Как выгнать арендатора из нежилого помещения без суда

Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений.

В договоре желательно четко обозначить следующие условия:

порядок изменения арендной платы, чтобы уменьшить риск конфликта из-за несогласия с размером платежей;
порядок обмена юридически значимыми сообщениями (например, согласование перепланировки, сдачи в субаренду и так далее), чтобы в дальнейшем собственник или арендатор не могли ссылаться на то, что какое-либо уведомление получено не вовремя или не получено вовсе;
случаи, когда собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Возможно, установить за ним безусловное право на такое расторжение, но при этом предусмотреть выплату компенсации арендатору;
возможно, установить запрет на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке и предусмотреть неустойку за нарушение этого условия;
разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение при досрочном расторжении договора.

Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта?

Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором — уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например:

передача в субаренду;
перепланировка или установки неотделимых улучшений;
изменение декоративного облика входной группы;
установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе.

При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.

Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды?

В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например:

получение более выгодного предложения от третьей стороны;
блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы;
несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации;
резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.

В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий.

Как правильно вести досудебные переговоры?

В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров…». Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата.

При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата.

В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение?

Чаще всего, именно это рекомендуют сделать арендатору, так как собственник в дальнейшем может начать препятствовать использованию помещения, что приведет к дополнительным финансовым затратам.

Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:

арендатор сам нарушил договор аренды;
арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора;
у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы;
в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения.

Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать?

Часто проблемы возникают, когда стороны уже договорились о досрочном возврате помещения из аренды, при непосредственной передаче его по акту приема-передачи. При передаче помещения арендатор должен договориться с арендодателем о дне передачи и привести помещение в состояние, которое оговаривалось при заключении договора.

Если собственник отказывается принять помещение по причине, с которой не согласен арендатор, необходимо:

в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи;
постараться заснять процесс передачи на фото или видео;
ключи и подписанный в одностороннем порядке акт направить арендодателю почтой на адрес, указанный в договоре.

Эти действия позволят в дальнейшем доказать своевременный возврат помещения, что, станет основанием для неначисления дополнительной арендной платы.

Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки?

Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение.

Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:

указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение;
указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению;
предложить способ разрешения конфликта.

Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены.

Как подготовиться к судебному процессу с собственником?

Если в ходе переговоров так и не удалось прийти к взаимопониманию, на случай судебного процесса нужно собрать документы, доказывающие соблюдение арендатором условий договора.

Обычно он выглядит примерно так:

документы, подтверждающие согласование определенных действий с помещением;
документы, подтверждающие своевременную оплату (если на момент возникновения конфликта имелась задолженность, рекомендуется ее погасить);
документы, содержащие информацию о досудебных переговорах (претензии, уведомления и так далее);
документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю.

Самым важным документом для оспаривания позиции арендодателя является досудебная экспертиза, подтверждающая или отрицающая спорные моменты. Эти документы подтверждают добросовестные намерения арендатора и позволяют доказать суду его заинтересованность в решении конфликта.

Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию?

Да, возможно. Для этого необходимо в договоре четко фиксировать, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию убытков. Кроме того, можно установить предельный размер убытков, которые обязан компенсировать арендодатель в тех или иных случаях.

Если в договоре нет таких условий, доказать размер убытков достаточно сложно. Но чтобы иметь шанс на положительный исход, необходимо подробно фиксировать все возникшие убытки как реальные, так и упущенную выгоду.

Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?

Не всегда арендные отношения заканчиваются благополучно. В период действия арендного договора возможны сложности с арендатором, вплоть до отказа от оплаты и порчи имущества. Ситуация осложняется, когда наниматель отказывается освободить площадь, всячески препятствуя смене арендатора. Свои действия арендодатель должен согласовывать с пунктами договора, если он был изначально заключен. Если собственник помещений действовал неофициально, опираясь на устные договоренности, выгнать нежелательных арендаторов и взыскать задолженность по оплате еще труднее.

Основания для освобождения площади арендатором

Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:

Пропущены сроки внесения арендной платы.
Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
Арендатор нарушает общественный порядок.
Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.

Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:

Закончился срок арендного договора.
При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
Меняется собственник недвижимости.
Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.

В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.

При смене арендодателя

Когда меняется собственник, арендный договор продолжает действовать. Избавиться от арендатора новый владелец может только по взаимной договоренности. Если добровольное освобождение помещений невозможно, необходимо искать иные поводы для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (например, использование не по назначению, порча имущества, несвоевременная оплата).

За неуплату

Несмотря на очевидность ситуации, выгнать недобропорядочных арендаторов, нарушивших сроки внесения платежей, не так просто. Возникают юридические тонкости, связанные с попаданием в помещение владельца и решение вопросов о хранении и передаче имущества нанимателей, задолжавших арендную плату или коммунальные платежи. Если арендатор не платит аренду, помещение освобождают на основании нарушения договорных обязательств, добровольно или принудительно, на основании полученного в суде предписания.

В исковом заявлении стоит сослаться на положения ст. 328 ГК РФ (п.2), где указывается на право арендодателя приостановить исполнение договора или полностью отказаться от аренды, если арендатор не выполнил обязательств по своевременной оплате. У собственника помещения появляется законное основание не предоставлять доступ в помещение.

Без договора аренды

Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке. Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.

После расторжения договора

Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.

Внесудебный порядок

Оптимальный вариант, как выгнать арендатора из занимаемого помещения, заключается в добровольном согласовании. Основанием для этого станет отправленное в адрес пользователя нежилой площадью уведомление.

Как составить уведомление

Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:

сведения об арендаторе и арендодателе;
идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
основание для выселения;
предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).

Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.

Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедуры урегулирования перед тем, как отправиться в суд.

Передаточный акт при возврате недвижимости

Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества. Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений. Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.

Если арендатор проигнорировал требование, помещение вскрывают в присутствии свидетелей, с ведением фотосъемки и видеозаписи, с подробным описанием того, что находится внутри. В случае порчи имущества, на основании фиксации принятия имущества арендодателем, удается взыскать компенсацию через Арбитражный суд.

Как выгнать арендатора через суд

Если мирные действия не помогают в добровольном порядке расторгнуть договор и вернуть имущество, приходится обращаться в суд. Помимо собственника правом подачи иска может воспользоваться прокуратура или третья сторона, чьи интересы пострадали.

У судебной процедуры возврата помещения есть свои нюансы, о которых следует знать до того, как идти в суд.

Алгоритм действий арендодателя

У суда должна быть четкая картина событий и достоверное описание ситуации с арендатором, чтобы принять правильное решение. Действуя в определенной последовательности, удастся благополучно избавиться от нерадивого пользователя:

Досудебное урегулирование. Перед подачей иска необходимо предпринять попытку мирного решения вопроса и зафиксировать этот факт отправкой уведомления с указанием сроков.
Подготовка доказательной базы. Эта стадия имеет прямое отношение к тому, какое решение вынесет впоследствии суд. К доказательства относят документы, справки, показания свидетелей, акты.
Составление иска согласно нормам гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется привлечь юриста, который поможет грамотно сформулировать претензии и указать на нарушение прав истца.
Оплата квитанции с пошлиной.
Подача иска с прилагаемой документацией.
Судебное разбирательство с заслушиванием сторон.
Вынесение судебного решения. Если результат не удовлетворяет требованиям истца, решение обжалуют в отведенные для этого сроки.
После вступления в силу решения арендатора выселяют в принудительном порядке, привлекая при необходимости судебного пристава.

Местом подачи иска выступает Арбитражный суд, поскольку чаще всего арендные отношения возникают между юрлицами. В районный суд иск направляют только в том случае, когда истец и ответчик являются физлицами.

Документы для суда

При подготовке искового заявления важно обеспечить исчерпывающую доказательную базу, которая поможет подтвердить правоту истца.

Точный список прилагаемых документов определяется с учетом конкретной ситуации. Как правило, прилагают:

Личные документы истца (паспорт);
При подаче иска через представителя, предоставляют доверенность и личное удостоверение доверенного лица;
Учредительные документы юрлица (при подаче от имени организации);
Документация, устанавливающая права истца на помещение;
Арендное соглашение;
Документы, доказывающие наличие законных оснований требовать освобождения площадей;
Чек с оплатой госпошлины.

В процессе сбора документации исходят из необходимости подтвердить каждый факт, описанный в иске, и основания для реализации исковых требований. Число экземпляров искового заявления зависит от количества сторон, участвующих в разбирательстве.

Образец иска

Процесс составления заявления рекомендуется доверить опытным юристам, имеющим специализацию в данном вопросе. При самостоятельной подготовке документа используют образцы аналогичных исков, обращая внимание на наличие обязательных реквизитов:

Наименование суда;
Сведения об истце (организация, адрес) и представителе (если имеется);
Данные о стороне ответчика;
Точное указание адреса, места, наименования недвижимого имущества, которое необходимо освободить;
Информация о документах, подтверждающих права истца распоряжаться недвижимостью;
Описание ситуации с арендными отношениями с указанием точных реквизитов договора (дата, срок, устанавливаемый круг ответственности и обязательств);
Основания для выселения;
Четко сформулированные требования;
Ссылка на законодательство и нормативно-правовые акты, подтверждающие правоту истца;
Перечень приложений (личное удостоверение и документы, упоминаемые или требуемые для подтверждения информации в иске);
Дата, подпись, печать (при подаче от имени юрлица).

Подготовленный пакет с исковым требование направляют на адрес арбитражного суда. Решение о принятии иска к рассмотрению суд обязан принять в течение 5 дней с момента получения обращения. Если дело принимают к рассмотрению, суд оповещает стороны о дате проведения заседания.

При самостоятельном составлении иска настоятельно рекомендуется изучить образцы подобных исков. Ознакомиться с одним из них можно по ссылке ниже.

Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения

От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.

Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда через суд в 2023 году

Зачастую случается так, что арендатор нежилого помещения не выполняет требования договора и владельцу недвижимости приходится выселять его. Однако безответственный наниматель не всегда хочет съезжать добровольно. Что же предпринять в этом случае?

Ответ на этот вопрос вы найдете в этой статье.

Что такое нежилое помещение

Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.

Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:

не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.

Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.

Собственником нежилого помещения могут быть:

физическое лицо;
юридическое лицо;
государство, органы местного самоуправления.

Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.

Основания

Законодатель определяет случаи, когда владелец помещения может требовать выселения арендатора из переданного ему по договору найма помещения.

№ п/п	Основания для выселения
1	Использование помещения не по назначению
2	Несвоевременное внесение арендной платы
3	Окончание срока договора
4	Задолженность по коммунальным платежам
5	Нарушение общественного порядка по вине арендатора
6	Ненадлежащее текущее содержание помещения, а равно и умышленная его порча
7	Субаренда помещения без согласия владельца
8	Помещение используется не по назначению, указанному в договоре
9	Недвижимость не соответствует нормам безопасности, находится в аварийном состоянии
10	Смена собственника помещения
11	Не соблюдаются иные условия, которые закреплены сторонами при подписании договора аренды

Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист.

Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Как видно, список оснований достаточно обширен. Однако для того чтобы отстоять свои права и выселить недобросовестного арендатора необходимо действовать строго в соответствии с нормами закона. Далее рассмотрим, какие же есть способы для того, чтобы выгнать нанимателя из помещения.

Как выселить арендатора без суда

Самым простым способом выселить с занимаемой площади арендатора является его добровольное согласие ее освободить. Для этого арендодателю необходимо составить уведомление об освобождении нежилого помещения.

Унифицированной формы для этого документа нет, поэтому составляется он в произвольной форме, однако обязательно указать:

данные арендодателя;
данные арендатора;
точный адрес объекта;
причины выселения;
срок (не менее 180 дней) для освобождения площади;
дата составления;
подпись и оттиск печати (для юридического лица).

Уведомление должно быть вручено арендатору под роспись. Это можно сделать лично, а можно направить почтой или передать через представителя.

В любом случае у вас должно быть доказательство, что документ передан (почтовое уведомление, роспись получателя на вашем экземпляре уведомления, письменная расписка о получении).

Процедура досудебного урегулирования вопроса о выселении из помещения обязательна. Так как даже если она не увенчается успехом, то вы сможете предоставить в суд доказательства того, что желали решения проблемы мирным путем.

Пример. Для производства пиломатериалов ООО «Ареал» арендовало ангар, имеющий статус нежилого помещения у индивидуального предпринимателя Зарубина С.В. на срок 1 год. Однако по истечении указанного периода договор продлен не был, а Зарубин С.В. направил требование об освобождении занимаемого помещения директору ООО «Ареал». В ответ на уведомление директор запросил у Зарубина срок для освобождения – 1 месяц.

Стороны смогли договориться и избежать судебных разбирательств.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

Если у вас не получилось договориться с арендатором о его выселении в добровольном порядке, то единственный выход – обращение в судебные органы.

Необходимо соблюсти установленные законом требования, как к оформлению иска и сбору документов, так и к порядку действий на всех стадиях судебного разбирательства.

Порядок действий и процедура

Ниже приведен алгоритм действий, который необходимо соблюдать:

Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке.
Сбор доказательств обоснованности выселения (свидетельских показаний, документальных подтверждений).
Составление искового заявления в соответствии с требованиями ГПК РФ.
Оплата государственной пошлины.
Направление иска в судебный орган.
Участие в разбирательстве.
Получение решения.
Обжалование решения (при необходимости).
Выселение арендатора, в том числе и с привлечением службы судебных приставов.

Так как чаще всего споры о найме нежилого помещения происходят между юридическими лицами, то заявление необходимо направлять в арбитражный суд. Районный суд общей юрисдикции такие иски рассматривает только в случае, если обе стороны спора являются физическими лицами.

Госпошлина

Обязательным условием для того, чтобы иск был принят к производству органом судебной власти, является оплата государственной пошлины.

Так как спор о выселении из нежилого помещения относится к имущественным, но не подлежащим материальной оценке, то размер пошлины при обращении в арбитражный суд составляет 6000 рублей. Оплатить ее можно заполнив платежное поручение на официальном сайте судебного органа.

Возможные способы оплаты:

через терминалы оплаты;
через портал «Госуслуги»;
наличными в кассе любого банка;
безналичным способом.

Квитанцию об оплате государственной пошлины обязательно приложить к документам, направляемым в суд.

Документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые будут направлены в суд для подтверждения вашей правоты в конкретном споре.

В зависимости от ситуации список документов может быть различным, однако обязательно должны быть:

иск в необходимом количестве экземпляров (по одному для каждой из сторон);
удостоверение личности истца или его представителя;
устанавливающие документы юридического лица;
нотариально заверенная доверенность;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
договор аренды;
документы, подтверждающие обоснованность требований о выселении;
квитанция об уплате госпошлины;
иные документы.

Стоит отметить, что документы, доказывающие необходимость выселения, могут быть совершенно различными. Например, если основанием является неуплата арендной платы, то предоставляются выписки по счетам, если аварийность жилья, то заключение специализированного органа и так далее.

Кто может обратиться в суд с требованием о выселении

Законодатель предоставляет возможность обратиться в суд с заявлением о выселении таким категориям:

собственник помещения;
третьи лица, чьи права нарушаются;
органы прокуратуры;

Лицо, не подпадающее под вышеперечисленные категории, конечно может подать заявление в суд, однако оно, скорее всего, не будет принято к производству.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.

Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:

полное и правильное наименование судебного органа;
полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
данные представителя (при наличии);
данные ответчика;
полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
указание на право документы, устанавливающие право собственности;
реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
причина спора;
требования, выдвигаемые к ответчику;
обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.

Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.

Судебная практика

В современной практике судебных органов чаще всего в споре о выселении арендатора из не жилого помещения правосудие на стороне арендодателя. Однако стоит помнить, что если иск составлен не верно, то второго шанса обратиться ы суд за помощью в восстановлении прав по этому же вопросу у вас не будет.

Пример. Индивидуальный предприниматель Волков Н.Л. имеет в собственности нежилое помещение, которое он сдал по договору аренды Проклову Л.С. для использования в качестве склада. Однако арендатор систематически задерживал оплату, предусмотренную договором, в связи с чем Волков попросил его освободить помещение. Проклов Л.С. после получения уведомления съезжать отказался, и владелец недвижимости был вынужден обратиться в суд с иском о выселении. В качестве доказательства он предоставил в числе прочего выписку по лицевому счету.

Суд учел доводы обеих сторон и удовлетворил требования Волкова Н.Л. в полном объеме.

Так как вопросы, связанные с выселением арендатора из нежилого помещения, имеют множество особенностей и нет двух абсолютно одинаковых случаев, то перед тем как принимать решение об обращении в суд бесплатно проконсультируйтесь со специалистами нашего сайта, связавшись с ними любым удобным для вас способом.

Не стоит самостоятельно заниматься составлением искового заявления и участием в судебном заседании, так как только опытный специалист в области жилищных споров сможет отстоять ваши права и выселить незаконных арендаторов. Воспользовавшись услугами юриста, вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд

Фото: pixabay.com

Коммерческие помещения активно востребованы как индивидуальными предпринимателями, так и юридическими лицами. Часто здания переоборудуются под офисы, склады, магазины и производственные помещения. Это не только удобно, но и финансово выгодно.

Однако аренда нежилых помещений не может продолжаться бесконечно: Расторжение договора аренды, просрочка платежа, порча имущества, перевод нежилого помещения в жилое и другие причины могут привести к выселению арендатора. Для некоторых это может показаться простым — есть причина, и выселение происходит просто. Но иногда выселить арендатора без решения суда невозможно.

Что делать в этом случае? Давайте рассмотрим ключевые моменты.

✅ Основания

Существует два вида нежилого использования: законное и несанкционированное.

Первый — стандартный случай: арендодатель (владелец) находит желающего снять жилье и подписывает с ним договор аренды.

Если договор аренды отсутствует, то, скорее всего, имеет место самовольное и незаконное использование нежилого помещения. Арендодатель действует на свой страх и риск, так как предоставляет недвижимость без каких-либо гарантий. Логично, что могут возникнуть проблемы с выселением.

Когда арендатор может быть выселен из нежилого помещения?

Расторжение договора аренды.
Желание владельца расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке — при условии, что сделка позволяет это сделать.
Признание договора аренды недействительным — арендодатель обязан вернуть полученные деньги, а арендатор должен освободить нежилое помещение.
Имущество было изъято для государственных (муниципальных) нужд.
Арендодатель намерен использовать нежилую недвижимость в качестве жилья.

Эти причины требуют уведомления арендатора. Однако бывают случаи, когда вместо уведомления требуется подача жалобы. Например, если арендатор нарушает договор аренды.

Владелец имеет право выселить арендатора без уведомления в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса.

Основания могут быть следующими:

Если подрядчик не платит арендную плату;
Если у человека есть задолженность по счетам (газ, свет, вода);
Если ущерб обнаружен на территории арендодателя;
Если арендатор сдал нежилое помещение в субаренду без разрешения владельца;
Если нежилая недвижимость не используется по назначению (например, в качестве жилья).

Обычно арендатора выселяют за неуплату. Но прежде чем прибегать к крайним мерам, попробуйте решить проблему путем обсуждения. Деловые люди всегда найдут компромисс и постараются достичь соглашения без вмешательства суда.

✅ Как выселить арендатора без суда?

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, добровольное изменение условий договора может быть основанием для отказа от обращения в суд. Например, если арендатор согласен на выселение, арендодателю не нужно принимать принудительные меры.

Однако следует уточнить, что НЕ считается «добровольным» выселением в нежилых помещениях:

Личные угрозы, принудительное выселение;
выселение имущества и оборудования арендатора;
Замена старых замков, смена кодов безопасности;
Отключение электричества, газа и водоснабжения нежилых помещений.

Возникновение таких действий приведет к судебному иску против арендодателя. Даже если арендодателю удастся выселить арендатора, арендатор подаст встречный иск о компенсации.

ООО «ПромКом», производитель натяжных потолков, заключило договор аренды на использование нежилого помещения. Собственником имущества являлся ИП Аветисян. Срок действия соглашения составлял один год, после чего стороны могли перезаключить соглашение. Спрос на услуги ООО «ПромКом» рос, у компании были хорошие активы, но в связи с ростом оборота ей требовались более крупные производственные мощности.

ООО «ПромКом» сообщило Аветисяну, что не намерено продлевать договор аренды. Арендодатель был рад этому — он сказал, что уведомит компанию за месяц. Вскоре после этого PromCom Ltd. освободила занимаемое здание и арендовала другое помещение.

�� Пошаговая инструкция

Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что нужно для этого сделать?

Во-первых, договоритесь о выселении без обращения в суд.
Во-вторых: Выдать уведомление об освобождении нежилого помещения.
В-третьих, расторгнуть договор аренды.
Наконец, дождитесь, пока арендатор съедет.

Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Однако арендодатель также может инициировать выселение. Если арендатор согласен, выселение будет происходить по стандартному сценарию.

�� Уведомление о выселении

Пожалуйста, ознакомьтесь с официальным уведомлением о выселении для нежилых помещений. Строгих требований к заполнению документа нет. Мы настоятельно рекомендуем вам направить письменное уведомление.

Если вы предоставите информацию устно, у вас не будет вещественных доказательств.

Уведомление может быть отправлено любым удобным способом: личным вручением (под роспись во втором экземпляре), почтовым переводом с уведомлением о вручении или представителем на основании доверенности.

�� Сроки

Очень важно указать срок, в течение которого арендатор должен покинуть нежилое помещение. Если срок не установлен, применяется стандартный срок в 30 дней с даты уведомления (статья 452.2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это крайний срок для выселения, и в случае задержки владелец имеет право обратиться в суд.

✅ Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд?

Диалог не всегда помогает. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет значительные долги. Если переговоры не увенчались успехом, вам придется обратиться в суд.

Это сложный и трудоемкий процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.

�� Порядок действий

Если предыдущий алгоритм действий не вызывает вопросов, то судебный процесс требует тщательного планирования действий.

Как выселить арендатора в судебном порядке:

Постарайтесь прояснить ситуацию, распространяя информацию из уст в уста.
Подать жалобу.
Если вы не получили ответа или получили отрицательный ответ, подайте петицию и соберите доказательства.
Оплатите государственную пошлину и уведомите ответчика (себя).
Подать пакет документов в арбитражный суд.
Посещать судебные слушания.
Получите копию решения суда.
Нанять судебного исполнителя для выселения арендатора.

Помните, что арбитражные суды занимаются выселением арендаторов нежилых помещений. Исковое заявление подается так же, как и заявление в обычный суд.

�� Процедура

Ситуации с арендаторами бывают разные — это зависит от характера запроса.

Особенности судебного выселения:

Арендодатель уведомляет арендатора об окончании предыдущего договора аренды. Должен быть указан срок для выселения из нежилого помещения.

Необходимо отправить уведомление об освобождении помещения — срок не может быть указан, так как закон предусматривает срок в 30 дней. Если арендатор не освобождает помещение в течение указанного срока, владелец инициирует судебное разбирательство в суде.

Если арендатор нарушает договор….

Составьте петицию и отправьте ее другой стороне. Арендатору будет установлен срок для устранения нарушения. Если этого не происходит, арендодатель прибегает к выселению через суд.

�� Список документов

Несоответствие утверждения должно быть доказано. Доказательством требований истца служат документы, подтверждающие нарушение со стороны ответчика.

Какие документы необходимы?

Исковое заявление (количество — не менее 3 экземпляров);
Квитанция об оплате госпошлины;
Копия уведомления о выселении и/или жалобы;
Копия искового заявления ответчика — новое требование с 1 октября 2019 года;
Паспорт истца + ксерокопия;
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — организаций;
Доверенность — если представитель истца действует от имени истца;
выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельство о праве собственности на нежилую недвижимость;
технический паспорт объекта недвижимости
копия договора аренды;
документы, подтверждающие выселение ответчика (выписка из лицевого счета, акт осмотра нежилого помещения, акт продажи имущества, экспертное заключение, фото-, аудио- и видеоматериалы, переписка).

�� Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Общие правила составления искового заявления изложены в статьях 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ — их нарушение влечет отказ в рассмотрении иска.

Исковое заявление в арбитражном процессе должно содержать следующее:

Название арбитражного суда;
Подробная информация об истце и ответчике (форма организации, юридический адрес, идентификационный номер налогоплательщика, контактные данные, электронная почта);
Местоположение и кадастровые данные нежилого здания;
Кому и на каком основании принадлежит спорное имущество?
Информация о договоре аренды (дата заключения, кто является сторонами, права и обязанности, срок действия, санкции).
Описание текущей ситуации;
Какие требования предъявляет истец к ответчику и на каких аргументах они основаны.
Ссылки на законодательные положения;
Подача заявления в суд о выселении арендатора из нежилого помещения;
Список вложений (документов);
Дата и подпись + печать организации.

Мы рекомендуем вам обратиться за юридической консультацией. Наши юристы помогут вам составить грамотное и обоснованное исковое заявление. Получение консультации бесплатно и выгодно для вас.

�� Сроки

Истцу редко удается выселить арендатора в течение 3 месяцев. Рассмотрение дел обычно занимает до 4 месяцев, а если дольше, то до 6 месяцев (Статья 152(2) КАС). Последующее выселение длится до 30 дней, но может быть продлено по просьбе арендатора.

�� Госпошлина, расходы

Орган власти примет заявление заявителя только в том случае, если государственный залог был оплачен. В случае выселения из нежилого помещения, вытекающего из правоотношений по изменению и расторжению договоров, государственная пошлина составляет 6 000 рублей (статья 333.21, пункт 1, подпункт 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). Пошлину можно оплатить через сайт арбитражного суда или банковским переводом.

✅ Судебная практика

Процедура выселения представляет особую сложность для суда. Обязанность освободить нежилое помещение возникает только после окончания срока аренды. Если договор не заключен, арендатор обязан немедленно выселиться.

В настоящее время прецедентное право выглядит следующим образом:

Если арендодатель не получил оплату за следующий месяц, он может вручить уведомление о выселении в первый день нового месяца;
Если оплата была произведена заранее, выселение возможно с первого дня неоплаченного месяца;
Если арендатор не принимает уведомление или уведомление о выселении, арендодатель может подать иск в суд по исполнению судебных решений;
Иск может быть подан арендодателем или третьим лицом, чьи права были нарушены (например, прокурором, компетентным органом, субарендатором).

Истец вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек. Важно, чтобы суд принял иск в полном объеме. Если принимается только часть иска, стороны несут расходы в соответствии со своими требованиями.

ИП Шайхутдинов, арендодатель нежилых помещений, заключил договор аренды с ИП Бурковским. Предметом договора являлось нежилое помещение, оборудованное под склад хозяйственных товаров. ИП Бурковский решил сдать здание в аренду ООО «Коммерс-Инвест», продолжая свою деятельность.

Однако арендатор не сообщил об этом ИП Шайхутдинову и тем самым нарушил одно из условий договора. Владелец узнал об этом и в одностороннем порядке расторг договор аренды. ИП Бурковский отказался покинуть помещение, в котором находился, считая, что не совершил ничего предосудительного и действовал без корыстных побуждений. Владелец коммерческого помещения был вынужден обратиться в суд для выселения арендатора.

Суд постановил, что ответчик не имел права в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ сдавать помещение в субаренду без уведомления истца.

✅ Помощь юриста

Каждый договор аренды отличается от другого. Содержащиеся в нем условия являются обязательными для арендодателя и арендаторов. Есть те, кто делает это без обращения в суд, но в некоторых случаях арендодатель сталкивается с упрямством арендатора. Последний не хочет съезжать и всячески препятствует выселению.

Вариант суда является универсальным. В то же время он не терпит ошибок и пропущенных сроков. Чтобы выиграть дело и выселить жильцов, истцу необходимо составить исковое заявление, собрать документы, изучить законы и проверить судебную практику. Для некоторых людей это не составляет труда, другим требуется помощь юриста.

Если вы являетесь арендодателем или арендатором, обратитесь к нашим юристам за бесплатной консультацией. Здесь вам расскажут о ваших правах, обязанностях и шансах на успех. Иногда можно обойтись без обращения в суд — адвокат подскажет вам, как это сделать. Часто вариант с судом является единственно правильным, поэтому действовать нужно незамедлительно.

Пожалуйста, свяжитесь с нами, мы будем рады помочь вам!

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Фото Антона Белицкого / ТАСС

Финансовые сложности, ненужность объекта, желание сэкономить — главные причины недобросовестных действий арендаторов офисных, торговых, складских и производственных помещений. Что делать собственникам в подобных случаях?

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Как застраховаться от повреждений

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы. Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа. Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании. Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу.

В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра.

После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды. Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд. В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет. Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде.

Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды. В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков. В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества.

Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя.

За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Неожиданная субаренда

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам. Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем.

Долги в таких злоупотреблениях не редкость. Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды. Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали. Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию.

В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Советы собственникам

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Выселение из нежилого помещения

В настоящее время нежилые помещения, используемые для коммерческих целей (магазин, офис, склад) являются востребованным объектом в среде предпринимателей. Последние активно их арендуют, отдавая предпочтение площадкам, имеющим удобное месторасположение и нужный метраж.

Существует категория арендаторов, которые исправно вносят платежи за пользование имуществом на протяжении длительного времени. Но есть и такие, которым привычно нарушать условия договора: при этом собственникам офисов и складов приходится с боем выгонять нерадивых бизнесменов с коммерческих площадок. Впрочем, причины аннулирования арендного контракта могут быть различны.

Специфика нежилого помещения

В законодательстве не содержится статьи, четко регламентирующей данное понятие. Но из правовых положений ЖК и ГК можно сделать вывод, что нежилое помещение должно быть недвижимым и изолированным объектом, которое используется в коммерческих, административных и общественных целях.

Причем для проживания оно, в любом случае непригодно. Также офисы и магазины должны отвечать требованиям технического и санитарного характера (должны иметься: отдельный вход, вентиляция, водоснабжение, освещение, отопление и прочее).

Способы использования нежилого помещения

Существует 2 варианта эксплуатации нежилых территорий:

Легальный (собственник склада или офиса официально заключает с предпринимателем/компанией соглашения аренды, и сдаваемая площадка используется в соответствии с условиями).
Нелегальный (бумаги не оформляются, владелец помещения на словах договорился с бизнесменом о порядке предоставления специализированного помещения во временное пользование).

Если в первом случае вопрос о выселении предпринимателя с занимаемой площади не сопряжен с особыми трудностями (нарушил условия договора – документ автоматически расторгается), то во втором – в 99% случаев они все-таки возникают.

Собственнику офиса будет проблематично доказать, что контрагент не выполняет то, о чем они в устной форме договаривались. Да и самого владельца помещения могут ждать штрафные санкции за непредставление сведений о доходах в налоговый орган.

Основания

Владелец как коммерческой площадки, так и жилой недвижимости вправе аннулировать соглашение и, соответственно, требовать высвобождения территории, если имеет место:

несвоевременное внесение платежей за использование объекта или коммунальные услуги;
использование объекта не по назначению;
нарушение общественного порядка при эксплуатации объекта;
умышленная порча или ненадлежащее содержание имущества;
арендатор сдает помещение третьему лицу без ведома собственника.

Как правило, сделка расторгается по причине невнесения арендной платы нанимателем.

Перечисленные основания возникают по вине нанимателя имущества. Но владелец нежилого помещения может юридически прекратить арендные отношения по объективным причинам, а именно:

Истек срок действия соглашения, и собственник помещения не намерен его продлевать.
Собственник помещения продал его другому лицу, который не планируют дальнейшую сдачу имущества.
Коммерческая площадка со временем стала непригодной для использования в связи с аварийным состоянием.

Имея намерение аннулировать контракт, арендодатель обязан уведомить об этом контрагента. Желательно, в письменной форме. В указанном случае у собственника возникает формальное право требовать от наймодателя устранения недостатков или нарушений.

Впрочем, если последние носят масштабный характер, можно обойтись и без соблюдения уведомительного порядка. Достаточно сразу адресовать контрагенту претензию о том, что имеет место существенное нарушение договорных обязательств, в связи с чем соглашение должно быть аннулировано.

Без привлечения суда

Если владелец склада или офиса принял окончательное решение расторгнуть арендный договор, то он должен:

без привлечения суда

В устном порядке сообщить контрагенту о намерении аннулировать соглашение и предложить в отведенный срок освободить помещение.
Адресовать нанимателю соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин и времени, в течение которого должен быть осуществлен вывоз оборудования или хранящейся продукции.
Составить документ об аннулировании договора в 2 экземплярах и направить их на подпись арендатору.

Немаловажное значение имеет порядок передачи вышеуказанных бумаг. Уведомление и соглашение о расторжении можно вручить лично (с истребованием расписки о получении либо проставлением соответствующей отметки). Разрешается доверить дело также законному представителю (наличие доверенности обязательно).

Существует альтернатива направить документы по почте заказным письмом с уведомлением.

Сроки

В уведомлении наймодателю целесообразно указывать временной отрезок, в течение которого предприниматель должен высвободить помещение. При отсутствии такового считается, что контрагент обязан отдать ключи от склада или офиса через 30 дней после получения уведомления.

Если же предприниматель затягивает с подписанием бумаг и не торопится высвобождать помещение, которое занимает, то оптимальный выход из сложившейся ситуации – это обращение в суд. Указанная процедура требует составления искового заявления и оплаты госпошлины.

С привлечением суда

Если у арендодателя нет опыта в судебных тяжбах, то имеет смысл доверить дело профессиональному юристу. Он не только предъявит иск к ответчику, но и сможет представлять интересы истца в государственном учреждении.

Если же арендодателю недвижимости в прошлом уже приходилось составлять заявления о выселении из квартиры без предоставления другого жилья, то трудностей с написанием бумаги с требованием о высвобождении коммерческой площадки не возникнет.

Этапы

Перед обращением в суд необходимо адресовать ответчику претензию с требованием о выселении (лично, через представителя или по почте заказным письмом с уведомлением).

На следующем этапе необходимо заняться сбором доказательств в обосновании предъявляемых требований (договор аренды, аудио, видеоматериалы, бумаги от свидетелей и прочее).

Затем можно приступать:

к составлению искового заявления;
оплате госпошлины;
передаче заявления и приложенных к нему документов в канцелярию суда;
участию в судебном процессе.

На завершающем стадии выносится решение по делу. И если после вступления в законную силу ответчик его не исполняет добровольно, то исполнительный лист передается сотрудникам ФССП, которые уже на практике реализуют вердикт представителя Фемиды.

Исковое заявление

При составлении документа должны использоваться исключительно юридические обороты, а в заявлении должно указываться:

наименование и местонахождение суда;
сведения об истце и ответчике (Ф. И. О., адрес, номера телефонов, электронная почта/наименование и адрес компании);
причины выселения (со ссылками на пункты договора, которые были нарушены);
предъявляемые требования и юридическое обоснование (с указанием законодательных актов);
пронумерованный перечень прилагаемых документов;
дата и подпись.

Выселение из нежилого помещения – это категория дел неимущественного характера и если имеет место спор между физлицами, то размер госпошлины составляет 300 рублей, если же между коммерческими структурами – 6 тыс. рублей.

Приложения

К исковому заявлению необходимо приложить определенный перечень бумаг, а именно:

правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
соглашение об аренде;
копию паспорта истца/регистрационных документов компании или ИП;
письменные доказательства в обоснование требований (расписки, уведомления, допсоглашения);
документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Судебное разбирательство, в среднем длится 1,5 — 2 месяца. Ответчик может обжаловать решение суда и в этом случае потребуется дополнительное время для прохождения предусмотренных юридических процедур.

Судебная практика

В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.

Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.

Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.

Выселение магазина из жилого дома

Заключение

Процедура выселения арендатора из занимаемого нежилого помещения осуществляется в установленном законом порядке. Случаи, когда с арендатором исключительно устная договоренность, являются более затруднительными для арендодателя. Если же присутствует договор аренды, то проблем не возникнет.

Изначально применяется досудебная процедура, установленная условиями договора, в том случае, если это оказывается неэффективным, суд всегда будет на стороне владельца помещения при условии злостного нарушения договора со стороны арендатора.

Юрист по недвижимости и банкротству. Сооснователь Ассоциации юристов «Атлант»
Специалитет: Ульяновский государственный университет
Магистратура и аспирантура: Высшая школа экономики

Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края

Арендодатель может выселить арендатора из нежилого помещения, в случае:

1. Прекращения договора аренды.

Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не предусматривает. Поскольку нежилое помещение относится к недвижимым, то прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости. В случае прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить арендодателю нежилое помещение (ст. 622 ГК РФ).

2. Признание договора аренды нежилого помещения незаключенным.

Незаключенным договор аренды может быть признан по тем же основаниям, что и договор аренды иного имущества. Если нежилое помещение передано во владение без заключенного договора аренды и иных правовых оснований, его можно потребовать возвратить по правилам о неосновательном обогащении в порядке гражданского судопроизводства.

3. Признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Оснований для признания данного договора недействительным множество. Так, к примеру, договор может признаваться недействительным в случае, если вашим представителем договор аренды нежилого помещения заключен в ущерб вашим интересам (п. 2 ст. 174 ГК РФ).

Нежилое помещение, переданное в пользование по недействительному договору аренды, подлежит возврату. (Такая обязанность следует из общего правила о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25)).

Что делать если арендатор не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды? Необходимо обратиться к нему с требованием (претензией) об освобождении помещений, а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд. Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. З ст. 68 Закона об исполнительном производстве).

Разъясняет прокуратура Ванинского района, 27.12.2021

Вконтакте
LiveJournal

Прокуратура
Хабаровского края

Прокуратура Хабаровского края

27 декабря 2021, 16:39

Прекращение договора аренды

Арендодатель может выселить арендатора из нежилого помещения, в случае:

1. Прекращения договора аренды.

2. Признание договора аренды нежилого помещения незаключенным.

3. Признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Как выгнать арендатора из нежилого помещения без суда