Как продать комнату в коммуналке? Полный список документов на все случаи
Как продать комнату в коммуналке? Полный список документов на все случаи
Первое, что вам нужно уяснить – это разница между продажей комнаты в общежитии и комнаты в коммунальной квартире. После того, как было разрешено производить приватизацию комнат в общежитии, на рынке недвижимости появилось много подобных предложений, иногда приводящих потенциальных покупателей в растерянность из-за незнания нюансов оформления бумаг по купле-продаже:
- Комната в общежитии. Практически идентична с процессом продажи обычной квартиры, так как в документах обязательно указывается, что вы «имеете право продавать этот объект недвижимости, а конкретно – комнату под номером **, находящуюся по адресу ***». . В этом случае на руках должны быть документы, подтверждающие право продающего на долю в квартире.
Продажа своей доли квартиры иногда сопряжена с определенными трудностями, так как все остальные собственники квартиры имеют право на преимущественную покупку вашей доли. Если же продажа осуществляется третьему лицу, не состоящему в долевой собственности, то вам понадобятся дополнительные документы для оформления собственности (можно выбрать любой из вариантов развития событий):
- Получить отказ в письменной форме от каждого владельца жилплощади, что зачастую выливается в большие проблемы из-за немалого количества собственников.
- С помощью нотариуса направить письмо каждому из владельцев с предложением по выкупу вашей доли. По истечению срока в 1 месяц вы имеете право продать объект недвижимости на условиях, которые не хуже, чем те, которые были предложены собственникам.
- Иногда долю в квартире продают, не сообщая собственникам о произошедших изменениях. Это может привести к иску о переводе права собственности. Но такая ситуация маловероятна, так как для подачи иска потребуется внести на счет суда деньги в размере полученных за продажу доли.
Какой бы вариант вы ни выбрали, вы действуете на свой страх и риск, потому что только вы можете хотя бы приблизительно спрогнозировать поведение собственников. Немалую роль в прогнозе должна играть оценка их финансовых возможностей, так как последнее может стать тем камнем, который заставит покатиться лавину исков. Принцип порой важнее денег.
Обратите внимание: некоторые риелторы предлагают использовать схему с договором дарения, которая позволяет обойти ситуацию с отказом от собственников. Итогом таких действий получается ненастоящая сделка, которая противоречит закону. Решение по этому вопросу зависит только от вашей готовности рисковать и нарушать закон.
Чтобы провести сделку по всем правилам, вам понадобится полный пакет документов:
Документ № 1 [Право собственности]
Документ, устанавливающий ваше право владения квартирой. В нем должно быть решение (витяг) о том, что была произведена регистрации права собственности.
Документ № 2 [Приватизация собственности]
Если ранее вы приватизировали комнату, и она не была отчуждена, вам понадобится:
- свидетельство о том, что площади приватизирована;
- распоряжение о приватизации;
- тех. паспорт.
Эти 3 документа обязательны – если хотя бы одного не будет в наличии, то сделку невозможно произвести, пока не будет восстановлен потерянный документ.
Иногда комнату покупают через «биржевой договор». В таком случае может понадобиться обращение в суд, который подтвердит право собственности. Такая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому рекомендации тут неуместны – лучше обращаться напрямую к юристу.
Документ № 3 [Личные данные]
Паспорт и идентификационный код продавца – эти документы нужны юристу, и только в оригинале.
Важно: на 25 и 45 лет должны быть вклеены фотографии, так как без этого провести сделку невозможно – паспорт считается недействительным.
Читайте также: «Как изменились правила регистрации недвижимости» , а также «Кредит и рассрочка: в чем разница»
Документ № 4 [Свидетельство о браке]
Если продавец (-цы) официально в браке, то супруг(а) должны предоставить свой паспорт и идентификационный код. Если при заключении сделки один из супругов не имеет возможности присутствовать, нужно заранее оформить нотариально заверенное согласие на сделку.
Если право собственности на объект отчуждения получили в тот момент, когда брак был действителен, а на момент сделки уже расторгнут, придется получать согласие на продажу от бывшего супруга.
Ситуации, в которых согласие супруга не нужно:
- объект недвижимости куплен до заключения брака,
- жилплощадь приобреталась на личные деньги продавца с информацией об этом в документе о купле-продаже,
- недвижимость получена в браке, но на правах дарственной или по наследству,
- приватизация проводилась в браке.
Существуют и другие моменты, но они крайне редки. О них можно узнать у юриста.
Документ № 5 [ Документы несовершеннолетних ]
Если в списке собственников фигурирует несовершеннолетний, придется пройти процедуру получения согласия со стороны органов опеки и попечительства о том, что объект недвижимости разрешен к отчуждению. Проблема заключается в том, что процесс весьма длителен и очень бюрократизирован. Согласие получают в том случае, если покупка другого объекта оформляется на имя ребенка, не достигшего совершеннолетия, так как жилищные условия и площадь проживания не должны быть хуже.
Документ № 6 [Экспертная оценка]
На руках нужно иметь отчет о проверке состояния объекта от эксперта.
Документ № 7 [Справка о составе семьи]
Если в семье есть несовершеннолетние, вам понадобится все то же разрешение из органов попечительства, так как нужно удостовериться, что отчуждение квартиры производится в интересах ребенка.
Важный момент: технический паспорт – это не обязательный документ для заключения сделки, так как вполне можно использовать ранее имеющийся (новый не обязательно изготавливать).
Еще несколько слов о документах
Справка о том, что за квартирой не числится коммунальных платежей, нотариусу не нужна, но она будет еще одним плюсом при совершении сделки – покупатели это оценят.
Бумага с экспертной оценкой жилья имеет небольшой срок действия, как и справка о составе семьи, поэтому занимайтесь оформлением этих документов только в тот момент, когда соглашение с продавцом/покупателем достигнуто (или выдан аванс).
В любом случае, лучше перед началом процесса купли-продажи проконсультироваться с нотариусом, у которого будете заверять сделку, чтобы уточнить, каковы правила на данный момент – в законодательство часто вносятся изменения, и нотариус о них узнает одним из первых.
Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».
Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.
Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.
Как продать комнату без согласия соседей
Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?
«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.
Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.
«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».
Нужен ли нотариус?
Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.
Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.
Для покупателя: плюсы и минусы
Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.
Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.
Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.
Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.
Как продать комнату в коммунальной квартире?
Добрый вечер, интересует такой вопос, у меня комната в коммунальной квартире, хотим ее продать, соседка покупать отказалась, запрос пока у нотраиуса не делали, но в приватизации соседей есть несовершеннолетня девочка, нужно брать запрос в опекунском совете, в случае отказа с их стороны дать этот запрос, что мне нужно делать и как правильно поступить?
Несовершеннолетний ребёнок ваших соседей никакого отношения к продаже вашей комнаты в коммунальной квартире не имеет. Ваши совершеннолетние соседи по комуналке должны у нотариуса написать заявление о том, что они отказываются от права преимущественной покупки вашей комнаты. О каких запросах вы пишите?
соседская девочка к вам не имеет никакогоотношения
но есть определенная процедура
готова предоставить индивидуальную консультацию
Добрый день, уважаемый гость
Соседская девочка не имеет отношения к вашей продаже
Для болеее детальной консультации и открытия контактов (телефон Viber,Telegram,What’s up,Messenger) для личного общения примите предложение(это правила сайта) и я смогу Вам предоставить развёрнутую Консультацию и алгоритм действий
Здравствуйте, у девушки умерла мама, какие документы нужны собрать, куда идти, и сколько стоит?
Добрый день, подскажите пожалуйста, можно ли продать комнату в общежитии по договору купли-продажи? Без оповещения соседей. В свидетельстве на право собственности указан номер.
Планирую купить комнату в общежитии в городе Кривой Рог. Интересует:1. Какие документы должен предоставить продавец для законной сделки?2. Смогу ли я зарегистрировать постоянное.
Порядок продажу кімнати в комунальній квартирі.
Недавно нашей команде задали вопрос: “ Здравствуйте! Хотим продать комнату, приватизированную в коммунальной квартире. Подскажите пожалуйста, какая процедура продажи в комунальной квартире? Как правильно уведомить соседей о продаже? (Если соседи проблемные). Какие есть другие варианты продажи комнаты, если не удаётся уведомить всех соседей о продаже? Можно ли оформить как дарственная? Какая процедура и налоги в этом случае?»
Мы хотим поделиться ответами наших специалистов:
Добрый день, во-первых комнату и всю принадлежащую Вам общую территорию в квартире необходимо выделить как отдельный объект недвижимости, если это уже сделано, то соседи имеют преимущественное право на покупку, поэтом письменно уведомляйте их о продаже или под расписку о получении или письмом с описью и уведомлением, дайте срок 1-2 месяца, после его окончания вы можете продавать.
1. Приватизовані відповідно до абз. 1 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, є самостійними об’єктами права власності, а не часткою у спільній власності всіх наймачів, які мешкають у такій квартирі чи будинку. Тому при продажу такої приватизованої кімнати особи, які також приватизували жилі приміщення в цій же квартирі, не користуються правом переважної купівлі. Тому повідомляти сусідів про продаж непотрібно. 2. Договір дарування в даному випадку краще, бо уникнете сплати податків. 3. Продаж нерухомості оподатковується: 1) податком на доходи фізичних осіб у розмірі 5%; військовим збором у розмірі 1,5%. Податки з продажу нерухомості не сплачуються при одночасному дотриманні двох наступних умов: 1) якщо нерухомість перебувала у власності продавця більше трьох років; 2) і якщо це перший продаж вами нерухомості протягом календарного року.
Вітаю, згідно Ч. 2, СТ. 362, ЦКУ Продавець частки зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку. Якщо інші співвласники відмовилися від купівлі частки або не здійснять цього права протягом місяця, від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Доказом повідомлення співвласників про подальший продаж частки може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу заяви продавця згідно СТ. 84 Закону України «Про нотаріат» або заяви співвласників про відмову від купівлі частки майна. Ви можете оформити договір дарування згідно Ч. 1, СТ. 717 ЦКУ, у такому випадку співвласників повідомлювати не потрібно і вони не матимуть переважного права на придбання дарованого майна. ПП. 174. 6, СТ. 174, ПКУ встановлено, що подарунок оподатковується аналогічно спадщині, що відповідно П. 167. 2, СТ. 167 ПКУ дорівнює 5% від вартості майна + 1,5% військового сбору від вартості майна. Зателефонуйте мені, якщо потрібна допомога.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі документами необхідними для відчуження Вашої частки квартири, є: 1) документ, який підтверджує право власності на нерухоме майно. 2) витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; 3) заява співвласників майна про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна; 4) довідка з житлово-експлуатаційної організації; 5) висновок експертної оцінки майна. Як правильно повідомити сусідів? Краще всього надіслати повідомлення цінним листом в якому вкажете про свій намір продати частку і ціну я б радив зависити, щоб у сусідів не виникнуло бажання купити цю кімнату. У вас на руках будуть підтвердження того, що ви дійсно повідомили сусідів, а тому в випадку, якщо дійде до суду, у вас будуть докази.
Добрый день. Если у Вас зарегистрировано право собственисти в реестре имущественых прав то с продажей не будет проблем. Если нет то надо зарегистрировать. Соседей уведомляете почтой на их адрес, этого будет достаточно для того что бы у Вас было подтверждение. Продажа или дарение не имеет значения, платите 1 проц от стоимости нотариусу + 3-5 тис грн за догово, плюс 1 проц пенсионый збор, плюс 5 проц налог на прибыль и плюс 1,5 проц военный сбор. (прибыль и военный сбор если квартиру купили и не прошло 3 года, если прошло то не платиться).Если нужнаи помощь в оформлениии звоните.
Доброго дня! Відповідно до ст. 362 Цивільного кодексу України для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов’язково мають бути визначені істотні умови договору. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Обмеження щодо розпорядження часткою стосуються лише продажу частки співвласником. Тому переважне право інших співвласників на придбання частки не існує у випадках її відчуження шляхом укладення, наприклад, договору дарування або довічного утримання. Відповідно до ст. 174 Податкового кодексу України об’єкт дарування, подарований платником податку іншою фізичною особою, оподатковується згідно з правилами, встановленими для оподаткування спадщини.