Если имущество находится в залоге у банка кто устанавливает продажную цену

III. Определение начальной продажной цены заложенного имущества

3.1. Определение начальной продажной цены заложенного имущества при судебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

С учетом положений пункта 11 статьи 28.2 Закона о залоге и подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке судебному приставу-исполнителю следует определять начальную продажную цену заложенного имущества исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество, независимо от того, соответствует ли данная цена рыночной стоимости заложенного имущества.

В связи с этим, если в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствует указание на начальную продажную цену заложенного имущества, после возбуждения на его основании исполнительного производства и совершения действий, направленных на обеспечение сохранности заложенного имущества, рекомендуем судебному приставу-исполнителю предложить взыскателю обратиться с заявлением в суд об установлении начальной продажной цены либо самостоятельно обратиться в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа (статья 32 Закона), в котором перед судом поставить одновременно следующие вопросы:

об определении начальной продажной цены заложенного имущества (с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что неустановление судом начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, квалифицируется как нарушение норм материального права и является безусловным основанием для отмены судебного акта <*>, а также иной судебной практики по данному вопросу <**>);

<*> Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

<**> Например, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по делу N А40-163729/09-32-1209 указано, что судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество должен содержать сведения о начальной продажной цене заложенного имущества, направленного на реализацию, определяемую на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, а в случае спора — судом.

о возможности привлечения в порядке, предусмотренном статьей 85 Закона, оценщика для определения начальной продажной цены заложенного имущества в рамках данного исполнительного производства.

Если суд отказал в разъяснении исполнительного документа, предлагаем обжаловать принятое определение в вышестоящие судебные инстанции.

3.1.1. После объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания <*>.

<*> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге.

В силу пункта 2 статьи 28.3 Закона о залоге, пункта 3 статьи 58 Закона об ипотеке при признании первичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися по причинам, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 28.3 Закона о залоге, подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 58 Закона об ипотеке, судебный пристав-исполнитель, в случае необходимости проведения повторных торгов, выносит постановление о снижении начальной продажной цены заложенного имущества на 15%. В данном постановлении залогодателю и залогодержателю разъясняется их право на обращение в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Рекомендуем с учетом установленных законодательством о залоге сроков проведения повторных торгов <*> также установить срок для предоставления судебному приставу-исполнителю информации о том, воспользовались ли стороны указанным правом на обращение в суд.

<*> Повторные торги по продаже заложенного имущества проводятся не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов.

При поступлении к судебному приставу-исполнителю в установленный срок информации о подаче в суд заявления об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации он откладывает в соответствии со статьей 38 Закона исполнительные действия до вступления в силу решения об изменении начальной продажной цены заложенного имущества либо решения об отказе в изменении начальной продажной цены.

3.1.2. В случае изменения судом начальной продажной цены заложенного имущества судебный пристав-исполнитель отзывает заложенное имущество с торгов и повторно передает заложенное имущество на первичные торги, определив измененную судом цену такого имущества в качестве начальной продажной цены.

В случае отказа суда в изменении начальной продажной цены заложенного имущества проводятся повторные торги по продаже заложенного имущества по цене на 15% ниже цены, установленной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество.

3.2. Определение начальной продажной цены заложенного имущества при внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество в рамках исполнительного производства.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества, реализуемого в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительной надписи нотариуса, судебному приставу-исполнителю следует исходить из следующего.

Часть 3 статьи 78 Закона предусматривает, что заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом о залоге, Законом об ипотеке, а также других федеральных законов, предусматривающих особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В то же время в соответствии с частью 1.2 статьи 78 Закона реализация предмета залога на основании ходатайства залогодержателя осуществляется судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном Законом.

Поскольку специальные законодательные акты не содержат особенностей определения начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращается взыскание на основании исполнительной надписи в рамках исполнительного производства, то с учетом положений части 1.2 статьи 78 Закона рекомендуем применять в данном случае общий порядок оценки арестованного имущества, предусмотренный статьей 85 Закона.

3.3. В действующем законодательстве прямо не урегулирован порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращается взыскание в ходе исполнительного производства о взыскании суммы задолженности в связи с неисполнением должником обязательства, обеспеченного залогом. В данном случае рекомендуем судебному приставу-исполнителю для определения начальной продажной цены заложенного имущества руководствоваться общим порядком оценки имущества должника, предусмотренным статьей 85 Закона.

Как продавать имущество, обремененное залогом?

