Объединение двух комнат в один объект
Имеется трехкомнатная квартира. Две комнаты, которые нужно объединить, – смежные (отделяет одна стена), прямого сообщения между ними нет, только через общий коридор. У каждой комнаты свой кадастровый номер, собственник – один. Как объединить это в одно помещение?
Это возможно с учетом следующих нюансов.
Документальное объединение комнат в одну квартиру без изменения инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования является перепланировкой.
На основании ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, являются переустройством (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
На основании ч. 2 этой же статьи, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае необходимо проводить общее собрание собственников помещений.
С учетом того, что коридор не является общим имуществом в многоквартирном доме, согласие от всех собственников помещений в многоквартирном доме на осуществление такого переустройства и (или) перепланировки получать не нужно.
Для того чтобы осуществить переустройство и (или) перепланировку, вам нужно:
Квартира и комната в этой квартире как два отдельных объекта прав.
Вчера выбрали объект для покупки. Первое, что я всегда делаю перед внесением аванса/задатка/заключением ПДКП – просмотр информации об объекте в справочном сервисе Росреестра и заказ электронной выписки из ЕГРН. В справочном сервисе по адресу квартиры вылезло два объекта: 3-комнатная квартира и комната как отдельный объект права. Собственник ничего об этом не знает, но потом сообщил, что в 2014-м г. обращался с заявлением о снятии с кадастрового учёта этой комнаты. Ему отказали.
В 1998-м г. он приобрёл по одному договору купли-продажи три комнаты в коммунальной квартире. В большинстве случаев при покупке всех комнат в квартире или долей по отдельным договорам, их объединяют в целый объект. Т.о. покупатель становится собственником не каждой комнаты или доли по отдельности, а всего объекта. Так и произошло на этот раз, комнаты объединили, образовался один объект права – 3-комнатная квартира.
В 2012-м г. квартира была поставлена на кадастровый учёт. В 2014-м на кадастровый учёт была поставлена одна из комнат, которая должна была перестать существовать в 1998-м т.к. должна была слиться с двумя другими в целую квартиру. Т.о. по одному адресу стало числиться два объекта и у каждого естественно появился свой кадастровый номер. Читатель должен понимать, что две, три, … пять комнат могут находиться по одному адресу, это называется коммунальной квартирой. При этом каждой комнате присваивается отдельный адрес, например: г. Москва, ул. Новаторов, д. ХХ, корп. Х, кв. ХХ, ком. Х.
Росреестр начал свою деятельность 01.01.1998 г. Реестр прав, который сегодня ведёт Росреестр начинал формироваться поэтапно. Так по распоряжению мэра Москвы от 08.04.1998 г., до 2000 г. договоры и права собственности регистрировали органы самоуправления. В Москве был учреждён «Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в других регионах, например в Московской области, права и договоры регистрировало БТИ. В данном случае договор купли-продажи был зарегистрирован комитетом в конце 1998-го.
По моим предположениям, когда был зарегистрирован договор купли-продажи, в комитете произошёл некоторый «бардак» (что в принципе я уже встречал неоднократно, например я писал статью про то как Департамент городского имущества при приватизации комнат в коммунальной квартире, по ошибке передал в собственность нанимателю не ту комнату, которую он занимал по договору социального найма и успел её продать: https://www.cian.ru/blogs-kak-bank-kvartiru-proveril-302555/). Что-то положили не туда. В итоге, когда комитет передавал данные Росреестру, видимо как раз в 2012-м верно были переданы данные по договору купли-продажи, т.е. 3-комнатная квартира, где собственник такой-то. Но предполагаю, что у себя они забыли погасить право на одну из комнат и т.о. предали данные Росреестру. Поэтому в 2014-м эта комната была поставлена на кадастровый учёт.
При обращении в 2014-м г. собственника 3-комнатной квартиры в Росреестр с заявлением о снятии с кадастрового учёта комнаты, ему было отказано (с его слов), т.к. комната находится не в его собственности, т.е. по прежнему собственником является другой человек, который продал её ему.
Как я написал выше, я заранее заказываю выписки из ЕГРН. В этом случае сам Бог велел это сделать на оба объекта. На утро я получил их. Как и должно быть, у 3-комнатной квартиры собственником является продавец, владеющий ею на основании договора купли-продажи от 1998 г. В 2016-м г. регистратором Росреестра было принято решение об исправлении технической ошибки, основание – договор купли-продажи от 1998 г., собственником стал являться всё тот же нынешний собственник квартиры.
