Как банки продают залоговую недвижимость
Перейти к содержимому

Как банки продают залоговую недвижимость

  • автор:

Покупка и продажа залоговой недвижимости

Залоговая недвижимость привлекает покупателей более низкой ценой по сравнению с имуществом без обременений. Но не всегда квартира под залогом принесет выгоду новому владельцу. Что нужно знать перед тем, как покупать залоговую недвижимость, разберемся в статье.

Что такое залоговое имущество

Залог — один из способов обеспечить исполнение обязательства. Он стимулирует сторону сделки исполнить договор: в случае нарушения обязательств она рискует потерять свое имущество.

Например, человек хочет взять кредит на пять млн рублей. Сумма крупная, а кредитная история у заемщика не очень хорошая, поэтому в кредитной организации согласны дать деньги только под залог квартиры. Если человек перестанет платить по кредиту, банк заберет жилье у заемщика и продаст его, а за счет вырученных с продажи денег погасит сумму задолженности. Если после выплаты долга остались деньги, разница вернется бывшему собственнику. В интересах заемщика оставить квартиру за собой, поэтому, чтобы не лишиться недвижимости, ему нужно вовремя платить по кредиту.

Имущество, которое обеспечивает исполнение договора, называют залоговым. Предметом залога может быть как движимое, так и недвижимое имущество:

  • квартиры;
  • частные дома;
  • хозяйственные постройки и другие нежилые помещения;
  • земельные участки;
  • автомобили;
  • драгоценности;
  • сырье и продукция;
  • акции и другие ценные бумаги;
  • право требования по договору и другое.

Обеспечить залогом можно любой договор: купли-продажи, поставки, займа и другие. Один из наиболее популярных видов залога — ипотека. По договору ипотеки залоговым имуществом выступает недвижимость, чаще всего та, которую приобретает покупатель. В такой сделке новый собственник является залогодателем, а кредитная организация — залогодержателем.

Как у банка появляется залоговое имущество

Рассмотрим на примере ипотеки квартиры, как банк получает залоговую недвижимость. Если заемщик задолжал деньги, пропуская ежемесячные платежи, кредитная организация может погасить долг за счет продажи жилья. Но нарушение должно быть существенным, иначе суд не разрешит продавать квартиру. Точно откажут, если заемщик просрочил выплаты меньше чем на три месяца, а сумма долга оказалась меньше пяти процентов стоимости имущества.

В законе есть и другие случаи, когда кредитная организация может обратить взыскание на имущество. Например, заемщик не предупредил о правах третьих лиц на жилье — об аренде, залоге или пожизненном пользовании. Тогда кредитор вправе потребовать досрочно исполнить договор, но если заемщик этого не сделает, обратить взыскание на квартиру в судебном порядке.

Залоговая недвижимость переходит к кредитной организации не сразу. Все начинается с заявления в суд: банк подает иск об обращении взыскания на предмет залога. В решении суда указывается размер суммы, которую получит кредитор, как будут реализовывать имущество и по какой начальной цене. Она составит 80% рыночной стоимости, если определяется по отчету оценщика.

Иногда можно обойтись без суда и перейти сразу к следующему шагу — реализации квартиры. Продать ее во внесудебном порядке можно, если такой пункт есть в договоре или в соглашении между банком и заемщиком, а также когда права залогодержателя удостоверены ценной бумагой — закладной.

Далее приставы продают квартиру с публичных торгов. Те, кто хотят в них поучаствовать, вносят задаток — он не может превышать пяти процентов от начальной цены недвижимости. Торги проходят по принципу аукциона: кто предложит большую сумму, тот и выиграл. В течение пяти дней победитель перечисляет деньги и заключает договор купли-продажи. После процедуры регистрации в Едином государственной реестре недвижимости право собственности переходит к нему. Вырученная от продажи сумма идет на погашение долга, а остаток — заемщику.

Но не всегда получается продать квартиру с первого раза. Торги признают несостоявшимися, если:

  • пришло менее двух покупателей;
  • участники не повышали начальную цену продажи;
  • победитель не перечислил деньги в срок.

Если торги не состоялись, есть два варианта: кредитная организация выкупает недвижимость по начальной цене, или торги проводятся повторно в течение месяца. На них цена снижается на 15%. Если и это не помогло, жилье выкупит сам банк, а разницу между суммой долга и ценой продажи передает заемщику. В итоге ипотека прекращается, а квартира остается у кредитной организации — так банк становится владельцем залогового имущества. После неудачных торгов продать недвижимость — забота банка. Жилье, нежилые здания и помещения для кредитной организации — ненужный актив, который лучше поскорее реализовать и конвертировать в деньги.