Имущество, обремененное залогом — общее название собственности, которую заемщик передает в банк, ломбард или другой кредитно-финансовой структуре, выдающей деньги в долг.

Залоговым имуществом может быть любой объект, имеющий показатель ценности. Наиболее распространенный вариант — недвижимость, оборудование, ювелирные изделия, движимое имущество (транспорт).

Кредитор, принимая имущество в залог, детально изучает его юридическую природу.

Имущество находится в залоге вплоть до полного погашения суммы займа. Если это не происходит, объект залога может перейти к финансово-кредитной организации.

Источник появления залогового имущества банков

Преимущественно все крупные займы выдаются исключительно под залог недвижимости, земли, транспорта. В некоторых ситуациях объектом залога является доля в уставной капитале организация-заемщика.

Если заемщик нарушает условия, предписанные договором с кредитной организацией (к примеру, прекращает или приостанавливает выплаты по займу), залоговое имущество переходит в собственность организации в качестве источника погашения задолженности. Кредитная организация имеет возможность реализовать залоговое имущество, чтобы вернуть средства, выданные в качестве займа.

Как можно продать имущество, обремененное залогом

Соглашение сторон

Способ продажи с минимальным количеством рисков для покупателя. Подразумевает, что залоговое имущество перешло финансово-кредитной организации по добровольному согласию заемщика с целью погашения невозвращенной части займа.

Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи — а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.

Как происходит продажа?

Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены

Публичные торги

Если объект, обремененный залогом, продается на торгах, это можно объяснить принудительным характером сделки. Объектом торгов становится имущество , которое было получено в процессе взыскания задолженности. Торги организует государственная исполнительная служба, руководствуясь решением суда. Кредитная организация на момент торгов не является собственником имущества.

Принудительная методика отчуждения и дальнейшая реализация банковского залога предусматривает продажу объекта по заниженной цене методом аукционных торгов. Стоимость сделки обычно ниже среднерыночной — примерно на 20-40%. При этом третье лицо (покупатель), значительно экономя, берет на себя все риски, связанные с приобретенным имуществом.

О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.

Как проводят аукцион по продаже залогового имущества?

Для принятия участия в торгах подают заявку в компанию-организатор и вносят задаток. Информацию о торгах публикуют на сайтах исполнительной службы, Росимущества, а также в региональных СМИ.

Торги стартуют с цены, установленной судом, который руководствовался итогами судебной экспертизы или Отчетом об оценке. Если продажа не осуществлена, на следующие торги объект выставляют с 15-процентным дисконтом.

Переход в собственность кредитной организации

Если имущество не удалось продать по соглашению сторон и в рамках торгов, оно становится собственностью финансово-кредитной организации. Для нее этот вариант не самый удобный, так как имущество необходимо принять на баланс, создать под него финансовые резервы, и тратить средства на его содержание, пока не осуществится реализация.

Особенности продажи залогового имущества банками

Большинство Банков реализуют имущество также в кредит — только на более выгодных условиях для покупателя. Речь может идти о сниженной процентной ставке или продленных сроках погашения займа. Может использоваться и другой вариант продажи залога банком. Речь идет о смене заемщика: покупателям предлагают приобрести собственность, взяв на себя финансовые обязательства бывшего владельца, который нарушил выплаты кредита.

Как отразить реализацию залогового имущества

До реализации заложенного имущества его владельцем остается залогодатель, поэтому доходы от реализации объекта тоже относятся к нему (ст.249 НК).

Санкции за несоблюдение договорных обязательств по договору залога включают во внереализационные расходы на дату вступления в силу судебного решения или на дату признания.

Если происходит реализация объекта залога из-за невыполнения обязательств, залогодатель начисляет НДС — кроме случаев, когда продажа имущества не облагается НДС (ст.149 НК).

Некоторые данные для отображения продажи залогового имущества в бухгалтерском учете представлены в таблице:

Вопросы цены

Одна из главных проблем реализации залогового имущества (особенно при варианте продажи через торги) — серьезное падение стоимости. Факторы, обуславливающие этот риск:

потенциальные риски для покупателя;
отсутствие у пристава заинтересованности в выгодной продаже;
сложившееся мнение, что на торгах имущество можно приобрести по очень низкой цене.

Вывод — доведение процесса до продажи имущества на торгах — не самая выгодная перспектива. Важно применить все доступные возможности для реализации залога по средне- или околорыночной цене в досудебной порядке.