Казалось бы, что проблема решена. Да, даже регистрационный номер права тот же, но всё же объект остался существовать. На сегодняшний день продавец владеет двумя объектами. Но опять же получается противоречие: по адресу должен быть либо один объект – квартира, либо несколько – комнаты, но никак не одна комната с квартирой.
В этой ситуации можно пофантазировать, т.к. ошибки ведомств допускаются частенько. Что, если купить квартиру? Собственником станет покупатель. Но при этом комната останется, а её собственником будет по-прежнему являться продавец квартиры. Имея на руках договор купли-продажи, по которому он приобретал комнату в 1998-м, он может и зарегистрироваться (прописаться) в ней и, что самое страшное – даже продать её. Конечно я продумывал варианты как одним договором купить квартиру и комнату, но возвращаясь к уже сказанному: квартира может существовать, но не параллельно с комнатой в этой квартире. Мы всё-таки решили внести задаток с условием, что продавец до сделки снимет комнату с кадастрового учёта. Правда он решил взять паузу.
Как объединить комнаты в квартиру
Собственник (собственники) всех комнат в коммунальной квартире вправе объединить их и зарегистрировать право собственности (общей долевой собственности) на квартиру (п. 1 ч. 8, ч. 10 ст. 41 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Если при этом вы хотите также изменить границы между смежными комнатами или иным образом изменить конфигурацию помещений, потребуется в установленном порядке согласовать перепланировку.
В настоящем материале объединение комнат с одновременной перепланировкой квартиры не рассматривается (п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 40 ЖК РФ).
Для объединения комнат в квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Документы необходимые для объединения комнат в квартиру
Для объединения комнат в квартиру вам потребуются (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ч. 1, 12 ст. 24, п. п. 1, 9 ч. 8, ч. 10 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей);
3) документ, удостоверяющий личность представителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (при наличии представителя);
4) документ, являющийся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Таким документом является заявление собственника, если все комнаты в квартире принадлежат одному лицу, или соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности, если комнаты принадлежат разным лицам;
5) правоустанавливающие документы на комнаты, если право собственности на них не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
6) технический план квартиры, подготовленный кадастровым инженером (если кадастровый учет квартиры ранее не осуществлялся). Технический план готовится в форме электронного документа и может быть помещен кадастровым инженером на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае в заявлении достаточно будет указать идентифицирующий номер технического плана, не представляя его вместе с заявлением (ч. 3, 4, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; ч. 8 ст. 36, ст. 37 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Как зарегистрировать объединение комнат в квартиру
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1, 1.1, 1.5, 2, 3, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515):
• лично (либо через представителя по доверенности) в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме экстерриториального приема;
• при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, соглашение (при его наличии) должно быть нотариально удостоверено, к заявлению приложена копия документа, удостоверяющего личность);
• через нотариуса, засвидетельствовавшего подпись на заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;
• в электронной форме, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием сети Интернет, в том числе посредством официального сайта Росреестра.
За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не обязательно, заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.
Однако если по истечении пяти рабочих дней со дня подачи заявления информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и при этом заявитель не представлял документ об уплате госпошлины, то орган регистрации прав возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию прав составляет 2 000 руб.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на комнаты будут осуществлены одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на квартиру (п. 2 ч. 3 ст. 14, ч. 3 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Срок государственного кадастрового учета и государственной регистрации не может превышать 10 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (12 рабочих дней со дня приема указанного заявления и документов в МФЦ) (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается со дня получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенные государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав удостоверяются выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на соглашении (при его наличии) (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Согласование объединения комнат
Часто приобретая квартиру своей мечты, и желая довести ее до совершенства, мы рано или поздно сталкиваемся с вопросом перепланировки жилья путем объединения комнат в квартире. Предлагаем вам ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями, с которыми вы можете при этом столкнуться.
Основные нюансы согласования
Объединение двух комнат и более является самым распространенным вариантом перепланировки, так как имеет наименьшую проблематику при воплощении пожеланий в реальность. Ведь ответ в результате согласования объединения комнат будет в большинстве случаев положительным, так как это не противоречит закону – любые жилые комнаты можно объединять между собой (разумеется, если речь не идет о несущих стенах).
