Комплексное развитие территории
Сейчас правила подгрузились еще одной темой, которой нет на карте Перми. Должны предусматриваться зоны (ПОМИМО ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН), в которых будет осуществляться КРТ – КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ.
В магистратуре на эту тему целая дисциплина есть.
Карта градостроительного зонирования, но не карта территориальных зон, это карта территорий, в границах которых предусмотрено осуществление деятельности по КРТ, это карта Ростова, красные границы – границы городского округа. По крайне й мере 80% территории города – это КРТ. Власти сказали «что мы мучиться будем, все отнесем к КРТ». Везде, где есть движуха и недвижка, мы готовы развивать. Другие города обычно высчитывают отдельные кварталы и заштриховывают их. Ростов-на-Дону – молодцы.
Пример ошибки на следующем слайде:
Городское поселение Заречье. Что здесь происходит – КРТ, видите розовый цвет. Мы вас учим, что КРТ – это не территориальные зоны. А здесь они создали отдельную территориальную зону КРТ, это грубая ошибка. Потому что применительно к территориальным зонам устанавливаются регламенты. А КРТ – там можно заключить договор застройщика с администрацией о КРТ, где застройщик будет работать не на одном земельном участке, а на целом квартале/микрорайоне.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ ТЕРРИТОРИЯ ПЕРВАЯ СОЗДАНА, завтра будет первое заседание Парламента: «Сириус», не входит в Красноярский край и в город-курорт Сочи.
Следующая тема, третий элемент – планировка территории
Синонимичное определение – планировочное проектирование. С точки зрения профессии, если вы занимаетесь планировкой территории и разработкой схем территориального планирования, ваша профессия – планировщик.
По профессиям: 1 и 3 – планировщик, 2 – юрист и экономист, картограф составляет карту, 4 – проектировщик, 5 – строитель, 6 – управляющий (если мы говорим о жилье, ЖКХшник). Планировщиков и проектировщиков готовят в архитектурных вузах (МАРХИ). Архитектурное образование делится на два профиля, планировщики (карты, чертежи и схемы документов территориального планирования) и проектировщики («объемщики», проектируют здания, строения и сооружения). Разделение очень четкое, они не перемешиваются.
Планировка территории
ЗОУИТ – сейчас внесли законопроект по очередному реформированию этого института.
Планировка территории – пятая глава ГрК. Называется оно планировочное проектирование, есть специальный факультет в архитектурных вузах для подготовки особых правовых актов. Оно отличается от архитектурно-строительного проектирования.
Они готовят ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) + технические условия. Документацию по планировке территории в большей части случаев готовит публичная власть, частично – само частное лицо. Вы должны знать в самом первом приближении, когда кто готовит их. технические условия же определяются властью, она обеспечивает взаимодействие застройщиков с эксплуатируемыми организациями.
Если вы строите дом и говорите, что вам нужна для функционирования дома 1000 кубометров воды, то Технические условия готовит власть (а не Мосводоканал или застройщик). Технические условия нужны для подключения к сетям инженерной инфраструктуры.
Про ГПЗУ: это документ, который содержит в себе максимальное количество данных о земельном участке. Вы будете сталкиваться с разными типами документов в отношении земельного участка (кадастровый паспорт, схема расположения на кадастровом плане территории, сведения ЕГРН).
Запоминайте виды проектной документации по планировке (слайд выше): проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории (ПМТ), ГПЗУ. ППТ должен иметь форму правового акта, а вот ГПЗУ (как и выписка из ЕГРН) – это не акт, а предоставленная информация, взятая из специального информационного ресурса (ИСОГД – информационная система обеспечения градостроительной деятельности).
Цель планировки территории такая же, как и у документов терр.планирования – обеспечение устойчивого развития территории. Это необходимость упорядочения территории, без публичного регулирования, чисто договорными отношениями решить невозможно. У нас была строго плановая экономика, тоталитарный режим и все решалось силовыми способами, но это приносило эффективные плоды только на коротком промежутке. Устойчивое развитие требует действий планировочных. Планировка достигает цели посредством 3 позиций:
Выделение элементов планировочной структуры (ЭПС)
Установление границ зон планируемого размещения объекта
Установление границ земельных участков
Генплан – перспективное развитие города. Через документы по планировке он переходит уже к реализму. Не стоит проводить различия между картой, схемой и чертежом – это совершенно неважно для учебных целей.
Когда вы смотрите проект планировки, вы видите уже схему квартала. Например, в городе Хабаровске 600 тысяч человек и 600 кварталов – но кварталы бывают и производственные, и общественно-деловые. Соответственно, в Хабаровске 600 проектов планировки (ППТ). Проект планировки делается на квартал, район, микрорайон! Есть элемент планировочной структуры – например, квартал. Мы должны определить, как там будут размещаться объекты. Играем в пятнашки, как расположим внутри квартала здания. И уже напоследок мы делим границы земельных участков внутри квартала. Если смотреть в среднем, это ненаучное утверждение: в квартале примерно 8 земельных участков.
4 определения из глоссария ГрК, которые для целей планировки территорий понадобятся:
Элемент планировочной структуры. Приказом Минстроя в развитие ГрК установлены 8 видов элементов планировочной структуры, для вашего понимания достаточно этих: квартал, микрорайон, район (несколько кварталов/микрорайонов), а также другие виды – они нужны для определения структуры линейного объекта. Линейный объект от площадного сильно отличается. Площадный может быть пентаэдром, квадратом, октагоном и каким угодно… А линейный – это сардель, которая может идти через несколько муниципалитетов, субъектов и вообще через всю Россию (ж/д пути Москва-Владивосток). У ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЕСТЬ ТОЛЬКО ЭЛЕМЕНТ ПЛАНИРОВОЧНОЙ СТРУКТУРЫ. Земельные участки для линейных объектов не формируются.
Красные линии. Название традиционные, потому что красные краски были давно (киноварь). Красные линии были еще во времена Петра Первого на картах. Указаны территории общего пользования (ТОП) и линейные объекты + территории, которые могут быть предоставлены для абсолютно любых целей.
Территории общего пользования – территории, которым беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В том числе площади, улицы, проезды, набережные (но выход к воде может быть и не общего пользования, например, порты, судоремонтные и судостроительные заводы), береговые полосы водных объектов общего пользования… Есть представление у студентов, что доступ к воде должен быть обеспечен, но это не совсем так. К источникам питьевого обеспечения вообще никакого подхода нет. В Краснодаре у Краснодарского моря вообще стояли БТР, охраняют водохранилище, чтобы не кинули туда порошок с бактериологическим оружием. Тем не менее, ТОПы есть и они выделяются как раз в проектной планировке. Практикующий юрист хочет узнать: клиент ходил к реке в детстве, бабушка ходила его, а теперь там препятствие. 100 лет ходили к воде, а сейчас обнесли забором. Выяснить правомерность такого шага можно только через документации проектной планировки территории. Есть другой путь, соблазн такой часто бывает у людей без юридического образования. Но единственный правовой регулятор – это ППТ.
Линейные объекты – линии электропередачи, железнодорожные линии, автомобильные дороги и другие подобные сооружения. Они должны охраняться!
Первые две цели достигаются проектом планировки территории; установление границ земельных участков осуществляется проектом межевания территории. Мостик к ожидающему нас курсу земельного права: земельные участки образуются на основании одного из двух документов – установление границ участков в проекте межевания территории + схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Проект межевания территория регулируется ГрК, а схема – Земельным кодексом. Так что есть два пути: путь от публичной власти и путь от частного лица (я иду и готовлю эту схему, а потом ее утверждают уполномоченные органы власти).
ППТ – это основа для ПМТ. ПМТ без ППТ нельзя подготовить. Когда идет новое освоение территории, ППТ и ПМТ готовятся вместе.
В 2017 году законодатель решил, что подготовка ППТ во всех случаях избыточна. Я отношусь к этому критично. Более правильно, когда ППТ готовились сплошным образом:
Необходимо изъятие участка для госмуннужд
Единственный легальный способ публичной власти обосновать, что на этой территории земельный участок не может быть образован и предоставлен частному лицу – это красная линия! В Петербурге архив с красными линиями сгорел во время блокады, чем начали пользоваться в 90-ые и начали застраивать в центре ТОП с историческими зданиями. Город принял экстраординарные меры по установлению новых проектов планировки с новыми красными линиями. Юристы тут достают руки из кармана. Город не может ничем защититься от застройки. Правовой разговор – это только установление, изменение красных линий!
ДЛЯ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРОСТО ОНИ УКАЗЫВАЮТСЯ В ППТ.
Объекты на территориях двух и более МО: в качестве примера, электростанции, но наиболее часто – аэропорт. Аэропорты иногда на территории даже двух субъектов РФ бывают. А вот предприятия обычно привязываются к одному публично-правовому образованию. Как правило, речь идет об объектах некоммерческой недвижимости. Сюда же относятся гидротехнические сооружения (по воде проводят границы МО, субъектов).