Вопрос-ответ

Ответ: Залог – это один из способов обеспечения обязательств (ст. 329ГК РФ). В вашем конкретном случае, было получено уже заложенное имущество, следовательно, необходимо внимательно прочитать договор купли — продажи, по которому к вашей организации переходили основные средства. В договоре должно быть указано, кто является непосредственным собственником переданных средств. Если при выяснении обстоятельств, будет понятно, что собственник всего лишь первоначальный залогодатель, то есть тот, кто первый заложил своё имущество, к примеру, в банк под залог, то необходимо выяснить, был ли залог полностью перед банком погашен. Закон не запрещает залогодателю отчуждать или сдавать в аренду предмет залога, но только с согласия залогодержателя. Поэтому, продажа вашей организации основных средств, заложенных, могли состояться с согласия того, кто давал средства под залог.

Залоговые средства перестают таковыми являться, если залог оплачен в полном объёме. Нужно связаться с продавцом и выяснить, закрыт ли залог. Если средства больше не являются залоговыми, для успокоения и дополнительного документа, попросите выслать справку или другого вида документацию о том, что средства в залоги не состоят. Если же залог покрыт не полностью, придется держать это на контроле, иначе, часть залога может перейти на вас, если первый залогодатель скроется и откажется платить по счетам.

Ответ: Заложенное имущество уже является объектом взаимных претензий (кредитора к должнику). Так, статья 384 п.1 ГК РФ говорит о том, что как только подошел срок по выплате, а платеж отсутствует, то залогодержатель имеет право реализовать заложенное имущество. В соответствии с ФЗ №138 «О несостоятельности» при реализации такого имущества 80 % получает кредитор первой очереди. Если он не единственный, то по 15% уходит иным кредиторам, остальные расходы идут на конкурсное производство.

Если заложенное имущество еще не выставлено на реализацию, а Вы хотите взять часть из него, то этот момент нужно будет обговаривать непосредственно с собственником имущества. Возможно, Вам придется оформлять новый залог, на ту часть, на которую Вы претендуете, а остальная часть пойдет уже официально на конкурс. Если Вы выкупите эту часть имущества, то вам необходимо заключить договор купли-продажи. Но этот вариант будет действовать только до момента выставления имущества на реализацию. Если кредитор откажет, то придется выкупать всё имущество целиком, а потом продавать излишек (все зависит от структуры продажи лотов). Также нужно посмотреть, является ли общее имущество и желаемая часть делимыми или неделимыми. К примеру, продаётся автопарк, а вы хотите забрать колеса с машин и двигатели. Такая часть имущества считается неделимой и претендовать на нее нельзя. Если имущество делимо, то решайте вопрос до реализации.

Часто во время процедуры банкротства возникают споры касательно законности сделок, заключенных должником. Проведение независимой экспертизы позволяет выяснить реальную стоимость имущества на момент продажи и определить наличие оснований для их оспаривания. Кстати, мы довольно часто проводим оценку ретроспективных сделок, и в некоторых случаях такие сделки заключаются значительно ниже рынка.

Реализация движимого имущества осуществляется на открытых площадках с помощью публичного предложения, недвижимого – с помощью торгов (на закрытых площадках, доступ к которым возможен только при наличии электронной подписи).

Конкурсное производство проходит в несколько этапов:

Первичные торги. Имущество выставляется по начальной (рыночной) стоимости.
Повторные торги проводятся в том случае, если имущество не заинтересовало покупателей на первом этапе. Стоимость падает на 5-10%.
Торги в форме публичного предложения проводятся, если на втором этапе недвижимость снова никого не заинтересовала. Цена снижается на протяжении определенного периода времени (как правило, каждую неделю), пока не достигнет определенного порога, ниже которого недвижимость продавать не станут. Таким способом можно выкупить свое же имущество с публичных торгов по низкой стоимости. Однако оформлять сделку следует через третьих лиц.
Акт приема-передачи недвижимости подписывает конкурсный управляющий.

Почему нам можно доверять?

• Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Практические проблемы определения начальной продажной цены предмета залога на стадии обращения взыскания

Орлова М.А., начальник отдела судебного представительства Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург

Мартынов О.В., управляющий директор Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург.

На настоящий момент положения Гражданского кодекса РФ содержат общее правило, согласно которому начальная продажная цена предмета залога при обращении на него взыскания — согласованная сторонами стоимость предмета залога (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Специальные нормы, которые ранее устанавливали порядок определения начальной продажной цены для предмета залога — движимого имущества, признаны законодателем утратившими силу.

в случае обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного движимого имущества определялась решением суда,
если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определялась на основании отчета оценщика, начальная продажная цена устанавливалась равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно первой точке зрения, в случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке указанные положения Закона РФ «О залоге» подлежат применению, если договор залога движимого имущества был заключен до 1 июля 2014 г. Данный вывод получил отражение в судебных актах Санкт-Петербургского городского суда, судов Центрального федерального округа, Приволжского федерального округа 1 . При этом речь идет как об установлении начальной продажной цены непосредственно решением суда, так и о величине начальной продажной цены, которая должна соответствовать 80% рыночной стоимости предмета залога.

1 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.10.2017 N 33-20296/2017 по делу N 2-1559/2017, определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 августа 2015 г. по делу № 2-90/2015, апелляционное определение Брянского областного суда от 21.06.2016 N 33-2333/2016 по делу N 2-229/2016, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.08.2015 по делу N 33-14737/2015, апелляционное определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.04.2015 по делу N 33-877/2015.

Согласно второй точке зрения, в случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд не обязан устанавливать в судебном акте начальную продажную цену. Начальная продажная цена предмета залога определяется в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем. Данная точка зрения отражена в судебных актах Санкт-Петербургского городского суда, судов Северо-Кавказского федерального округа, Сибирского федерального округа, Уральского федерального округа, Центрального федерального округа, Южного федерального округа 2 . При этом в ряде случаев судами сделан вывод о том, что дата заключения договора залога значения не имеет 3 . Обоснование данного вывод простое: правоотношения между кредитором и должником, к которым применяется закон, регулирующий порядок обращения судом взыскания на предмет залога, возникают в момент разрешения судом такого спора, на момент разрешения спора положения Закона РФ «О залоге» не действуют.

2 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.08.2017 N 33-14900/2017 по делу N 2-1396/2017, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.07.2017 N 33-13517/2017 по делу N 2-742/2017, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 14.09.2016 по делу N 33-6671/2016, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 23.08.2016 по делу N 33-6975/2016, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 19.07.2017 по делу N 33-7267/2017, апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.06.2017 по делу N 11-7885/2017, апелляционное определение Челябинского областного суда от 16.06.2017 по делу N 11-7514/2017, апелляционное определение Липецкого областного суда от 26.07.2017 по делу N 33-2605/2017, апелляционное определение Ростовского областного суда от 14.06.2017 по делу N 33-9757/2017.
3 Апелляционное определение Липецкого областного суда от 26.07.2017 по делу N 33-2605/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2016 по делу N 33-11965/2016, апелляционное определение Самарского областного суда от 24.11.2015 N 33-13410/2015, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10.08.2015 по делу N 33-8393/2015, апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.12.2014 по делу N 11-12692/2014, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 20.05.2015 по делу N 33-4386/2015, апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.03.2015 по делу N 33-1905/2015.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ указанный федеральный закон, признавший утратившим силу специальные нормы, устанавливавшие механизм определения начальной продажной цены предмета залога – движимого имущества, вступил в силу с 1 июля 2014 г.

Обращение взыскания на имущество, как на предмет залога, невозможно без заключенного договора залога, в основании возникновения права на обращение взыскания на предмет залога находится залоговое обязательство. Если залоговое обязательство возникло до 1 июля 2014 г., то отношения сторон этого обязательства в части определения начальной продажной цены должны регулироваться положениями законодательства о начальной продажной цене движимого имущества, действовавшими до 1 июля 2014 г., т.е. на момент заключения договора залога. В противном случае происходит ущемление интересов кредитора, который, заключая договор залога до 1 июля 2014 г., не включил в него условие о механизме определения начальной продажной цены (в размере 80% рыночной стоимости согласно отчету оценщика), так как не предполагал изменение указанной нормы в будущем.

Рассмотрение судебного дела осуществляется с применением процессуальных норм, действующих на момент разрешения спора судом (т.е. к содержанию решения суда применяются те требования, которые действуют на момент его вынесения). Норма, устанавливающая требование к судебному акту, — это процессуальная норма.

в случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд не обязан устанавливать в судебном акте начальную продажную цену (независимо от даты заключения договора залога);
начальная продажная цена устанавливается судебным приставом-исполнителем, но с учётом даты заключения договора залога: если договор залога заключен до 1 июля 2014 г., начальная продажная цена устанавливается судебным приставом-исполнителем в размере 80% рыночной стоимости предмета залога; если договор залога заключен после 1 июля 2014 г. – в размере 100% рыночной стоимости предмета залога.