Как купить залоговое имущество у банка

Кредитные организации могут выставлять залоговое имущество или квартиры в собственности на обычных площадках для продажи недвижимости: Циан, Авито, Домофонд и другие. Если квартира уже принадлежит кредитной организации, это будет указано в объявлении.

Некоторые банки продают имущество через свои сайты. Например, онлайн-объявления на собственных ресурсах размещают:

    ; ; ; ; ; от Сбербанка.

Купля-продажа с участием банка-собственника происходит по стандартной схеме и отчасти даже проще обычного, поскольку у кредитной организации уже есть все документы на квартиру.

Если выкуп происходит на стадии торгов, информацию о недвижимости можно искать не следующих ресурсах:

Чтобы купить квартиру на аукционе, нужно:

  • получить квалифицированную электронную подпись и зарегистрироваться на портале ГИС Торги;
  • перечислить задаток;
  • заполнить заявку на участие;
  • предложить на торгах наибольшую цену.

Имейте в виду, что продают залоговую недвижимость не только на торгах и не только банки. Предлагать имущество под залогом могут и его собственники. Причины могут быть разные: невозможность платить по ипотеке, срочная продажа из-за переезда, необходимость в другом жилье.

Закажите отчет на основе сведений из ЕГРН в Контур.Панораме. Сервис поможет узнать все об имуществе под залогом до сделки, чтобы информация об арестах или других обременениях не стала сюрпризом.

Плюсы и минусы покупки залоговой недвижимости у банка

У покупки залоговой недвижимости есть свои преимущества и недостатки. К плюсам относят:

  • минимум юридических рисков, поскольку документы на квартиру уже проверял банк;
  • более низкая стоимость — кредитные организации хотят как можно быстрее расстаться с имуществом, поэтому на аукционах цена, как правило, меньше.
  • не всегда получается посмотреть объект, выставленный на торгах, до сделки;
  • есть риск, что прошлые собственники оставили после себя долги по ЖКХ и капремонту;
  • сложности с выселением прежних жильцов — если они не съедут сами, этим придется заниматься новому собственнику через суд и приставов;
  • могут возникнуть трудности с изучением документов на имущество — кредитные организации не всегда готовы их показывать;
  • если купля-продажа нарушит права предыдущего собственника, он может оспорить сделку в суде.

За счет более низкой цены покупка залоговой недвижимости дает шанс сэкономить. Однако не стоит забывать о рисках. Из-за недостатка информации можно купить кота в мешке и потратить больше на погашение долгов и судебные тяжбы.

#оденьгахпросто: как купить квартиру у банка и не столкнуться с проблемами

Продажей залоговых квартир занимается большинство банков, выдающих ипотечные кредиты. Объявления размещаются как на специальных витринах залоговых объектов, так и на обычных сайтах с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Если банк не договорился с собственником о продаже квартиры, то в рамках внесудебной процедуры ему придется выполнить ряд действий, как то: оценить объект, а затем выставить его на открытые торги. Если квартиру не удалось продать с первого раза, то во второй раз цена должна быть снижена на 15%.

«Вместе с увеличением числа ипотечных сделок выросло и количество изъятых у заемщиков квартир, однако некритично, сейчас их доля в общем объеме предложения крайне незначительна — на «вторичке» чуть менее 1%, — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Также нужно учитывать, что при просрочке выплат по ипотеке банку гораздо выгоднее договориться с собственником и совместно провести сделку по продаже жилья».

Квартиры, изымаемые банком, зачастую отпугивают покупателей своей драматической историей. В то же время это может быть фактором, который приведет к снижению цены.

Сделку по приобретению квартиры у банка нельзя назвать высокорискованной. В целом же риски приобретения квартиры у банка мало чем отличаются от рисков покупки напрямую у собственников-физлиц. Но есть важные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Выяснить, кто проживает и кто прописан в квартире

Если квартира реализуется против воли заемщика, то новый собственник может столкнуться с тем, что предыдущий владелец и члены его семьи ее не покинули, а в некоторых случаях не имеют возможности либо желания ее освободить.

