Как продать построенный дом без налога

Покупка дома: три подвоха от застройщиков, которые экономят на налогах

В редакцию Циан.Журнала обратился Дмитрий — потенциальный покупатель строящегося загородного дома в Подмосковье.

«Присмотрели дом, все понравилось. Решили покупать, но тут застройщик начал прятать глаза и говорить, что если мы хотим все по закону, то будет “немножко дороже”. Оказалось, что под “немножко” подразумевается почти 2 млн рублей! Как это вообще возможно?!»

Существует масса схем по уходу от налогов. Все они, безусловно, имеют серьезные побочные эффекты — в итоге можно остаться и без денег, и без дома. Циан.Журнал собрал несколько вариантов развития событий, в том числе, и возможный сценарий для Дмитрия.

Схема «Дом за скобками»

(Рассказывает Марина, недавно купившая дом и столкнувшаяся со схемой, предложенной Дмитрию)

Мы полгода искали дом, но ничего не подходило. На одном из просмотров риелтор вдруг говорит: «Знаете, я, вообще-то, и сам дома строю. Не хотите посмотреть? Тут недалеко». Ну что же, поехали.

Дом был пока еще не достроен, но даже на том этапе стало понятно, что он нам подходит. Понравилось все и сразу, в том числе, и цена, которая была на 1 млн рублей ниже, чем на похожие объекты. И это при том, что качество строительства казалось гораздо более высоким, чем у схожих вариантов.

Через несколько дней после первого просмотра мы вернулись со строительным экспертом, который подтвердил, что дом строится добротно и его можно покупать. Мы еще немного поторговались с застройщиком, получили маленький, но приятный дисконт и ударили по рукам.

Следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи фигурировали и участок, и дом

Но после этого выяснилось, что по той самой приятной цене (да еще и с дисконтом) в договоре будет прописан только участок. «Если хотите, чтобы в договоре был и дом, тогда с вас еще 1,2 млн рублей. Это размер налога, который мне придется заплатить», — сказал нам застройщик.

Теперь представьте, что все это выясняется, когда мы уже счастливо вздохнули, решив, что нашли дом мечты, да еще и по выгодной цене!

Рисковать не стали: взяли на себя эти дополнительные 1,2 млн, о чем совершенно не жалеем: спустя несколько месяцев к нам приехала с проверкой экологическая полиция. Оказалось, застройщик вырубил много деревьев, не получив на это порубочный билет.

Если бы мы не оформили дом, якобы купив только участок, у властей были бы к нам очень большие вопросы, ведь выходило, что мы сами построили дом, не получив разрешения на вырубку! Дом же не спрячешь — вот он, стоит на месте бывшего леса.

Чем опасен такой подход?

(Рассказывает Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»)

Риск № 1: проблемы с регистрацией

Это классика жанра. Дом уже построен и в объявлении рекламируется именно как дом. Покупатели соглашаются на сделку и вдруг маленькое уточнение: застройщик говорит, что в договоре будет прописан только участок, «а дом вы как будто сами построили».

К этому моменту клиенты зачастую уже успевают мысленно расставить мебель, повесить гамак и разбить на участке грядки, поэтому отказаться от выгодного и уже «примеренного на себя» варианта им бывает тяжело.

Так происходит, потому что для продажи дома застройщик сперва должен зарегистрировать его на себя, но по ряду причин заниматься этим он не хочет. Это трата не только времени, но и денег, ведь возникает необходимость уплаты НДФЛ — он же получил прибыль с продажи.

В результате компания предлагает оформить только договор купли-продажи земельного участка, а дом позже должны будут зарегистрировать на себя уже сами покупатели.

Как вариант, эти расходы могут попытаться переложить на покупателей, предлагая включить налоги в стоимость объекта. Тогда все будет оформлено по закону, но обойдется клиентам намного дороже.

Не сбрасывая со счетов риски участия в откровенно мошеннической схеме (все-таки это обман государства), стоит помнить и о возможных проблемах с самим объектом, даже если за руку вас в итоге никто не поймает.

Они могут возникнуть, например, с регистрацией дома: вдруг он построен с нарушениями, о которых вы не узнали при просмотре, но которые препятствуют оформлению документов? В подобных случаях вместо того, чтобы вешать гамак и сажать помидоры, придется перестраивать дом (если это вообще возможно) и участвовать в судебных разбирательствах.

Риск № 2: недострой

Чем рискует покупатель, официально приобретая только участок, на котором стоит недостроенный дом? Тем, что у него не будет рычагов давления на продавца, если тот вдруг решит бросить строительство, не доведя дело до конца. В результате клиент оказывается привязан к участку, ведь он уже является его собственником!

Строительство дома, которого нет в договоре, может остановиться в любой момент

Попытка продать недострой неизбежно отнимет время, деньги и нервы. Кроме того, перепродажа недвижимости вскоре после предыдущей сделки всегда вызывает подозрения у потенциальных покупателей: почему этот участок «сплавляют» так быстро, что с ним не так? И все это помимо стресса из-за сорванных планов и нереализованной мечты.

В итоге несчастный собственник участка с недостроем сперва будет вынужден бегать за застройщиком, чтобы тот довел дело до конца, а если это не увенчается успехом — нанимать другую бригаду и достраивать дом за свой счет.

Таким образом, высока вероятность не то что не сэкономить, а даже переплатить.

Схема «Дробление»

(Рассказывает риелтор Татьяна Шестакова, эксперт по недвижимости Краснодарского края)

Дробление применяется при строительстве по договору подряда, когда застройщик обязуется построить дом уже после продажи земли. При этом он пытается распределить платежи по разным получателям: деньги за земельный участок получает хозяин земли, а плату за будущий дом — строительная компания, причем платеж за строительство проводится в несколько этапов.

Все это делается, чтобы застройщики, работающие по упрощенной системе налогообложения (УСН), могли свести к минимуму обязательные выплаты государству.

Напомним, упрощенка — это возможность платить налог с дохода по сниженной ставке 6%, если этот доход не превысил 188,55 млн рублей.

Учитывая, что структурно застройщики — это обычно не одно, а целая группа предприятий, с технической точки зрения такое дробление вполне возможно: одно юрлицо провело инженерные работы, другое построило фундамент, третье возвело стены.

При том, что со стороны все выглядит вполне обоснованно, на практике ФНС может усмотреть в такой схеме умышленное разделение единого платежа с целью ухода от налогов. Отметим, что такая схема актуальна скорее для крупных компаний, которые, впрочем, сейчас активно выходят на рынок ИЖС.

Разные этапы строительных работ могут производить разные юрлица

Если покупатель действует в рамках закона (скрупулезно проверяет документы и границы участка, оплачивает всю сумму по договору, да и сам договор заключает не только на участок, но и на дом), то напрямую возможные разбирательства его вряд ли заденут. Тем не менее в случае судебного иска ФНС к застройщику не исключены приглашения в суд, написание объяснительных, демонстрация документов и чеков.

Схема «Межевание на выживание»

(Рассказывает Сергей Вишняков, руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня»)

В пандемию и после нее, когда спрос на загородную недвижимость резко вырос, застройщики поняли, что могут заработать, и стали активно этой возможностью пользоваться. Они покупают большие участки и делят их на несколько маленьких.

Дальше на одном из этих маленьких участков они строят привлекательный, хотя и простенький «рекламный» дом, чтобы потенциальные покупатели могли приехать, посмотреть и влюбиться. Тогда застройщик предлагает им дом по соседству, который только начинает строиться. Надо сказать, что стоят такие варианты дешевле конкурентного окружения — к примеру, 4,5 млн рублей против 6 млн.

Обычно такие схемы встречаются именно в эконом-сегменте, потому что целевой аудитории сложно отказаться от «выгодного» предложения продавца/застройщика — кажется, что потери по сравнению с выгодами не так велики.

Но при проверке документов может выясниться, что застройщик не провел межевание, разделяя большой участок на маленькие, — кадастровый инженер не приезжал, границы никто не проверял. Так, например, в одном из случаев, свидетелем которому я стал, угол дома находился в зоне, где нельзя ничего строить, так как нарушалось правило минимального расстояния до соседнего участка.

Непроведенное межевание — источник потенциальных проблем с оформлением дома и конфликтов с соседями

Очевидно, что зарегистрировать такой дом крайне сложно, а если это и удастся, то впоследствии весьма вероятны проблемы с соседями. Скорее всего, они попытаются опротестовать такое строительство и придется либо выплачивать им компенсацию, либо выкупать часть их земли, чтобы восстановить нормы, либо даже сносить или переносить дом — бывали и такие случаи.

Итак, в меню оказалось пять видов проблем. Однако это далеко не все схемы, присутствующие на рынке! Вы сталкивались с чем-то похожим? Расскажите об этом в комментариях, давайте бороться с мошенничеством месте!

Как рассчитать налог с продажи построенного дома и земельного участка: подробный гид для налогоплательщиков

Расчет налога с продажи построенного дома и земельного участка является важным этапом налогообложения при сделках с недвижимостью. Определение правильного размера налога необходимо для исключения возможных ошибок и нежелательных последствий для налогоплательщика.

Шаг 1: определение базы налогообложения. Для расчета налога с продажи необходимо знать стоимость продажи построенного дома и земельного участка. Эта сумма является базой налогообложения и служит основанием для дальнейшего расчета.

Как рассчитать налог с продажи построенного дома и земельного участка? Используйте следующую формулу: размер налога = база налогообложения * ставка налога. Ставка налога может различаться в зависимости от региона и других факторов. Проверьте действующие правила и рекомендации в вашем регионе для получения актуальной информации о ставке.

Важно правильно определить базу налогообложения и применить правильную ставку налога для правильного расчета налога с продажи построенного дома и земельного участка. Будьте внимательны и учтите все детали, чтобы избежать возможных проблем и необходимости дополнительных платежей в будущем.

Правильный расчет налога с продажи недвижимости

Расчет налога с продажи недвижимости, такой как дома или земельного участка, является важным шагом в определение правильного размера налогообложения. Для рассчета налога необходимо определить базу налогообложения, а затем правильно рассчитать сумму налога с продажи.

Определение базы налогообложения включает в себя оценку стоимости недвижимости, как дома, так и земельного участка. Для этого можно воспользоваться официальной оценкой, провести собственную оценку или использовать данные о рыночной стоимости.

Правильный расчет налога с продажи включает в себя учет различных факторов, таких как ставка налога и возможные скидки или льготы. Важно также учесть все применимые правила и законы, которые могут влиять на размер налога.

Для рассчета налога с продажи недвижимости можно использовать специальные калькуляторы, доступные онлайн, или обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Кроме того, следует учитывать возможные изменения в налоговом законодательстве, которые могут повлиять на размер налога с продажи недвижимости.

Шаг 1: Определение базы налогообложения

Определение базы налогообложения — это первый и важный шаг в расчете налога с продажи построенного дома и земельного участка. Для правильного определения базы налогообложения необходимо учесть различные факторы, связанные с недвижимостью.

При расчете налога на продажу построенного дома и земельного участка база налогообложения может включать стоимость самого дома, а также стоимость земельного участка, на котором он расположен. База налогообложения может быть определена в соответствии с оценочной стоимостью недвижимости или сделкой между продавцом и покупателем.

Определение базы налогообложения также может включать расходы на ремонт и обновление дома, которые были произведены перед его продажей. Эти расходы могут быть учтены в базе налогообложения и могут снизить итоговую сумму налога.

Для правильного расчета налога с продажи построенного дома и земельного участка важно учесть все факторы, связанные с недвижимостью, и оперировать точными данными о стоимости дома и участка.

Шаг 2: Расчет стоимости построенного дома и земельного участка

Правильное определение базы для расчета налога с продажи построенного дома и земельного участка является важным шагом в процессе налогообложения недвижимости.

На этом шаге необходимо определить стоимость построенного дома и земельного участка, которая будет использоваться для расчета налога. Стоимость должна быть определена с учетом всех факторов, включая стоимость строительства, рыночную стоимость недвижимости и другие факторы, влияющие на ее стоимость.

Для правильного расчета налога с продажи построенного дома и земельного участка необходимо учесть все основные составляющие стоимости, такие как стоимость строительства дома, стоимость земельного участка и стоимость инфраструктуры.

Также важно учесть возможные снижения стоимости, такие как налоговые льготы, субсидии и другие факторы, влияющие на налоговую базу.

Шаг 3: Определение налоговых ставок

Правильный расчет налога с продажи построенного дома и земельного участка требует определения налоговых ставок на недвижимость. В каждой стране или регионе могут действовать свои собственные законы и правила налогообложения, поэтому необходимо ознакомиться с действующими нормативными актами для вашего местоположения.

При рассчете налога с продажи дома и земельного участка следует учесть две основные налоговые ставки:

Налог с продажи недвижимости: это налог на стоимость недвижимости, который взимается с продавца при продаже дома и земельного участка. Налоговая ставка может быть фиксированной или рассчитываться как процент от цены продажи.

Налог на имущество: это налог на владение недвижимостью, который взимается ежегодно с владельцев домов и земельных участков. Налоговая ставка для налога на имущество может зависеть от оценочной стоимости недвижимости или быть фиксированной.

Для получения точных данных о налоговых ставках и расчете налога с продажи построенного дома и земельного участка рекомендуется обратиться в налоговую службу или к специалисту по налогам. Они помогут оценить базу налогообложения, как правильно рассчитать налог и сделать все необходимые декларации и платежи.

Шаг 4: Вычисление налоговой суммы

Правильный расчет налоговой суммы для построенного дома и земельного участка является одним из важных шагов в процессе налогообложения недвижимости. Чтобы определить базу налогообложения, необходимо рассчитать налог на продажу построенного дома и земельного участка.

1. Определение базы налога. Для рассчета налога необходимо определить базу налогообложения. Она зависит от стоимости продажи недвижимости и других факторов, таких как налоговые ставки и особые условия налогообложения. Налоговая база может быть определена как сумма продажи построенного дома и земельного участка или как кадастровая стоимость недвижимости.

2. Расчет налога. После определения базы налога можно приступить к расчету самой налоговой суммы. Это можно сделать путем умножения базы налогообложения на ставку налога на недвижимость. Ставка налога может различаться в зависимости от местоположения недвижимости и других факторов. Результатом расчета будет сумма налога, которую необходимо уплатить.

3. Проверка правильности расчета. После проведения расчета налога, необходимо проверить его правильность. Для этого можно использовать налоговые калькуляторы или обратиться к специалистам по налоговому праву. При обращении в налоговую службу также можно получить дополнительную информацию о расчете налога на продажу недвижимости.

Шаг 5: Сроки и порядок уплаты налога

После определения налогообложения и правильного расчета налога на продажу построенного дома и земельного участка, необходимо знать сроки и порядок его уплаты. Согласно законодательству, налог на недвижимость должен быть уплачен в течение определенного периода времени.

Первым шагом в уплате налога является правильное заполнение налоговой декларации. В декларации необходимо указать все сведения о продаже дома и земельного участка, а также произвести расчет суммы налога, исходя из применяемых ставок и коэффициентов.

После заполнения налоговой декларации и расчета налоговой суммы, следует осуществить внесение этой суммы в установленные сроки. Для удобства налогоплательщиков вводится несколько способов уплаты налога: через банковскую систему, почтовым переводом или лично в офисе налоговой службы.

Оплата налога должна быть произведена в установленные сроки: согласно законодательству, налог на недвижимость обычно уплачивается ежегодно до конкретной даты. В случае просрочки платежей возможны штрафы и налагаемые пени.

Шаг 6: Документы и формы для подачи налоговой декларации

Для правильного расчета налога с продажи построенного дома и земельного участка необходимо предоставить определенные документы и заполнить соответствующие формы при подаче налоговой декларации.

Основным документом, который необходимо предоставить, является Свидетельство о праве собственности на земельный участок и построенный на нем дом. В документе должны быть указаны данные о площади участка, площади дома, а также информация о стоимости строительства и материалах.

Для определения базы налогообложения необходимо заполнить специальную форму, в которой указываются данные о стоимости земельного участка, стоимости построенного дома, а также другие расходы, связанные с процессом строительства и продажи недвижимости.

При подаче налоговой декларации также необходимо указать форму налогообложения — обычный или упрощенный режим. В случае выбора упрощенного режима, определение и расчет налога с продажи построенного дома и земельного участка будут проводиться по упрощенным правилам.

Важно ознакомиться с требованиями и инструкцией по заполнению декларации, чтобы избежать ошибок и правильно указать все необходимые данные. Неправильное заполнение формы может привести к дополнительным проверкам и штрафам со стороны налоговых органов.

Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно.

Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы.

Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.

Что такое минимальный срок владения

Это срок, по истечении которого владелец может продать недвижимость и не уплачивать налог с продажи недвижимости. Есть два периода — 3 и 5 лет.

Минимальный срок составляет три года, если недвижимость:

• унаследована;
• получена в подарок;
• приобретена по договору ренты;
• досталась после приватизации;
• является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.

Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.

К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок. Если вы купили недвижимость в 2023 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья. Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.

В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру. Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года. Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства. Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу. Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:

• реально вырученные средства по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости жилья.

После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.

Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей. Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей. Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.

Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.

Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья. В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили. Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.

К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2023 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.

Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно. Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.

Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей. Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей. В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов. Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.

Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.

Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.

Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.

А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.

Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации. Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей. С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.

К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:

• Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
• Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.

Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:

• в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
• после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
• новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.

Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.

В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег; ;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».

Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

• вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
• вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
• заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.

После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.

Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы

Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта. Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.

Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».

Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:

• штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
• штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
• пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
• уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.

В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.

Как не платить налог с продаж?

Чтобы не платить налог, вы должны владеть имуществом в течение трех лет перед продажей. Если это квартира или земельный участок и собственность не получена в дар, по наследству или приватизации — срок составит пять лет. При этом не нужно платить налог на сделки с жильем и землей на сумму менее миллиона, для всего остального — 250 тысяч рублей. Если вы потратили на покупку имущества больше, чем получите при продаже, налога также не будет. Еще в счет уплаты налога можно использовать однократный налоговый вычет, положенный каждому гражданину.

Чтобы гарантированно обезопасить себя от возможных взысканий, стоит обратиться за консультацией к специалисту по налоговому законодательству.

Как начисляются налоги при продаже имущества

По закону налогами облагается любая продажа имущества физическим лицом. Но обязательный сбор равен 13 % от суммы полученной прибыли, а не всей суммы сделки. Например, если вы приобрели автомобиль за 500 тысяч рублей, а продаете за 600 тысяч, прибыль будет равна 100 тысячам. Сам налог к оплате составит 100 000 * 0,13 = 13 000.

Если имущество получено в дар, через приватизацию или по наследству, прибылью будет считаться вся сумма сделки. В качестве альтернативы налог в размере 13% может начисляться на всю сумму сделки в любом случае, но такой вид налогообложения вы должны выбрать сами для получения вычета.

Жилая недвижимость и земельные участки при продаже облагаются налогами иначе, если получены в 2016 году и позже. В таком случае вы должны владеть ими пять лет. Если имущество было получено до 2016 года — те же самые три года. Также три года нужно будет ждать, если вы получили жилье или землю в дар, по наследству или через приватизацию.

Легальные способы не платить налог с продажи

Так, легально уйти от налога на продажу жилья и земли можно через:

1. Использование вычета на всю сумму сделки в размере миллиона рублей. Это не тот вычет, что положен раз в жизни — вычетом при продаже можно пользоваться однократно каждый год. Если вы продаете жилье или участок за миллион рублей или меньше, послабление полностью покроет налог. Если сумма продажи больше миллиона, оплачивать налог нужно будет по сумме остатка.
2. Продажу недвижимости с убытком, то есть за ту же сумму или дешевле, чем вы ее купили. В таком случае у вас просто не будет облагаемой налогом прибыли. Но учтите, что если в договоре будет указана цена ниже, чем 70% кадастровой стоимости объекта, именно по кадастровой стоимости заплатить налог и придется. Использовать вычет из первого пункта здесь нельзя.
3. Использование однократного вычета для оплаты налога. Это как раз тот вычет в размере 260 или 390 тысяч рублей, что положен каждому гражданину раз в жизни. Его можно использовать совместно с вычетом из первого пункта, но с условием. Сделки по покупке и продаже должны пройти в один год или покупка должна быть совершена прежде продажи.

Эти же методы действуют для остального имущества. Причем не важно, что именно вы продаете: автомобиль, антикварную ценность или шубу. Единственное существенное отличие — максимальный размер ежегодного вычета при продаже равен 250 тысячам рублей.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.