Финансист объяснил, зачем банки дают кредит на большую сумму, чем просят
Иногда банки одобряют кредит на большую сумму, чем требуется заемщику. Эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский объяснил, почему так происходит.
Цель любого банка в получении прибыли. Если заявка на заем получена от гражданина с хорошей кредитной историей и приличным «белым» доходом, банк захочет оставить такого клиента себе, в том числе, привязав его с помощью крупной суммы долга.
Также у банка может быть минимальная сумма, которая выдается по тем или иным продуктам. Например, это нередко касается ипотек и автокредитов. В таком случае можно просто сразу погасить излишек, если такие действия не противоречат договору.
«Переплата получится совсем скромной, поэтому каких-либо больших неприятностей это не вызовет, если, конечно, заемщик не растратит ту часть кредита, которая была выдана сверх запрашиваемой», — сказал Кричевский в беседе с агентством «Прайм».
Он добавил, что от любых условий, которые не устраивают потенциального заемщика, можно отказаться и обратиться в другую организацию. Кроме того, иногда бывает выгодно взять у банка большую сумму, но с меньшей процентной ставкой.
Зачем богатые люди мира берут кредиты и как тратят свои финансы на роскошные приобретения
Ультрабогатые люди живут, ни в чем себе не отказывая. Для них роскошь — это норма жизни, независимо от того, какую цену за нее придется заплатить. В конце концов, какой смысл быть богатым и не пользоваться этим?
Но знаете ли вы, что большая часть средств этих людей вложена в их активы? Они могут быть мультимиллионерами, даже миллиардерами, но изъять большое количество денег из оборота, как правило, довольно сложно. Так как они всегда должны «работать». Поэтому супербогатые берут крупные займы, используя активы в качестве обеспечения.
Кредиты на 170 миллиардов долларов
В США «Банк Америки» является одной из корпораций, получающих огромные выгоды за счет кредитования ультрабогатых граждан. Так, к третьему кварталу 2019 года BofA предоставил своим состоятельным клиентам около 170 миллиардов долларов (более 10 трлн руб.), что на 5% больше, чем в 2018 году.
По данным Biz News, богачи все чаще заимствуют средства для финансирования роскошных покупок, таких как частные самолеты и яхты. А также еще одним из излюбленных направлений трат во все времена являются предметы искусства. В связи с этим рынок роскоши процветал во все времена, а с учетом новых тенденций в формировании потребностей богатейших людей мира он будет также процветать.
Более того, славная когорта богачей постепенно увеличивается и приобретает все большую уверенность в совершении безумно дорогих покупок в Интернете. Об этом свидетельствуют данные, приводимые Кристиной Миллер, коммерческим директором 1stdibs, компании электронной коммерции, которая через интернет-магазин продает предметы роскоши.
Например, элитную мебель, предметы изобразительного искусства, ювелирные изделия. Кристина сообщает, что в 2018 году они продали браслет Cartier на сумму 900 тыс. долларов (около 58 млн руб.) покупателю, который впервые зашел на их сайт.
Число богатых людей постоянно увеличивается
Многочисленные СМИ сообщают, что число богачей в мире постоянно увеличивается. В настоящее время насчитывается более 168 тыс. человек, состояние которых не менее 50 млн долларов (более 3 млрд руб.). И, подобно их предшественникам, эти новые мультимиллионеры жаждут кредитных средств.
Заимствование позволяет им сохранять свою покупательную способность при сохранении ликвидных активов, необходимых для диверсификации инвестиций. На Ближнем Востоке миллионеры и миллиардеры берут взаймы деньги у банков для покупки самолетов, яхт и коллекционных автомобилей. В Соединенных Штатах самые крупные кредиты в стране берут для приобретения элитной недвижимости.
Умелое управление капиталом
Кевин Мойер из Bank of America говорит, что эти люди становятся все более изощренными в своей политике управления капиталом, и ссуды для ипотеки обычно являются разумным бизнес-шагом с их стороны. Со своей стороны кредиторы видят в этом большую выгоду, отсюда и желание выделять такие огромные суммы.
Товары для роскошного образа жизни, как уже упоминалось, также являются причиной того, что большинство богатых людей оформляют займы, и Мойер настаивает на том, что сверхбогатые всегда будут в долгах. Это утверждение поддерживает и Bloomberg, один из ведущих поставщиков финансовых данных для профессионалов.
Ипотека для богатых. Зачем обеспеченные люди берут кредиты на жилье
Популярность ипотеки на рынке элитного жилья Москвы динамично растет. По данным агентства недвижимости Savills, в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек доля ипотечных сделок превысила 20%. За последний год этот показатель увеличился вдвое, а по сравнению с аналогичным периодом 2016 года — в шесть раз. Все более популярна ипотека и на вторичном рынке дорогих квартир столицы: займ в банке берет каждый десятый покупатель такой недвижимости.
Почему все больше обеспеченных покупателей элитного жилья задумываются об использовании ипотечных денег? В подавляющем большинстве случаев они руководствуются пятью мотивами.
Банально не хватает денег
Если квартира очень понравилась, а накопить миллионы долларов пока не получилось, покупатель задумывается об ипотечном кредите. Человек видит, что может воспользоваться кредитом и приобретение жилья не придется оттягивать.
Сейчас на рынке премиальных новостроек наблюдается настоящий строительный бум: объем предложения стремительно растет. В этом сегменте в продаже от застройщиков в настоящий момент находится свыше 2600 квартир и апартаментов — это в два раза больше, чем пять лет назад. По итогам года на рынок должно выйти еще около 1500 лотов. Соответственно, выбор вариантов у покупателей фактически ничем не ограничен. Есть возможность выбрать именно то, что хочется, и при этом не переплачивать. Многие проекты выходят в продажи на начальной стадии, когда цена еще настолько низкая, что у покупки есть инвестиционный потенциал: по мере строительства дома цена может вырасти на величину от 15% до 50%.
Вот реальный пример: человек приобрел квартиру в строящемся жилом комплексе в центре Москвы за 58 млн руб. Своих денег было только 29 млн рублей, вторая половина — ипотека на десять лет под 9,6% годовых. Ежемесячный платеж составил около 375 000 рублей. Через 2,5 года дом будет готов, и покупатель недвижимости рассчитывает продать квартиру не менее чем за 90 млн рублей. Эта цена подтверждается текущими ценами в уже построенных корпусах проекта. Общие расходы клиента на покупку (собственные средства плюс ипотечные платежи за 2,5 года) составят около 65 млн рублей. Полученный доход от перепродажи квартиры — 25 млн. Таким образом, доходность инвестиции составит 38% за весь период, или 15% годовых.
Оставить деньги в бизнесе выгоднее
Среди покупателей элитного жилья много владельцев собственного бизнеса. Если они берут сегодня ипотечный кредит по ставке до 10% годовых, то это позволяет им приобрести квартиру прямо сейчас, не забирая деньги из собственного дела, где средства работают намного более эффективно.
Сейчас любой мало-мальски здоровый бизнес приносит акционерам минимум 15–20% годовых. Забирая из него инвестиционный капитал, владелец сталкивается с рисками недополучения существенного дохода. В результате предприниматели все чаще делают выбор в пользу ипотеки. Всего в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек Москвы прошло 150 сделок, из них ипотечных — 30 штук. Средний срок ипотечного кредита составил 17 лет. Обычно первоначальный платеж составляет от 40% до 60% от стоимости объекта: в среднем около 63 млн рублей. Таким образом, ежемесячный платеж при ставке 9%, первоначальном взносе 40% (в среднем 25 млн рублей) на срок 17 лет составляет около 360 000 рублей в месяц.
Еще в конце 2017 года министр строительства России Михаил Мень говорил о поэтапном снижении ключевой ставки ЦБ и, как следствие, о снижении ипотечной ставки до 6% в ближайшие пять лет. Тенденция к дальнейшему снижению ставок явно видна уже сегодня. А это значит, что клиенту не придется все время платить 10% годовых. В течение ближайшего года наверняка появится возможность рефинансировать кредит и получить еще более низкую ипотечную ставку. В этом случае разрыв между доходностью бизнеса и ипотечной ставкой станет даже более существенным.
Заметим, что в целом объем рефинансирования ипотечных займов становится все более значительным. Эксперты «Дом.рф» оценили потенциальные объемы рефинансирования по итогам 2018 года в 350–400 млрд рублей, или 14,2% от общего объема выдачи ипотечных кредитов по всей стране. Приблизительно такие же данные (14–15% от общего объема выданных кредитов) приводят представители банковской сферы. Состоятельные заемщики не являются исключением и тоже интересуются рефинансированием. Правда, для многих из них экономия на ипотеке нескольких тысяч или даже десятков тысяч рублей в месяц не является сильной мотивацией, чтобы тратить время на пересогласование условий в своем или новом банке. Поэтому снижение ставки, например, на 0,5% не вызывает активного интереса к рефинансированию.
Возможность застраховать валютные риски
Использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Сейчас большая часть цен на элитное жилье номинирована в рублях, и у покупателя возникают вполне резонные мысли о том, стоит ли менять доллары на рубли, чтобы оплатить покупку квартиры. Доллар может вырасти на десятки процентов даже за одну неделю, а вот на рынке жилья такого динамичного роста не наблюдается. Многие потенциальные покупатели предпочитают держать значительную часть сбережений в долларах или, например, в трех валютах: евро, доллары и рубли. И для них сейчас поменять доллары на рубли внутри этой корзины — достаточно непростое решение.
Выходом из этой ситуации оказывается получение ипотеки. Ставка 9–9,5% годовых в случае коллапса на валютном рынке может быть отыграна буквально за один день за счет долларового портфеля. Используя ипотечный кредит в случае негативного развития событий на финансовых рынках покупатель сможет остаться в плюсе. То есть ипотека в этих случаях позволяет сбалансировать активы внутри портфеля и сохранить имеющиеся валютные сбережения.
Гарантии: «холодный мозг» банка
В ходе одобрения ипотечного кредита банк, с одной стороны, оценивает реальные возможности заемщика, с другой — потенциальные риски, связанные с той или иной квартирой, которую тот планирует приобрести. Сейчас, как правило, у каждого обеспеченного покупателя есть свои юристы, свой опыт экспертизы объектов и свое видение того, какие доходы у него будут в будущем. В то же время «холодный мозг» банка позволяет избежать при покупке квартиры в ипотеку каких-либо чересчур эмоциональных, непродуманных, иррациональных либо очень рискованных с юридической точки зрения решений. И для многих покупателей одобрение банка — это своего рода подтверждение, что они принимают продуманное и взвешенное решение.
В основном в премиальном сегменте в ипотеку приобретают просторные объекты. Средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку за первый квартал этого года, составила 111 кв. м, площади варьировались от 31 до 223 кв. м. Средний бюджет приобретения такой квартиры составил 63 млн рублей, при этом минимальный — 22 млн рублей, а максимум превысил 180 млн рублей.
Контроль над доходами покупателя
Не секрет, что застройщики и риелторы по закону обязаны сообщать данные об условиях заключенных сделок с недвижимостью в органы Росфинмониторинга. Существенный дисбаланс между расходами на приобретение квартиры и доходами, если такой имеет место, может впоследствии вызвать определенные вопросы. Ипотека снимает все вопросы, связанные с источником происхождения денег и в теории позволяет избежать избыточных вопросов налоговой.
На рынке столичной дорогой недвижимости доля ипотечных сделок со временем будет расти, так как в этом есть заинтересованность всех участников рынка. По прогнозам Savills, доля подобных транзакций увеличится при консервативном варианте развития событий до 25-30% к концу этого года.
Банки постоянно работают над тем, чтобы предлагать ипотеку на все более выгодных условиях, что, безусловно, привлекает все новых и новых заемщиков. Для состоятельных клиентов многие банки предлагают особые ипотечные продукты. Речь идет в первую очередь о сумме займов, которая может составлять до 100-150 млн рублей в отличие от стандартных условий с ограничением в 25-30 млн рублей. Привилегированные клиенты получают самые выгодные ставки, которые оказываются на 0,25–0,5% ниже стандартных, а также значительные послабления по величине первоначального взноса. Банкиры готовы проявлять гибкость в вопросах возраста и состояния здоровья VIP-заемщиков, ровно как и в части подтверждения ими доходов.
Как банки помогают заемщикам потратить больше
Потребительские кредиты, кредитные карты и ипотека могли бы обходиться россиянам дешевле, но многие заемщики рискуют заплатить по максимуму. К такому выводу пришли «тайные покупатели» Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП).
В ноябре 2019 г. КонфОП завершила масштабное исследование рынка банковских продуктов в 16 регионах (проводилось по заказу Минфина). «Тайные покупатели» обратились в 26 крупнейших по величине активов банков страны за ипотекой, кредитом наличными, кредитной картой. «Тайные покупатели» должны были узнать обо всех расходах клиента.
Доверяй, но проверяй
Готовясь к визиту в отделение, покупатели изучили 21 сайт банков и только на 10 нашли образцы типового ипотечного договора. Получить типовые договоры ипотеки в отделении удалось лишь в восьми из 19 посещенных банков. Типовой договор на кредит наличными менеджеры предоставили в четырех отделениях из 17, еще в трех сослались на сайт банка.
Депутаты предложили расширить круг претендентов на повышенное возмещение по вкладам
«Подписывая договор, клиент находится в состоянии стресса и может не оценить важность отдельных положений, особенно комиссий и штрафов. Например, ВТБ в ипотечном договоре прописывает, что вправе потребовать от заемщика досрочного погашения при задержке платежа на 15 дней и наложить взыскание на квартиру при отказе от досрочного погашения», – приводит пример председатель правления КонфОП Дмитрий Янин. Пресс-служба ВТБ сообщила «Ведомостям», что клиенту в трудной ситуации банк прежде предложит снизить на время платежную нагрузку – например, реструктурировать кредит.
Полный расчет платежей по кредиту наличными в распечатанном виде «тайным покупателям» дали в восьми из 17 банков, по ипотеке – в десяти из 19 банков. Расчеты кредитных калькуляторов на сайтах не совпадали с цифрами, названными в отделении. Например, кредитный калькулятор Совкомбанка пообещал покупателю из Волгоградской области кредит на ремонт (300 000 руб. на два года) по ставке 14,5% годовых с ежемесячным платежом 14 532 руб., а менеджеры в отделении предложили ставку в 22,5% и платеж 19 541 руб./мес. Также в офисе банка клиент узнал о необходимости страховки на почти 43 000 руб., которую банк включит в тело кредита, говорится в исследовании КонфОП. «Все параметры заемщика учитываются только в отделении. В зависимости от кредитной нагрузки клиента ему могут быть доступны различные сроки и условия», – прокомментировала пресс-служба Совкомбанка.
Максимальные ставки по кредитам на сайтах также ищутся с трудом. Например, ставку за пользование кредитной картой на главной странице раздела с предложениями карт не указывают 19 из 26 исследованных банков. Другие семь ограничились минимально возможными процентами. «Вместо ставок по кредиту банки зачастую размещают информацию про процент кэшбэка, это дезориентирует потребителя», – считает Янин.