При реализации проекта по комплексному развитию территорий: в Москве это реновация, в других регионах это КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий, КРТ по инициативе правообладателя. Все это вы могли слышать в рамках изучения ГЧП. КРТ – это вид ГЧП в недвижимости.
На генплане инженерные изыскания не проводятся, невозможно так изучить территорию около 40 км в радиусе…Хотя сейчас они делаются, но не в натуре – используются снимки из космоса. Если бы была космическая съемка, аэрофотосъемка при закладке города Лос-Анджелес, то его бы разместили в другом месте, потому что он находится на месте крупнейшего разлома. Если будет землетрясение, город провалится под землю. Город существует 200 лет, землетрясений пока не было. На стоимости недвижимости этот факт никак не сказывается, Голливуд оттуда не переехал в более безопасное место.
Планировку делаем на квартал, тут как раз надо проводить изыскания: геодезия (измеряют наклон земли, нивелиры), геология (человек с базукой изучает почву), гидрометеорология (роза ветров в каждом конкретном квартале разная), экология.
Район Марьино был построено на месте люблинских полей аэрации, совершенно непригодное для жилья место. Все нечистоты и городские отходы, которые туда отвозили 200 лет, все их можно вывезти и рекультивировать территорию. Завезли миллиарды тонн грунта из Рязанской области.
В ГПЗУ самая подробная информация о земельном участке + только с ним можно начать строительство.
В кадастровом паспорте земельного участке 12 граф, но на самом деле информации значительно больше.
Итак, у земельного участка есть кадастровый паспорт, есть схема расположения («фотография») – это другой ресурс + ГПЗУ (там есть вообще все). ГПЗУ переехал из пятой главы ГрК в седьмую. Теперь это публичный информационный ресурс, как и система ЕГРН – свидетельства о праве собственности на квартиру нет, но можно взять выписку из реестра как из информационного ресурса. ГПЗУ также остался обязательным документом для строительства, без ГПЗУ вы не получите разрешения на строительство.
В ГПЗУ ВКЛЮЧЕНЫ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ. 1 и 2 июля 2021 приняли более 100 законов перед роспуском в ГД, в том числе закон о новых требованиях к техническим условиям. Для вас это не имеет значения. Чтобы построить, вы должны определить, сколько потребуется вам различных подключающих мощностей – тепло, электричество, вода. Раньше еще был газ, теперь с газом почти не строят дома. Но ТУ по газу все равно будут для дома (?).
ГПЗУ даются сроком на три года до получения разрешения на строительство. Если вы в течение трех лет не получите разрешения на строительство, его срок истечет.
ЧЕТВЕРТЫЙ ЭЛЕМЕНТ – АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ
Закон 1995 года об архитектурной деятельности, надо проанализировать норму старого закона.
Итак, правовой режим территории задан. Уже есть генплан, ПЗЗ и документация на всю территорию Костромы. Документация по планировке территорию разработан на всю Кострому. Вы можете сделать запрос на проект планировки и на каждую точку города он у вас будет. Дальше уже начинается частная деятельность.
Земельный участок порождает неотчуждаемое от правообладателя принимать самостоятельное решение о подготовке проектной документации. Уже потом вы должны с эксплуатирующими организациями и внешними рецензентами (государство или квалифицированные ЮЛ) будете взаимодействовать, но НАЧИНАТЬ ПРОЕКТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ ВЫ НАЧНЕТЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО И УВЕДОМЛЯТЬ НИКОГО НЕ НАДО БУДЕТ.
Понятие инженерных изысканий дано в глоссарии (ГрК) – изучение природных условий и факторов техногенного воздействия. ФЗ о ЧС природного и техногенного характера. Вы уже все изучили, что есть охрана природы в узком смысле и в широком смысле правоотношения включают в себя обеспечение экологической безопасности (охрана человека и государства от факторов техногенного воздействия).
Пятый элемент собирает все, что было сделано до этого – всю камеральную, кабинетную, офисную, бумажную работу!
Дальше начинается частная деятельность. Заинтересованное лицо составляет проектную документацию, соприкасается с публичной властью в самом широком смысле. Приходим согласовывать подключение к снабжению. Приходим в акционерное общество «Ростовводоканал». Это коммерческое юридическое лицо, оно властные функции не выполняет, но это публично важные функции. Если мы стоим на одной стороне с семьей, друзьями и являемся застройщиками земельного участка, для нас это АО будет стороной публичной власти (он может заблокировать строительство, не даст согласовать подключение).
Посмотрим, как документация застройщика проходит внешнюю рецензию. Экспертиза проектной документации – внешняя рецензия документации, которую вам подготовило бюро. Экспертиза может быть государственной и негосударственной по форме, регулируется она 49 статьей ГрК. Не рекомендую ее читать, там взрыв мозга, специалисты с трудом пробираются через текст. Вам нужно знать только схему! Я вас вообще не призываю читать ГрК. Выбор формы принадлежит застройщику (правообладателю земельного участка) либо его представителю по доверенности (техническому заказчику). Есть перечень объектов, которые перечислены в ГрК, которые подлежат обязательной государственной экспертизе. Не будем их перечислять, там все серьезно – Госграница, военные объекты, атомные станции. Мы не принимаем участия в их общественном обсуждении и нас эти проекты напрямую не касаются. Хотя атомные станции ближе к общественному обсуждению – мало кому хочется приобрести атомную станцию в своем городе. Есть шутка: есть три зоны социально-экономического развития по Закону о поддержке пострадавших от ЧАЭС. В третьей зоне, самой далекой, нужно обращаться «Ваше сиятельство», во второй «Ваша светлость», в первой добавлять к фамилии слово «фон».
Также к объектам государственной экспертизе относятся все дороги общего пользования, объекты культурного наследия. Понятно, что его невозможно построить, но необходима госэкспертиза для проведения реставрации.
Что надо знать, если недвижимость попала в зону КРТ
Многие собственники земельных участков начали сталкиваться с ситуацией, когда они получают информацию, что их собственность входит в зону комплексного развития территории (КРТ), регулируемого правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Стоит отметить, что в некоторых случаях под зону комплексного развития попадают большие площади. После получения информации о вхождении собственности в КРТ, многие владельцы земельных участков и недвижимости, а также арендаторы начинают воспринимать сложившийся факт, как запрет на выполнение каких-либо действий с недвижимостью до определения и завершения мероприятий в отношении территорий или исключения недвижимости из зоны комплексного развития или других законодательных актов регламентирующих землепользование и застройку. Учитывая вхождение собственности в обозначенную зону, стоит отметить, что в данном случае возникают определенные ограничения по использованию земли. Но даже при таком варианте существуют некоторые исключения, о которых собственники обязаны знать.
Что представляет собой КРТ
Чтобы не допустить ошибок, необходимо правильно понимать, что представляет собой комплексное развитие территорий (КРТ). Если говорить в общем смысле, то это мероприятия, конечной целью которых считается улучшение обозначенной территории за счет строительства и развития инфраструктуры, застройки площади новыми зданиями и постройками. При больших объемах площади требуется привлечение крупных компаний, создание проекта благоустройства и реализация намеченных целей по строительству и развитию инфраструктуры в соответствии с утвержденным планом.
Застройка территории может включать строительство домов, промышленных объектов и многие другие сопутствующие здания. Но такие варианты подходят только для больших площадей. Не стоит воспринимать ситуацию, что под КРТ могут попасть только большие площади. Если учитывать существующую практику, то под такую зону могут попасть:
- Небольшие участки, на которых не обязательно применение требований комплексного развития;
- Существующие жилые и промышленные застройки, если не требуется их снос;
- Земля, предназначенная под индивидуальное жилищное строительство или садоводство.
Проблема установки зоны КРТ заключается в том, что до начала реализации программы может пройти несколько лет, а в некоторых случаях, она может остановиться на первоначальном этапе и не развиваться в дальнейшем.
Если обратиться к ч. 5.1 ст. 30 ГК, то в ПЗЗ должны быть предусмотрены определенные зоны комплексного развития. Стоит отметить, что в большинстве ПЗЗ такие требования учтены и в них присутствует информация о зонах. Но наличие утвержденных требований законодательства не означает, что реализация соответствующих программ начнется немедленно или их планируется реализовать в ближайшей перспективе.
На первоначальном этапе перед проведением мероприятий по развитию территорий необходимо создать и опубликовать проект развития зоны. Инициатором проекта могут быть правообладатели недвижимости, участки которых попадают по установленные параметры. Затем наступает время промежуточных этапов, в ходе которых принимает решение о создании зоны КРТ или заключается соответствующий договор с собственниками. При этом стоит уточнить следующий факт. Ограничения для собственников могут наступить только после принятия решения о создании зоны комплексного развития, а не после появления информации о соответствующей зоне в ПЗЗ.
Также необходимо учитывать, что в законодательстве отсутствуют какие-либо временные рамки от момента установки зоны КРТ до даты принятия решения. Поэтому надеяться на быструю процедуру по принятию решения не стоит. В некоторых случаях это растягивается на неопределенный срок, а иногда решение вообще не принимается. Такие ситуации могут возникнуть при определении зоны КРТ в ПЗЗ на больших площадях. Найти инвестора, который сможет освоить предлагаемую площадь в обозначенные сроки, бывает сложно. По этой причине собственники остаются в непонятной ситуации и насколько длительным будет ожидание принятия решения непонятно.
Что можно делать с участком, если он входит в зону КРТ
Если решение о КРТ еще не принято, то собственник может выполнить следующее:
1. Провести изменение ВРИ.
До принятия решения, действуют такие же правила, какие предусмотрены для обычных земельных участков. При необходимости собственник вправе внести изменения в вид разрешенного использования собственности. Процедура изменений проводиться по стандартной схеме.
Это утверждение основано на ч. 4.1 ст. 37 ГК РФ, в которой указано, что после принятия решения и до момента утверждения документов о планировке проводить изменения разрешенного использования нельзя. Пока решение не принято в отношении земли действует п.2 ст. 7 Земельного кодекса, который разрешает изменения. Также разрешение на изменение вида подтверждает сложившаяся судебная практика. В частности: разрешение на изменение вида допустимого использования участка, входящих в зону КРТ, действительно до принятия утвержденного законодательством плана планировки. В других случаях, собственник сам вправе определить назначение, учитывая действующий градостроительный регламент.
2. Межевание участка.
Процесс межевания регламентирован ст. 11.2 и 11.3 ЗК РФ. В законодательстве не предусмотрен запрет на межевание и образования новых границ. Исключением из правил считается ситуация, когда земля входит в зону КРТ. Это предусмотрено пп. 1. п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ.
Соответственно, при межевании необходимо учитывать требования по предельным параметрам, установленным законодательством. Если при обычных условиях параметры регламентируются ПЗЗ, то в отношении земель, которые включены в зону КРТ существует оговорка, что необходимо учитывать утвержденный проект, разработанный после соответствующего решения. Учитывая изложенные факты, может возникнуть закономерный вопрос о требованиях и условиях, которые необходимо учитывать при возникновении желания у собственника поделить участок.
Если обратиться к судебной практике, то суды в основном встают на сторону собственников. Такую позицию судьи аргументируют следующим: «Проект в отношении земельного участка не разрабатывался и соответственно решение о необходимых параметрах участка не принималось. Учитывая изложенное, размеры после межевания нельзя считать нарушением законодательства (Постановление АС Московского округа No Ф05-14890/2021 от 26 июля 2021 г.).
Таким образом, судебные решения подтверждают, что собственник может провести разделение земли даже в том случае, если участок входит в зону КРТ. Вхождение в зону комплексного развития не могут считаться основанием для отказа в регистрации межевания и права собственника не могут нарушаться из-за бездействия каких-либо органов.
3. Оформление участка в собственность или заключение договора аренды с ранее построенным зданием.
До принятия решения, собственник вправе реализовать такие действия. Такой вывод можно сделать на основании решений судов и судебной практики.
В качестве примера можно привести Постановление АС Московского округа No Ф05-15251/2018 от 15 июля 2017 года, в котором сказано, включение участка в зону КРТ нельзя считать основанием для отказа, если у собственника возникло желание его выкупить. Аналогичной правовой оценки придерживаются и другие суды при рассмотрении исков, когда муниципальные органы власти отказывают согласовать изменения собственности. В случае законно возведенного строения и если не наступил обозначенный законодательством момент заключения договора, собственнику нельзя отказать в регистрации. Администрация вправе отказать в согласовании только в том случае, если договор уже заключен.
4. Получение ГПЗУ, если он включен в будущую зону комплексного развития.
При направлении заявление на получение генерального плана при отсутствии проекта планировки, собственник, согласно ч. 4 ст. 57.3 ГК РФ, может получить отказ только при наличии решения о комплексном развитии.
Соответственно, в законодательстве четко указано, что запрет на предоставление плана возможен только после решения. Но как показывает судебная практика, при рассмотрении исков по обжалованию решений в отказе суды придерживаются другой позиции и часто встречаются ситуации, когда отказы признаются правомерными. Например, в Постановлении АС Московского округа No Ф05-35747/2021 21 сентября 2021 года указывается, что собственник не может получить ГПЗУ по причине отсутствия утвержденного плана планировки, с указанием границ, если участок входит в зону комплексного развития.
5. Разрешение на строительство и дальнейшее выполнение работ.
При рассмотрении этого вопроса необходимо учитывать существование определенных противоречий.
В пп. 7 п. 3 ст. 41 ГК РФ указано, что подготовка проекта подготовки территорий при размещении капитальных зданий считается обязательной, если земля входит в зону комплексного развития.
Но вместе с этим, согласно ч. 13 ст. 51 ГК получить разрешение на строительство не получиться, если отсутствует ППТ и если не принято соответствующее решение. Соответственно, если участок включен в предполагаемую зону и на нее не подготовлен проект подготовки территорий, то соответствующие органы обязаны выдать разрешение вплоть до того момента, пока не принято решение о КРТ.
Учитывая представленную информацию, можно сделать вывод, что на сегодня однозначно ответить на поставленный вопрос не получиться. Если возникла необходимость получения разрешения, и дело дошло до рассмотрения в суде, то остается ссылаться на ч. 13 ст. 51 ГК РФ, которая указывает, что выдача разрешения обязательна до того момента, пока не принято решение о КРТ. Дополнительно в качестве доказательств можно указать аналогичные судебные разбирательства, которые подтверждают правомерность выдачи разрешения. Для получения разрешения и дальнейшего нового строительства могут потребоваться характеристики здания, которые указываются в ППТ. Но в отношении уже возведенных зданий таких требований нет. Тем более для таких зданий можно использовать дачную амнистию. Многие судебные решения принимаются на основании того факта, что собственник не должен лишаться права на возведения на своем участке каких-либо зданий только по причине, что уполномоченные органы не исполняют своевременно свои обязанности.
Заключение
Если брать в общем смысле, то режим комплексного развития территорий безусловно оказывает положительное влияние на строительство и развитие инфраструктуры. Но при этом необходимо помнить, что иногда принятие решения о развитии территорий происходит, если не с нарушениями, то, по крайней мере, при отсутствии необходимой документации и без учета фактического состояния условий землепользования в конкретном регионе или местности. Среди положительных факторов стоит отметить, что во многих случаях суды встают на сторону собственников земельных участков и принимают положительное решение при направлении искового заявления при спорной ситуации.
Новая волна. Как быть владельцам участков в Москве, оказавшихся в зонах КРТ
Реализация проектов комплексного развития территории (КРТ) нежилой недвижимости в Москве стала действительно массовой с осени 2021 г. Но, как известно, аппетит приходит во время еды, и весной 2022 г. в зонах КРТ оказалась едва ли не бОльшая часть нежилой застройки Москвы. Зачем властям города это понадобилось? Вероятно, не только чтобы изъять участки и недвижимость на них у собственников в пользу крупных застройщиков, но и чтобы ограничить строительство на землях, которые под изъятие пока не попадают. Такие проблемы коснулись и многих клиентов Правового центра «Два М». В этом посте я расскажу, что можно сделать владельцам участков, оказавшихся в зонах КРТ, и как избежать изъятия активов, если ваша земля окажется интересна городу или какому-либо крупному инвестору.
Что такое зоны КРТ и как они появляются
Правила игры, установленные принятой в конце 2020 г.[1] редакцией Градостроительного кодекса РФ, предполагают для КРТ нежилой застройки (для сносимого жилья и незастроенных территорий правила несколько иные) следующий порядок действий:
— (опционально) внесение зоны КРТ в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
— публикацию проекта решения о КРТ и направление правообладателям недвижимости в границах данного проекта предложений о заключении договора о КРТ;
— заключение договора о КРТ с правообладателями недвижимости в границах опубликованного проекта (при их единогласном согласии) либо принятие решения о КРТ по инициативе уполномоченного органа;
— выставление проекта на аукцион или реализацию собственными силами г. Москвы — Департамента строительства и казенного предприятия "Управление гражданского строительства.
При этом внесение зоны КРТ в ПЗЗ является опциональным, т.к. уполномоченный орган может сначала принять решение о КРТ и лишь потом внести изменения в ПЗЗ.
И на первом этапе в Москве так и происходило – зоны КРТ в ПЗЗ или не вносились вообще, или устанавливались непосредственно перед публикацией проекта решения о КРТ.
Но в апреле 2022 г. были приняты постановления Правительства Москвы[2], которыми в ПЗЗ внесено множество зон КРТ – к ним отнесена значительная часть производственно-складской и офисной застройки города. А в Новой Москве также незастроенные поля и леса. Актуальную карту этих зон можно увидеть на сайте ИАИС ОГД г. Москвы.
Причём размеры данных зон могут соответствовать как целым кварталам с десятками собственников, так и отдельным небольшим по площади участкам, для которых необходимость застройки именно в режиме КРТ в принципе сомнительна. Также нельзя сказать, что все эти зоны КРТ относятся к «Ржавому поясу» — устаревшим и неэффективно используемым промзонам. Многие из оказавшихся в зонах КРТ объектов —это офисные или торговые центры, склады и т. д., построенные сравнительно недавно или успешно перестроенные из промышленных объектов. Не избежал попадания в зону КРТ даже Арбитражный суд г. Москвы.
Последствия включения в зону КРТ
Собственникам и арендатора недвижимости, оказавшейся в зонах КРТ, необходимо понимать следующее:
— включение объекта в зону КРТ не означает немедленного запуска следующих этапов процедуры. А учитывая огромные площади соответствующих зон – они все явно не будут освоены в ближайшие несколько лет даже при продолжении строительного бума в столице;
— в то же время, включение в зону КРТ с момента издания соответствующей редакции ПЗЗ Москвы накладывает существенные ограничения на участок. В первую очередь – в отношении такого участка нельзя получить разрешение на строительство или реконструкцию, нельзя оформить ГПЗУ. То есть ограничения для правообладателей участков в этой части даже более строгие, чем установлены в зоне сохраняемого землепользования («Ф») в которой разрешена реконструкция без изменения площади. С другой стороны, правообладатели уже сейчас смогут изменить основной вид разрешённого использования участков на один из предусмотренных для зоны КРТ;
— в перспективе в случае реализации проекта КРТ по инициативе городских властей участок с недвижимостью на нём будет изъят.
При этом, хотя до начала реализации КРТ могут пройти годы, такую перспективу нельзя и недооценивать. Так, с конца апреля 2022 г. опубликовано более 3проектов решений о КРТ. Что хотя и немного относительно установленных в ПЗЗ зон, но весьма существенно, если считать в квадратных метрах идущей под изъятие недвижимости.
Возможность изменения разрешённого использования участков, изменения их границ и т.д. в зоне КРТ до принятия решения о её развитии — отдельный непростой вопрос, который недавно был рассмотрен в статье моей коллеги.
Таким образом, сособственники и арендаторы недвижимости в зонах КРТ оказываются в подвешенном состоянии. С одной стороны, в перспективе их объекты могут быть изъяты. С другой – это может произойти через много лет и не произойти вовсе. В связи с чем нужно продолжать эксплуатировать эти объекты. Что требует известных капиталовложений, (на текущий и капитальный ремонт, благоустройство территории), целесообразность которых напрямую зависит от перспектив предстоящего изъятия.
При этом очевидно, что внесение множества участков в зоны КРТ негативно скажется как на рыночной стоимости участков, так и на возможности их собственников извлекать выгоду от непосредственного использования недвижимости или её сдачи в аренду. Так поскольку не ясно когда будет начата процедура КРТ и будет ли вообще, то собственники и арендаторы несут риск потерять вложения в капитальный ремонт задний, размещение в них нового оборудования и создание неотделимых улучшений. В теории стоимость таких неотделимых улучшений, равно как и убытки от прекращения обязательств с контрагентами, должны в дальнейшем компенсироваться при изъятии имущества. Но вряд ли можно поручиться, что оценщик, привлекаемый, кстати, тем же лицом, которое буде платить компенсацию за изъятие, учтёт их в полном размере.
На рыночную стоимость, помимо неопределённости с предстоящим изъятием, негативно повлияет и невозможность строительства и реконструкции на участке даже в минимальных объёмах.
Что делать правообладателям недвижимости, оказавшейся в зоне КРТ?
Для собственников объектов в зонах КРТ доступны, как минимум в теории, следующие варианты:
— исключать объекты из данной зоны путём внесения изменений в ПЗЗ Москвы;
— реализовывать проект КРТ по собственной инициативе;
— размещать на участке некапитальные объекты, не являющиеся недвижимостью.
Что касается изменения ПЗЗ, то данный вопрос полностью зависит от усмотрения уполномоченных органов г. Москвы.
Вопрос реализации КРТ по инициативе самого правообладателя заслуживает отдельной статьи, а то и не одной. Вкратце можно отметить, что:
— для реализации данного варианта в Москве требуется единогласное решение правообладателей всех участков и зданий, попавших в зону КРТ (хотя в федеральном законодательстве данного требования нет);
— для большинства зон КРТ в ПЗЗ Москвы установлены весьма ограниченные параметры разрешённого строительства (плотность застройки), которые не может поменять правообладатель, но может город при реализации КРТ по своей инициативе;
— договор о КРТ с правообладателями заключается на крайне жёстких с точки зрения обязательств и ответственности застройщика условиях (неустойки, риск досрочного расторжения договора). Что особенно критично для собственников, не являющихся профессиональными застройщиками, не имеющих штата специалистов в сфере строительства, налаженных связей с подрядчиками. Так что на практике данный вариант реализуем только при участии в той или иной форме профессионального девелопера, имеющего опыт работы с достаточно крупным строительством в Москве.
В ряде случаев собственникам может потребоваться сначала внести изменения в ПЗЗ Москвы для установления КРТ с более подходящими для них границами (без лишних соседей) и параметрами, и лишь затем самостоятельно (вернее с привлечением со стороны собственника профессионального застройщика) реализовывать проект КРТ.
В чём же смысл?
Так зачем потребовалось вносить зоны КРТ в ПЗЗ Москвы в таких объёмах? Самый простой ответ ‑ чтобы изъять участки и недвижимость в них у собственников в пользу крупных застройщиков. Но в данном случае вряд ли стоит сводить всё к такому простому объяснению. Слишком велика площадь установленных зон КРТ по сравнению с экономически возможными объёмами строительства. Скорее речь идёт о желания городских властей застолбить в статусе КРТ все потенциально пригодные для этого территории. Особенно с учётом того, что публичные слушания по внесению изменений в ПЗЗ сейчас не требуются. А вопрос о том, какие территории действительно нужно освоить, будет решаться в дальнейшем. И для них будут устанавливаться боле интересные потенциальным инвесторам виды разрешённого использования и параметры строительства взамен «типовых».
Для площадей, проекты комплексного развития которых не будут запущены в ближайшее время, зона КРТ фактически становится аналогом зоны сохраняемого землепользования («ф»), которая также устанавливается в ПЗЗ Москвы вплоть до принятия градостроительных решений по конкретной территорий. Только теперь собственники, помимо невозможности строительства и реконструкции на участках, будут находиться под дамокловым мечом изъятия у них активов, если конкретно их земля окажется интересна городу или какому-либо крупному инвестору.
[1] Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".
[2] № 771-ПП, 774-ПП ,775-ПП, 776-ПП, 777-ПП, 779-ПП, 780-ПП, 781-ПП, 782-ПП, 783-ПП, 784-ПП от 27.04.2022.
Три міста та п’ять районів потрапили до «червоної зони»: що це значить
Фото: в Україні визначили нові зони карантину (РБК-Україна)
У «червоній зоні» мають зупинити громадський транспорт і закрити ресторани
За підсумками сьогоднішнього перегляду три міста і п’ять районів потрапили до «червоної зони» карантину. Під найжорсткіші карантинні обмеження потрапили населені пункти у п’яти областях.
Про це на брифінгу заявив міністр охорони здоров’я Максим Степанов.
Зокрема, до «червонї зони» потрапили:
- Івано-Франківська область — Городенківський і Косівський райони
- Львівська область — Самбір
- Одеська область — Біляївка
- Рівненська область — Дубно, Костопільський та Рівненський райони
- Чернівецька область — Кіцманський район
«Червона зона» передбачає найбільш жорсткі карантинні обмеження. Зокрема, забороняється робота громадського транспорту; відвідання установ освіти; робота ТРЦ, кінотеатрів, кафе і ресторанів.
Крім того, в такому регіоні діють обмеження з інших карантинних зон — масковий режим в громадських місцях, заборона на роботу готелів, розважальних закладів, спортзалів, заборона на планові госпіталізації та відвідування органів соцзахисту.
Як заявив Максим Степанов, карантинні зони будуть встановлюватися кожні 7 днів. Однак незважаючи на це, рішення про ослаблення «червоного», «помаранчевого» та «жовтого» рівня епідеміологічної небезпеки можна переглядати не раніше ніж через 14 днів.