Как устанавливаются размеры земельной ренты

Земельная рента

Земельная рента – это доход, получаемый от сдачи земельного участка в аренду.

История рынка земли

Земельные отношения, как труд и капитал, являются важнейшим фактором производства. К особенностям земли относятся ее неподвижность, фиксированность с позиции общего количества, совершенно неэластичное предложение и использование в любой хозяйственной деятельности.

Еще в древние времена землепользование стало основой деятельности человека, вместе с чем стали развиваться производительные силы, углубляться общественное разделение труда, создаваться земельный рынок.

Становление рынка земли исчисляется веками, он несет в себе генетическую память практически о всех экономических преобразованиях, которые проводились человеком. В разные эпохи экономисты по-разному трактовали термин и критерии рынка. Довольно часто под рынком понимали рыночную экономику или же рыночную систему, которая представляла собой децентрализованную саморегулирующуюся систему взаимосвязи хозяйственных процессов, ориентированных на результаты товарообмена.

Некоторые авторы, например, П. И. Абалкин, Н. Я. Коваленко, В. Р. Беленький, определяли рынок как область обмена товарами, другие же подразумевали под рынком систему экономических взаимоотношений предпринимателей и покупателей.

Земельный рынок содержит в себе социально-экономические и функционально-территориальные аспекты.

Земельный рынок – это сфера оборота земельных ресурсов, в границах которой производятся сделки различного типа (купли-продажи, залога, аренды), складывается своеобразная конъюнктура спроса и предложения, устанавливаются параметры цены, действуют государственные регуляторы и т.д.

Подробно проблема рынка земли рассмотрена в работе С. Пыхтина «Рынок земли или рынок землепользования». Он полагает, что цивилизованный, контролируемый государством земельный рынок просто необходим обществу. Он позволяет увеличить товарную массу, укрепить валюту, создать возможности привлечения инвестиций в сельскохозяйственную отрасль.

Земельная рента и ее виды

Как уже было отмечено, земля является основным фактором производства в сельскохозяйственном плане. Земельные ресурсы могут функционировать только во взаимодействии с остальными средствами труда.

Земельные ресурсы обладают своими особенностями:

• Земля – это невоспроизводимое средство производства. Человек не может создавать землю искусственно;
• Ограниченное количество земель на планете, в особенности, земель сельскохозяйственного назначения;
• Земля не утрачивает полезных свойств при правильном ее использовании, а наоборот увеличивает;
• Отличием земельных наделов друг от друга является разная естественная производительная сила. А уникальные условия предложения земельных ресурсов порождают понятие земельной ренты.

Под земельной рентой понимается цена, которая уплачивается за использование земельных и иных природных ресурсов.

Рента – это вид доходов на собственность, т.е. плата владельцу за разрешение вкладывать капитал в землю. Размер ренты определяется в договоре об аренде. Земельная рента – это та форма, в которой земля экономически реализуется и приносит прибыль.

В условиях рынка земельная рента является дополнительным доходом, который делится на 2 части:

1. Прибыль, получаемая предпринимателем — земельным арендатором;
2. Ренту, присваиваемую земельному собственнику.

Следует различать арендную плату и ренту. Арендная плата является более широким понятием, которое включает помимо ренты и другие платежи, такие как: процент, амортизацию и т.д. В случае, если владелец земли сдает в аренду земельный участок, то рента и арендная плата за него совпадают. При сдаче в аренду земельного участка с сооружениями, дорогами и т.д., арендная плата складывается из ренты и ссудного процента.

Земельная рента может быть представлена в одной из трех форм:

1. Абсолютная;
2. Монопольная;
3. Дифференциальная.

Абсолютная рента выплачивается со всех земель, независимо от их производительности, и вызвана монополией предпринимательства на землю. Источник образования абсолютной ренты – это излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, образуемой в сельскохозяйственной отрасли на фоне более низких процентов вкладываемого капитала, межотраслевой конкуренции и т.д.