«В соответствии с законом право пользования квартирой, являющейся залогом по кредитному договору, прекращается у лиц, проживающих в такой квартире, с момента ее реализации на торгах (регистрации права собственности покупателя на квартиру в ЕГРН). При этом прекращение права пользования не означает, что предыдущий владелец физически освободил помещение. В этом случае у покупателя есть право на иск о выселении. Процедура занимает значительный период времени: новый собственник устанавливает срок для выселения, по истечении которого подает в суд иск, дожидается вынесения решения и вступления его в силу, получает исполнительный лист и дожидается, когда приставы произведут выселение. Тем не менее это достаточно эффективный способ защиты права, поскольку даже наличие несовершеннолетних жильцов не препятствует вынесению решения суда в пользу приобретателя», — говорит советник юридической фирмы «Косенков и Суворов» Александр Баев.

Другим обременением, с которым может столкнуться покупатель квартиры, является аренда. Договор аренды, на заключение которого залогодержатель (банк) дал согласие или который был заключен до передачи помещения в залог, не прекращается со сменой собственника квартиры.

Чужая ипотека. Опасно ли покупать квартиру, которая в залоге у банка?

Россияне теряют интерес к ипотеке. В мае число выданных ипотечных кредитов сократилось на 27%, до 57,1 тысячи, а их объем уменьшился на 28,2%, до 184 миллиардов рублей, свидетельствуют данные бюро кредитных историй «Эквифакс».

Спустя год после запуска программы льготной ипотеки соотечественники начали избавляться от залогового жилья, так как не тянут ежемесячные платежи. Как рассказал «Известиям» руководитель срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов, в РФ резко выросло число квартир с обременением, выставленных на продажу: на 20%. Это жилье, заложенное у банков, а также купленное с использованием материнского капитала. Про риски приобретения последней недвижимости мы уже писали, теперь расскажем, насколько безопасно покупать ипотечные квартиры.

Игра в рулетку

Наличие обременения создает собственнику существенные трудности, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей имущества. При залоге недвижимости ее владелец добровольно принимает на себя какое-то финансовое обязательство, в качестве гарантии его исполнения выступает жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира находится в залоге и считается обремененной, объясняет президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

По ее словам, при покупке недвижимости по слишком привлекательной цене всегда нужно помнить, что скупой платит дважды. «Слишком низкая цена при наличии обременения на квартиру является сигналом о том, что недвижимость „проблемная“, с ней лучше не связываться», — предупреждает она.

Если квартира покупается напрямую у собственника, согласие на сделку должен дать банк. Такая процедура требует времени либо расходов на юриста. Если жилье поделено на доли, то не обойтись без нотариуса. Это тоже расходы. «Есть и общие подводные камни, например самовольная перепланировка. Банк о ней может не знать, а покупатель — полагаться на его авторитет. Последствия — от штрафа до продажи с торгов с возложением на нового собственника обязанности привести квартиру в прежнее состояние. В любом случае — значительные финансовые издержки», — отмечает курский адвокат Виктория Бессонова.

Продажа со скидкой обремененного ипотекой жилья вызвана тем, что не каждый покупатель подходит для такой покупки, указывает директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России, депутат Государственного собрания — Курултая Республики Башкортостан Алексей Нилов. Дело в том, что для того, чтобы перекрыть чужую ипотеку, покупателю самому нужно одобриться в банке, который выкупает закладные у других финансовых организаций. Или, как вариант, у покупателя на руках должна быть стоимость квартиры в наличных (за счет этих денег и будет погашена ипотека продавца и снято обременение).

«Что касается сделки с „ипотечной“ квартирой за наличный расчет, то необходимо провести полную проверку продавца и объекта недвижимости, собрать все необходимые документы и сведения. И только после этого деньгами покупателя, полученными по предварительному договору, погасить ипотеку продавца, далее подписать договор купли-продажи и вместе со всеми документами сдать на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Остаток средств необходимо разместить на безопасном счете банка. Далее продавец и банк должны подать заявление о погашении записи об ипотеке, после которого Росреестр проведет государственную регистрацию права покупателя», — описывает схему эксперт.

Если сделка заключается по схеме «ипотека покупателя на ипотеку продавца», то она проходит через банк, и шансы остаться без квартиры и без денег минимальны.

Как говорит генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин, покупка квартиры, которая находятся в залоге у банка, — это игра в русскую рулетку.

«С одной стороны, хорошая цена и можно сэкономить, с другой стороны, существуют риски расторжения договора по ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Срок исковой давности по таким сделкам, согласно ст. 181 ГК РФ, составляет три года со дня исполнения сделки. Таким образом, купив квартиру из-под залога, покупатель рискует потерять ее в течение трех лет», — отмечает он.

Будет ли расти доля доля продаваемого жилья с обременением?

Более половины жилья покупается в ипотеку. Снижение реальных располагаемых доходов, которое уже приобрело хронический характер, всегда увеличивает долю продаваемых залоговых квартир.

«Доля таких объектов может расти в случае ухудшения экономической ситуации. Скорее всего, на рынок будут выходить объекты недвижимости, при покупке которых использовался минимальный первоначальный взнос (до 20%), а также квартиры на первичном рынке, потому что их невозможно сдать внаем (как это делают некоторые ипотечники на вторичном рынке) и тем самым снизить долговую нагрузку заемщика», — полагает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Виктория Бессонова напоминает, что около года назад в Госдуму внесли законопроект, предоставляющий возможность гражданам самостоятельно продавать ипотечное жилье. «То есть в ситуации, когда уже невозможно выплачивать кредит, у человека появится шанс быстрой реализации жилья конкретному покупателю без исполнительного производства и торгов. Это еще больше расширит рынок. Законопроект был разработан совместно с Центробанком и принят в первом чтении в декабре прошлого года», — резюмирует эксперт.

Как купить квартиру, которая находится под залогом у банка?

Если квартира, купленная вами несколько лет назад, стала тесновата и вы хотите купить побольше квартиру, то просто так скрывая от банка не получится. Чтобы продать вашу квартиру, которая находится в залоге у банка, необходимо его разрешение. Чтобы вывести квартиру из-под залога и снять обременение, необходимо заплатить оставшуюся сумму кредита. Обременение с имущества снимается по заявлению залогодателя при погашении кредита, либо после предоставления и регистрации залога на другое имущество по тому же кредиту и только после этого вы получите возможность продать или обменять квартиру. Но возникает другая проблема, где взять деньги, чтобы погасить долг перед банком?

Рассмотрим два вариантов.

Первый. Заключаешь договор с покупателем и последний в качестве аванса (до государственной регистрации перехода права собственности) согласен передать продавцу-заёмщику сумму, равную остатку ссудной задолженности по кредиту. Всё это происходит в помещении банка. Продавец-заёмщик сразу вносит полученный аванс на свой счёт. В соответствии с заранее полученным разрешением банка на продажу квартиры остаток ссудной задолженности списывается в момент поступления денег и кредит считается закрытым. Подписывается договор купли-продажи квартиры, в котором подчёркнуто, что квартира находится в залоге у банка, но указывается, что все обязательства продавца-заёмщика перед банком выполнены в полном объёме. Договор купли-продажи сдаётся на государственную регистрацию и в результате право собственности покупателя регистрируется без каких-либо обременений и залогов. Для такой сделки требуются следующие документы:

— документы из БТИ по продаваемой квартире;

— выписка из домовой книги;

— документы о семейном положении:

— договор купли-продажи с определёнными условиями по погашению залога:

— письмо-согласие банка на продажу квартиры.

Второй вариант основан на доверии.

Если ваш знакомый или родственник предоставляет свою квартиру, дом или другую недвижимость в залог выкупа вашей квартиры. В данном случае необходимы дополнительные расходы на оценку недвижимости, которая будет закладываться. Понадобиться дополнительное время на сбор документов на закладываемую квартиру, расходы на страхование жизни, трудоспособности и титула права собственности хозяев недвижимости.

Немного проще решить проблему, если сумма, которую вы остались должны банку, небольшая. В этом случае можно взять потребительский кредит на неотложные нужды и погасить ипотечный долг. А когда сделка по продаже состоится, то полученными от покупателя денежными средствами расплатиться с банком по новому кредиту. Однако в данном случае не избежать дополнительных расходов на новый кредит и его оформление.

Отличие купли-продажи недвижимости в залоге от обычной сделки состоит в особом порядке расчётов, который предусматривает контроль банка за движением средств и право использовать средства для погашения кредитной задолженности.

Российский рынок сервиса и услуг развивается быстрыми темпами. Банки заинтересованы в клиентах — поэтому не бойтесь обращаться к специалистам с возникшими проблемами. А так же, многие агентства недвижимости могут предложить вам личного консультанта по банковским вопросам с ипотечным кредитованием.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *