Закрытие мусоропровода в МКД: правила и принципы
В нашей многоэтажке старый мусоропровод. Собственники разделились во мнениях: одни за то, чтобы запаять его, другие – против. Главный по дому сообщил, что для принятия этого решения необходимо 100% «за» собственников. Прав ли он, или же для принятия решения о закрытии мусоропровода достаточно согласия более 50%?
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе мусороприемные камеры, мусоропроводы этого многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (далее – МКД) (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений МКД, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД, за исключением:
— решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, по вопросам, предусмотренным п. 1.1, 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
— решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД по вопросам, предусмотренным п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
— решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, которое принимается в соответствии с ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ;
— решения, предусмотренного п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, которое принимается в соответствии с ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ.
Удаление бытовых отходов и мусора из жилых зданий и помещений может производиться посредством использования мусоропровода или контейнера и других емкостей, предназначенных для сбора бытовых отходов и мусора.
Отказ от использования мусоропровода и складирование мусора в контейнеры, установленные на контейнерной площадке, является выбором собственниками помещений МКД формы сбора твердых бытовых отходов.
Соответственно, решение об ином способе сбора мусора через контейнеры путем консервации мусоропровода в МКД должно быть обязательно принято общим собранием собственников помещений МКД и оформлено протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Достаточно распространена точка зрения, что вопрос о закрытии мусоропровода не относится к исключениям, перечисленным в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, и, следовательно, достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД.
Судебная практика о необходимом большинстве голосов собственников помещений МКД по вопросу о закрытии (консервации) мусоропровода разнообразна.
Точка зрения, что для принятия решения о закрытии (консервации) мусоропроводов общим собранием собственников помещений МКД требуется 100% голосов, основывается на указанной выше ст. 247 ГК РФ, определяющей порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех его участников, а также на основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, где сказано, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
С данным выводом не согласился, например, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, указавший в своем постановлении от 06.11.2020 № 21АП-2019/20, что «консервация мусоропровода не приводит к уменьшению размера общего имущества дома и к невозможности его использования в будущем, при принятии иного решения собственниками помещений жилого дома».
К такому же выводу по похожему спору пришел и Верховный Суд РФ (определение от 27.10.2016 № 307-КГ16-14246), подчеркнувший, что при принятии решения общего собрания собственников помещений МКД о консервации мусоропровода обязательно должен быть выбран другой способ удаления бытовых отходов, определены места для установки контейнеров, а также организации, с которыми предполагается заключить договор на вывоз твердых бытовых отходов.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2020 № 11АП-13711/2020 было поддержано решение собственников помещений МКД, большинством голосов отказавшихся от пользования мусоропроводом, которые тем самым избрали вариант удаления бытовых отходов и мусора посредством вывоза его из установленных у дома контейнеров.
По этому делу суд согласился с тем, что «решение собственников, выраженное в протоколе, было принято путем простого голосования большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений, а принятое собственниками решение о закрытии мусоропровода законодательству не противоречит. Кроме того, мусоропровод является общим имуществом собственников многоквартирного дома, его неиспользование не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома…
Заваривание мусоропроводов в подъездах жилого дома не ведет к уменьшению общего имущества дома, а также не нарушает целостность и герметичность ствола мусоропровода, при заваривании люков мусоропроводов непосредственно мусоропровод не демонтируется.
Следовательно, применительно к статье 44 ЖК РФ, отказ от использования мусоропровода и складирование мусора в контейнеры, установленные на контейнерной площадке, является выбором собственниками формы сбора твердых бытовых отходов».
Распространена в судах и точка зрения, что по вопросу о закрытии мусоропровода требуется не простое, а квалифицированное большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, поскольку принимается решение о реконструкции МКД или решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД (п. 1 и 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД по указанным вопросам должны приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2018 № 33-11823/2018).
Также интересно, что по вышеуказанному делу судебная коллегия нашла заслуживающими внимание доводы одного из истцов, собственников помещений в МКД о том, что «при приобретении жилого помещения в указанном новом МКД он, как и другие не голосовавшие, проголосовавшие против и воздержавшиеся от голосования собственники, исходил из того, что дом оборудован мусоропроводом, что увеличивает его статус, а лишение этих собственников, среди которых могут быть лица с ограниченными возможностями, без каких-либо видимых оснований права пользования общим имуществом в виде системы мусоропровода (коммуникации, предусмотренной проектом и СНИП) вообще не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД».
В вышеуказанном апелляционном определении Московского городского суда судебная коллегия также исходила из того, «что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а при разрешении вопроса о лишении собственника возможности пользоваться общим имуществом необходимо соблюдение баланса интересов всех собственников, что в данном случае не было обеспечено».
Следует заметить, что согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Судебная практика по завариванию мусоропровода
Чуть ранее мы опубликовали мнения наших читателей и подписчиков по вопросу закрытия мусоропроводов в многоквартирных домах. Сегодня публикуем обобщение судебной практики, где спор был вызван закрытием мусоропровода или тесно связан с ним.
Заваренный мусоропровод может привести к штрафу управляющей компании.
Дело № А32 – 40299/2020 (суд согласился с наличием нарушения)
ООО «Дома Кубани» получило штраф ГЖИ Краснодарского края за нарушение лицензионных требований. Одно из нарушений заключалось как раз в заваренном мусоропроводе:
- Мусоропровод находится в нерабочем состоянии, дверцы мусороприемников заварены, что является нарушением требований пункта 5.9.22 Правил № 170, а именно: «временное прекращение пользования мусоропроводом допускается при обнаружении засоров, а также повреждений и неисправностей», однако при проверке информация о засорах или повреждениях не представлена.
- В нарушение требований пункта 5.9.23 Правил № 170 не соблюдается периодичность частичных осмотров мусоропровода – 2 раза в год и по заявкам жильцов или служащих.
- В нарушение требований пункта 5.9.25 Правил № 170 не выполняется ежемесячная проверка работы вытяжной вентиляции из мусоропровода через открытое отверстие загрузочного клапана в нижнем и верхнем этажах.
- В нарушение пункта 5.9.30 Правил № 170 не выполняется систематическая проверка правильности эксплуатации и обслуживания мусоропровода, проведение инструктажа рабочих».
Суд согласился с фактом нарушения, но снизил штраф с 250 000 рублей до 125 000 рублей. Информации о наличии решения собрания по этому вопросу в судебном акте не имеется.
Если решение общего собрания в наличии, то в суде чаще поднимается вопрос о количестве голосов, достаточных для закрытия мусоропровода.
Если раньше суды выбирали между 100% и 2/3 голосов по всему дому, то теперь выбирают между 2/3 и простым большинством.
Дело № А72 – 7128/2020 и А72 – 3255/2020 (простого большинства голосов достаточно)
Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области при проверке ООО «Управляющая компания Чистый дом» обнаружило заваренные мусоропроводы:
«загрузочные клапаны мусоропровода заварены электрической сваркой; управляющей компанией представлена копия протокола внеочередного общего собрания собственников, согласно которому большинством голосов было принято решение о закрытии мусоропровода, указанное решение принято в отсутствие кворума».
УК получила предписание, а также в отношении нее вынесли постановление о прекращении дела об административном правонарушении: состав правонарушения имелся, но срок давности привлечения к ответственности истек.
УК оспорила оба документа, так как не считала себя виновной.
Суды удовлетворили требования компании.
Они пришли к выводу, что для принятия решения было достаточного простого большинства голосов:
«Особенности принятия решений с необходимостью наличия более 2/3 голосов собственников предусмотрено Жилищным кодексом только по исключительным вопросам, связанным с реконструкцией, капитальным ремонтом, пределами использования земельного участка, предоставление общего имущества в пользование иным лицам, наделение полномочиями председателя совета дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решение о прекращении пользования мусоропроводом к таким вопросам не относится. Законодательство не содержит запрета на консервацию мусоропровода в случае выбора собственниками иного способа удаления бытовых отходов и мусора… Отказ от использования мусоропровода и складирование мусора в контейнеры, установленные на контейнерной площадке, является выбором собственниками формы сбора твердых бытовых отходов».
Определение Омского областного суда № 33 – 1390/2020 (не было 2/3 голосов, но решение оставили в силе)
В Омске собственникам не удалось оспорить решения собрания об отказе от использования мусоропроводов.
Решение фактически было принято 65,8% голосов от всех проголосовавших, а всего проголосовали на собрании собственники, обладающие 86,44% голосов.
Кроме наличия кворума, суд отметил:
- Заваривание мусоропроводов в подъездах жилого дома не ведет к уменьшению общего имущества дома, а также не нарушает целостность и герметичность ствола мусоропровода, при заваривании люков мусоропроводов непосредственно мусоропровод не демонтируется.
- Свод правил по проектированию и строительству мусоропроводов не содержит какого-либо запрета на заваривание мусоропровода.
- Принятие общим собранием решения о заваривании загрузочных клапанов мусоропровода направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 8Г-4272/2022 (решение принято 2/3 голосов, и это нормально)
Суд отказался признавать решение общего собрания собственников из Новосибирска о заваривании мусоропровода недействительным. Решение фактически было принято 2/3 голосов. Суд указал, что голосов достаточно.
Определение Липецкого областного суда № 33 – 4307/2021 (простого большинства недостаточно)
По иску ГЖИ Липецкой области решение общего собрания о закрытии мусоропровода было признано недействительным. Суды пришли к выводу об отсутствии кворума: за решение было получено меньше 2/3 голосов по всему дому.
Довод УК о достаточности простого большинства голосов суды отклонили, посчитав консервацию мусоропровода реконструкцией.
Определение Верховного Суда Республики Крым № 33 – 531/2021 (2/3 голосов – нормально, 100% не нужно)
Собственник из Ялты хотел принудить ТСН «ТСЖ «Свой дом»» восстановить работу мусоропровода. Мусоропровод был законсервирован на основании решения собрания (более чем 2/3 голосов).
Суды отказали собственнику, сославшись на наличие решения собрания.
- Доводы истца о том, что без его согласия не могло быть произведено закрытие мусороприемников, в том числе и на его этаже, являются несостоятельными, поскольку 100% согласие требуется при уменьшении размера общего имущества путем его реконструкции.
- Размер общего имущества не уменьшен, мусоропровод остался в составе общего имущества.
- Неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома.
По мнению судов, истец фактически пытался преодолеть решение общего собрания собственников МКД вне рамок установленных законом процедур.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 8Г-22270/2020 (нужно 2/3 голосов и вопрос по оплате)
Суд признал недействительным решение общего собрания собственников из Липецка о заваривании мусоропровода. Собрание инициировало ООО «Управляющая компания «Парус».
Первая инстанция пришла к выводу о недостаточности голосов для принятия решения:
«консервация мусоропровода исключает его использование собственниками помещений в многоквартирном доме, на общем собрании решен вопрос о переустройстве общедомового имущества, и данный вопрос может быть решен только при наличии не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, однако кворума по спорному вопросу не имелось».
Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что, инициировав собрание по вопросу ликвидации мусоропровода, управляющая компания не поставила на обсуждение вопрос о снижении платы за содержание общедомового имущества, который находится в прямой связи с эксплуатацией мусоропровода.
Дело №А42 – 964/2022 (голосов нужно как бы 2/3, но закрывать мусоропровод нельзя)
ООО «Управляющая Компания Полярные Зори» пыталась оспорить предписание ГЖИ Мурманской области. Инспекция установила, что мусоропровод не функционирует: крышки ковшов загрузочных клапанов по периметру заварены в закрытом положении на всех межэтажных площадках. Выявлено нарушение целостности ствола мусоропровода (разрушение ствола, сквозные отверстия диаметром от 1 см до 3 см), загрузочные клапаны деформированы.
УК ссылалась на наличие протокола собрания. Собственники приняли решение о выводе из эксплуатации системы мусороудаления. Решение было принято простым большинством голосов, которое УК считала достаточным для данного вопроса.
Суды считали иначе.
Они указали, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей голосов – не менее 66,67%.
Кроме того, они сослались на Правила эксплуатации жилфонда №170:
«Подпунктами «б» и «д» пункта 5.9.3 Правил № 170, помимо прочего, определено, что ковш загрузочного клапана мусоропровода должен быть съёмным, легко открываться и закрываться и при открытом виде его загрузочное отверстие фиксируется в положении, близком к горизонтальному. Таким образом, действия по ограничению пользования системой мусороудаления путем заваривания правомерно признаны судом, как нарушение требования пункта 5.9.3 Правил №170. Согласно требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» жилое здание должно отвечать требованиям проектной документации, обуславливающей надлежащую эксплуатацию здания. Тем самым ограничение пользования системой мусороудаления путем заваривания является недопустимым, а решение общего собрания собственников противоречит жилищному законодательству».
В последнем примере суды дополнительно указали на противоречие решения собственников закону, но в основном суды допускают закрытие мусоропровода, называя это выбором формы сбора отходов.
Дело № А84 – 1645/2020 (закрывать мусоропровод можно)
Главное управление государственного жилищного надзора города Севастополя не смогло убедить суд, что ООО «УК ШИК» должна содержать мусоропровод в надлежащем состоянии, в том числе открытым, даже если собственники решили его не использовать.
Суд пришел к выводу, что мусоропровод является общедомовым имуществом, собственники имеют право распоряжаться и принимать соответствующие решения в отношении него, в том числе об ограничении доступа к мусоропроводу. Это не противоречит СанПиН, предусматривающему два варианта удаления бытовых отходов и мусора: с помощью мусоропровода или с использованием контейнера. «Применительно к статье 44 ЖК РФ отказ от использования мусоропровода и складирование мусора в контейнеры, установленные на контейнерной площадке, является выбором собственниками помещений многоквартирного дома формы сбора твердых бытовых отходов».
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 8Г-12366/2020 (при наличии решения собрания закрывать мусоропровод можно)
Собственник из Санкт-Петербурга проиграл спор ТСЖ «Авиатор‑2», пытаясь обязать последнего устранить препятствия в пользовании мусоропроводом путем введения мусоропровода в эксплуатацию.
Суды исходили из того, что собственники на собрании выбрали форму сбора бытовых отходов путем сбора в мусоросборной камере мусоропровода каждой парадной, не используя ствол мусоропровода, без начисления платы за эксплуатацию мусоропровода. Это решение не оспорено.
Определение Ленинградского областного суда № 33 – 1373/2021 (УК обязана исполнять решение собственников о закрытии мусоропровода)
Управление Роспотребнадзора по Ленинградской области обратилось с иском к ООО «Управляющая компания № 2» об обязании устранить нарушения.
До этого УК не стала исполнять предписание Роспотребнадзора о приведении мусоропровода в рабочее состояние, так как мусоропровод был закрыт по решению общего собрания.
Суды решили, что в этой ситуации права УК.
- «Пункты 5.9.3, 5.9.30 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170, не содержат требований об обязательном функционировании мусоропроводов».
- «Поскольку собственники приняли решение, которое обязательно для всех собственников дома, а также для управляющей компании, о закрытии (неиспользовании) мусоропровода и использовать только контейнеры, расположенные на придомовой территории, в действиях ответчика нарушений не усматривается».
По этой же ситуации участники дела встречались в мировом и арбитражном судах. Первый прекратил производство по делу об административном правонарушении в связи с отсутствием его состава, а второй признал недействительным предписание Роспотребнадзора.
Определение Мосгорсуда № 33 – 50575/2021 (закрытие мусоропровода относится к компетенции собрания)
Собственник пытался заставить ТСЖ «Синяя птица» восстановить работу мусоропровода, но у него ничего не получилось.
Суд установил, что мусоропровод был закрыт и не эксплуатировался в соответствии с решением общего собрания.
- Собственники жилья вправе самостоятельно решать вопросы об использовании общего имущества.
- Принятие собственниками помещений решения о неиспользовании мусоропровода на этажных площадках для улучшения санитарного состояния подъезда повлекло закрытие загрузочных клапанов мусоропровода, что не является консервацией, так как в отношении мусоропровода продолжает осуществляться санитарное содержание (при этом в другом месте суд пишет, что в смете расходы на обслуживание мусоропровода не заложены – прим. ред. ЖКХ Ньюс).
- Факт закрытия мусоропровода не означает его засора, повреждения или неисправного состояния, в связи с чем не является нарушением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170.
- Неиспользование мусоропровода не является формой отчуждения общего имущества, или реконструкцией дома, рассмотренный собранием вопрос соответствует компетенции общего собрания собственников.
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 8Г-7913/2022 (чтобы открыть мусоропровод, нужно решение собрания)
Собственнику из Самары не удалось обязать УК открыть мусоропроводы. Они были заварены давно, еще до выбора ответчика в качестве управляющей организации. Имелось соответствующее решение общего собрания.
Суды отказали истцу, «поскольку для восстановления работоспособности мусоропровода требуется решение общего собрания собственников, которое на момент рассмотрения настоящего дела не принималось».
Вопрос об уменьшении платы при отказе от мусоропровода также вызывает споры.
Причина споров – отсутствие решения собрания об утверждении размера платы либо его изменении.
Дело № А73 – 15287/2021 (плату надо уменьшать)
ООО «Служба заказчика по многоквартирному дому» оспаривало предписание Главного управлению регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края.
Управление установило, что в доме на основании решения собрания заварен мусоропровод, однако плата, начисляемая по «муниципальному тарифу», не изменилась. По мнению контролирующего органа, компании следовало изменить размер платы на тот, что установлен для домов без мусоропроводов. «Консервация мусоропровода не влечет несения расходов, обусловленных его наличием, а поэтому соответствующая услуга собственникам не оказывается, в связи с чем взимание платы с учетом данной услуги необоснованно».
УК возражала: изменение размера платы – это компетенция собрания, а оно такого решения не принимало; заваривание мусороствола не изменяет конструктивные особенности МКД; деньги не расходуются на обслуживание мусороствола, а перенаправлены на обслуживание контейнерной площадки.
Суды заняли сторону административного органа: в доме применяется муниципальный тариф, поэтому решение общего собрания о его изменении не требуется. УК не пыталась провести собрание для утверждения размера платы.
«Ссылки Общества на то, что консервация мусоропроводов не изменяет конструктивные особенности дома, судом отклоняются, поскольку Общество само подтвердило, что денежные средства, которые ранее использовались на обслуживание и содержание мусорокамер и системы внутриподъездного приема отходов, после консервации мусоропровода были перенаправлены на обустройство контейнерной площадки и ее содержание. Между тем из содержания протокола следует, что собственниками были приняты решения о консервации мусоропровода и об оборудовании контейнерной площадки во дворе МКД. При этом какого-либо решения об установлении тарифа, о перенаправлении денежных средств на обустройство контейнерной площади не принималось».
Дело № А50 – 6697/2021 (плату надо уменьшать)
ООО «Управляющая компания «ЖК»» судилось с Инспекцией государственного жилищного надзора Пермского края.
Инспекция установила, что мусоропровод в многоквартирном доме заварен, жителями не используется, фактически услуги по содержанию мусоропровода управляющей организацией не оказываются. Начисления в доме идут по «муниципальному тарифу», но стоимость работ по обслуживанию мусоропровода из платы за содержание жилого помещения не исключена. От УК потребовали исправить нарушение.
УК не соглашалась с этим, считая «муниципальный тариф» единым, а себя – неправомочной снижать собственникам плату за содержание жилья. Также она приводила судебную практику в пользу своей позиции.
Однако суды лаконично отметили: «применение муниципального тарифа в полном объеме приведет к оплате собственниками помещений, в том числе услуги, которая фактически управляющей организацией не оказывается».
Определение Нижегородского областного суда № 33 – 6917/2020 (плату уменьшать не надо)
Это был спор о взыскании задолженности за содержание жилья. Мусоропровод в доме был закрыт, поэтому должник рассчитывал на снижение платы. Однако суд таких надежд не оправдал:
«С учетом технических характеристик многоквартирного дома, учитывая наличие в доме лифта и мусоропровода, истцом правильно при расчете применен тариф, установленный для домов со всеми видами благоустройства, с лифтами и мусоропроводами, поскольку принятие решения собственниками не использовать часть общего имущества не свидетельствует о том, что данное имущество выбыло из состава общего, и не снимает с исполнителя обязанности по его надлежащему и своевременному обслуживанию и ремонту».
Дело № А43 – 41074/2019 (надо изучать состав платы)
ООО Производственно-коммерческая фирма «Домремстрой НН» успешно оспорило предписание ГЖИ Нижегородской области.
Согласно пункту 5.2 договора управления, размер платы за содержание и ремонт определен решением общего собрания собственников в соответствии с размером, утвержденным постановлением администрации города Нижнего Новгорода, и составляет 23,76 рубля за квадратный метр общей площади помещения. Мусоропровод не включен в состав общего имущества дома; в утвержденный собственниками перечень оплачиваемых работ и услуг содержание мусоропровода не включено (приложения 2, 4 к договору управления).
ГЖИ требовала скорректировать размер платы за содержание в связи с выведением из эксплуатации мусоропроводов с момента неправомерного начисления платы до полного устранения нарушения. Она считала, что в доме применяется муниципальный тариф, в который включены расходы на мусоропровод.
Суды истолковали договор и ситуацию иначе. Они решили, что собственники утвердили конкретный размер платы; мусоропровод не используется и плата за него не взимается.
«Доказательств того, что в составе выставляемой собственникам спорного дома платы за содержание общего имущества Общество учитывало плату за обслуживание мусоропровода, не представлено».
Определение Московского областного суда № 33 – 10626/2020 (плату надо уменьшить)
Собственник из Красногорска долго добивался удовлетворения своих требований о перерасчете платы за содержание жилья.
Мусоропровод был закрыт еще застройщиком и не эксплуатировался в дальнейшем по решению собрания. Однако УК, начисляя плату за содержание жилья по «муниципальному тарифу», никак не учитывала отсутствие работающего мусоропровода.
Первая инстанция отказала в иске, так посчитала, что нет решения собрания собственников о закрытии мусоропроводов. Апелляция поддержала это решение, но кассационный суд направил дело на новое рассмотрение.
При повторном рассмотрении дела областной суд отметил, что имеется решение собрания членов ТСЖ 2005 года о заваривании мусоропроводов, оно не оспорено. УК не доказала «обоснованности внесения в комплекс работ и услуг, направленных на поддержание общего имущества многоквартирного дома, содержание мусоропровода».
Как видно из примеров выше, по одним и тем же вопросам суды могут занимать противоположные позиции. Надеемся, что читатели выбрали из обзора обоснование нужной им точки зрения, а также познакомились с наличием альтернативных мнений.
Мусоропровод в новостройке: как закрыть функционирующий и открыть заваренный
Жильцы многоквартирных домов во все времена делились на две категории – те, кто считает мусоропровод необходимостью и обязательным удобством, и те, кто против их наличия.
Ведутся отчаянные споры о санитарной гигиене данных конструкций. А в последние годы в связи с принятием закона о раздельном сборе мусора проблема вышла на новый уровень. Исходя из этого, остается открытым вопросом – правомерно ли заваривание мусоропроводов и что делать, если жильцы с этим несогласны?
Законодательные нормы
В соответствии со сводом правил СНиП 31-01-2003, который регламентирует нормы строительства многоквартирных домов, в жилых зданиях выше пяти этажей должны быть обустроены мусоропроводы. Но сама норма не является обязательной к исполнению и может применяться или не применяться по согласию с органами местной власти. При принятии решения немаловажную роль играет налаженная в населенном пункте система сбора и утилизации мусора.
В дополнении к СНиПу действует Приказ Росстандарта №831 от 17.04.2019, где указывается, что установка мусоропроводов является добровольной, а его отсутствие не может расцениваться, как нарушение технических норм МКД.
Законность и причины закрытия
Основываясь на необязательности правил, управляющие компании инициируют закрытие мусоропроводов. Их действия продиктованы сразу несколькими важными аргументами:
- Санитарно-эпидемиологическая гигиена. Не секрет, что мусор является отличной средой для паразитов. При регулярной уборке этого можно избежать, но с персоналом довольно часто возникают проблемы.
- Необходимость раздельного сбора мусора. При наличии мусоропровода жильцы не соблюдают правила разделения и сбрасывают все вместе.
К тому же контейнеры под мусоропроводами сложнее вывозить. Их требуется предварительно выкатить из организованного для сбора места, а потом поставить обратно. Все эти сложности в совокупности серьезно осложняют мусоросборку. И именно поэтому УК стали инициировать закрытие мусоропроводов.
Что касается законности действий по завариванию люков мусоропровода, то здесь нет однозначного ответа. Управляющая компания не может самолично осуществить задуманное. Для принятия кардинальных мер ей необходимо согласовать свои действия с местными властями и получить разрешение на проведение таких действий. В идеале выданное администрацией разрешение обязано быть подтверждено на собрании собственников жилья, но так бывает далеко не всегда.
Можно ли открыть заваренный мусоропровод
Заваренный мусоропровод чаще всего становится для жильцов полной неожиданностью.
Управляющие компании редко оповещают собственников квартир о предстоящем изменении. Между тем справиться с самоуправством УК можно, но только при поддержке большинства.
На практике такие вопросы решаются годами и зачастую не имеют положительного решения. Связано это с тем, что всегда существует часть собственников, которые против наличия мусоропровода.
И наоборот: можно ли добиться закрытия уже функционирующего мусоропровода
Практически во всех регионах РФ время от времени слышатся отголоски громких скандалов о требовании закрыть действующие мусоропроводы. В каждом МКД есть активисты, которые борются с этим рассадником антисанитарии и неприятного запаха.
Однако для получения положительного результата потребуется подготовить протокол собрания собственников квартир, в котором большинство проголосует за такое изменение.
Почти печальный вывод
Споры о необходимости мусоропроводов ведутся не первый год и еще долго не утихнут. К сожалению, и местные власти не особенно способствуют созданию доброжелательной атмосферы. Во многих регионах люди наблюдают картину, когда разделенный по правилам мусор сваливают в одну машину и везут на общую свалку. Возникает резонный вопрос, зачем мучиться и отказываться от мусоропроводов, если ничего стратегически не меняется.
О порядке демонтаже мусоропровода, решение о котором приняли собственники МКД
Мусоропровод загерметизирован. Собственники хотят принять решение о демонтаже мусоропровода.
Вопросы
Каков должен быть кворум, чтобы решение собственников, было законным?
Является ли демонтаж мусоропровода уменьшением общего имущества?
Относится ли демонтаж мусоропровода к реконструкции?
Ответ
Как правило, общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов, за исключением собраний, проводимых по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ч. 1 ст. 44, ч. 1, 3 ст. 45 ЖК РФ).
Ситуация: Какова компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме? («Электронный журнал «Азбука права», 2020)
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
ст. 36, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020)
В соответствии с пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений обязательно для всех собственников. Заваривание мусоропроводов в подъездах жилого дома не ведет к уменьшению общего имущества дома, а также не нарушает целостности и герметичности ствола мусоропровода, при заваривании люков мусоропровода непосредственно мусоропровод не демонтируется. Следовательно, такое решение не является решением об уменьшении общего имущества, а должно рассматриваться как выбор иной формы накопления ТБО.
По вопросу реконструкции сообщаем. Реконструкция здания — это (п. 14 ст. 1 ГрК РФ):
• изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
• замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.
Готовое решение: Что такое реконструкция здания и как ее провести (КонсультантПлюс, 2020)
Из изложенного полагаем, что поскольку мусоропровод отнесен к составу общего имущества МКД, то его демонтаж является уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме и возможен только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Разъяснений о том, является ли демонтаж мусоропровода реконструкцией не найдено.
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, октябрь 2020 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс
Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).
Показываем 0 — 0 из 0 Новостей | Страница 0 из 0
Записей не найдено.
Показываем 0 — 0 из 0 Новостей | Страница 0 из 0