Монопольная земельная рента имеет следующие источники формирования:

• Рента образуется на участках поселения, поскольку для конкретных целей строительства требуется определенный участок. Но из-за ограниченности участков земли возможное предложение на таких территориях не соответствует спросу, в связи с чем повышается стоимость данных участков;
• Монопольная рента образуется на тех участках, которые в силу природных, экологических и социальных факторов обретают ценные свойства.

Дифференциальная рента образуется за счет дополнительного чистого дохода, появляющегося на лучших и имеющих удобное расположение землях, или же при увеличивающейся производительности прибавочных инвестиций в землю. Дифференциальная рента в экономической практике также называется дифференциальным доходом.

Цена земли

Земля в условиях рынка продается и покупается. В следствие того, что земля приносит прибыль, она приобретает конкретную цену.

Цена земли может зависеть от:

• Суммы земельной ренты, которую возможно получить с данного участка;
• Ставки ссудного процента.

Другими словами, цена земли является капитализированной рентой, т.е. рентой, превращенной в денежный капитал, приносящий процентный доход. Цена земли определяется по формуле:

Цена земли = Размер земельной ренты / Уровень ссудного процента • 100%

К примеру, если собственник земли получает ренту в 40000 долл., а ссудный процент равен 4%, то цена земли составит 40000 / 4% • 100% = 100000 долл. Это означает, что земельный участок можно продать в собственность за 100000 долл.

Цены на землю в мире с развитием рыночной экономики только растут. Это обусловлено повышением земельной ренты, снижением ссудного процента и ростом спроса на земельные ресурсы.

2. Земельная рента и определение её размера. Аренда и арендная плата. Цена земли

Земельная рента – это цена за пользование землей и другими полезными ископаемыми, предложение которых ограниченно по причине их невоспроизводимости.

Невоспроизводимые означает, что данные природные ресурсы не имеют полноценных заместителей, субститутов и, следовательно, не имеют альтернативной стоимости.

Рента, в той или иной мере, присутствует в доходе любого фактора производства. Это своеобразная экономическая форма реализации собственности на этот фактор производства. В этом смысле, рента включает в себя выплаты владельцу экономических ресурсов сверх той суммы выплаты, которую необходимо для удержания этих ресурсов в данном направлении использования. Такую ренту называют экономической.

При абсолютно неэластичном предложении на землю единственным фактором, влияющим на размеры земельной ренты является спрос на землю.

Так как рента не выполняет стимулирующие функции, т.е. её повышение или понижение не влияет на предложение земли, то рента не воздействует на экономический потенциал. В этой связи и принято считать земельную ренту излишком, т.е. платой которая не обеспечивает наличие земли в экономике.

Земельная рента имеет свои разновидности в виде дифференцированной ренты.

Дифференцированная земельная рента связана с различием в плодородии или местоположении участка земли, а, следовательно, в получении более высокого дохода с лучших участков при одинаковых затратах.

Различают 2 типа рынка земли:

купля-продажа земли как активов в полную собственность с отчуждением её от владельцев.

купля-продажа земли во временное пользование. Аренда услуг земли, при которой собственность на землю не отчуждается от самого владельца. В этом случае между арендодателем и арендатором заключается арендный договор, в котором определяется плата за землю в виде арендной платы.

В этом случае арендная плата включает в себя несколько элементов:

проценты на вложенный в землю капитал

для собственника земли, арендодателя, рента является избытком фактически получаемой платы за использование принадлежащей ему земли сверх цены его предложения, т.е. MRC_z, а для арендатора, арендная плата является элементом затрат на производство.

Если арендуются лучшие земельные участки, то дифференцированная земельная рента, так же присваивается собственнику земли.

ри полной купли-продажи земли цена земли представляет собой дисконтированную стоимость рассчитанную за бесконечный период времени. В этом случае цена земли определяется по следующей формуле:

, где

Р – размер ежегодной ренты,

i – годовая ставка процента.

Для собственника земли цена земли выступает как капитализированная рента, т.е. она должна приносить собственнику такой доход в виде денег, который, будучи размещенным на банковском депозите приносил бы доход не меньше, чем ежегодная рента.

3. Дифференциальная рента по плодородию и местоположению

Как отмечалось выше, существуют разнокачественные участки земли. Условно их можно разделить на худшие, средние и лучшие.

Различают 2 вида дифференциальной ренты:

Дифференциальная рента 1 рода по плодородию и местоположению

Дифференциальная рента 2 рода от добавочных вложений капитала

Механизм образования дифференциальной ренты является следующим:

3 земельных участка А – лучший, В – средний, С – худший.

ена на сельскохозяйственную продукцию определяется по средним совокупным издержкам:

, где

— средние совокупные издержки на худшем участке С.

Какой размер дифференциальной ренты на каждом из 3 земельных участков?

Цена определяется по издержкам среднего участка, так как человеческие потребности растут. Чтобы выгодно было использовать землю, нужно чтобы цена покрывала средние совокупные издержки на худшем рынке.

На графике показаны 3 участка земли: А – худший; В – средний; С – лучший. P ₀ – текущая рыночная цена; P ₂ – цена на среднем участке В; P₃ – цена на лучшем участке А. Образовавшаяся дифференциальная земельная рента на участке В равна четырехугольнику P₀P₂L₂Q₂, на участке С – четырехугольнику P₀P₃L₃Q_3.

Рынки сельскохозяйственной продукции – это рынки с совершенной конкуренцией.

Причины существования дифференциальной ренты – это монополия на землю как объект хозяйствования и необходимое включение в сельскохозяйственный оборот не только лучших земельных участков, так как издержки на лучшем участке А самые низкие, то дифференцированная рента с данного участка будет максимальной.

На участке В дифференцированная рента меньше и отсутствует на худшем участке С.

Размер дифференциальной ренты с участков А и В оговаривается в договоре аренды и полностью изымается в форме арендной платы в пользу собственника земли.

Таким образом, все арендаторы поставлены в равные экономические условия относительно условий хозяйствования на дифференцированных земельных участках.

Следовательно, полная арендная плата будет включать амортизацию, процент на вложенный в землю капитал, простую земельную ренту, любые виды дифференцированной ренты.

Как устанавливаются размеры земельной ренты

ГК РФ Статья 597. Размер пожизненной ренты

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 597 ГК РФ

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Положения ч. 2 ГК РФ распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров пожизненной ренты (ФЗ от 30.11.2011 N 363-ФЗ).

2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Что такое земельная рента и как она приносит доход

Рентные отношения в экономике считаются неплохой альтернативой купле-продаже или аренде. Однако есть риски, ведь стоимость договора не определяется конкретно. Как правильно использовать договоры ренты? Отвечаем в статье.

Многие мечтают получать пассивные поступления. Кто-то формирует их за счет накоплений на банковских вкладах и живет на проценты. Однако есть и те, кто пользуется рентой: передает свою недвижимость в собственность в обмен на гарантированное материальное обеспечение.

Особого внимания заслуживает земельная рента. Разбираемся с данным понятием в материале.

Понятие ренты

Понятие «рента» предстает в разных значениях. Так называют пассивные поступления, к примеру, с ценных бумаг или недвижимости. Также есть и другие значения термина.

• Ресурсная предполагает зависимость государства от поступлений с добычи полезных ископаемых.
• Правоотношения, в которых актив переходит от одного лица к другому в обмен на обязательные выплаты.

Выделение земельной ренты как самостоятельной категории – условное. Оно связано лишь с тем, что передаваемым объектом выступает земельный участок. Это доход, уплачиваемый в обмен на получение собственности на землю.

Формы земельной ренты

Форма предполагает тот или иной характер взаимоотношений между плательщиком и получателем земельной ренты. Выделяют абсолютную, монопольную и дифференциальную.

Абсолютная

Абсолютная рента предполагает выплаты независимо от уровня использования участка, а также плодородности земли. Плательщику нужно зарабатывать с участка столько, сколько хватит для покрытия обязательных платежей.

Монопольная

Данный формат возникает, если на участке выращивают уникальные культуры или добывают полезные ископаемые, продать которые можно по нерыночной цене. Условия договора здесь привязывают к итоговой стоимости.

Дифференциальная

Дифференциальная предполагает, что размер платежей зависит не только от площади и расположения участка, но и от дополнительных затрат, которые влияют на итоговый размер прибыли.

Рента предполагает ежемесячные выплаты в обмен на передачу права собственности на ваш актив. Часто ее оформляют из-за нехватки средств на текущие расходы. Однако с вещью можно не расставаться, а начать экономить грамотно с помощью карты «Халва». Подайте заявку онлайн и оформляйте беспроцентную рассрочку, получайте кешбэк и процент на остаток.

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Факторы земельной ренты

Факторы влияют на итоговый размер. Среди них выделяют:

• климатические условия (почва, осадки и проч.);
• степень плодородности земли;
• локация (насколько далеко или близко расположена земля к месту сбыта продукции. Также, к примеру, ценность расположения может повышаться за счет приближенности водоемов).

Необходимо отметить, что обязательства могут исполняться в нескольких формах:

• денежная – выплаты и периодичность определяются договором;
• натуральная – выплачивается продукцией;
• отработочная – встречно выполняют работы или оказывают услуги.

Виды ренты

Законом предусмотрено несколько категорий.

• Постоянная.

Предполагает уплату платежей на бессрочной основе. Может передаваться по наследству физическим лицам, а также при реорганизации юридического лица. Получатели — те, кто передает землю — физические лица или НКО.

В экономическом смысле использование конструкции уместно, если потенциальная доходность объекта недвижимости, то есть земли, выше, чем платежи по договору.

Остановить рентные платежи можно, если плательщик примет решение ее выкупить и согласует цену.

• Пожизненная.

Ограничена сроком жизни получателя, передавшего имущество. Учитывая данное обстоятельство, точную сумму выплат по ренте определить невозможно. Поэтому плательщик сталкивается с риском получить убыток от такого приобретения.

Учитывая, что период платежей ограничен сроком жизни гражданина, очевидно, что пожизненная форма не предполагает наследования.

• Пожизненное содержание с иждивением.

Предполагает не только периодические платежи до конца жизни, но и обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, лечении и уходе за гражданином. В рамках данных выплат законодательство предусматривает даже оплату ритуальных услуг при погребении гражданина.

Пожизненное содержание с иждивением часто реализуется так, что получатель остается на своем участке или в квартире. Поэтому эффективное полезное использование имущества при жизни рентополучателя невозможно. Но выгода заключается в цене объекта. После смерти ее можно будет выгодно продать.

Отличие от аренды и купли-продажи

Купля-продажа предполагает переход права собственности на земельный участок или иную недвижимость в обмен за денежную плату от нового собственника. Точная цена соглашения определена, чего нельзя сказать о договоре ренты, стоимость которого зависит от момента выкупа или момента смерти прежнего собственника.

Также разница заключается в форме сделки: договор предполагает удостоверение у нотариуса, тогда как сделку купли-продажи не обязательно удостоверять. Переход права собственности на недвижимость по ренте требует регистрации, аналогично купле-продаже — это сходство данных сделок.

Сделки по купле-продаже более привычны рядовым гражданам, особенно для крупных покупок вроде квартиры. Часто их оформляют с помощью кредитных средств. В Совкомбанке можно оформить ипотеку на привлекательных условиях. Рассчитайте платежи на калькуляторе, выберете оптимальную программу и оставьте заявку на сайте банка.

Аренда — обязательственные отношения. Она предполагает владение и пользование участком, но не распоряжение им. Также соглашения по аренде носят срочный характер, тогда как рента прекращается с наступлением события, которое может случиться в любой момент.

Из общих черт можно выделить то, что есть регулярные платежи: рента или арендная плата. Также отметим, что ее получают граждане и некоммерческие организации, тогда как по аренде нет ограничений среди сторон соглашения.

Договор ренты

Договор содержит следующие существенные условия:

• Стороны.

Плательщик ренты — физическое или юридическое лицо, может быть как коммерческая, так и некоммерческая организация. По пожизненной ренте или пожизненному содержанию с иждивением — только физическое лицо, по постоянной — физическое лицо или НКО.

• Предмет.

Может выступать не только земельный участок, но и иное имущество, включая денежные средства, ценные бумаги и иные активы. Главное, чтобы предмет был индивидуально определен.

В случае с участком должны быть описаны его площадь, кадастровый номер, местоположение, целевое назначение использования, например, земли населенных пунктов.

Ограничение по предмету в соглашении о пожизненном содержании с иждивением. Здесь предметом выступает строго недвижимое имущество.

• Обеспечение обязательств.

Если передается недвижимость, то в силу ст. 587 ГК РФ у рентополучателя появляется право залога на эту недвижимость. Это означает обременение, когда рентополучатель не может в полной мере распоряжаться полученным имуществом без согласия плательщика.

Кроме того, залог предполагает право требования земельного участка или иного объекта в том случае, если рентоплательщик нарушает свои обязательства.

К примеру, Георгий Иванович заключил договор пожизненной ренты и передал землю Алексею. Алексей обязался вносить платежи по 50 000 рублей ежемесячно. Если Алексей пропустил два платежа, то Георгий Иванович, согласно условиям соглашения, может потребовать землю назад.

При передаче другого имущества плательщик ренты должен обеспечить исполнение обязательств поручительством, неустойкой, страхованием.

Помните о необходимости удостоверить соглашение у нотариуса, иначе оно будет признано недействительным.

Уместно детализировать в договоре ренты ее стоимость, порядок уплаты платежей, порядок выкупа, условия для одностороннего отказа от сделки, условия о конфиденциальности, права, обязанности, обстоятельствах непреодолимой силы и проч.

Риски договора

Договор ренты, поскольку его срок определяется наступлением или не наступлением события, — рисковый или алеаторный. К этой же группе соглашений, к примеру, относятся обязательства из игр и пари.

Среди основных рисков стоит выделить:

• Несоблюдение формы.

Если нотариальная форма не была соблюдена или не было государственной регистрации перехода права собственности, то сделку признают недействительной. Стороны вернутся в первоначальное положение: то есть отдадут все, что передали по сделке. Только не факт, что у рентополучателя будут эти деньги.

• Претензии родственников.

У рентополучателя могут быть наследники. Они не заинтересованы в том, чтобы его участок уходил третьему лицу, пусть и под выплаты ренты. Поэтому стоит ждать признания этой сделки недействительной. Если перед вами пожилой человек, и такой риск возможен, то запросите справку из психоневрологического диспансера, полученного незадолго до сделки.

• Расторжение договора.

Плательщику нужно письменно (чеки, расписки, квитанции) фиксировать факт выполнения обязанностей. Иначе есть риск, что получатель ренты обратится в суд с целью расторгнуть соглашение из-за нарушений его условий плательщиком.

• Снижение привлекательности земли.

Стоимость земли не всегда идет в гору, она снижается в силу экономических потрясений: кризисов, военных конфликтов и т.д. Поэтому сделка для рентоплательщика станет нецелесообразной.

• Неопределенность по срокам и сумме.

В теории платежи в пользу прежнего собственника могут превысить стоимость недвижимости. Также в теории плательщик может прожить меньше рентополучателя. Тогда его обязательства переходят наследнику.

Как оформить земельную ренту

• Выбрать вид.
• Согласовать условия сделки, включая размер и вид платежей, порядок расторжения соглашения.
• Обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения. Если это недвижимость, то действие происходит по месту ее нахождения. Нотариус не только удостоверит договор, но и проверит стороны сделки (удостоверение личности, дееспособность), а также разъяснит смысл договора, зачитает его содержание. При удостоверении делается соответствующая надпись нотариуса.
• Далее следует этап оформления смены собственника. Для этого нотариус обращается в Росреестр с электронным заявлением.

Земельная рента — это действенный механизм, используемый в экономике, особенно для тех, кто хочет быстро стать собственником недвижимости. Однако не стоит забывать о рисках.

Соблюдайте форму сделки и максимально подробно фиксируйте факт выполнения обязательств по нему, тогда у вас появится шанс заработать на рентных отношениях.