Как проверить продавца квартиры на банкротство и почему это важно сделать?
Согласно законодательству, гражданин РФ может объявить себя банкротом. В этом случае для оплаты долгов реализуется вся недвижимость должника, кроме его единственного жилья. Если человек продал своё единственное жильё — ничего страшного не будет, сделки с единственным жильём не оспариваются.
Например у человека есть две квартиры, он планирует банкротиться, чтобы не потерять свою вторую квартиру, помимо единственного жилья, да еще и получить прибыль с неё, человек может начать самостоятельно продавать свою недвижимость перед процедурой, не до конца понимая последствия этих действий.
Если такую сделку суд признает недействительной, то покупатель должен будет вернуть купленную квартиру. При этом деньги, отданные за квартиру, он получит не сразу. Обманутый покупатель станет еще одним кредитором и получит деньги в порядке очередности, если вообще что-то получит, так как средства от реализованного имущества, в том числе от квартиры, будут распределены между всеми кредиторами.
Продавец не всегда может являться банкротом в момент совершения сделки купли-продажи. О своем банкротстве он может заявить и после ее совершения. В таком случае риск лишиться купленной квартиры также сохраняется. В течение трех прошедших лет после признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом могут быть оспорены. То есть, если человек подал на банкротство в 2023 году, то все его сделки по отчуждению имущества (продал, подарил) за последние 3 года, то есть с 2020 по 2023 будут пристально изучены и могут быть оспорены. Особенно если это имущество было реализовано по очень низкой цене, продано родственникам или вообще подарено. Все сделки по дарению имущества — оспариваются 100%
Даже если новый хозяин, уже продал приобретенную квартиру, он будет должен вернуть ее полную стоимость.
Проверка продавца перед покупкой квартиры
Покупатель должен не только внимательно ознакомиться с документацией по недвижимости, но и сделать запросы в различные инстанции, чтобы проверить финансовую состоятельность продавца.
Покупателю необходимо проверить информацию о продавце:
1. В базе данных Арбитражных судов. Там содержится информация о тех, в отношении кого ведется процедура банкротства.
2. На портале «Правосудие». Можно найти данные о ведении в отношении лица исковых производств.
3. На сайте ФССП. Можно узнать, ведутся ли в отношении продавца иные исковые производства.
4. В Едином реестре сведений о банкротстве. На сайте публикуются данные об обанкротившихся лицах.
Можно попросить у продавца выписку по его кредитной истории. Покупатель получить такие данные сам не сможет. Запросить ее может человек сам на себя или тот у кого есть нотариальная доверенность на это.
Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство
Необходимо зайти на сайт ЕФРСБ. Во вкладке «Должники» заполнить данные продавца – физического лица.
Необходимо знать:
• ФИО продавца;
• дату его рождения;
• регион, в котором он зарегистрирован;
• полный адрес квартиры.
Если ввести только ФИО, то может выйти несколько лиц с однотипными данными. Такая ситуация возможна даже при выборе региона. Адрес квартиры окончательно позволит убедиться в финансовой состоятельности продавца.
Если все же вышла запись по введенным данным, стоит на нее нажать. Это позволит окончательно убедиться в банкротстве продавца.
При нажатии открывается карточка должника. Там содержатся дополнительные данные (например, ИНН). Зная их, можно полностью удостовериться в финансовой несостоятельности продавца и отказаться от сделки.
В каких случаях проданная банкротом квартира останется за покупателем
Покупатель не всегда лишается квартиры, если приобрел ее у банкрота. Если покупатель действовал добросовестно и никак не причастен к мошенническим схемам продавца-банкрота, то квартиру у него не отберут.
Гражданин, приобретающий имущество у обанкротившегося лица, не понесет ответственности, если купил квартиру по рыночной стоимости. То есть не получил дополнительной выгоды.
Если квартира приобретена по заниженной стоимости, то покупатель может лишиться приобретенного имущества. В такой ситуации он приобретает выгоду, а продавец несет убытки. Выгода может расцениваться как соучастие в преднамеренном банкротстве. Поэтому стоит насторожиться и внимательно проверить все данные, если стоимость квартира подозрительно низкая. Ну и в договоре ни при каких условиях нельзя указывать заниженную стоимость объекта недвижимости
Способ расчета в таких случаях не имеет значения. Риск потерять квартиру возникает, когда она приобретена например на 500 тысяч рублей дешевле, чем ее рыночная цена.
Как остаться добросовестным приобретателем при покупке «вторички». Инструкция
Кошмар покупателя: приобрести квартиру, сделать в ней ремонт, а через два года получить повестку в суд. Подобное случается, если на квартиру имеются другие претенденты, среди которых не только члены семьи продавца, но и, например, его кредиторы. Как подстраховаться от покупки, казалось бы, юридически чистой квартиры, которую потом могут отсудить? Как минимизировать риски? Рассказываем.
Верховный суд: забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя
Совсем недавно Верховный суд рассматривал интересное дело. Одна женщина купила у своей подруги «однушку» за 9,3 млн рублей, пишет «Российская газета». Сделку зарегистрировали в Росреестре, а через два года продавца — ту самую подругу — признали банкротом. Суд начал реализацию ее имущества, в списке которого оказалась и проданная квартира (при этом договор купли-продажи признали недействительным).
Квартиру снова продали с торгов всего за 6,8 млн рублей. Теперь уже бывшей хозяйке пришлось судиться сразу по трем направлениям: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.
Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
Дело дошло до Верховного суда — тот признал, что сделка, совершенная в результате торгов, была зарегистрирована с нарушениями, не является добросовестной, а значит, недействительна. По остальным поводам суды еще не окончены, но своим решением Верховный суд уже подтвердил, что забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя.
Остался лишь один вопрос: как стать добросовестным и куда смотреть, проверяя квартиру?
Проверка документов делится на несколько блоков: субъектный, объектный и непосредственно сделку. Под субъектами подразумевают покупателя и продавца, хотя, как правило, интерес обычно вызывает именно продавец. Под объектом — саму недвижимость.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, помогла нам составить список документов, которые настоятельно рекомендуется проверить перед сделкой.
Проверка продавца
Паспорт
Подделка паспорта все еще встречается. Смотреть его следует из рук владельца, изучая все страницы. И разумеется, это должен быть оригинал, а не копия, и тем более не справка. Обращайте внимание на потертости, надрывы страниц, лишние пункты и особые отметки. Любые не предусмотренные законодательством сведения, отметки или записи (включая, например, стихи на одной из страниц) превращают паспорт в недействительный.
При изучении паспорта не забудьте, что в 2021 году была упразднена обязанность ставить в паспорт штампы о наличии детей и о семейном положении. Информацию по супругам придется выяснять другими путями — например, через нотариуса, у которого есть доступ к соответствующим базам.
Вот еще несколько советов для проверки паспорта.
— Если есть сомнения, что паспорт — подделка, посмотрите, видны ли водные знаки на страницах.
— Сравнивайте: с фотографии в паспорте и в реальности на вас может смотреть женщина 45 лет (именно в этом возрасте паспорт меняют в последний раз). Но сверьте дату рождения: вдруг из паспортных данных следует, что его владелице на днях исполнилось 80? Мошенники часто попадаются именно на таких досадных мелочах.
— Убедитесь, что владелец паспорта вовремя его сменил: в России это надо делать в 20 и 45 лет, но случается, что люди пропускают эти сроки. Это автоматически делает паспорт недействительным, причем непригодным для сделки он становится уже в первый просроченный день.
— Проверить на банкротство можно тут — для этого нужно знать фамилию человека. Некоторые считают, что при смене фамилии можно избавиться и от своей «нехорошей» истории. На самом деле нет: сайт покажет не только факт прискорбного финансового положения, но и все предыдущие фамилии нерадивого продавца. Целиком и полностью рассчитывать на этот сайт не стоит, поэтому проявляйте бдительность.
СНИЛС
Не стоит недооценивать этот документ — по сути, он единственный, который дается при рождении и на всю жизнь. При этом СНИЛС связан с подавляющим большинством услуг и документов, начиная от зачисления человека в детский сад и заканчивая оформлением права собственности. Таким образом, СНИЛС фактически привязан ко всем значимым событиям в жизни продавца, номер этого документа не меняется ни при каких обстоятельствах.
Существуют базы, помогающие найти номер СНИЛС по номеру паспорта, но проще спросить о нем у продавца напрямую: если ему нечего скрывать, скорее всего, он не откажет.
Судебные базы
Репутация честного гражданина не указывается в паспорте, но если у вас есть основные данные о человеке, есть опция проверить продавца по судебным базам. Обычно главным неприятным событиям, из-за которых впоследствии покупатель рискует потерять квартиру, предшествуют судебные иски, так что выяснить, есть ли такая перспектива, может любой пользователь интернета.
Открытых судебных баз несколько — вот наиболее популярные вот эта и еще одна . Всё просто: надо ввести данные продавца и посмотреть, какие судебные производства с ним связаны. Не исключено, что они и не касаются квартиры напрямую, но иски, связанные с долгами, должны насторожить (об этом читайте подробнее ниже в разделе «Банкротство»).
Важно: надо проверять информацию не только по самому продавцу, но и по его супруге/супругу.
Справки о здоровье
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров в России выдаются довольно легко — для их получения человеку достаточно не стоять на учете в соответствующих заведениях. Но это не значит, что в действительности он полностью здоров. Самый надежный вариант — попросить, чтобы при получении справок продавец прошел и врачебное освидетельствование (в справке будет отметка об этом).
Считается, что наличие таких справок (даже без освидетельствования) впоследствии не позволит продавцу — бывшему собственнику попытаться отсудить квартиру на том основании, что он якобы был не в себе. На практике все не столь однозначно. Обычно в справках пишут, что «признаков психических заболеваний на данный момент не обнаружено» или «на учете не состоит» — суд подобную формулировку может истолковать по-разному, поэтому справку не следует считать панацеей.
Есть и еще одна деталь: когда продавец получает эти справки, покупатель его обычно не сопровождает. Это означает, что продавец получает шанс подделать документ.
При сомнениях покупателю имеет смысл позвонить в диспансер и уточнить, действительно ли в учреждении работает врач с указанной в справке фамилией и работал ли он в день выдачи справки (информацию о том, что продавцу действительно была выдана справка, в диспансере вряд ли подтвердят: это нарушит врачебную тайну).
Проверка убережет от ситуации, когда справка куплена в интернете. Кстати, на такой подлог идут совершенно здоровые люди — иногда им просто лень идти в диспансер.
Некоторые покупатели просят предоставить им справку о дееспособности продавца — таких справок в диспансерах не выдают: хотя бы по той причине, что дееспособность человека устанавливает, ограничивает или отнимает только суд. Информацию о дееспособности также можно найти на судебных сайтах или при помощи нотариуса, который должен будет сделать соответствующий запрос в Росреестр.
Проверка недвижимости
Технические характеристики
Кадастровые и технические паспорта сейчас уже не в ходу (хотя такие документы заказываются для ипотечных сделок), поэтому понять, не проведена ли в квартире незаконная перепланировка, будет сложнее.
Основной путь — проверка через сайты со стандартными планировками типовых домов. Часто аналогичными знаниями обладают опытные риелторы — они уже видели сотни подобных квартир и знают, как должно быть по закону.
Если перепланировка есть, надо понять, реально ли ее узаконить и в какую сумму это обойдется. Также еще до сделки следует обсудить, кто будет этим заниматься: продавец сейчас или покупатель потом, но за это он получит скидку. Циан.Журнал подробно писал об этом.
Если же полностью игнорировать обязанность приводить документы или помещение в порядок, есть риск повторить печальный опыт известного режиссера Тимура Бекмамбетова: тот сделал перепланировку квартиры в доме, который является объектом культурного наследия регионального значения. Перепланировку признали незаконной и потребовали вернуть все в исходное состояние. Бекмамбетов требование проигнорировал, в итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру через суд.
— Есть отказ от участия в приватизации.
— В семье несовершеннолетние дети.
— Предыдущая покупка квартиры была оплачена наличными.
— Отсутствует согласие супруга/супруги, причем если квартира покупалась в первом браке, а продается во втором, согласие на сделку нужно от первого супруга. С недавних пор Росреестр не требует согласия супругов, но для безопасности сделки это необходимо.
Если в Росреестре есть сведения, что продавец состоит в браке, а согласия супруга не будет, то квартира к покупателю перейдет с отметкой «сделка совершена без согласия третьего лица». Механизма снять эту отметку впоследствии нет: придется действовать через суд или смириться, но продать квартиру с такой отметкой будет очень сложно.
— Отказ предоставить выписку из домовой книги — Росреестр разрешает проводить сделки без нее (список обязательных для регистрации документов можно посмотреть здесь ), но для безопасной сделки такой документ нужен.
Видимых причин для отказа от сделки нет, но сомнения покупателя гложат все равно? Существует вариант подстраховаться — заключить нотариальную сделку, в ходе которой нотариус разъяснит сторонам особенности конкретно их случая. Архивные записи у нотариуса хранятся 75 лет, а сама сделка может быть записана на видео.
Документы на квартиру
Списки документов на квартиру и способы эти документы проверить Циан.Журнал неоднократно публиковал . Повторим вкратце:
— выписка из ЕГРН;
— выписка из домовой книги (из нее в том числе можно узнать, не зарегистрированы ли в квартире дети продавцов, лишенных родительских прав, или их пожилые родители, помещенные в дома престарелых);
— правоподтверждающие документы (подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью): выписка из ЕГРН (после 2016 года) или свидетельство о праве собственности (до 2016-го);
— правоустанавливающие документы (объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца). Если с дарением и куплей-продажей все относительно понятно, то, предположим, с договором ренты и наследством возникают неожиданные неприятности.
Договор ренты
Сделки, связанные с рентой, оспариваются в суде наиболее часто. Так что стоит убедиться, что установлен факт смерти получателя ренты — требуйте свидетельство о смерти и тщательно его проверяйте.
Наследство
Кроме проверки свидетельства о праве на наследство надо узнать, каким образом произошло наследование — по завещанию или по родственному наследованию, вступил ли продавец в права, действительно ли между наследодателем и получателем наследства было родство и нет ли других наследников.
Если недвижимость получена путем завещания, надо выяснить, почему наследником стал нынешний продавец. Еще желательно запросить справку о смерти наследодателя.
Увы, при наследовании сложности рискуют появиться на любом этапе: например, дети, о которых никто и никогда не знал, обнаруживаются годы спустя и требуют свою долю. При этом смертность в последнее время сильно возросла: на рынке появилось очень много связанных с наследством квартир, поэтому отказываться от такого варианта не стоит, пусть даже он и кажется ненадежным. Лучше семь раз всё проверить. А потом перепроверить еще разок.
Купля-продажа
Если квартира перешла нынешнему продавцу при покупке, требуйте акт подтверждения взаиморасчетов. Большинство сделок сейчас проводится через аккредитивы в банке, а это, в отличие от расписок, очень удобный способ в дальнейшем доказать, что нынешний продавец действительно оплатил свою покупку в полном размере. Значит, предыдущий собственник не придет к вам с попыткой отсудить квартиру.
Кроме того, информация о том, за сколько и когда продавец приобрел недвижимость, тоже может навести на определенные выводы: не было ли занижения цены, а если вдруг было, то почему?
Особое внимание — сделкам с переуступкой прав, которую некоторые ошибочно даже не считают за сделку. Особенно если речь о продаже квартиры в новостройке, купленной по ДДУ. Проверяйте все акты взаиморасчетов!
Адекватная цена недвижимости является одним из признаков добросовестности покупателя. Как бы ни хотелось сэкономить, при оформлении сделки всегда прописывайте в документах полную реальную стоимость — впоследствии это убережет вас от лишних судебных разбирательств и риска потери квартиры.
Добросовестность приобретателя
Добросовестность приобретателя — юридическое понятие. Оно актуально во время судебных споров, касающихся сделок с недвижимостью. Если покупатель все добросовестно проверил, в дальнейшем у него не должно возникнуть проблем с недвижимостью (а если они возникают, то покупателю легко удастся доказать, что эти проблемы возникли не по его вине и предугадать их появление было невозможно).
Под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чем в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать (статья 302 Гражданского кодекса РФ).
При этом представление о добросовестности очень размытое. Законы не оговаривают четких шагов для того, чтобы сделка была признана добросовестной. Еще несколько лет назад для получения такого статуса покупатель должен был даже знакомиться с соседями и участковым, чтобы выяснить, нет ли проблем с приобретаемой квартирой.
Сейчас попроще, хотя все очень строго. Покупатель должен изучить документы таким образом, чтобы по сделке не осталось ни одного вопроса: нужно знать историю квартиры на два перехода права собственности назад, а также выяснить биографию продавца и членов его семьи.
Еще на этапе проверки покупатель должен зафиксировать всё, что он выяснил, и хранить информацию в течение срока исковой давности, который может составить 10 лет. В случае суда это послужит доказательством, чтобы суд признал приобретателя добросовестным. В этом смысле обращение за сторонней юридической проверкой всегда сыграет на руку покупателю.
Получается, что быть добросовестным покупателем очень сложно, а стать в ходе судебного разбирательства недобросовестным — наоборот, легко.
Банкротство
Неприятности, которые, вполне вероятно, повлечет за собой сделка с банкротом, столь велики, что остановимся на них более подробно.
Банкрот — это человек, накопивший такое количество долгов, что не в силах с ними рассчитаться. В этом случае закон позволяет признать этого человека банкротом (минимальный порог долговых обязательств — 500 тыс. рублей). Для этого надо подать заявление, получить соответствующий статус и снять с себя всё долговое бремя. Действовать можно даже через МФЦ — без суда и госпошлин.
При этом имущество должника (в первую очередь недвижимость) может быть продано для погашения долгов. Закон запрещает изымать единственное жилье, чтобы не оставлять человека бездомным, но суд вправе заставить поменять дорогую, пусть и единственную, квартиру на вариант попроще. Прецеденты уже были . Нет ничего удивительного в том, что попавший в долговую яму человек пытается поскорее самостоятельно распродать все ценное, чтобы оно (или деньги после его продажи) не досталось кредиторам.
Главная опасность заключается в том, что суд может оспорить все сделки, совершенные продавцом в последний год до подачи заявления на банкротство, в некоторых случаях этот срок достигает и трех лет (если покупатель знал о том, что продавец реализует имущество в ущерб кредиторам), уточняет юрист Инна Киселева.
Таким образом, задача покупателя — убедиться, что он покупает недвижимость у человека без подобных проблем. В противном случае покупатель квартиры банкрота останется без недвижимости: она уйдет с торгов, а вырученные деньги пойдут кредиторам. Безусловно, деньги продавец должен будет вернуть, но если он банкрот, то возвращать ему будет нечего. Так что покупатель квартиры встанет в ряд с остальными кредиторами, которые требуют от продавца-должника погашения всех долгов.
Как минимизировать риск покупки квартиры у банкрота?
Плохая новость: полностью исключить риск покупки недвижимости у банкрота невозможно. Но минимизировать его реально. Ликбез проводит юрист Инна Киселева.
Скрытые долги (например, расписку на 10 млн рублей) предугадать нельзя, но есть несколько официальных способов узнать о том, что продавец — должник.
Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве . Следует признать, что это очень поверхностный способ: в реестр попадают уже признанные банкроты, а покупателям важно предугадать такой вариант развития событий заранее.
Ищите все текущие долги. Для этого проверьте продавца по базе службы судебных приставов .
Убедитесь, что у продавца нет долгов и по налогам. Узнать это легко здесь по ИНН продавца, а узнать ИНН по паспортным данным тут.
Понять, что перед вами — должник (не исключено, потенциальный: когда иск уже есть, а решения суда пока нет) помогут и судебные базы, хотя, не будучи юристом, разобраться будет непросто. Ищите продавца в тех же базах (например, mos-gorsud.ru, msk.arbitr.ru , sudact.ru ) и на сайтах судов по прописке продавца.
Воспользуйтесь сервисом юридической проверки от Циан : в этом случае и недвижимость, и продавца проверят юристы, специализирующиеся на рынке недвижимости Результаты проверки будут храниться в течение года, также они будут отражены в отчетах.
Провести такую проверку действительно важно. Во-первых, если она выявит что-то подозрительное, вы откажетесь от сделки на безопасном для себя этапе. Во-вторых, даже если ваш продавец все же окажется банкротом, суд будет вынужден принять во внимание доказательства проверки и признать вас добросовестным покупателем.
При проверке продавца обязательно делайте скриншоты и храните их минимум три года. Таким образом вы докажете, что на момент совершения сделки сделали всё возможное, чтобы убедиться в ее безопасности.
Покупка вторичного жилья у должника
Не всегда должники распродают свое имущество, чтобы скрыть его от кредиторов — часто происходит наоборот: должники выходят на сделку именно для того, чтобы рассчитаться по долгам и жить с чистой совестью. Так что далеко не все подобные продажи являются мошенничеством.
Определить, на стороне добра или зла находится продавец, непросто: тут придется подключать интуицию, наблюдать за поведением продавца (спросите его напрямую о причинах продажи и уточните, не связана ли она с долгами) и, не исключено, даже знакомиться с кредиторами.
Ситуацию можно описать в договоре купли-продажи: указать размер задолженности на текущую дату и прописать обещание продавца потратить деньги с продажи недвижимости на погашение долга.
Другой вариант — пойти еще дальше и договориться, что деньги (или часть денег) за покупку квартиры у продавца-должника покупатель положит на специальный кредитный счет, средства с которого будут переведены кредитору. Такая схема также обязательно прописывается в договоре.
В случае с покупкой квартиры у должника следует особенно жестко соблюдать прочие требования безопасности: не только лишний раз проверить чистоту сделки, но и наотрез отказаться от таких манипуляций, как занижение стоимости сделки или передача денег наличными.
Какие квартиры покупать рискованно
Вместе с риелторами и юристами группы в Facebook «Недвижка.life» Циан.Журнал составил список квартир, покупка которых чревата проблемами в дальнейшем.
— Квартира продается по доверенности. Да, есть видеосвязь (по которой, правда, непросто определить, кто в действительности говорит с экрана) и есть реестр доверенностей, но это все равно будет рискованная сделка — лучше познакомиться с продавцом лично и оценить его состояние, настроение и дееспособность на очной встрече, ведь доверенность можно написать в разном состоянии.
— В последние несколько лет права собственности на квартиру менялись слишком часто (например, три раза за три года — это уже подозрительно). Мошенники могли заметать следы: с последней сделкой все будет абсолютно честно, а вот за пару сделок до нее переход права был незаконным. В результате «прапрасобственник» обратится в суд и попытается отыграть все назад.
— В квартире прописаны отказавшиеся от приватизации (во всяком случае, если такие жильцы не планируют съезжать — закон позволяет им пользоваться жилплощадью вне зависимости от наличия прав собственности).
— Супруга (супруг) продавца не давал согласия на сделку. В этом случае сделка рискует оказаться продажей совместно нажитого имущества и может быть оспорена.
— Если установлено, что у продавца есть большие долги, это тоже риск: даже когда продавец погасит долги перед сделкой, не исключено, что это будет лишь часть долгов. А ведь долги бывают и скрытыми.
— Есть противоречия в фабуле: например, при продаже унаследованной квартиры наследодатель умер за день до того, как написал завещание.
— Квартира подарена пожилым человеком кому-то постороннему при наличии родственников.
— Если квартира досталась продавцу по наследству, есть опасность, что позже обнаружатся другие неучтенные наследники.
— Стоимость объекта явно занижена, а предыдущий переход права был связан с пожилыми людьми.
— Квартира была куплена продавцом с использованием материнского капитала, но доли на детей не выделены.
Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
Покупка квартиры — не только радостное событие, но и ответственное мероприятие, сопряженное с рисками. Сначала человеку приходится пройти муки выбора — найти вариант, подходящий по бюджету, локации и внешним характеристикам. После чего наступает самый ответственный момент — проверка юридической чистоты квартиры и самого собственника.
Вместе с экспертами рассказываем, как с помощью простых правил избежать проблем.
Правило 1. Проверка документов
Первое, с чего стоит начать — это проверить документы продавца. Нередки случаи, когда для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и т. д.). Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.
Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует, отметила ведущий юрисконсульт юридической службы риелторской компани «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
«В случае когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта», — добавила юрист.
Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Какие документы нужны для сделки
Ольга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:
- выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.);
- единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет);
- технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
- выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен);
- свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально;
- при проведении сделок с квартирами, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:
- наличия в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
- наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.
По словам юриста, особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
«Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество», — пояснила Александра Воскресенская.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», — пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», — добавила Александра Воскресенская.
Правило 4. Субсидиарная ответственность
Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания.
«Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры», — отметила Воскресенская.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. «Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена», — пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. «Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке», — предупредила Ольга Кладкова.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег
Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?
С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).
Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).
Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.
Проверка проводится на основе официальных источников, которые находятся сейчас в публичном доступе.
Выясняем, не тянется ли за продавцом «криминальный след»
Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.
Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.
Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.
Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец
Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.
Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.
На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.
Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).
Убеждаемся, что он действительно имеет право продавать квартиру
Для этого можно заказать электронную выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости.
Этот документ позволит убедиться в том, что продавец точно является собственником квартиры, а также что она не находится в залоге или под арестом.
Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.
Узнаём, у кого еще (помимо продавца) есть права на эту квартиру
Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.
Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.
К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.
Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.
Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).
Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.
Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).
Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).
Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.
Чтобы покупателя признали впоследствии добросовестным, нужно взять с продавца письменное заверение в том, что такие обстоятельства отсутствуют. В будущем это во многом облегчит покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать свои деньги с продавца либо получить компенсацию от государства.