Когда подписывают акт приема передачи квартиры

Как правильно передать квартиру покупателю

На практике процедуру можно разделить на два этапа: подписание акта приема-передачи и физическое освобождение. Как правило, они происходят одновременно.

Акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры — один из самых главных документов сделки. Он дополняет договор купли-продажи, доказывая факт передачи квартиры. С подписанием акта получателю также переходят не только права собственности, но и обязанности по купленной им квартире, включая своевременную оплату счетов, налогов и т. д.

Единой обязательной формы для заполнения документа не существует, общий шаблон вы найдете в нашей Библиотеке документов .

Стороны подтверждают, что не имеют претензий, и лично подписывают акт. Регистрировать акт в государственных органах или заверять его y нотариуса не нужно.

О чем надо не забыть при составлении акта?

Акт приема-передачи квартиры обычно содержит следующую информацию:

— паспортные данные всех участников сделки;

— описание состояния квартиры: наличие ремонта, дефектов и особенностей;

— при указании недостатков прописывается, кто будет эти дефекты устранять (или что покупатель о них осведомлен и согласен с ними: если дефекты будут обнаружены уже после подписания акта, ему вряд ли удастся взыскать убытки с продавца);

— адрес квартиры (не помешает и кадастровый номер);

— характеристики квартиры (количество и площадь комнат; показания приборов учета);

— сведения о договоре купли-продажи квартиры (когда и на каких условиях он подписан);

— данные об оплате сделки (если все расчеты по ДКП уже проведены, это обязательно фиксируется в акте приема-передачи с указанием, что у продавца нет претензий по оплате).

Когда и как происходит передача квартиры?

Обычно это происходит уже после того, как право собственности перешло новому владельцу, а продавец получил оплату. К моменту передачи квартиры бывший собственник должен полностью освободить квартиру — выписать всех зарегистрированных, вывезти вещи и мебель (он забирает или не забирает их согласно прописанным в ДКП договоренностям). В общем, надо быть готовым к жизни без своей теперь уже бывшей жилплощади.

Обычно стороны встречаются в назначенный день в квартире (присутствие риелторов приветствуется), еще раз все осматривают и подписывают акт приема-передачи.

После этого продавец отдает покупателю все комплекты ключей и уходит.

Какие могут возникнуть трудности?

Бывают нюансы, связанные с полностью укомплектованной квартирой, — с отделкой и мебелью. В дорогом сегменте рынка далеко не всегда составляется подробное описание всех переходящих новому владельцу предметов. При передаче квартиры — уже после того как стороны выходят на сделку и подписывают ДКП, может обнаружиться, что не хватает каких-то предметов интерьера, которые покупатель запомнил при просмотре. Это приводит к конфликтам.

В качестве примера президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов приводит ситуацию, когда представители сторон приехали на второй показ для внесения аванса, но внезапно передумали. Оказалось, что продавец поменял диван: был дорогой, поставили дешевый, причем обсуждалось, что квартира продается с отделкой и мебелью. Сделка в итоге не состоялась.

Или другой пример. Уже во время сделки покупатель поставил продавца перед фактом, что переводит оплату из долларов в рубли. Владельцу некуда было деваться — он рассчитывал на эту сделку и поэтому согласился на невыгодный курс, который ему навязали. Пользуясь тем, что в ДКП не было описи, до передачи квартиры он вынес из нее всё ценное, чем компенсировал свои убытки и неудобства. Пострадали в итоге все.

Как правильно принять квартиру у продавца после сделки? Рассказывает юрист

Привет! Сегодня мы поговорим о том, как принять квартиру у продавца после государственной регистрации сделки, чтобы в дальнейшем у вас не осталось вопросов, и вы не столкнулись с проблемами после регистрации.

С вами Realty Cloud, сервис автоматической проверки недвижимости, который предоставляет информацию для покупателя в виде отчета по интересующему объекту недвижимости.

Например, стороны договорились, что часть денежных средств передается до регистрации сделки, а часть после регистрации. У продавца есть возможность указать в договоре о праве залога, чтобы после регистрации сделки, покупатель, у которого есть теперь недвижимость, не сбежал, а доплатил оставшуюся часть продавцу.

И только после этого продавец идет в МФЦ и пишет заявление на снятие такого обременения. Правда это занимает время, поэтому рекомендуется использовать аккредитив либо банковскую ячейку, а в договоре указать, что право залога не возникает.

Ключи можно передавать как до регистрации перехода права собственности на покупателя, так и после. При передаче ключей до регистрации можно столкнуться с тем, что покупатель перевезет все вещи, а в регистрации будет приостановка либо отказ. Бывает, что нужен переезд до регистрации, если покупатель собирается продать свою недвижимость. В таком случае рекомендуем заключить договор найма с покупателем и обозначить условную сумму снятия квартиры.

Если передача ключей переходит после регистрации сделки, то в договоре прописываем сроки передачи ключей. Например, в течение 2 дней после государственно регистрации. Также в договоре купли-продажи недвижимости можно указать, что ключи передаются в день подписания акта приема-передачи.

Мы, команда Realty Cloud (Облако недвижимости), считаем, что риски при покупке недвижимости, доставшейся по наследству существенные. И если есть другие варианты покупки недвижимости, рекомендуем посмотреть на них. А если вас интересует только этот вариант, перед покупкой недвижимость проверить и обратиться к юристу, чтобы минимизировать все риски.

Друзья, мы понимаем, что в связи с недавними изменениями, проверять недвижимость стало немного сложнее. Но мы подстраиваемся под эти изменения, и хотим упростить для вас проверку по недвижимости, а именно предоставляем ОТЧЕТ ПО ОБЪЕКТУ НЕДВИЖИМОСТИ, где предусмотрены риски, предоставлены заключения и рекомендации по той или иной недвижимости.

Юридическая проверка недвижимости и собственников

Соберем данные из 15+ официальных источников и укажем все риски при покупке или аренде недвижимости

Как принять квартиру у застройщика

Квартиру могут сдать с косяками: например, с кривым полом, негерметичными окнами и отсутствием вентиляции.

Когда застройщик сдает новостройку, для покупателей наступает долгожданный момент приемки квартир. Но перед тем как подписывать документы, нужно убедиться, что жилье и коммуникации соответствуют нормам. А если есть проблемы, то застройщик должен бесплатно их устранить.

Я шесть лет работал экспертом по приемке квартир. Поделюсь простой пошаговой инструкцией, которая позволяет за час проверить новостройку, не обращаясь к экспертам. Вы узнаете о самых частых проблемах и том, как действовать, чтобы не пришлось исправлять недостатки за свой счет.

Когда принимаете квартиру у застройщика, порядок действий такой

Как подготовиться к приемке квартиры

Вот что нужно сделать до осмотра квартиры.

Договориться о времени приемки. Часто представители застройщика ограничивают время новоселов и дают 15—20 минут, чтобы осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи. Объясняют это тем, что дальше у них запланирована встреча со следующим собственником.

Не стоит прогибаться под такие условия — возьмите себе в резерв час. Заранее договоритесь об этом с застройщиком и обязательно планируйте приемку на светлое время, когда дефекты лучше видны.

Обычно на приемке квартиры от застройщика присутствует бригадир субподрядчика или мастер участка от застройщика, который контролирует ход работы.

Перечитать договор долевого участия. На что стоит обратить внимание:

1. Площадь квартиры — после постройки фактическая площадь часто отличается от прописанной в договоре.
2. В каком виде сдается квартира — отделка стен и пола, перечень сантехники, список электроустановочного оборудования.

Объем проверок на осмотре зависит от типа отделки квартиры.

Черновая отделка — голая квартира, куда просто заведены инженерные сети: электричество — до щитка, вода и канализация. Инженерные сети не разведены по квартире, розеток, выключателей и освещения нет. На полу — плита перекрытия или черновая стяжка, стены голые или покрыты базовым слоем цементной штукатурки.

1. Площадь.
2. Вертикальность стен.
3. Дверь.
4. Окна.
5. Вытяжную вентиляцию.

Предчистовая отделка — это когда разведены коммуникации, а стены и пол готовы под чистовую отделку.

1. Все, что я перечислил в списке для черновой отделки.
2. Стяжку пола.
3. Штукатурку стен.
4. Как проложены инженерные сети: отопление, водоснабжение, электричество.

Чистовая отделка — когда отделочные работы завершены. К списку выше добавляется проверка качества финишных покрытий и фурнитуры межкомнатных дверей.

Подготовить инструмент для приемки. Я рекомендую такой минимальный набор:

1. Карандаш или гелевая ручка для чертежей и пометок. Гелевая ручка не замерзает на холоде, а карандаш удобен, так как можно писать в любом положении.
2. Жирный цветной маркер, чтобы отметить проблемные места, которые нужно устранить, например неровности на стенах. Стоит около 170 Р .
3. Лампочка для проверки патронов — лучше светодиодная, чтобы не грелась, и с цоколем формата Е27, стоит в пределах 100 Р .
4. Патрон с электрической вилкой, чтобы проверить розетки. Он удобнее, чем отвертка-индикатор. Есть патроны с проводом до 300 Р , а есть более дешевые, где электровилка соединяется с патроном. По моему опыту без шнура — гораздо удобнее: все манипуляции можно выполнить одной рукой.
5. Двухметровый строительный уровень — от 492 Р . Или лазерный уровень.
6. Строительный уровень длиной 40—60 см — от 342 Р . Для проверки уровня окон, оконных откосов, подоконника и батареи. или лазерный дальномер, чтобы измерить длину стен и пересчитать площадь помещений. Мобильное приложение для этих целей не годится — слишком большая погрешность.
7. Складная табуретка или стремянка для проверки электрических патронов на потолке и вентиляционных отверстий — от 1400 Р . Проверять качество цементной стяжки для квартир без чистовой отделки.
8. Бахилы и пакет для верхней одежды и личных вещей, чтобы не испачкаться в строительной пыли.

Также есть пара опциональных инструментов, которые удобно иметь, но можно обойтись без них:

1. Линейка-угольник, чтобы проверять правильность прямых углов. Лучше выбирать широкий угольник 600 × 400 мм. Цена такого — около 500 Р . Столярные угольники с коротким плечом хотя и менее громоздкие, но не так точны из-за того, что ближе к углу стена часто скругляется. Но углы можно проверить и простой рулеткой с помощью правила египетского треугольника — как это сделать, расскажу чуть дальше.
2. Трапециевидное двухметровое прави́ло для проверки штукатурного слоя, рельефа пола и стен — от 436 Р . Оно выполняет роль «контрольной двухметровой рейки» — понятие из строительных правил и нормативов. Если прави́ла нет, его заменяют двухметровым строительным уровнем.

Еще понадобится смартфон, его используют в качестве калькулятора, фонарика и фотоаппарата. Некоторые застройщики просят отправить на почту фото с проблемными местами, другие — прямо на месте указать маркером места для исправлений. Обязательно проверьте, подзаряжен ли телефон.

Многое из перечисленного выше не придется покупать, так как инструмент уже есть в быту или его можно взять ненадолго у знакомых.

В моей практике представители застройщика ни разу не просили документы и сертификацию на инструмент, который используется при приемке.

Минимальный набор инструментов для приемки обойдется в 3163 Р

Стремянка	1469 Р
Строительный уровень, 2 м	492 Р
Строительный уровень, 40—60 см	342 Р
Рулетка	250 Р
Небольшой молоток	230 Р
Жирный цветной маркер	170 Р
Патрон с электрической вилкой	110 Р
Лампочка Е27	70 Р
Карандаш или гелевая ручка	30 Р

Подготовить документы. Чтобы упростить процесс приемки и ничего не упустить, вам понадобятся:

Скачать чек-лист для приемки квартирыPDF, 1722 КБ

1. Подробный чек-лист — в нем удобно делать пометки, когда обнаружите недостатки.
2. Форма акта о несоответствии объекта строительства требованиям в двух экземплярах. В этом документе фиксируются все выявленные нарушения.
3. Распечатанный план квартиры, который прилагается к ДДУ, — на нем отмечают замеры стен.

Также понадобятся чистые листы А4, чтобы делать заметки о дефектах. Рекомендую закрепить все перечисленные документы на планшете с клипсой — клипборде. Так удобнее делать записи в «полевых условиях».

Дальше расскажу, что проверять, когда пришли на приемку.

Во время осмотра нужно измерить длину стен и посчитать площадь всех помещений. Сравните свои расчеты с цифрами в договоре.

Все измерения удобно отмечать на распечатанном плане квартиры.

Обычно застройщик указывает в договоре, какое расхождение по площади допустимо: у кого-то это 0,5 м², у других — от 1 м². Если расхождение больше, стоимость жилья пересчитывают. В этом случае застройщик или дольщик должны компенсировать разницу. В Тинькофф Журнале описаны оба этих сценария. Прочитайте, как действовать дольщику:

Вентиляция. Она важна для здоровья и комфортного микроклимата. В квартирах обычно естественная вентиляция: приток происходит через микропроветривание в окнах, а вытяжка — через общедомовой вентканал, идущий на крышу. К вентканалу подсоединяют кухню и санузлы.

Если вентиляция плохо работает, это чревато проблемами:

1. в помещениях появится повышенная влажность и запахи;
2. на холодных поверхностях — конденсат. Например, так называемые плачущие окна зимой;
3. в ванной заведется плесень.

Чтобы проверить вытяжку, возьмите лист бумаги А4 и приложите его к каждому отверстию вытяжной вентиляции. Лист должен прилипнуть к стене, если в квартире есть воздушная тяга. В герметичном помещении ее не будет, поэтому перед проверкой откройте окно или входную дверь в квартиру, чтобы обеспечить приток воздуха.

Если обнаружили проблему с вытяжной вентиляцией в высотке, нужно решать ее срочно силами застройщика, пока дом еще не заселили. Самостоятельно засоры вентиляционных каналов на уровне верхних этажей не устранить. Верхние жильцы вряд ли согласятся ломать свои стены, когда у них будет сделан ремонт.

Электрика. Если квартира обесточена, включите вводной автоматический выключатель в электрощитке — обычно он расположен в прихожей. Иногда электрики закрывают щиток на ключ. Заранее уточните это у застройщика, чтобы к щитку был доступ в момент проверки.

В моей практике было два случая, когда пришли с собственником на приемку, а щиток закрыт и квартира обесточена. В итоге проверили все, кроме электрики. Затем я пояснил хозяевам, как проверить розетки и свет самостоятельно. Это несложно.

Вводной автомат в щитке обычно расположен слева в верхнем ряду — у него самый большой номинал. Например, у большинства автоматов номинал 10 А,16 А, 20 А, а у главного вводного — 50 А. Номиналы подписаны на самом автомате.

После того как включили электричество в квартире, нужно проверить:

1. Свет. Для этого вкручивают лампочку во все патроны и щелкают выключателем. Чтобы дотянуться до патронов на потолке, понадобится складной табурет или стремянка.
2. Розетки. Нужно вкрутить лампочку в патрон-переходник и вставить в розетку — лампочка должна загореться. В противном случае недостаток вносят в чек-лист, фотографируют розетку и помечают ее маркером.
3. Кабель, питающий варочную панель на кухне, если она предусмотрена договором. Провод должен идти напрямую от щитка. Это единственный кабель, который проложен в стяжке пола.

Водоснабжение. В санузлах иногда остаются незаделанные отверстия в местах, где трубы пересекают перекрытия. То есть вокруг трубы есть зазор, через который видно соседний этаж. Это нарушение, и застройщик обязан его устранить.

Трубы водоснабжения и отопления в местах прохода через перекрытия и стены должны быть в гильзах. Это такие полимерные или металлические трубы, внутренний диаметр которых на 5—10 мм больше наружного диаметра проходящей через нее трубы. Необходимо, чтобы зазор между трубой и гильзой был заполнен негорючим гидрофобным материалом.

Также нужно проверить, работают ли вводные вентили возле счетчиков, вентиль на полотенцесушителе, краны на сантехнических приборах. На них и на полу рядом не должно быть следов ржавчины и подтеков. Но не стоит открывать вводные вентили, если смесители еще не установлены.

У полотенцесушителей проверяют соединение с накидной гайкой, «американкой», — это место часто подтекает.

Канализация. Место прохода канализационного стояка через перекрытие должно быть закрыто цементным раствором.

Проверьте уклон горизонтальных труб канализации. Для нормального отвода нечистот самотеком толстая труба сечением 110 мм на всем протяжении должна иметь уклон к горизонтали 1—2 см на метр длины. А труба сечением 50 мм — 3 см на метр длины.

Чтобы проверить уклон трубы, положите уровень сверху на трубу. Верхний конец уровня оставьте на месте, а нижний медленно поднимайте, пока пузырек не встанет ровно посередине — это горизонтальный уровень. Если подняли нижний конец двухметрового уровня на 4 см, значит, завал такой: 4 / 2 = 2 см на 1 м.

Не допускайте уклона канализационных труб больше нормативов: в таком случае вода быстро убегает по трубе, а тяжелые фракции оседают на дне и высыхают. Это может привести к засору.

Материал труб и качество их спайки самому оценить сложно. Тут главное — чтобы нигде ничего не протекало. Чтобы это проверить, нужно открыть вентили возле счетчиков. Если смесители в квартире не установлены, то выходные отверстия труб сначала закрывают заглушками.

Проверьте уровень установки сантехприборов. Уровень установки от чистового пола до верха борта сантехнических приборов:

• для раковин и моек — 850 мм;
• для ванн — 600 мм.

Система отопления. В каждой квартире я встречал проблемы с радиаторами отопления. Чаще всего батареи установлены не по уровню.

Если радиаторы размещены неправильно, помещение прогревается неравномерно и в холодное время года окна запотевают.

Вот как проверить качество монтажа батарей:

1. С помощью короткого уровня убедиться, что радиатор установлен горизонтально: пузырек уровня — в центре между полосками.
2. Проверить, что батареи надежно прикреплены к стенам.
3. Вокруг радиатора необходимы зазоры для свободной циркуляции воздуха: 60 мм от пола, 50 мм от низа подоконника, 25 мм от стены, если другое не указано изготовителем прибора.
4. На местах соединения радиатора с трубами не должно быть ржавчины и подтеков. Нужно, чтобы регулировочные вентили на радиаторах открывались и закрывались.

Проверка стен. При черновой отделке стена может быть или голой, то есть из кирпича либо блоков из газобетона, или с черновой цементной штукатуркой. Некоторые застройщики в монолитных домах вообще не ставят внутренние перегородки — на их месте просто выкладывают нижний слой блоков или кирпичей.

Таблица 7.4 СП 71.13330.2017PDF, 3,9 МБ

Стены проверяют по двум параметрам: отклонение от вертикали и плоскость — тут следят за тем, чтобы не было волн. Начинают от углов — там больше неровностей, так как штукатурить углы сложнее. Отклонение по вертикали проверяют с помощью двухметрового уровня. Плоскость — с помощью двухметрового прави́ла или уровня.

Небольшие волны на прямых стенах не будут заметны после чистовой отделки. Но есть места, где они бросаются в глаза:

1. Дверные проемы — любые изгибы стен в месте примыкания дверного наличника будут всегда в поле зрения.
2. На уровне плинтусов — линия примыкания плинтуса со стеной выявляет все неровности. Чтобы это скрыть, придется красить плинтус в цвет стен, а это не всегда возможно.
3. На уровне потолка — граница примыкания стены с потолком должна быть идеально ровной, иначе это будет заметно.
4. Вокруг розеток — там почти всегда есть проблемы, так как в этом месте, в отличие от ровного участка стены, рабочим сложнее выравнивать штукатурку.

В чистовой отделке тоже сначала проверяют ровность стен и уязвимые места вокруг дверных проемов и розеток, а затем уже качество финишной отделки.

Допустимые отклонения по нормативам я собрал в таблице ниже. Норма зависит от вида штукатурки.

Простую цементную штукатурку легко отличить. Ее делают из песчано-цементной смеси. На вид она серая с шероховатой поверхностью, хорошо различимы отдельные песчинки, которые замешаны в цемент. Улучшенная штукатурка имеет мелкодисперсную структуру. Она может быть белой, сероватой или розоватой.

Допустимые отклонения оштукатуренных поверхностей

Что проверяем	Штукатурка простая	Улучшенная	Высококачественная
Предельное отклонение от вертикали на всю высоту	10 мм	10 мм	5 мм
Отклонение от горизонтали на 1 м	3 мм	3 мм	1 мм
Глубина или высота неровности поверхностей плавного очертания на 4 м²	5 мм	3 мм	1 мм
Отклонения оконных и дверных откосов, внутренних и внешних углов стен на весь элемент	10 мм	10 мм	5 мм
Отклонения ширины откоса от проектной	5 мм	3 мм	2 мм

Если квартира в черновой отделке с голыми стенами без штукатурки, то уровень стен не проверяют.

Идеально, если кирпичная кладка строго вертикальная, но так бывает не всегда. Если есть отклонения, их устраняют на этапе отделочных работ — штукатурят стены по маякам: строго вертикально устанавливают маячковый профиль. Затем на стены накидывают штукатурный раствор, равномерно распределяют его и протягивают вдоль поверхности стен, ориентируясь на профиль.

Дверные проемы. Высота полотна стандартных дверей — 200 см, поэтому высота дверных проемов от стяжки в получистовой отделке должна быть не более 208 см . Если проем выше — это дефект. Придется заделывать его сверху, иначе над дверным наличником будет видна дыра в стене.

Периметр дверного проема, места вокруг розеток и выходов труб из стен оштукатурить сложнее, поэтому там случаются выступы или впадины. Если штукатурка лежит неровно, то наличник или розетка не будут примыкать к стене.

Геометрия углов. Если хотя бы на одной стене есть неровности, то они проявляются на местах стыков с соседними плоскостями: на углу — стык с соседней стеной, с потолком или с полом.

Не все углы в квартире должны быть идеально прямыми. Важно, чтобы 90° было в тех местах, где в будущем вплотную встанет мебель, например кухонный гарнитур или угловые шкафы. Иначе после установки будут некрасивые зазоры.

Если нет угольника, для проверки прямого угла используйте рулетку и правило египетского треугольника. Это треугольник, у которого длины катетов 3 и 4, а гипотенузы — 5. Нужно отмерить от внутреннего угла 30 см в одну сторону и 40 см в другую. Если расстояние между этими точками 50 см, то угол — 90°. Если угол меньше или больше, шкаф не встанет там плотно.

Проверка финишной отделки. Если на стене обои, то проверяют, чтобы под ними не оказалось темных пятен, а места стыков были незаметны — то есть обои не должны расходиться или лежать внахлест. По технологии на внешних углах обои не обрезают, а загибают. А на внутренних углах, напротив, подрезают, чтобы угол смотрелся ровным и четким. Чтобы выявить неровности, нужно прижать контрольную рейку во внутренних углах каждой стены.

Окрашенные поверхности проверяют «под лампочку». Это единственный случай, когда приемку удобнее делать вечером: в темном помещении луч фонаря направляют под острым углом к поверхности стен. Так видны даже малейшие неровности, незаметные при рассеянном дневном свете.

В черновом варианте стяжки может и не быть. Тогда в качестве основания есть плиты перекрытия, которые по уровню примерно на 10 см ниже высоты будущего пола. Но чаще квартиру сдают со стяжкой, на которой есть шероховатости и перепады в пределах нормы. Такую стяжку все равно придется выравнивать наливным полом, поэтому ее проверяют только на прочность.

Квартиры с предчистовой отделкой сдают с цементной стяжкой, она пригодна для настила ламината и аналогичных покрытий на твердой толстой основе. Такая стяжка должна быть ровной, без значимых выемок и выступов, поэтому для контроля понадобится двухметровое правило.

Вот что нужно проверить.

Отклонение от горизонта для цементной стяжки согласно нормативам не должно превышать 4 мм на двухметровую контрольную рейку, а также не может быть более 20 мм в одном помещении. Измеряют уровень от угла к углу — по диагонали помещения.

п. 5.19 СП 29.13330.2011PDF, 2,6 МБ

Плоскость стяжки проверяют не только в углах, но и по всей поверхности помещения. Контрольную рейку прижимают к полу через каждые 2 м, так как выступ может проявиться в любом месте комнаты. Просветы между контрольной двухметровой рейкой и бетонной стяжкой по нормативу не должны превышать 4 мм.

п. 8.13 СП 29.13330.2011PDF, 2,6 МБ

В современных новостройках с предчистовой или получистовой отделкой применяют полусухую стяжку. Ее заливают после того, как возвели стены. В этом случае сначала проверяют зоны, где выравнивать стяжку сложнее всего, это дверные проемы и углы комнат. С помощью уровня и двухметровой контрольной рейки убедитесь, что в этих зонах стяжка лежит в ровной плоскости без впадин и выступов.

Уровень пола в туалете и ванной комнате должен быть на 15—20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях — либо полы в этих помещениях должен отделять порог. Это на случай небольших протечек, чтобы вода из мокрых зон не проникала в жилые помещения.

п. 4.8 СП 29.13330.2011PDF, 2,6 МБ

Прочность стяжки проверяют, слегка постучав по ней молотком. Стяжка не должна крошиться под ударами. Слабые места — возле входной двери, около выхода из пола труб отопления, в углах комнат.

Если заметите трещины в стяжке, постучите в этих местах по полу молотком. Если стук звонкий — стяжка прочная. Если звук глухой, «бухтящий», или поверхность заметно вибрирует — стяжка непрочная, лучше ее отбить и залить заново.

Если стяжка отбивается молотком, проверьте ее толщину. Она должна быть не менее 40 мм, если под стяжкой тепло- или звукоизолирующая подложка. Если стяжка уложена непосредственно на плиту перекрытия, толщина — не менее 20 мм.

Вдоль стен на уровне стяжки должна быть уложена демпферная лента — вспененная полоска полиэтилена на самоклеящейся основе. Она защищает стяжку, чтобы та не растрескалась, пока сохнет, а также служит для звукоизоляции в высотных домах.

Если для ремонта выбрали мягкие напольные покрытия на основе винила или ПВХ толщиной 3—4 мм , то требования к стяжке серьезнее. Они идут без подложки, поэтому повторяют малейшие неровности стяжки. Основание для тонких финишных покрытий должно быть идеально ровным. Застройщик так тщательно не выравнивает. В этом случае придется дополнительно заливать финишную самовыравнивающую смесь.

Проверка готового пола. В квартирах с чистовой отделкой, чтобы проверить готовый пол, например ламинат, нормативы такие:

1. Отклонение от горизонтального уровня — до 2 мм на 2 м контрольной рейки.
2. Просвет между полом и контрольной двухметровой рейкой — до 2 мм.

Также нужно пройтись по всей поверхности напольного покрытия, чтобы проверить, нет ли скрипа или вибрации. Если такое обнаружится, это означает, что под ламинатом провал в стяжке. В этом случае подложка под напольным покрытием скроет неровности примерно на месяц, а потом промнется в проходимых местах или под мебелью.

Ламинат, который уложили на неровное основание, начнет скрипеть, а если перепады большие, то его замки могут сломаться. Поэтому лучше демонтировать напольное покрытие и выровнять стяжку.

Высота потолка. Ее измеряют в каждом помещении и сравнивают с обязательствами застройщика, описанными в ДДУ. В ванной и санузле высота должна быть больше за счет низкого уровня стяжки.

Следы подтеков. В квартирах, которые сдаются с открытой плитой перекрытия на потолке, внимательно изучите бетонную поверхность. Там не должно быть следов ржавчины и подтеков.

В группе риска — квартиры на верхних этажах новостроек без техэтажа. Над потолком такой квартиры только слой утеплителя и кровля. В случае проблем с крышей вода всегда найдет себе дорогу, поэтому на потолке останутся следы протечек. Тогда единственный выход — разбирать кровельный «пирог» и устранять дефект на самой крыше.

Также нужно обратить внимание на верх стен в районе потолка. В этом месте могут быть высолы, темные пятна, подтеки или их следы. Такое случается по нескольким причинам:

1. из-за проблем с кровлей;
2. из-за плохого утепления внешней стены здания — в холодное время года стена остывает до температуры точки росы и на ней образуется конденсат;
3. когда неправильно организована система вытяжной вентиляции и вентканалов — в этом случае в зимний период морозный воздух опускается в вентканалы, а близлежащие стены начинают остывать до точки росы.

Если проверка проходит зимой, проведите ладонью по поверхности тех стен в квартире, внешняя сторона которых выходит на улицу, а также по стенам кухни и ванной, где могут располагаться вентканалы. Если стена холодная или влажная — бейте тревогу и требуйте исправить эти недостатки. Мокрая стена в квартире рано или поздно приведет к образованию черной плесени.

Чистовая отделка потолка. В этом случае дополнительно следует проверить равномерность покраски и плоскость потолка «под лампочку».

Двери и окна имеют два вида дефектов: повреждение поверхности и отклонение от вертикали.

Двери от застройщика могут иметь «завал» — отклонение от вертикали. Проверить это легко. Откройте дверь и попробуйте оставить дверное полотно в разных положениях: приоткрытом, среднем и широко распахнутом. При отсутствии сквозняка дверное полотно должно остаться на месте в любом раскрытом положении.

Если дверь установлена с завалом, она либо захлопнется, либо будет двигаться в одну и ту же точку и остановится в плоскости максимального отклонения от вертикали. В этом легко убедиться, если прислонить уровень к торцу дверного полотна.

Балконные и оконные блоки проверяют таким же способом. По госту их следует устанавливать по уровню. Стороны проема не должны отклоняться от вертикали и горизонтали более чем на 4 мм на метр. А смонтированные оконные блоки — более чем на 1,5 мм на метр длины и 3 мм на высоту изделия. Если отклонения в проемах превышают эти нормы, то устанавливать в них окна нельзя.

Окно и замки каждой створки оконных и балконных блоков должны легко открываться и плотно закрываться, хорошо фиксироваться в откинутом положении, не заедать. Проверьте, что на стеклах нет царапин и трещин, а отливы на лоджиях и окнах качественно закреплены.

На лоджиях проверяют, хорошо ли рама прилегает к плите, есть ли сквозняки, какова вероятность подтеков сверху во время дождя.

Один из самых распространенных дефектов в новостройках — механические повреждения поверхности оконных блоков, подоконников или откосов. Пластик легко повредить при транспортировке и в ходе монтажа, так как защищает его лишь тонкий слой пленки. Ее лучше снять сразу. На это есть две причины:

1. Чтобы проверить поверхность на предмет царапин или вмятин. Если есть повреждения — это повод требовать замены испорченного элемента, так как в новой квартире все должно быть нетронутым.
2. Пока идет ремонт, защитная пленка на оконных блоках сохнет и выгорает на солнце, а потом с трудом отрывается от профиля и оставляет цветной след, который невозможно смыть.

Что нужно для этого сделать

Отметить место недочета. Если квартира в черновой или предчистовой отделке, то обнаруженные недочеты отмечают с помощью маркера или карандаша. Например, обводят место неровности на стене или помечают кривой угол откоса и пишут рядом комментарий. Задача — обозначить дефект, чтобы строители не пропустили его, когда будут исправлять недочеты.

Если квартира в чистовой отделке, опишите выявленные недостатки в своем акте и отправьте его вместе с фото дефектов застройщику.

Сфотографировать дефекты на камеру телефона.

Внести список дефектов в акт. Если квартира в новостройке не соответствует требованиям закона, то дольщик вправе отказаться от приемки квартиры, пока застройщик не исполнит свои обязанности.

Чаще всего дефекты фиксируют в бланке акта приемки-передачи от застройщика. Но если он против пометок в акте, то его не нужно подписывать, пока не будут устранены все нарушения. Недоделки в этом случае фиксируют в акте о несоответствии.

Форма может быть вольная, даже рукописная. Этот документ подтверждает, что вы прибыли в указанный застройщиком срок для приемки квартиры, и описывает причины, по которым вы не можете сейчас принять ее.

Важно, чтобы акт о несоответствии был составлен в двух экземплярах, а на вашем экземпляре стояла подпись представителя застройщика с расшифровкой фамилии.

На всякий случай можно продублировать весь перечень дефектов и фото на электронную почту застройщика. Контактные данные есть в ДДУ, еще их можно уточнить у представителя.

Застройщик обязан устранить дефекты своими силами или возместить расходы собственнику. В законе не прописан срок, в который застройщик должен все исправить, но обычно договариваются на два месяца. Если за это время решить вопрос не получится, стоит обратиться в суд, чтобы взыскать расходы на устранение дефектов или уменьшить стоимость квартиры по ДДУ на эту сумму.

Если обнаружили дефекты после того, как подписали акт, — не страшно. По закону гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в квартире — не менее трех лет со дня, как подписали передаточный акт, а на сам объект строительства — не менее пяти лет. Застройщик обязан бесплатно устранить дефекты, выявленные в течение этого срока.

Если дело перейдет в судебную плоскость, лучше обратиться к юристам, специализирующимся на защите прав дольщиков. Они помогут привлечь специалистов, которые проведут исследование квартиры сертифицированным инструментом и составят экспертное заключение. Стоимость такой услуги в Москве — 15 000—20 000 Р .

Коротко о том, как проверить квартиру в новостройке во время приемки

1. Для успешной проверки нужно подготовить необходимый инструмент и бумаги. Это несложно и недорого. Если чего-то не хватает, можно взять у знакомых или купить: все это пригодится для предстоящего ремонта.
2. Договоритесь с застройщиком о приемке на светлое время суток, чтобы все дефекты были лучше видны. Нужно закладывать на это не меньше часа.
3. Чтобы проверить площадь квартиры, нужно измерить стены, посчитать площадь помещений и сравнить ее с той, что указана в ДДУ.
4. В проверку инженерных сетей входит: электрика — работоспособность патронов и розеток; трубы и вентили водоснабжения и канализации — подтеки, следы ржавчины, уклон труб канализации; радиаторы — уровень батарей отопления; вентиляция — перед проверкой откройте окно или входную дверь в квартиру, чтобы был приток воздуха.
5. У стен проверьте возможное отклонение от вертикали и саму плоскость, чтобы была без значимых выступов и выбоин, и внутренние углы — насколько они прямые в тех местах, где будет стоять мебель.
6. У пола проверьте уровень по горизонтали, выступы и выбоины. У потолка — высоту, следы подтеков. Окна и двери — есть ли отклонения от вертикали и внешние повреждения.
7. Все дефекты фиксируйте в акте приемки-передачи или в акте о несоответствии объекта строительства требованиям. Представитель застройщика обязательно должен подписать ваш экземпляр.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Его формируют как приложение к договору купли-продажи или аренды квартиры. Сами по себе оба документа — акт и договор — не имеют юридическую силу. Акт фиксирует факт передачи объекта от продавца покупателю или от арендодателя арендатору. Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Рассмотрим, как правильно оформить акт приема-передачи квартиры юрлицам.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Общая информация, функция акта

Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.

Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.

Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.

Важно! Заполненный бланк хранится вместе с договором и платежными бумагами, информация о нем фиксируется в журнале регистрации входящих документов, если в компании ведется такой документ.

Особенности составления

При составлении акта необходимо помнить о следующем:

1. Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
2. Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
3. Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.

Важно! Вместе с актом требуется передать покупателю ключи от квартиры и все документы по ней.

Составляем документ

Акт имеет трехчастную структуру, куда входят шапка, основная часть и заключительная.

Шапка

В этой части располагают такую информацию:

• что документ является приложением к договору, номер договора, дату;
• название акта;
• место (город или иной населенный пункт) и дату подписания.

Основная часть

Текст этого раздела начинают с данных о продавце и покупателе или арендодателе и арендаторе (наименование компаний, должности и ФИО представляющих их лиц), далее идет номер договора купли-продажи или аренды, номер и дата его создания.

Затем идет описание квартиры:

• наименование;
• адрес;
• общая и жилая площадь;
• количество комнат;
• внешний вид квартиры (состояние потолка, окон, стен, пола и т.д.);
• указание, что все коммуникации в норме: водопровод, электрика, отопление и т.д.;
• указание на наличие интернета, пожарной сигнализации (если есть);
• список дефектов и недостатков, обнаруженных при осмотре (рекомендуется описывать их подробно, чтобы в дальнейшем после подписания акта у покупателя и арендатора не было претензий);
• перечень документов, которые стороны сделки хотят приложить к акту.

Заключение

В этой части располагают сведения о том, что все данные о передаваемой квартире сверены, у покупателя или арендатора претензий к состоянию объекта не имеется, денежные средства отданы продавцу или уплачены в кассу предприятия. В свою очередь, продавец или арендодатель не имеет претензий к покупателю или арендатору по расчетам за переданную недвижимость. Кроме того, можно написать, что данный акт сформирован в двух экземплярах и оба они имеют одинаковую юридическую силу.

После этого абзаца участники сделки ставят свои подписи.

К сведению! Заверять акт нотариально не требуется, достаточно того факта, что обе стороны расписались на документе.