Схема расположения земельного участка на КПТ – регламент подготовки и утверждения
1. Задачи до подготовки схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории
Подаче заявления на получение без проведения торгов публичного земельного участка (ЗУ), то есть находящегося в государственной или муниципальной собственности, предшествует большая работа:
- поиск свободного ЗУ или свободной земельной территории, из которой будет возможно выделить участок
- подготовка к составлению схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
На этом стартовом этапе нужно учесть множество обстоятельств, чтобы не получить отказ администрации в утверждении схемы. Понятно, что такой факт – словно «опущенный шлагбаум» на пути к достижению поставленной цели. Придётся вернуться в исходную позицию – к поиску участка или доработке схемы.
При выборе подходящего ЗУ нужно учесть те причины, которые могут послужить законным основанием для принятия властями отрицательного решения по представленной схеме. Они изложены в статье 39.16 ЗК РФ.
В случае удачного выбора ЗУ подготовка схемы его расположения на КПТ будет хоть и сложной, но оправданной – при условии, что участок не попадает в территорию, для которой утверждён проект планировки или проект межевания.
2. СРЗУ – часть плана кадастрового квартала
Схема расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ) – это план кадастрового квартала, сфокусированный на той его области, где по результатам проведённых геодезических измерений проектируется ЗУ из государственных/муниципальных участков или земель.
Исходные сведения для подготовки СРЗУ – материалы кадастрового плана территории, в границах которой расположен проектируемый (образуемый) земельный участок. Они позволяют:
- фиксировать местоположение образуемого участка на плане
- графически отобразить границы образуемого ЗУ с их привязкой на местности
- определить размеры и площадь проектируемого земельного участка
При подготовке СРЗУ в обязательном порядке учитываются:
- утверждённые документы территориального планирования
- правила землепользования и застройки
- проекты планировки территории (ППТ)
- землеустроительная документация
- положения об особо охраняемой природной территории
- наличие зон с особыми условиями использования территорий
- положение о ЗУ общего пользования и установленных «красных линиях»
- местоположение:
- границ земельных участков
- зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства
3. Содержание СРЗУ
Содержание схемы расположения земельного участка/земельных участков на КПТ раскрыто в статье 11.10 ЗК РФ. Сформулировать кратко её положения можно так:
- СРЗУ представляет собой изображение границ образуемого ЗУ или образуемых земельных участков на КПТ
- в СРЗУ указываются:
- проектная площадь каждого образуемого ЗУ
- кадастровый номер ЗУ
- условные номера – в случае, если предусматривается образование двух и более участков
- требования федерального законодательства в области территориального планирования, градостроительства и использования территорий
- потенциал развития территорий
- существующие природные факторы
- особенности сложившегося землеустройства и застройки
- действующие проекты планировки территории
- гражданин имеет право выбора формы схемы ЗУ по своему усмотрению – или в виде электронного документа, или в виде документа на бумажном носителе
- или органом государственной власти
- или органом местного самоуправления
4. Обязательные сведения в СРЗУ
Основные материалы для составления СРЗУ на КПТ извлекаются из сведений госкадастра для территории кадастрового квартала, внутри которого находится проектируемый ЗУ.
СРЗУ может составляться на один ЗУ или на несколько участков.
СРЗУ содержит информацию и материалы:
- проектируемая площадь каждого образуемого ЗУ
- координаты характерных (наиболее важных) точек границ каждого формируемого участка в системе координат, принятой для ведения ГКН
- отображение границ (с использованием условных обозначений и указанием кадастровых номеров существующих участков и кадастрового квартала) – в СРЗУ на бумажном носителе:
- образуемого/образуемых ЗУ
- учтённых ЗУ
- исходных земельных участков
- границ территорий общего пользования
- местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности (в СРЗУ на бумажном носителе):
- реки
- овраги
- автомобильные и железные дороги
- ЛЭП и иные сооружения
- здания, объекты незавершённого строительства
- условные номера каждого из образуемых участков при составлении СРЗУ на 2 и более участков
Примеры схем расположения ЗУ на КПТ – в «подвале» статьи.