Рассмотрим нюансы объединения комнат в квартире с другими помещениями согласно действующему законодательству:
- Нельзя объединять жилую комнату с газифицированной кухней. Это следует из Приложения к Постановлению Правительства № 508, согласно которому кухня с газовой плитой обязательно должна находиться в изоляции от жилых помещений. Единственным вариантом может быть снос стены (если ненесущая!), но при этом обязательно нужно установить на место стены раздвижную перегородку (французское окно) с плотно закрывающимися дверями, чтобы не было опасности, что при утечке газа, он проникнет в жилую комнату. Внимание: китайские двери-гармошки не являются полноценной дверью, и их установка запрещена в данном случае.
- Если кухня оборудована электроплитой, то объединять ее с жилой комнатой фактически тоже нельзя, допускается лишь снос стены, при этом устанавливать перегородку не обязательно. Но по документам кухня останется кухней, а жилая комната жилой комнатой, поэтому должна быть видна четкая граница между этими помещениями (разное половое покрытие, небольшие пристенки и т.д.).
- Нельзя объединять жилую комнату с туалетом или ванной, так как это приведет к ухудшению жилищных условий, поскольку ваша комната будет находиться в так называемой «мокрой» зоне.
- С любым другим нежилым пространством объединять жилые комнаты можно (с коридором, кладовой, встроенными шкафами и др.).
Эти правила актуальны для всех типов домов, будь то объединение комнат в хрущовках, сталинках, панельных или в современных монолитных домах.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Наведите камеру телефона на QR-код что бы
быстрь написать нам в Whatsapp Или напишите в Whatsapp с компьютера, для этого
у вас должно быть установлено приложение.
Написать нам в Whatsapp Написать в Whatsapp
Или напишите в Whatsapp с компьютера, для этого
у вас должно быть установлено приложение.
Объединение комнат в одну квартиру
Владельцы жилплощади в «коммуналках» нередко принимают решение выкупить соседние комнаты для получения одной квартиры. Тогда встает вопрос о согласовании объединения комнат в коммунальных квартирах. Согласно действующему законодательству для осуществления такого рода перепланировки обязательным пунктом является заключение между собственниками соглашения об объединении комнат в квартиру с целью превратить набор комнат в один объект права.
Это и служит самым проблемным моментом в данном вопросе – без разрешения других владельцев на объединение комнат в квартиру решение высших инстанций также будет не в вашу пользу. Проще говоря, если ваши соседи будут против и не подпишут соглашение, вы не имеете права даже на обустройство встроенного шкафа, не говоря уже о таком серьезном шаге, как объединение комнат в одно помещение в «коммуналке».
Решение собственника об объединении комнат подразумевает, что он самостоятельно будет вести переговоры с соседями, даже если самим согласованием занимается специализированная компания. Сразу отметим, что процесс согласования объединения нескольких отдельных комнат «коммуналки» в одну квартиру достаточно сложен и доверять его стоит исключительно профессионалам.
Согласование объединения коридора и комнаты
Увеличение жилого пространства квартиры также возможно за счет объединения жилой комнаты и коридора путем частичного или полного демонтажа стены между коридором и комнатой. Это очень распространенный и удобный способ расширения, к примеру, гостиной комнаты. Такая перепланировка будет отличным дизайнерским решением для вашей квартиры, которое не только визуально увеличит пространство, но и позволит максимально его использовать.
К тому же, возможен вариант увеличения площади коридора за счет заимствования квадратных метров у жилой комнаты. Но здесь важно учитывать требования о метраже жилой комнаты, который должен соответствовать допустимым нормам, указанным в Жилищном кодексе РФ.
Как и любая перепланировка, объединение коридора и комнаты требует предварительного согласования с Мосжилинспекцией и разработки всей необходимой документации. Доверьте это дело профессионалам!
Архитектурно-проектная мастерская №1 выполнит согласование перепланировки любого вида сложности под ключ. Наши специалисты помогут вам сохранить немалое количество нервов, денег и времени, которое вы можете провести с пользой для себя!
Памятка по согласованию! 👋
✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.
✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.