Необходимо отметить, что в отношении недвижимого имущества законодателем сохранена специальная норма, касающаяся начальной продажной цены, – подпункт 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, согласно которой при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика она устанавливается в размере 80% рыночной стоимости.

Хотя некоторые суды и пытались применять указную норму по аналогии закона при рассмотрении споров об обращении взыскания на движимое имущество (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2015 N 15АП-9849/2015 по делу N А53-29470/2014), тем не менее, данная точка зрения не получила широкого распространения, большинство судов придерживаются позиции, согласно которой данная норма является специальной, в связи с чем ее применение по аналогии недопустимо 4 .

4 Апелляционное определение Челябинского областного суда от 12.01.2016 по делу N 11-738/2016, апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.06.2015 по делу N 33-3697, апелляционное определение Самарского областного суда от 08.12.2015 по делу N 33-14233/2015.

Обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке с последующей реализацией предмета залога на торгах в рамках исполнительного производства свидетельствует о том, что задолженность является проблемной, исполнение обязательств со стороны должника в добровольном порядке не предвидится.

Продажа имущества на торгах в рамках исполнительного производства с учетом сроков, установленных ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ, производится с сокращенным сроком экспозиции объекта. При этом действующие методики определения рыночной (не ликвидационной) стоимости объекта не учитывают такой фактор как сокращенный срок экспозиции объекта. Соответственно, при установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 100 % рыночной стоимости изначально в условия продажи имущества закладывается стоимость объекта, не соответствующая сроку его продажи, что влечет за собой сужение круга возможных приобретателей имущества на торгах (зачем приобретать проблемное имущество на торгах по 100 % рыночной стоимости, если можно купить такое же имущество по такой же стоимости, но без рисков оспаривания со стороны должника сделки по продаже имущества, например, в связи с нарушением процедуры проведения торгов).

Ранее, при установлении начальной продажной цены предмета залога – движимого имущества решением суда, в случае признания первых торгов несостоявшимися можно было изменить начальную продажную цену имущества путем подачи заявления об изменения порядка исполнения решения суда. В настоящее время, поскольку суд не обязан указывать начальную продажную цену движимого имущества в решении об обращении взыскания на предмет залога, нет и оснований для обращения в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда в целях снижения начальной продажной цены.

В случае признания повторных торгов несостоявшимися кредитор должен принять решение о том, оставлять ли предмет залога за собой или нет. Хотя оставление кредитором предмета залога за собой производится с понижением стоимости принимаемого на баланс имущества, тем не менее возможно возникновение ситуации, когда цена принятия на баланс будет превышать размер задолженности, взысканной по решению суда. В этом случае при принятии имущества на баланс кредитор должен вернуть разницу между ценой принятия на баланс и величиной задолженности, взысканной решением суда и не погашенной на момент принятия такого имущества. На баланс кредитору предлагается принять движимое имущество, которое для получения кредитором денежных средств еще нужно потом продать (если конечно кредитор не собирается его эксплуатировать), при этом, при принятии имущества на баланс кредитор уже обязан вернуть в качестве разницы денежные средства. В случае же отказа оставить предмет залога за собой кредитор утрачивает право на преимущественное удовлетворение своего требования за счет реализации предмета залога и вправе рассчитывать лишь на пропорциональное удовлетворение своего требования наравне с другими незалоговыми кредиторами, если это имущество все же будет продано судебным приставом-исполнителем (уже как необремененное залогом).

Установленный ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» механизм определения начальной продажной цены предмета залога – недвижимого имущества в размере 80 % рыночной стоимости позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены предмета залога. Соответственно, если установление законодателем нормы об определении начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 80 % позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, логично было бы ввести в действие аналогичную норму и отношении движимого имущества.

До принятия такой нормы кредитор может снизить указанный риск путем включения в договор залога условия о порядке определения начальной продажной цены, рассчитываемой в процентном отношении к рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика. Если такая норма в договоре залога отсутствует, остаётся открытым вопрос о механизме снижения начальной продажной цены в случае признания первых торгов несостоявшимися.

Процесс исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога – движимое имущество путем продажи на торгах, как правило, занимает длительное время (около полутора лет). Длительность процесса исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога, как правило, связана с тем, что обеспечительные меры, принимаемые судом на стадии рассмотрения иска, не предполагают изъятие имущества у ответчика, а лишь создание юридического препятствия для распоряжения им в пользу третьего лица. Соответственно, на стадии исполнения решения суда в большинстве случаев судебному приставу-исполнителю и кредитору приходится осуществлять мероприятия по розыску движимого имущества с целью установления его фактического места нахождения и последующего изъятия для реализации на торгах.

Альтернативным вариантом разрешения сложившейся ситуации, связанной с наличием долга по кредиту, обеспеченному залогом, является продажа имущества должником третьему лицу с согласия и под контролем кредитора. Длительность процесса добровольной реализации предмета залога напрямую зависит от наличия (отсутствия) потенциального покупателя.

Одним из вариантов решения задачи по оптимизации указанного процесса является размещение подробной информации о предмете залога и условиях будущей сделки, на специализированных информационных ресурсах, отвечающих признаку высокой посещаемости пользователей сети Интернет. Одним из таких специализированных ресурсов, является «Российский портал непрофильных активов и залогового имущества «Залог24» (www.zalog24.ru). Портал «Залог24» был разработан в 2008 году. Это единая специализированная интернет-площадка по продаже непрофильных активов и залогового имущества, а также, долговых обязательств юридических и физических лиц (уступка прав требования) на всей территории России. Основная цель портала — объединить непрофильные и проблемные активы, подлежащие реализации, на одной электронной площадке для открытого и массового доступа потенциальных покупателей к информации о реализуемом имуществе, что позволяет реализовывать активы по максимально выгодной цене, соблюдая при этом права и законные интересы всех сторон.

Начальник отдела судебного представительства Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург
Орлова М.А.

Управляющий директор Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург
Мартынов О.В.

ВС пояснил, как определять цену предмета залога при наличии спора между сторонами

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС22-30 от 17 июня по делу № А32-46211/2020, в котором разъяснил порядок определения начальной продажной цены предмета залога при наличии спора между залогодержателем и залогодателем.

В марте 2012 г. госкорпорация развития «ВЭБ.РФ» предоставила АО «ФортеИнвест» кредит в размере 2,3 млрд руб. Для обеспечения исполнения обязательств заемщика между госкорпорацией и акционерной компанией с ограниченной ответственностью «Комбринк проперти холдинг инк» был заключен договор залога доли в уставном капитале общества «Сочи-Плаза», номинальная стоимость которой на дату заключения договора составила более 746 млн руб. Залоговая стоимость доли была определена исходя из ее номинальной стоимости с дисконтом 20% и превысила 597 млн руб.

Впоследствии «ВЭБ.РФ» и «ФортеИнвест» заключили допсоглашение, согласно которому общество, заключившее с «Комбринк проперти холдинг инк» договор купли-продажи доли в уставном капитале этой компании, приняло на себя ее обязательства по договору залога. Согласно п. 3.4 допсоглашения начальная продажная цена предмета залога для целей обращения взыскания (цена реализации) была установлена в размере стоимости предмета залога, за исключением случая определения начальной продажной цены по результатам оценки, решение о проведении которой принимается залогодержателем одновременно с принятием решения об обращении взыскания на предмет залога. При этом оценщик должен выбираться залогодержателем самостоятельно, а залогодатель соглашался не оспаривать такой выбор (п. 3.5 документа).

Впоследствии заемщик так и не вернул госкорпорации кредит, проценты и комиссию, а общество «Сочи-Плаза» было признано банкротом (дело № А32-28164/2019). В связи с этим «ВЭБ. РФ» обратилась в суд с иском к «ФортеИнвест» об обращении взыскания на залоговое имущество – долю в уставном капитале «Сочи-Плаза», установив начальную стоимость предмета залога в один рубль.

Суд удовлетворил иск, признав факт неисполнения обществом «Сочи-Плаза» обязательств по кредитному соглашению и указав на наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Он обратил взыскание на принадлежащую «ФортеИнвест» долю в уставном капитале «Сочи-Плаза» путем ее реализации с публичных торгов, установив начальную цену предмета залога в размере один рубль.

Апелляция поддержала выводы первой инстанции и при этом учла изменение с 1 июля 2014 г. правового регулирования обращения взыскания на заложенное движимое имущество в судебном порядке, не предусматривающее установление начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном акте об обращении взыскания на предмет залога, и указала на возможность корректировки судебным приставом-исполнителем стоимости доли, определенной на основании отчета оценщика, согласно проведенной в рамках исполнительного производства экспертизе.

В дальнейшем кассация изменила судебные акты нижестоящих судов, исключив из них формулировку об установлении начальной цены предмета залога в один рубль. Окружной суд согласился с обоснованностью выводов апелляции об отсутствии с 1 июля 2014 г. законодательно установленного требования об определении судами начальной продажной цены залогового движимого имущества, но при этом он указал, что оценка имущества, на которое обращается взыскание, должна производиться судебным приставом-исполнителем.

В связи с этим «ВЭБ.РФ» обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется под контролем суда для надлежащей защиты прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя. Поскольку целью договора залога является не переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), а удовлетворение требований залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества, при возникновении спора о цене реализации (начальной продажной цене) предмета залога он разрешается судом в рамках рассмотрения требования об обращении взыскания на имущество.

«При удешевлении предмета залога законный интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была определена на уровне ниже указанной в договоре стоимости предмета залога. В обратном случае торги могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия предложений покупателей. При удорожании предмета залога как залогодатель, так и залогодержатель заинтересованы в определении начальной продажной цены выше первоначально определенной стоимости имущества, поскольку это позволит обеспечить наиболее полное удовлетворение требований по обеспеченному залогом обязательству», – отмечено в определении. Суд также указал, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем цена реализации предмета залога при обращении взыскания на него устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества как отражающей наиболее вероятную величину выручки, которая может быть получена при реализации имущества.

В рассматриваемом деле, пояснил ВС, при обращении в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество госкорпорация поставила вопрос об установлении начальной продажной цены имущества, определив эту цену в размере один рубль на основании отчета, подготовленного ООО «Центр оценки «Аверс». В свою очередь, общество «ФортеИнвест» возражало относительно установления начальной продажной цены предмета залога в указанном размере (в том числе путем предъявления самостоятельного иска по другому делу). В связи с этим ошибочна позиция окружного суда о том, что при рассмотрении этого дела у суда отсутствовала обязанность определить в судебном акте начальную продажную цену в случае спора о стоимости имущества.

Поскольку при разрешении спора об обращении взыскания на предмет залога между сторонами возник спор о стоимости имущества, по которой должна осуществляться его реализация, такой спор подлежал рассмотрению по существу. При этом нельзя согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций об установлении начальной продажной цены имущества в размере один рубль. Правила определения цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога закреплены в п. 3 ст. 340 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть иную цену реализации, чем согласованная стоимость предмета залога. Применительно к залогу недействительным (ничтожным) является соглашение, ограничивающее установление цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога первоначально определенной стоимостью имущества (залоговая стоимость), а также исключающее право залогодателя оспаривать достоверность определения рыночной стоимости предмета залога.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом случае стороны установили, что залогодержателю предоставляется право с принятием решения об обращении залога определить начальную продажную цену по результатам оценки. Однако из этого не следует, что залогодатель не имеет права оспаривать оценку предмета залога. Соответственно, наличие упомянутого условия в договоре залога не могло являться основанием для того, чтобы отчет оценщика рассматривался судами первой и апелляционной инстанций в качестве исключительного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета залога.

Предложение залогодержателя о реализации предмета залога по цене один рубль само по себе давало основания судам для того, чтобы усомниться в допустимости обращения взыскания по такой цене, поскольку требования залогодержателя удовлетворяются только после погашения расходов на проведение торгов, заметил Верховный Суд. Он добавил, что если залогодержатель действительно считает, что вышеуказанная оценка соответствует рыночной оценке, то по результатам торгов со всей очевидностью не будут компенсированы даже расходы на их проведение.

Отклоняя возражения общества «ФортеИнвест» относительно установления начальной цены предмета залога в размере один рубль, суды первой и апелляционной инстанций сослались на недостаточность имущества должника, в отношении которого открыто конкурсное производство. С точки зрения этих судов, стоимость всего имущества общества «Сочи-Плаза» составляет 2,3 млрд руб., а размер требований кредиторов превысил 4 млрд руб., поэтому вероятность удовлетворения требований участника из требований участия ничтожно мала, что в свою очередь свидетельствует о том, что стоимость такой доли минимальна. «Однако обществом “ФортеИнвест” в материалы дела представлены доказательства, которые по доводам ответчика свидетельствуют об увеличении стоимости активов общества “Сочи-Плаза” в виде удорожания реконструируемого имущества (гостиничного комплекса) за счет произведенных в нем неотделимых и дорогостоящих улучшений, осуществленных уже после составления оценки в рамках дела о банкротстве. Исполняя свою процессуальную обязанность по представлению доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, общество “ФортеИнвест” заявило ходатайство о назначении экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано», – заметил ВС.

Суд добавил, что стороны в его судебном заседании подтвердили, что собранием кредиторов общества «Сочи-Плаза» единогласно (в том числе с учетом голосов госкорпорации) было принято решение о заключении мирового соглашения в рамках дела о банкротстве № А32-28164/2019. Таким образом, он отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, которой предстоит, в частности, разрешить вопрос об установлении цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога при обращении на него взыскания с учетом доводов и возражений сторон, а также разрешить вопрос о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы.

Ведущий юрист INTELLECT Наталья Шелухина полагает, что вопрос установления начальной продажной цены при обращении взыскания на заложенное имущество имеет довольно большое значение. «При этом стороны сделки зачастую занимают противоположные позиции. Залогодатель заинтересован в установлении максимально высокой начальной продажной цены, поскольку от продажи залога зависит, насколько погасится задолженность по основному обязательству, в обеспечение которого был предоставлен залог (этот интерес обусловлен тем, что нередко залогодатель имущества и заемщик – одно и то же лицо). Однако залогодержатель стремится установить максимально низкую цену продажи имущества, понимая, что завышенная цена может стать препятствием к последующей продаже имущества (например, торги не состоятся из-за отсутствия покупателей; затягивание процесса продажи имущества, в свою очередь, приведет к удешевлению стоимости имущества, снижению покупательского спроса и т.д.)», – пояснила она.

По словам эксперта, в ситуации обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке конфликт между обозначенными интересами залогодателя и залогодержателя имущества неминуем. «В резолютивной части судебных актов нижестоящих инстанций об обращении взыскания на залог отсутствовало указание на установленную судом начальную продажную стоимость имущества, что затягивало фактическую реализацию имущества и порождало новые судебные споры (об изменении порядка и способа реализации имущества, обжаловании действий судебного пристава-исполнителя и т.д.). ВС РФ поставил точку в этом деле, указав на обязательность установления начальной продажной цены непосредственно в судебном акте по результатам рассмотрения иска об обращении взыскания на залог», – отметила юрист.

Она также назвала важным посыл ВС к тому, что суды при разрешении вопроса об установлении стоимости имущества не должны подходить к вынесению решения формально, руководствуясь исключительно отчетом оценщика, представленным одной из сторон (в конкретном споре отчет оценщика исходил от залогодержателя). «Для разрешения спора по существу судам надлежит исследовать и другие документы и доказательства (произошло ли изменение стоимости имущества после составления отчета об оценке в результате действий сторон – к примеру, в случае производства неотделимых улучшений предмета залога), учитывать возможность погашения расходов на проведение торгов в зависимости от предложенной цены, а при необходимости – с учетом мнения и доводов сторон разрешать вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы», – заметила Наталья Шелухина.

Адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар отметил, что до внесения законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ изменений п. 3 ст. 350 ГК РФ прямо предусматривал необходимость установления начальной продажной цены залогового имущества решением суда при обращении взыскания на него в судебном порядке либо по соглашению сторон в остальных случаях. «Поправками такое положение ГК РФ было полностью исключено. Принимая это во внимание, Верховный Суд ориентирует нижестоящие суды учитывать существо законодательного регулирования акцессорного обязательства, к каковым относится в том числе залог, которое заключается в наиболее полном удовлетворении требований залогодержателя-кредитора из стоимости реализуемого предмета залога. В данном случае имеет место быть отсылка высшей судебной инстанции на обязательность взаимосвязанных разъяснений как ВАС РФ в Информационном письме от 15 января 1998 г. № 26, так и ВС РФ, высказанных в абз. 2 п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25», – полагает он.

По словам эксперта, основной вывод комментируемого определения ВС состоит в следующем: в случае наличия спора между залогодержателем и залогодателем относительно начальной продажной цены предмета залога этот спор подлежит разрешению судом в рамках дела об обращении взыскания на предмет залога. В ходе его рассмотрения суд обязан, во-первых, установить рыночную стоимость залогового имущества путем проведения судебной экспертизы, а во-вторых, установить указанную стоимость в качестве начальной продажной цены предмета залога. «Такое регулирование (даже в отсутствие прямой нормы, устанавливающей описанный порядок) направлено на соблюдение баланса имущественных интересов залогодержателя и залогодателя. Иное будет препятствовать достижению целей законодательного регулирования данного акцессорного обязательства. Такие выводы должны предотвратить ситуации ущемления прав залогодателей, которые зачастую являются слабой стороной кредитных и залоговых правоотношений и не могут повлиять на условия заключаемых договоров», – убежден Юнис Дигмар.