5. Регламент подготовки СРЗУ
Порядок подготовки СРЗУ изложен в пунктах 2 – 11 статьи 11.10 ЗК РФ.
Схему земельного надела на КПТ могут готовить:
- публичные органы власти
- физические лица или организации, интересы которых затрагивает данный участок
6. Лица, обеспечивающие подготовку СРЗУ на КПТ
Гражданин
При предоставлении ЗУ без проведения торгов. Подготовка схемы может осуществляться по выбору гражданина:
- или в форме электронного документа
- или в форме документа на бумажном носителе
Гражданин и юридическое лицо
При образовании ЗУ для его предоставления без проведения торгов:
- для проведения аукциона по продаже ЗУ
- при проведении аукциона на право заключения договора аренды ЗУ
Исключение – случаи образования ЗУ из земель/земельных участков, расположенных:
- на территории городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя
- в границах населённых пунктов
Гражданин и юридическое лицо
При образования ЗУ путем раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, предоставленного гражданину или юридическому лицу:
- на праве аренды
- на праве безвозмездного пользования
Юридическое лицо
При образовании ЗУ путём раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования
Собственники ЗУ, предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС
При образовании ЗУ путём перераспределения участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения:
- ЛПХ
- огородничества
- садоводства
- ИЖС
и земель/участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности
Приобретатель ЗУ, изъятого для государственных или муниципальных нужд
При образовании ЗУ для последующего изъятия для государственных/муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок
Орган государственной власти или орган местного самоуправления
А) При реализации участка путём аукциона:
- орган, осуществляющий выдел земли, направляет в Росреестр электронную схему:
- необходимо для того, чтобы до момента регистрации права на ЗУ на месте его расположения не произошло образование другого участка
Б) При предоставлении органам власти ЗУ, находящихся в государственной/муниципальной собственности в соответствии со статьёй 39.2, статьями 9 – 11 ЗК РФ:
- представлено описание полномочий Российской Федерации, отражённых далее в статьях 10 – 11 ЗК РФ, касающихся в том числе вопроса предоставления ЗУ органам власти
- резервирование и изъятие земельных участков для нужд субъектов РФ
- разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ
- перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта РФ
- резервирование земель для муниципальных нужд
- изъятие земельных участков для муниципальных нужд
- установление ПЗЗ территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований
- разработка и реализация местных программ использования и охраны земель
- вычисляется площадь образуемого ЗУ:
- допустимое превышение площади, полученной при проведении кадастровых работ, над проектной площадью – не более чем 10%
На видео – пример подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ с помощью плагина Румб.NET. На 1 этапе подготовлен чертёж СРЗУ на КПТ. На 2 этапе создан XML-документ:
8. Порядок утверждения СРЗУ
Созданная в электронной форме СРЗУ направляется для рассмотрения и принятия решения о её утверждении (в зависимости от принадлежности участка):
- или в исполнительный орган государственной власти
- или в орган местного самоуправления
Срок рассмотрения предоставленной СРЗУ – 1 месяц. По его истечении придёт ответ:
- с решением об утверждении схемы
- с отказом в утверждении СРЗУ
В решении об утверждении СРЗУ в отношении каждого из земельных участков , подлежащих образованию, указываются (пункт 14 статья 11.10 ЗК РФ):
- площадь ЗУ, образуемого в соответствии со схемой
- адрес ЗУ
- описание местоположения ЗУ – при отсутствии адреса
- кадастровый номер участка
- кадастровые номера земельных участков, из которых, в соответствии со схемой, предусмотрено образование ЗУ – в случае образования ЗУ из участка, сведения о котором внесены в ЕГРН
- территориальная зона, в границах которой образуется ЗУ
- вид разрешённого использования образуемого ЗУ – в случаях:
- на образуемый ЗУ действие градостроительного регламента не распространяется
- для образуемого ЗУ градостроительный регламент не устанавливается
Образование ЗУ по утверждённой СРЗУ происходит также в случае, когда границы ЗУ, образуемого по утверждённой СРЗУ, пересекаются с границами участка/участков, образуемых:
- в соответствии с проектом межевания территории, утверждённым после дня утверждения СРЗУ
- до истечения срока действия решения об утверждении СРЗУ
В решении об утверждении СРЗУ делаются акценты на права гражданина, подавшего заявление на проведение кадастрового госучёта образуемого ЗУ, и на регистрацию права собственности публичных органов власти на образуемый ЗУ:
- на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении СРЗУ:
- на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учёте образуемого ЗУ
- на обращение без доверенности с заявлением о государственной регистрации образуемого ЗУ
- о государственной регистрации права собственности на образуемый ЗУ:
- Российской Федерации
- субъекта РФ
- муниципалитета
Указанные акценты детализируют тот факт, что до регистрации ЗУ гражданин не является правообладателем/собственником образуемого участка.
Орган власти в течение 5 дней должен отправить решение об утверждении СРЗУ и саму схему в Росреестр. При этом СРЗУ, подготовленная в виде электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа власти, утвердившего такую схему.
Результат направления решения и СРЗУ:
- постановка участка на кадастровый учёт
- возникновение права собственности/аренды/пользования на ЗУ в рамках его утверждённых границ
После этого новоявленный правообладатель/собственник ЗУ может запросить выписку из ЕГРН на сайте Роскадастра.
Сведения, содержащиеся в решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц (пункт 20 статьи 11.10 ЗК РФ)
Срок действия решения об утверждении СРЗУ – 2 года.
9. Основания для отказа в утверждении СРЗУ
Аргументы для отклонения подготовленной СРЗУ при её анализе и для принятия властями отрицательного решения изложены в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ:
- несоответствие СРЗУ требованиям, установленным в соответствии с пунктом 12 статьи 11.10 ЗК РФ:
- форме
- формату
- требованиям к подготовке
- утверждённому проекту планировки территории
- землеустроительной документации
- положению об особо охраняемой природной территории
- по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, установленным градостроительными регламентами
- по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется
- по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются
- границы образуемых ЗУ пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов
- образование ЗУ приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких ЗУ объектов недвижимости
- нарушение запрета на раздел, перераспределение или выдел земельных участков, при сохранении в отношении образуемых ЗУ установленного обременения/ограничения, не позволяющего использовать указанные ЗУ в соответствии с разрешённым использованием
- образование ЗУ приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости, к другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами
- нарушение запрета на образование ЗУ, границы которого пересекают границы:
- территориальных зон
- лесничеств
- лесопарков
Отказ в утверждении СРЗУ и, соответственно, в предоставлении ЗУ произойдёт при выявлении хотя одного из указанных случаев.
10. Применение СРЗУ
Задачи с применением СРЗУ (пункты 4 – 8 статьи 11.10 ЗК РФ):
- продажа ЗУ, не имевшего:
- или кадастрового номера
- или номера по проекту межевания территории
- образовании новых ЗУ
- изменение границ уже существующих публичных участков, расположенных на землях, находящихся в государственной/муниципальной собственности
- образование нового ЗУ из публичных земель для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов
- образование ЗУ из публичных земель:
- для продажи
- для предоставление в аренду через торги (аукцион)
- образование нового ЗУ путём раздела существующего публичного участка для предоставления на праве бессрочного пользования
- выдел участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета для государственных/муниципальных нужд
- перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц и предназначенных:
- для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- для ведения садоводства
- для ведения огородничества
- подготовка межевого плана для постановки ЗУ на кадастровый учёт и получения кадастрового номера участка
- подготовка материалов:
- для получения разрешения на строительство
- для снятия обременения, установленного после срока начала строительства здания
- для разбирательства споров по границам ЗУ
Во всех остальных случаях образование ЗУ выполняется на основании утверждённого проекта планировки и межевания территории.
Схема расположения земельного надела на плане кадастра – основание для преобразования участка из государственной/муниципальной собственности в частную (при условии, что отсутствует проект межевания).
Любой образуемый участок без СРЗУ нельзя поставить на кадастровый учёт в качестве объекта недвижимости. Если земля не будет учтена в государственном кадастре, собственник не сможет использовать свой надел по назначению и распоряжаться им.
КПТ: Что это, как получить кадастровый плана территории
Кадастровый план территории (КПТ) – это план всех земель, расположенных в одном кадастровом квартале. Существует единая форма подготовки таких документов. Информация берется из реестра и картографических источников. Собственнику земли он потребоваться не может, так как его используют кадастровые инженеры для подготовки другой техдокументации на участок. Основное отличие КПТ от других видов выписок из ЕГРН в том, что он содержит в себе сведения обо всех объектах, которые находятся в определенных границах.
Когда и зачем нужен КПТ
Понадобиться документ может во многих случаях, например:
- Подготовка межевого, техплана на ЗУ, схем и других кадастровых работ
- Внесение сведений или изменений в кадастр.
- Для проектирования работ
- Для различных геодезических работ
Где получать?
Документ можно заказать на бумажном носителе или в виде файла для скачивания, заверенного ЭЦП. Юридическая сила обоих форматов одинакова, но электронный удобнее для работы. Дело в том, что документ характеризует крупные территориальные единицы и в бумажном виде план очень объемный. В электронном формате его можно масштабировать.
Заказать кадастровый план территории можно двумя способами:
- Через МФЦ
- На сайте Росреестра.
Через МФЦ
В МФЦ можно получить бумажный документ, но так как он неудобен для работы, чаще его получают в электронной форме через сайт Росреестра или другие порталы.
На сайте Росреестра
Заказать КПТ на сайте может любой человек. Заявка будет принята в работу сразу после того, как вы оплатите услугу. Подтверждение придет на указанную вами почту. После того, как кадастровый план будет подготовлен, вам придет уведомление. Для того чтобы скачать документ, нужно перейти по ссылке, полученной во время оформления заявки, и ввести код. Обычно электронная версия подготавливается быстро, но вы в любой момент можете узнать статус вашей заявки в личном кабинете в разделе «Проверка исполнения запроса».
Сроки действия выписки
Кадастровый план территории не имеет срока действия. Он актуален до тех пор, пока в реестр не будет внесено никаких изменений. Мы не рекомендуем заказывать его заранее, так как может оказаться, что за это время в реестр будут внесены новые данные, появятся новые объекты и информация станет неактуальной.
Необходимые документы
Никакого специального пакета документов собирать не нужно. Достаточно указать в заявке номер своего паспорта.
Содержание документа: текстовая и графическая часть
Кадастровый план территории содержит в себе большой объем разных данных. Информация содержится в текстовом и графическом виде. Текстовая часть подробно описывает все объекты, графическая – дает наглядное представление в виде чертежей и схем.
Эти данные облегчают проведение кадастровых работ и подготовке технической документации на отдельный ЗУ. Часть можно найти на публичной карте, но только этих данных для работы недостаточно. КПТ дает важные сведения о границах и характеристиках земель, расположенных рядом с исследуемым ЗУ. Его использование позволяет избежать ошибок, наложений границ.
Формы документа
Форма утверждена законодательно и состоит из пяти частей КПТ.1-КПТ.5. Каждая содержит в себе разную информацию:
КПТ-1.1. Содержит кадастровый номер и данные о площади квартала. Здесь же указана информация о составе документа (количество листов или имена файлов, в зависимости от того, на каком носителе оформлен документ). Этот раздел включает еще и общие данные о ЗУ, расположенных на территории квартала: кадастровый номер, площадь, адрес, категория и вид разрешенного использования земель, их кадастровая стоимость.
КПТ-1.2. Включает в себя информацию об объектах капитального строительства (в том числе недостроенных), расположенных в пределах квартала. О каждом объекте указывается общая информация – вид, кадастровый номер, назначение, адрес, основные характеристики, их значение для ОКС и единицы измерения.
КПТ-2.1. В этом разделе в графическом формате отображаются земельные участки, ОКС, незавершенное строительство. Основа для плана – информация из ЕГРН о границах земельных участков. Капитальные объекты отображают по данным о координатах их контуров. Для идентификации отдельных объектов используется кадастровый номер или номер в пределах квартала. Может использоваться и порядковый номер, под которым объект указан в разделе КПТ-1.1.
КПТ-2.2. Заполняется, если через кадастровый квартал проходят границы населенных пунктов, муниципальных образований. Данные из ЕГРН.
КПТ-2.3. В этом подразделе отображены территории с особыми условиями использования. Границы отображают на основе данных о координатах, содержащихся в кадастре.
КПТ-2.4. План территориальных зон, расположенных в пределах квартала.
КПТ-3.1. Описание границ ЗУ с координатами. Координаты округляются до 0,01 м. Если характерные точки границ закреплены межевыми знаками, в подраздел включается их описание и средняя квадратическая погрешность (точность определения положения межевого знака).
КПТ-3.2. Описание границ объектов капитального строительства, в том числе незавершенного.
КПТ-4. Общая информация и местоположение границ землеустроительных объектов. В общей информации указывают их вид и наименование, единицы кадастрового деления, данные о решениях, на основании которых устанавливались или изменялись границы таких объектов. Для зон с особыми условиями использования указывают сферу ограничений.
КПТ-5. Информация об опорной межевой сети: тип, номер, класс пункта ОМС, их координаты (X, Y).
Не всегда КПТ содержит все разделы. В зависимости от того, с какой целью требуется кадастровый план территорий. Например, если план запрашивают с целью получить информацию об опорной межевой сети, в него войдет всего два раздела – КПТ-1 и КПТ-5. Оформляют документ по тем же правилам, что и кадастровый паспорт участка. План в электронном формате заверяют электронной цифровой подписью.
Возможен ли отказ?
Документ строится на основе открытой информации, поэтому получить его просто. Отказ может быть только в одном случае – ошибки, допущенные в заявке. Но в этом случае достаточно их исправить, чтобы получить документ.
Образец схемы на кадастровом плане территории
Публичная кадастровая карта
Видео: Поиск недвижимости на кадастровой карте онлайн
Можете ознакомиться с видео инструкцией как найти и получть кадастровый план территории через портал ЕГРНка онлайн. В случае, если вам понадобятся другие геодезические услуги — обращайтесь, с радостью поможем!
Схема расположения земельного участка на КПТ
Схема расположения участка на КТП чаще всего необходима при формировании нового объекта на землях, находящихся в муниципальной или государственной собственности. За таким документом могут обратиться граждане или юридические лица, которые хотят получить недвижимость в собственность, взять ее в аренду или безвозмездное пользование.
Нередко схему на КТП готовит администрация, имеющая полномочия распоряжаться землей. Это необходимо при планировании устойчивого развития территории, выделении микрорайонов, СНТ или других образований, для установления зон общего пользования.
Документ, демонстрирующий расположение объекта на кадастровом плане территории, может потребоваться и в других случаях. Например, при перераспределении участков, при изъятии собственности для государственных или муниципальных целей.
Схема расположения участка не заменяет проект межевания. Если межевание уже было проведено для данных объектов, дополнительно выносить их на КТП уже не требуется, при необходимости можно менять готовый проект.
Содержание схемы расположения земельного участка
Кадастровый документ содержит следующие сведения:
номер участка (одного или нескольких, в зависимости от количества образованных объектов);
проектная площадь каждого участка;
координатные характеристики объектов недвижимости;
изображение границ образованного участка;
сведения об утверждении предложенной схемы.
Чаще всего схема расположения земельного участка подготавливается в электронном и бумажном виде для передачи соответствующим органам и хранения у заказчика.
Процедура создания схемы на КТП
Данную кадастровую услугу оказывает инженер, имеющий соответствующую аккредитацию и состоящий в реестре специалистов. Сотрудники компании «Кристон-Кадастр» обычно готовят схему расположения участка «под ключ», действуя по следующему алгоритму:
консультирование и заключение договора с заказчиком;
запрос сведений из ЕГРН, изучение кадастрового плана территории;
проведение геодезических работ на местности;
вынесение границ нового объекта на КТП, подготовка графической документации;
согласование готовой схемы для дальнейших операций с недвижимостью.
Причины отказа в согласовании схемы
При формировании границ земельного участка важно документы территориального планирования, правила застройки, местные нормативные акты. В согласовании СРЗУ будет отказано, если новый объект нарушает требования законодательства:
пересекает красные линии;
«накладывается» на ранее образованные участки, территорию общего пользования;
попадает в охранную зону водных объектов, линейных сооружений;
находится на территории с особыми условиями эксплуатации;
имеет слишком большую или маленькую площадь;
не имеет собственного подъезда, «заблокирован» другими участками и т.д.
Чтобы избежать ошибок при оформлении схемы расположения ЗУ, получить согласование с первого раза и не потратить время на исправление документации, стоит обратиться к кадастровому инженеру. Специалисты «Кристон-Кадастр» помогут вам разобраться в любой ситуации и предложат смежные кадастровые услуги.
Позвоните нам, чтобы получить бесплатную консультацию и узнать стоимость подготовки СРЗУ.
Схема расположения земельного участка на кадастровом плане: нюансы подготовки и утверждения
Под громоздким названием скрывается особый вид схематического представления участка, без которого невозможна легализация земли и любые законные манипуляции с ней. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ) – это основной документ, помогающий проявить конкретную территорию в формальном, законном поле. Разбираемся, как создается схема расположения земельного участка (СРЗУ), как ее можно заказать (или сделать самостоятельно), и кто ее может утвердить.
Представление о СРЗУ
Сначала полезно понять, как образуются единицы кадастрового деления. Территория государства разбивается на составные части по следующему принципу:
- Вся страна делится на кадастровые округа (самая крупная единица деления).
- Кадастровый округ делится на кадастровые же районы.
- Кадастровый район состоит из кадастровых кварталов.
- Земельные участки являются наименьшей единицей деления квартала. После разбивки земли им присваиваются кадастровые номера (это помогает вести учет). Для наглядности учета составляют кадастровый план территории (КПТ).
Тот, кто хотя бы однажды участвовал в процедуре изъятия государственной или муниципальной земли, знаком с понятием схемы КПТ; и знает что это – графический документ, благодаря которому становится возможным появление земельного надела.
Он оформляется на бумаге или в электронном виде. В документе в схематическом виде (фактически, в виде рисунка) отображается часть кадастрового квартала с выделенными границами будущего надела.
Если сравнивать со схемой, которую создают для единственного надела, на кадастровом плане территории (КПТ) представлено множество объектов: все, что попадают на территорию данного кадастрового квартала. Наносятся все объекты недвижимости, линейные элементы; помечаются зоны, где земля осваивается по особым правилам (так называемые особые условия использования).
КПТ интересен тем, что на нем отражаются все общедоступные данные из ЕГРН, включая площадь, положение в пространстве, кадастровый (или условный) номер. Также в нем содержатся координаты поворотных точек (они фиксируют места поворота границы).
В КПТ есть схематическая и описательная информация. Графика образуется после схематичного нанесения участка (это и есть СРЗУ). В текстовом блоке содержатся координаты соседних (граничащих с образуемым) наделов.
Со временем все земельные участки появляются на официальном кадастровом плане, отражающем состояние данного района. Только после включения в КПТ надел становится полноценным: попадает в правовое поле, в результате на нем можно, например, начинать строительство.
Составление схемы границ земельного участка на кадастровом плане территории выполняется по результатам работы профильных специалистов (кадастровых инженеров). На основании геодезических измерений они устанавливают реальные пропорции и положение отчуждаемой территории. Определение проводится с привязкой к конкретным координатам, извлеченным из госкадастра, с поправкой на следующие данные:
- Границы соседних участков (уже утвержденные).
- Расположение земель общего пользования.
- Земли с особым статусом (например, особо охраняемые).
- Места планируемых и незавершенных строительств.
- Материалы действующих законодательных актов. Берутся в расчет нормы застройки; свое влияние оказывают документы регионального планирования.
- Программы развития и освоения земель (как государственные, так и инвестиционные).
На какой срок действия рассчитана схема
Как правило, участок является стабильным образованием, и у большинства наделов границы навсегда остаются в первоначально заданном положении. Изменение границ – длительная процедура, состоящая из подготовительного и полевого этапа; оно происходит в результате юридических или природных процессов (последние также превращаются в юридические).
Изменение же схемы происходит лишь после согласования всех юридических вопросов. Создается обманчивое впечатление, что срок действия схемы не ограничен, пока не произошли изменения контура или площади угодий. На деле законодательство устроено так, что любой документ имеет «срок годности» (действует в течение определенного времени).
Схема остается действительной шесть месяцев с момента ее утверждения, если в течение этого срока не менялись границы. Иногда предусматривается другой срок, если это было оговорено в нормативных документах при утверждении СЗУ.
Для чего нужно подготовить СРЗУ
После утверждения СРЗУ органы власти получают возможность приступить к юридическому оформлению земли. Наличие схемы позволяет приступить к образованию (в юридическом смысле) нового земельного надела со всеми правами для его собственника. Результатом становится документ, устанавливающий право собственности на данную территорию.
Надо отметить, что утверждение схемы может преследовать следующие цели:
- Земля, бывшая ранее собственностью государства (или муниципальных органов), передается в собственность (или аренду), с торгов или без. Получателем становится гражданин или частная компания (юрлицо).
- Проводится изъятие надела для федеральных или муниципальных нужд. Решение об изъятии принимают федеральные органы или органы местного самоуправления.
- Организуется перераспределение земельных наделов (границу между смежными территориями сдвигают с согласия двух собственников).
- Земля выводится из-под федерального или местного управления, и передается для аренды, безвозмездного или бессрочного использования.
Какую информацию можно почерпнуть из схемы
Требования к схеме расположения земельного участка на КПТ закреплены в Приказе Министерства Экономразвития от 27.11.2014 г. (№762). В схему входит следующий объем данных:
- Площадь и условный номер еще не сформированного надела.
- Схематическое изображение земли с привязкой к ближайшим участкам.
- Геоданные: координаты поворотных точек, показывающих границу собственности, с привязкой к местной системе координат.
- Список условных знаков, используемых в схеме (прилагается отдельно).
- Отметка о том, что схему согласовали и утвердили (указываются реквизиты исходного документа).
Требования, предъявляемые к новому наделу
В процессе формирования новых земельных угодий крайне важна грамотность при прорисовке схемы на КПТ; требования же к самому наделу выглядят следующим образом:
- Если кадастровые документы отсутствуют, надел должен иметь порядковый номер. Так происходит, когда для его создания используется государственная земля (она не состоит на кадастровом учете).
- Чтобы корректно отобразить границы на КПТ, точно определяют площадь образуемых угодий.
- У границ предполагается строгая географическая привязка. Это важно для их точного отображения в другой документации и для безошибочного выноса в натуру.
- Для корректного изображения в кадастре важно, чтобы у надела было сформулировано его целевое назначение.
Не все понимают, что размеры (площадь и границы) в схеме земельного участка для предварительного согласования являются проектными. Другими словами, площадь разрешается изменить прямо в процессе создания нового объекта недвижимости, даже во время фиксации этого факта, то есть, при постановке на кадастровый учет.
Это связано с тем, что границы новоиспеченного объекта недвижимости нередко приходится корректировать. Например, во время утверждения схемы владелец соседних угодий уточнил их пределы, а, значит, сместил границы. Ошибка может закрасться из-за того, что разные работы привязываются к разным системам координат, определенным с разной погрешностью. Из-за таких форс-мажоров площадь разрешается изменить максимум на 10%.
Порядок оформления СРЗУ
Так как схема входит в число документов, необходимых для оформления прав собственности на землю, ее создание происходит по строго определенным правилам. Чаще всего подготовкой занимается заинтересованный в результате будущий владелец.
Вы можете справиться с оформлением собственными силами, или ускорить процедуру, и привлечь к работе специалиста. Процесс создания и согласования схемы расположения земельного участка состоит из следующих действий:
- Изучение Правил землепользования и застройки, а также другой нормативной документации. За списком и самими нормативными актами можно обратиться в муниципалитет.
- Получение кадастрового плана. Проще всего получить его через интернет-ресурс Росреестра (в электронном виде).
- Подготовка СРЗУ.
Далее необходимо подать заявление о предварительном согласовании СРЗУ; обращаться следует в соответствующий отдел местной администрации. После того как решение об утверждении СРЗУ будет на руках, его регистрируют.
Видео описание
О том, как не получить отказ при утверждении схемы, в следующем видео:
Подготовка схемы: что надо знать
Местная администрация может заниматься подготовкой СРЗУ на КПТ, это закреплено на законодательном уровне. Но, если нет желания ждать, пока неповоротливая государственная машина выдаст результат, оформить документацию несложно самостоятельно. Сделать это можно двумя путями: обратиться к кадастровому инженеру или воспользоваться услугами портала Росреестра.
Найти толкового специалиста поможет «сарафанное радио»; подходящего инженера также несложно подыскать в онлайн-каталоге профильных исполнителей. Вы можете заранее прикинуть стоимость услуг при помощи онлайн-калькулятора кадастровых работ.
Сравнительно недавно появилась возможность изготовления схемы расположения земельного участка собственными силами. Если есть компьютер, время и желание, ее просто оформить через сервис портала Росреестра (для этого надо зарегистрироваться, чтобы зайти в личный кабинет).
Последний вариант привлекателен по следующим причинам: вы можете разработать схему, не покидая дом, и стоить это будет всего 100 р. (КПТ в электронном виде оплачивается отдельно). У способа есть минус: если схема получит замечания при согласовании, специалист устранит их бесплатно, а вам придется проделать работу заново (разработать новую СРЗУ и оплатить ее).
Видео описание
Об изготовлении СРЗУ на КПТ в следующем видео:
Коротко о главном
Разработка схемы расположения земельного участка выполняется для того, чтобы показать реальное расположение границ конкретного надела. СРЗУ – точный, хоть и схематичный, документ; правильность содержащейся в нем информации проверяется и утверждается на уровне местных органов власти. В нем содержится информация о площади и конфигурации границ, показано расположение (через координаты поворотных точек). Создание СРЗУ лучше доверить профильному специалисту, но есть возможность оформить его самостоятельно.
7. Требования к составлению СРЗУ
СРЗУ – один из главных документов для получения прав на землю. Схема готовится по установленным правилам.
Разрешена подготовка СРЗУ на бумажном носителе – для случая, когда претендент на получение ЗУ без торгов выбирает бумажную форму. При этом выбор электронного формата для него не исключается.
Для обоих вариантов формы СРЗУ используются специальные технологические и программные средства, которые устанавливаются на персональный компьютер:
С помощью программных средств: