Оценка недвижимости с целью страхования.
При страховании объекта недвижимости оценка может производиться в следующих случаях:
при необходимости при оформлении договора о страховании определить страховую сумму, на которую будет застрахован данный объект недвижимости
при расчете суммы страхового возмещения, которая будет выплачиваться при гибели или повреждении застрахованного объекта недвижимости
Заказчики оценки:
В стандартных правилах страхования прописано то, как должна определяться страховая стоимость для разных групп имущества. Как правило, для зданий и сооружения за действительную или страховую стоимость принимается проектная стоимость строительства аналогичного по всем характеристикам объекта недвижимости, уменьшенная на процент износа оцениваемого объекта.
В случае оценки помещений за страховую стоимость принимается рыночная стоимость помещений, подобных оцениваемому объекту по таким параметрам, как площадь, планировка, назначение, физическое состояние и географическое положение.
Если при проведении оценки объекта недвижимости требуется произвести дополнительно оценку отделки здания, сооружения или помещения, то эта оценка производится по затратам, которые потребовались для проведения таких же отделочных работ.
Другими словами, при оценке стоимости недвижимости в целях страхования используется затратный оценочный подход. Этот метод наиболее точно отражает то, что оценка в данном случае используется для определения стоимости восстановления объекта недвижимости при его повреждения или гибели. Однако в ряде случаев могут применяться и другие методы оценки. Так бывает, когда оценка затратным методом затруднена или банк, по требованию которого осуществляется страхование, использует другой метод оценки.
Величина страховой суммы очень важна не только для страховщика, но для страхователя. Ведь именно в пределах этой суммы определяется будущий размер страхового возмещения. В том случае, когда страховая сумма существенно меньше его действительной стоимость, то это будет значить, что в случае гибели объекта недвижимости страховщик возместит только часть понесенных убытков, вычисленную по отношению страховой суммы к страховой стоимости, рассчитанной на момент наступления страхового случая.
При этом оценка страховой стоимости объекта недвижимости не относится к существенным условиям договора страхования и производится только по желанию одной из сторон. Чаще всего страховщики принимают в качестве страховой стоимости остаточную балансовую стоимость или стоимость, указанную в договоре лизинга или залога. В некоторых случая страховые компании могут согласиться даже на те страховые суммы, которые страхователь определяет самостоятельно на основе собственной примерной оценки, но это означает только лишь то, что он не воспользовался своим правом произвести оценку недвижимости, подлежащей страхованию, и, следовательно, весь риск неверного определения страховой стоимости полностью ложиться на него. Таким образом, стоимость, основанная на оценке независимого оценщика, остается наиболее предпочтительной и для страховщика, и для страхователя, хотя и сопряжена с дополнительными растратами для страхователя.
Для того чтобы произвести оценку объекта недвижимости для заключения договора страхования, требуется стандартный пакет документов, а именно:
- свидетельство о гос. регистрации права на данный объект недвижимости,
- технический паспорт БТИ или выписку из него.
- для юр. лиц дополнительно потребуется справка о балансовой стоимости.
Кроме того, могут потребоваться:
- документы, подтверждающие права владения на земельный участок, на котором находится оцениваемый объект
- сведения о наличие обременений в виде залогов, долговых обязательств, налоговых обложений и прочее.
В качестве объектов оценки могут также выступать:
Также мы производим оценку недвижимости для следующих целей:
Оценка для страхования имущества
Страхование позволяет защититься от риска неприятных ситуаций. Это надежный и распространенный метод защиты. Имущественные интересы лучше всего позволяет защитить страхование имущества. Для этого формируются денежные фонды из уплачиваемых страховых взносов.
Зачем нужна оценка для страхования?
Оценка страховой стоимости имущества позволяет определить сумму страховых взносов. Для этого можно использовать разные способы, в том числе и использование балансовой стоимости. Но самый достоверный и объективный способ – провести страховую оценку имущества по рыночной цене, поскольку именно рыночная стоимость наиболее достоверно отражает реальную стоимость страхуемого имущества.
На основе страховой оценки в дальнейшем определяется страховая сумма, страховые взносы, размер понесенного ущерба, сумма страхового возмещения. Именно поэтому так важна точная оценка имущества. Если стоимость будет занижена, то страховые взносы обойдутся страхователю дешевле, но при наступлении страхового случая сумма возмещения просто не покроет все убытки. Завышенная сумма тоже может привести к печальным последствиям: договор страхования может быть признан ничтожным в той части, которая превышает реальную цену имущества, но «лишняя» часть страховых взносов возвращаться страхователю не будет.
Страховая оценка для страховых компаний
Не только страхователь заинтересован в справедливой оценке. Страховые компании при завышении страховой суммы понесут убытки, выплачивая возмещение. А при заниженной оценке неизбежен конфликт со страхователем, который нередко заканчивается в суде.
Поэтому страховщики относятся к оценке довольно серьезно. При заключении договора на страхование, страхователь сам выбирает независимого эксперта по оценке. Это вполне резонно – ведь страховой компании выгодно завысить страховую сумму, чтобы получать больше взносов. К тому же, это не профильная деятельность для страховщика.
Оценка для страхования может воспроизводиться перед заключением договора или сразу после наступления страхового случая. В последнем случае производится оценка причиненного ущерба, которую тоже лучше доверить профессионалам.
Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.
Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe
Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.
Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.
Bиды cтoимocти
Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.
Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.
Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.
Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.
Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.
Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.
Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.
Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.
Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.
3.3. Методы определения страховой стоимости недвижимости
Для разных видов имущества существуют свои методы определения действительной стоимости. При определении страховой стоимости недвижимости используются затратный, доходный и сравнительный или рыночный подходы. Страховая стоимость недвижимости определяется в процессе оценки. Процесс оценки – процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учётом потенциального и реального дохода,
приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка. Данный процесс требует высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка .
Весь процесс оценки можно разделить на следующие этапы.
Основная задача первого этапа в процессе оценки – определение цели оценки, вида определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав, даты оценки.
На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с выбором используемых в данной оценке подходов и методов для того, чтобы избежать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки даёт возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта.
Третий этап в процессе оценки заключается в осмотре объекта и его ближайшего окружения, сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, так как от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников зависит результат работы в целом.
Четвёртый этап включает анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки по четырём основным критериям: законодательная разрешённость выбранного варианта использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность и максимальная эффективность.
Пятый этап в процессе оценки включает расчёт стоимости объекта оценки. В российской практике, которую используют и российские оценщики, выделяют три основных подхода для оценки стоимости.
1. Доходный подход.
2. Сравнительный подход.
3. Затратный подход.
Различные подходы к стоимости не исключают друг друга, а являются взаимодополняющими. Обычно, при расчёте стоимости имущества в зависимости от целей оценки, поставленных условий, состояния объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трёх методов, наиболее походящих в данной ситуации.
Шестой этап процесса оценки заключается в согласовании результатов,
полученных при применении всех используемых подходов, и выведении итоговой величины стоимости объекта оценки.
Седьмой этап процесса оценки – составление отчёта об оценке. Результаты работы, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде письменного отчёта.
Подробно остановимся на каждом из перечисленных подходов.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод её владельца.
Доходный подход позволяет определить стоимость предприятия (долю в собственности) путём расчёта приведённой к текущему моменту стоимости ожидаемых выгод. Доход рассматривается как основной фактор, определяющий величину стоимости: чем он больше, тем больше стоимость.
Оценка стоимости с применением методов доходного подхода основана на принципе, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем. Доходный подход целесообразно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть определены. В случае оценки стоимости предприятия, приносящего прибыль, применение методов доходного подхода является обязательным.
Основными источниками, используемыми для оценки стоимости методами доходного подхода, являются:
1) бухгалтерская отчётность, аудиторские заключения, информация о размере выплачиваемых обществом дивидендов. Информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчётные периоды;
2) бизнес-планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей;
3) информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия;
4) информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие;
5) информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие;
6) информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие, и фондового рынка в целом;
7) информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях её развития.
Оценка стоимости методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:
1) подготовка финансовой отчётности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчётности;
2) прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия, показателей дохода и затрат предприятия;
3) расчёт ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода;
4) расчёт стоимости путём приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.
Основными методами доходного подхода являются:
— метод дисконтированных денежных потоков.
— метод капитализации дохода.
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков является достаточно универсальным методом расчёта стоимости любого действующего предприятия. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределённых во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимость объекта, приносящего доход.
В целом денежный поток равен сумме чистой прибыли и амортизации за вычетом прироста чистого оборотного капитала и капитальных вложений.
Метод капитализации дохода
Метод капитализации дохода основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация или возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Метод капитализации доходов позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.
Капитализация дохода – это процесс пересчёта потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
— cумму будущего дохода;
— cрок получения дохода;
— продолжительность получения дохода.
Принципы, лежащие в основе доходного подхода:
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы, а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
Затратный (имущественный) подход
Затратный или имущественный подход основывается на расчёте затрат на восстановление оцениваемых зданий и сооружений с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли. В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.
Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости земельного участка с учётом присущего ему функционального и внешнего износа и стоимости произведённых улучшений (зданий и сооружений) и благоустройств, которая определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения за вычетом всех видов износа.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия, и «моральный износ»), что и у объекта оценки.
Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).
В то же время затратный подход трудно реализуем для зданий с уникальными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую
ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.
Необходимо помнить о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесённые инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на возведение объекта, напротив – создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесённым затратам. Информация, необходимая для применения затратного подхода:
— уровень заработной платы;
— величина накладных расходов;
— затраты на оборудование;
— нормы прибыли строителей в данном регионе;
— рыночные цены на строительные материалы.
Алгоритм использования затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения.
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учётом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Преимущества затратного подхода При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надёжным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: