Статья 15. Предоставление жилых помещений по договорам коммерческого найма
1. Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями. В договоре должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать в жилом помещении вместе с Нанимателем (гражданином, которому предоставлено жилое помещение). С согласия Наймодателя (глава муниципального образования город Новотроицк), Нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей к родителям такого согласия не требуется. Наниматель обязан ознакомить указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения граждан с его условиями.
2. Объектом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), свободное от прав третьих лиц, равно как от других обязательств. На условиях договора коммерческого найма жилого помещения могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда с ограниченным уровнем благоустройства, без ограничения нормой предоставления.
Под жилыми помещениями с ограниченным уровнем благоустройства следует понимать жилые помещения, в которых отсутствует один и (или) несколько видов благоустройств, таких как: водопровод, горячее водоснабжение, ванна, канализация.
3. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения не связано с очередностью предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма.
4. Жилые помещения, отнесенные к жилищному фонду коммерческого использования, не подлежат обмену, приватизации и иным гражданско-правовым сделкам по отчуждению имущества.
5. Использование жилого помещения в качестве жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования допускается только после отнесения его к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования.
6. Не допускается включение в жилищный фонд коммерческого использования:
1) жилых помещений, занятых по договорам социального найма;
2) жилых помещений, занятых по договорам найма специализированного жилого помещения;
3) жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;
4) жилых помещений, расположенных в домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
7. Включение жилого помещения в жилищный фонд коммерческого использования и исключение жилого помещения из указанного фонда оформляется постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк.
8. Учет предоставленных и освобождающихся жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования осуществляет КУМИ.
9. От имени муниципального образования город Новотроицк договор коммерческого найма заключает глава муниципального образования город Новотроицк или уполномоченное им лицо.
10. Наниматель жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования — гражданин Российской Федерации, постоянно проживающий на территории муниципального образования город Новотроицк.
11. При обращении в отношении одного и того же жилого помещения нескольких граждан преимущественное право на заключение договора коммерческого найма имеет лицо, обратившееся с соответствующим заявлением раньше других в администрацию муниципального образования город Новотроицк.
12. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
13. Наниматель не имеет права производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без предварительного согласования с Наймодателем.
14. Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать Наймодателю беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.
15. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в коммерческий наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора коммерческого найма или были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора коммерческого найма или передаче жилого помещения.
16. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк и указанный в договоре, но не более чем на 5 лет. Решение о предоставлении и сроках предоставления принимается ЖБК и зависит от характера обращения гражданина.
17. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
18. Дееспособный член семьи Нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и Наймодателя вправе требовать признания себя Нанимателем по ранее заключенному договору коммерческого найма вместо первоначального Нанимателя (в пределах срока действия договора). Такое же право принадлежит в случае смерти Нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего Нанимателя.
19. Договор коммерческого найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии Нанимателя. При этом Наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
20. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, предоставленном ему по договору коммерческого найма жилого помещения, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.
21. Если Наниматель не возвратил жилое помещение, либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения в полном объеме.
22. Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения.
23. Иные права и обязанности Наймодателя и Нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, а также порядок и условия изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются договором коммерческого найма жилого помещения.
24. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.
25. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
26. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:
1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2) в других случаях, предусмотренных гражданским и (или) жилищным законодательством.
27. В случае расторжения договора коммерческого найма Наниматель и члены его семьи, а также другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора коммерческого найма, подлежат выселению из жилого помещения, без предоставления иного жилого помещения.
28. Предоставление гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании решения ЖБК, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк.
29. Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный между Наймодателем и Нанимателем.
30. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для Нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
31. Размер платы за наем жилого помещения определяется согласно методики расчета размера платы за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования город Новотроицк, предоставляемых гражданам по договорам коммерческого найма, утвержденной решением городского Совета депутатов.
32. Сроки внесения платы за коммерческий наем жилого помещения, а также порядок и сроки уведомления Нанимателя об изменении Наймодателем платы за коммерческий наем определяются договором коммерческого найма жилого помещения.
33. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги устанавливается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также муниципальными правовыми актами.
| << Статья 14. Предоставление жилых помещений маневренного жилищного фонда муниципального образования город Новотроицк |
Глава 6. >> Заключительные положения (ст.ст. 16 — 18) |
| Содержание Решение городского Совета депутатов муниципального образования г. Новотроицк Оренбургской области от 29 мая 2019 г. N 608. |
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Продление договора коммерческого найма жилья
Из вопроса нельзя понять, о какой найме идет речь: о найме помещений в наемном доме коммерческого использования или о найме помещений в специализированном жилищном фонде (служебного жилого помещения). Разные правоотношения регулируются различными нормами права.
Так, согласно ч. 1 ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. 2-4 этой статьи.
Согласно ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
Первый вариант. Исходя из приведенных норм, можно было бы сделать вывод о том, что с автором вопроса орган местного самоуправления (администрация района) заключил договор коммерческого найма жилой комнаты в наемном доме коммерческого использования в связи с его работой в сфере ЖКХ, хотя найм жилых помещений в наемном доме не предусматривает обязательных трудовых отношений наймодателя с нанимателем. Однако запрет на заключение такого договора установлен в ч. 3 ст. 91.16 ЖК РФ, согласно которой предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в ч. 2 этой статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.
Второй вариант. Если все-таки трудовые отношения наймодателя с нанимателем в сфере ЖКХ имели место, то речь может идти о найме помещений специализированного жилищного фонда.
Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся служебные жилые помещения.
Согласно ч. 2 ст. 92 ЖК РФ в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Согласно ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.
Таким образом, если перечисленные в ст. 93 ЖК РФ органы и организации приняли на работу автора вопроса, то ему обязаны были предоставить служебное помещение, но не по коммерческому найму, а бесплатно на период работы (оплачиваются только коммунальные услуги). И прекращение трудовых отношений влечет расторжение договора о предоставлении служебного помещения.
Запутанность правоотношений позволяет усомниться в законности договора коммерческой найма с работником, которому жилье предоставлено в связи с трудовыми отношениями, что позволяет обратиться в прокуратуру с заявлением с просьбой проверить:
1) законность заключения с работником договора коммерческой найма;
2) законность отказа в продлении договора коммерческой найма, поскольку такой договор не связан с трудовыми отношениями наймодателя с нанимателем (если нет иных нарушений: просрочка в оплате).
Жилье 7966
Да, это не бесплатно, но гораздо выгоднее аренды квартиры по рыночным ценам или платы за долговременное проживание в хостеле. Кроме того, сейчас в регионах начинает активно развиваться новый вид жилищных услуг – наемные дома социального назначения.
- Что такое коммерческий наем муниципального жилья
- Отличия коммерческого найма от социального найма
- Какое жилье предоставят
- Особенности заключения и стоимость договора
- Наемный дом социального использования: для кого предназначен
- Когда в России исчезнут очереди на доступное жилье
ЧТО ТАКОЕ КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ
Существуют три вида найма жилого помещения в муниципальном жилищном фонде:
- социальный наем – когда жилье государственного (муниципального) фонда предоставляется категориям граждан, стоящим в очереди на получение жилья или улучшение жилищных условий;
- специализированный наем – когда жилье предоставляется в служебное пользование или для временного поселения вынужденных переселенцев из аварийного жилья, а также пострадавших в результате чрезвычайных ситуаций;
- коммерческий наем – когда жилье предоставляется на возмездной основе, а основным критерием для предоставления жилья считается острая нуждаемость человека в жилье.
Это могут быть обманутые дольщики, которые вложили свои деньги в строительство, а застройщик обанкротился и новостройку не сдали.
Это могут быть ипотечники, которые не выполнили требования банка по погашению взятого кредита, и банк в итоге изъял у них жилье.
Это могут быть нуждающиеся молодые семьи, переселенцы, работники муниципальных учреждений и т.п.
ВАЖНО ЗНАТЬ! Категории нуждающихся, стоимость проживания и условия проживания по договору коммерческого найма определяют местные органы власти.
ОТЛИЧИЯ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
ОТ СОЦИАЛЬНОГО
На первый взгляд коммерческий наем схож с такими видами найма как социальное или служебное жилье. Речь идет о нуждающихся в жилье. Предоставляет нуждающимся жилье муниципалитет.
Однако у коммерческого найма есть ряд характерных особенностей.
Для заключения договора коммерческого найма в отличие от соцнайма не требуется постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Но это еще не все.
Рассмотрим подробнее:
1. Жилье предоставят без очереди, но только за деньги
Коммерческий наем – это всегда возмездный договор.
Порядок предоставления, условия, включенные категории граждан и стоимость коммерческого найма утверждаются Положением администрации муниципалитета.
В то время как по социальному найму жилые помещения для некоторых категорий граждан (к примеру, малоимущих или детей-сирот) предоставляются бесплатно. Правда, порой, предоставления такой квартиры людям приходится ожидать годами, а то и десятилетиями.
2. Условия проживания не привязаны к социальным нормам
Жилье по коммерческому найму может не соответствовать всем стандартам благоустроенного жилья и не привязано к учетным нормам жилплощади.
Это значит, квартира или комната могут быть меньшей или большей площади. В предоставляемом помещении необязательны требования ко всем удобствам, характеризующим благоустроенное жилье.
К примеру, дом может быть с печным отоплением, а удобства находятся на улице. Или комната в коммунальной квартире, где на всех одна душевая и общая кухня.
3. Нельзя вселить близких родственников без согласия наймодателя
По договору коммерческого найма нельзя вселить без согласия наймодателя в предоставленную квартиру даже близких родственников.
Важная поправка: за исключением несовершеннолетних детей.
То есть если наниматель коммерческого муниципального жилья намерен жить с супругой или родителями, он обязан предоставить на всех проживающих данные на момент подачи заявления и подписания договора.
Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя. То есть квартиросъемщик (наниматель) может вселить жену, родителей, детей и т.п.
На вселение совершеннолетних граждан достаточно письменного согласия членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).
4. Ограничен срок проживания
Жилье коммерческого найма предоставляется сроком до пяти лет.
В большинстве муниципалитетов, которые предоставляют жилье на таких условиях, предусмотрена возможность пролонгации договора. Но пролонгация не происходит автоматически. То есть по истечении пяти лет необходимо будет перезаключить договор с наймодателем.
В то время как жилье соцнайма предоставляется в бессрочное пользование.
5. Приватизация коммерческого жилья не предусмотрена
Коммерческий найм жилья не наделяет пользователя статусом собственника.
Наниматель может проживать в помещении и пользоваться всеми коммунальными услугами, но не имеет права осуществлять любые сделки с выделенным ему жилым помещением: приватизировать, продавать, дарить, завещать или сдавать в аренду.
Жилье социального найма можно приватизировать.
6. Зато жилье можно выкупить
Если позволяет нормативно-правовая база муниципалитета, это жилье можно выкупить. И даже с предоставлением рассрочки платежей. Стоить такое жилье будет существенно дешевле, чем на рынке. Однако практика продажи такого жилья не распространена.
7. За долги по квартплате могут выселить на улицу
Если наниматель жилья по коммерческому найму нарушает установленный порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг и условия договора коммерческого найма – его могут выселить без предоставления другого жилья.
Должника жилья соцнайма в случае серьезной задолженности переселят в другое помещение, с худшими условиями проживания. К примеру, из квартиры – в общежитие.
ВАЖНО ЗНАТЬ! Граждане из числа льготных категорий, долгое время стоящие в очереди на социальное жилье, имеют право получить жилплощадь на условиях коммерческого найма.
Но! Если очередник согласился получить квартиру на таких условиях, он автоматически исключается из очереди и утрачивает право на получение социального жилья.
КАКОЕ ЖИЛЬЕ ПРЕДОСТАВЯТ
Муниципальный жилищный фонд коммерческого использования формируется исходя из наличия свободных жилых помещений. Он не относится к фонду жилья соцнайма или маневренному фонду.
Как мы уже оговорили выше, муниципальный фонд коммерческого использования не привязан к стандартам соответствия благоустроенному жилью и учетным нормам жилплощади.
Все зависит от возможностей конкретного муниципалитета.
Это могут быть квартиры, комнаты или частные дома (или часть дома), которые полностью или частично благоустроены.
ВАЖНО ЗНАТЬ!
Главное условие – помещение должно быть пригодным для проживания, не представлять угрозу здоровью и жизни, а также удовлетворять базовые потребности нанимателя.
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
И СТОИМОСТЬ ДОГОВОРА
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
НАЕМНЫЙ ДОМ СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ:
ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕН
Наемные дома – жилые здания, где все жилые помещения предназначены для предоставления гражданам по договорам найма.
Наем такого жилья в 2-3 раза дешевле аренды жилых помещений по договору с собственником. Жильцы платят исключительно за наем квартиры и коммунальные услуги.
Стоимость также утверждается Положением муниципалитета.
Наймодатель не ставит целью извлечение прибыли. Как правило, это муниципалитет. И его задача – ликвидировать многолетние очереди на жилье и обеспечить квартирами тех, кто не в состоянии накопить на собственное жилище.
Федеральный закон, предусматривающий создание доступного арендного жилья для россиян путем развития такого типа жилищного фонда, вступил в силу еще в июле 2014 года.
Были внесены соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ. Предполагалось, что за счет создания наемных домов социального использования будут улучшены жилищные условия граждан, которые не могут позволить себе купить квартиру по рыночным ценам.
Законом были определены категории нуждающихся для получения жилья в наемных домах.
Так, согласно ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения из жилищного фонда социального использования предоставят нуждающимся при следующих условиях:
– Если доход граждан и членов их семей, не имеющих жилья, не позволяет купить квартиру как за имеющиеся доходы, так и за счет ипотечного кредита.
– Оснований для признания в статусе малоимущего и постановке на учет в качестве малоимущего у таких граждан нет. К примеру, это могут быть многодетные семьи или молодые семьи.
Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, согласно закону, необходимо встать на учет в органах местного самоуправления. После постановки на учет в качестве нуждающегося необходимо подать заявление наймодателю о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе.
Согласно ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ, наймодателями некоммерческого жилья могут быть уполномоченные государственные или муниципальные органы, а также юридические лица, которые являются собственниками наемных домов.
Отказать в принятии заявления о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе вышеуказанные лица не вправе.
Согласно ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ, договор некоммерческого найма может быть заключен на срок до десяти лет по решению нанимателя, но не менее чем на один год. У нанимателя есть право продлить договор некоммерческого найма, если срок договора истекает.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ. Наниматель не вправе сдавать жилье в аренду и не вправе оформить его в собственность. Он обязуется аккуратно оплачивать жилье и коммунальные услуги.
Важный нюанс! Наймодатель не может преследовать целью извлечение прибыли.
Условия цены договора в наемных домах социального использования определялись как весьма лояльные.
1. При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах действуют ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена.
2. Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще.
Несмотря на все вышеперечисленные преференции, этот социальный проект не получил должного развития в регионах.
Отчасти не оказались готовы власти (нет должного объема свободного жилищного фонда), отчасти – застройщики (которые готовы строить, но по-прежнему намерены извлечь максимальную прибыль при сдаче готового жилья), отчасти – сами граждане. Граждане предпочли ипотечный кредит даже по немыслимо высокой ставке временному проживанию в квартирах без права оформления в собственность.
В последние пару лет программа предоставления жилых помещений по договорам найма в наемных домах вновь ожила.
Так, петербуржцы, которым невысокий уровень дохода не позволяет купить жилье по рыночной стоимости, могут рассчитывать на помощь города. Власти северной столицы готовы предоставлять квартиры в наемных домах социального использования.
Практика заселения наемных домов
социального использования в Санкт-Петербурге выглядит так.
Право на заключение договоров имеют:
– граждане, имеющие постоянную регистрацию в Санкт-Петербурге сроком не менее пяти лет;
– граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые занимают квартиру (комнату) меньше учетной нормы или непригодную для проживания;
– граждане, не имеющие статуса малоимущего, которые не имеют собственного жилья или жилья по договору найма.
Узнать, есть ли свободные квартиры в наемных домах социального использования можно на официальных порталах госжилфонда города.
Распределением квартир занимается Жилищный комитет. Время ожидания зависит от даты постановки на учет и наличия свободных квартир в наемных домах.
Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.
Договор заключается на срок от года до десяти лет.
Любопытный факт: петербуржцы, что ранее арендовали у города жилье по программе коммерческого найма, перезаключив договор, могут продолжать жить в квартире, продлевая договор найма каждые 5 лет.
Или выкупить жилье на определенных условиях (участник вносит первоначальный взнос в размере 30%, а оставшуюся сумму выплачивает в течение 5 лет).
КОГДА В РОССИИ
ИСЧЕЗНУТ ОЧЕРЕДИ НА ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ
Еще в апреле 2020 года Президент Владимир Путин поручил Правительству в срок до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья объяснялась тем, что даже с учетом действия льготных видов ипотечных программ доходы около 40% российских семей не позволяли им стать участниками ипотеки.
Госоператор «Дом.РФ» совместно с Минстроем приступил к разработке Концепции программы строительства некоммерческого социального арендного жилья.
Планировалось, что к концу 2020 года будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.
К созданию арендных домов решили привлечь инвесторов, которым до 2024 года из бюджета гарантировали компенсацию 650 млрд рублей за скидки по аренде в построенных наемных домах.
Однако быстрое возведение высоток с черновой отделкой по коммерческим ценам за квадратный метр оказалось для них выгоднее.
По мнению лидера партии «Справедливая Россия – За правду» Сергея Миронова, решать проблему необходимо комплексно. Выгодно должно быть региональным властям и гражданам. А не банкиру, задирающему ипотечный кредит, и не застройщику, ориентированному только на быструю прибыль.
– С помощью одних только рыночных механизмов вечную российскую проблему доступного жилья не решить никогда. Ипотека людям не по карману, − подчеркивает Сергей Миронов.
Вот почему партия «Справедливая Россия – За правду» выступает за массовое строительство социального арендного жилья, предоставляемого на условиях социального найма.
Арендаторами такого жилья должны быть прежде всего очередники, перед которыми государство пока так и не погасило свой социальный долг; многодетные и малообеспеченные семьи; люди, проживающие в аварийном или ветхом жилье; молодые специалисты.
Для запуска подобных проектов нужно стимулировать строительные и управляющие компании специальными преференциями, касающимися в первую очередь налогообложения и выделения земли.
– Надо дать возможность миллионам людей (в первую очередь именно молодежи) решать жилищную проблему путем социального найма за доступную плату. Причем речь должна идти не о каких-то «хрущобах». Нет, это должно быть недорогое, но комфортное жилье, отвечающее потребностям современного человека. Массовое строительство социального жилья станет лучшим средством от ценового перегрева на жилищном рынке, − считает Миронов.
В июле 2022 года фракция социалистов в Госдуме внесла на рассмотрение федерального парламента законопроект о введении социального налогового вычета для граждан, которые арендуют жилье.
В законопроекте говорится, что максимальный размер налогового вычета должен составлять 120 тысяч рублей в год.
Для его получения нанимателям потребуется предоставить в налоговую инспекцию договор найма и документы, подтверждающие официальные расходы на аренду.
Сегодня жилье в стране арендуют около 5,7 млн семей. Каждая десятая семья регулярно отдает
за это существенную часть своего дохода.
Помимо этого, необходимо вспомнить о положениях принятого в 2014 году закона, где застройщикам обещали три уровня государственной поддержки.
Такие как – предоставление земли без аукциона, налоговые льготы, а также возможность сдавать часть нежилых помещений под коммерческие цели, таким образом компенсируя расходы.
Социалисты настаивают на прочном частно-государственном партнерстве в жилищной сфере. И напоминают о действующем положении Конституции, где каждому гражданину страны гарантировано право на жилище.
– Пусть будет рынок жилья, пусть развивается ипотека, пусть существует коммерческий наем, но по-настоящему ответственная жилищная политика должна предусматривать активную государственную поддержку нерыночных форм обеспечения граждан жильем, − убежден Сергей Миронов.
Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.
Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.
Существуют три вида найма жилого помещения:
- социальный наём — если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
- специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
- коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.
Особенности договора найма жилого помещения социального фонда
В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.
Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.
Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.
Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.
Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.
Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.
Существенные условия договора коммерческого найма
Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.
Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.
Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.
Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРН.
Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.
Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.
Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.
Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.
Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов. Есть и другой вариант — стать самозанятым и платить налог по ставке 4%.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей . По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
| Договор найма (Скачать образец) |
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.