Почему при кредите сначала выплачиваются проценты
Перейти к содержимому

Почему при кредите сначала выплачиваются проценты

  • автор:

Почему большинство моих выплат по ипотеке начинаются с процентов?

Сумма ипотечного платежа складывается из погашения процентов и основной суммы долга. В течение срока действия ипотеки соотношение процентов к основной сумме кредита будет меняться.

Первоначально платеж домовладельца будет состоять в основном из процентов с небольшой основной суммой. По мере погашения ипотеки основная часть платежа будет увеличиваться, а процентная часть — уменьшаться. Это связано с тем, что начисляемые проценты основаны на текущем непогашенном остатке по ипотеке, который уменьшается по мере погашения основной суммы долга. Чем меньше основная сумма ипотеки, тем меньше взимаются проценты.

Например, возьмите простую ипотеку на 100 000 долларов с процентной ставкой 4% годовых и сроком погашения 24 года. Ежегодный платеж по ипотеке составляет 6 558,68 долларов. Первый платеж будет включать проценты в размере 4000 долларов США (100000 долларов США x 4%) и выплату основного долга в размере 2558,68 долларов США (6 558,68 долларов США — 4000 долларов США). Непогашенный остаток по ипотеке после этого платежа составляет 97 441,32 доллара (100 000 — 2558,68 доллара).

Следующий платеж будет равен первому, 6 558,68 долларов США, но теперь он будет иметь другое соотношение процентов к основной сумме. Процентная плата за второй платеж составит 3 897,65 долларов (97 441,32 доллара x 4%), а предоплата основного долга составит 2 661,03 доллара (6 558,68 долларов — 3 897,65 долларов).

Основная часть второго платежа примерно на 100 долларов больше первого. Это происходит потому, что домовладелец заплатил деньги в счет основной суммы, уменьшив ее, а новая выплата процентов рассчитывается на основе меньшей основной суммы. Ближе к концу срока ипотеки выплаты будут в первую очередь погашением основной суммы долга.

Это простой пример использования традиционной простой ванильной ссуды. С экзотической ипотекой домовладельцы могут выбирать размер ежемесячных выплат по ипотеке.

Как амортизируется ипотека

Хотя процентная доля уменьшается каждый месяц, сами выплаты по ипотеке со временем не уменьшаются. Больше денег идет на основной баланс, который полностью амортизируется в течение срока ссуды. В результате с годами все больше платежей домовладельца идет на выплату основного долга, что капитала домовладельца и уменьшает сумму задолженности. В течение 30-го года 30-летней фиксированной ипотеки домовладелец значительно увеличивает свою долю в капитале с каждым произведенным платежом по сравнению с платежами, произведенными в первый и второй годы.

Уменьшение выплат

Однако есть некоторые специфические ситуации, при которых выплаты по ипотеке могут уменьшаться.

По ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) со временем выплаты могут уменьшаться. При этом типе ипотеки процентная ставка колеблется на основе индекса, который отражает стоимость заимствования на кредитных рынках для кредитора. Платежи по ARM могут уменьшаться, если контрольная ставка по ссуде снижается в течение срока ссуды. Тем не менее, ARM имеет равный потенциал для увеличения платежей, иногда значительно. В кредитных документах указано, насколько процентная ставка может увеличиваться каждый год, а также максимальный, который она может увеличивать в течение всего срока кредита.

Заемщик, который должен оплачивать ипотечную страховку в течение первых лет ссуды, может со временем столкнуться с уменьшением своих выплат по ипотеке. Большинство ипотечных компаний ограничивают ссуды на уровне 80% от покупной цены или стоимости дома, в зависимости от того, что меньше, и заемщик, как ожидается, внесет остальные 20% в качестве первоначального взноса.

Это соотношение кредита к стоимости [LTV] предназначено для защиты кредитора, если стоимость дома падает, а заемщик должен больше, чем стоит дом. В некоторых ситуациях кредиторы разрешают домовладельцам брать взаймы более 80% от покупной цены, но кредиторы потребуют ипотечное страхование в рамках сделки. Эта страховка защищает кредитора, если ему необходимо лишить права выкупа собственности, стоимость которой меньше остатка по кредиту. Заемщик уплачивает страховые взносы в рамках ежемесячного платежа по ипотеке.

Как только остаток по кредиту заемщика упадет до определенного процента от стоимости дома — обычно 78% — заемщик может обратиться к кредитору с просьбой отказаться от страхования ипотечного кредита. Если заемщик добился успеха, выплаты по ипотеке уменьшатся на оставшуюся часть ссуды, потому что она больше не включает премию по ипотечному страхованию.

Как начисляются проценты по кредиту и как это применить

Всем привет! Когда я взяла ипотеку, решила досконально разобраться в том, как начисляются проценты, как лучше вносить досрочку и так далее. Сама я экономист. В общем, делюсь, надеюсь, будет полезно.

Платёж по кредиту состоит из двух частей — процентов банку и погашения основного долга.
При этом ежемесячно начисляемые проценты рассчитываются по формуле:

Исходя из этого:

  1. Сумма ежемесячно начисляемых процентов самая большая в начале, потому что в начале самый большой остаток основного долга. По мере его снижения снижаются и проценты.
  2. Сумма процентов “скачет” от месяца к месяцу, потому что зависит от количества дней в месяце.
  3. Срок кредита в расчёте ежемесячно начисляемых процентов не фигурирует, а это значит, что неважно, на какой срок брать ипотеку — переплата будет одинаковой, если одинаковы ежемесячные платежи.
  4. При внесении частичного досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа переплата будет точно такой же, как в случае сокращения срока, если продолжать платить прежний ежемесячный платёж, а не уменьшенный.

1. Самые большие проценты в начале


Начало срока


Конец срока

2. Сумма процентов зависит от количества дней в месяце


За февраль (т.е. за 28 дней) в марте начислено 22 тыс, а за март (т.е. за 31 день) в апреле — 25 тыс.

3. Переплата одинакова при разных начальных сроках

Посчитаем 3 варианта.

  1. Ипотека на 7 лет.
  2. Ипотека на 15 лет.
  3. Ипотека на 15 лет с досрочными погашениями.


Вариант 1


Вариант 2

Получили, что при сроке 15 лет переплата на 1,6 млн больше.

Теперь установим досрочные погашения такими, чтобы получился платёж, как при 7 годах.


Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока

Мы вышли на ту же самую переплату в 1,2 млн и тот же самый срок — 7 лет:


Вариант 3

Сравнительная таблица

Срок, лет Ежемесячный платёж, руб. Переплата, млн Ссылка на расчёт
7 52 тыс. 1,2 Расчёт
15 33 тыс. 2,8 Расчёт
15→7 33 тыс. обязательные + 19 тыс. досрочно 1,2 Расчёт

4. Одинаково выгодно вносить досрочное погашение с сокращением срока и платежа

В предыдущем пункте досрочные погашения вносились с сокращением срока. Теперь посчитаем их с сокращением платежа.


Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока с уменьшением платежа

Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

Фото: Andrey_Popov/Shutterstock

Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.

При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.

Фото: Shutterstock

Что такое аннуитетный платеж

Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.

Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.

На графике показана разница между аннуитетными и дифференцированными платежами

Как рассчитать ежемесячный взнос

Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.

Расчетная формула выглядит так:

Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

  • P — аннуитетный платеж по кредиту,
  • S — запрашиваемая сумма займа,
  • r — процентная ставка (в месяц),
  • n — срок кредита в месяцах.

Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.

Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.

Плюсы и минусы аннуитетного платежа

У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.

Фото: Oleg Magni/Pexels

Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.

Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.

Как погасить кредит досрочно

Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.

Фото: Pexels

Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.

Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.

Какая часть выплат по кредиту является основным долгом?

При оформлении кредита вы вынуждены разбираться в новых терминах и понятиях. Да, любезные сотрудники банка готовы все объяснить и проконсультировать вас, но иногда и после их ликбеза ничего не понятно. Человек в растерянности, ему суют какие-то документы и просят подписать.

Конечно, на операцию по удалению почки вы таким образом не подпишетесь — банки действуют строго в рамках закона. И все же лучше знать, под чем конкретно вы собираетесь поставить свою подпись, и что считается суммой основного долга? Рассмотрим подробнее.

Основной долг по кредиту: это вся сумма или нет?

Когда вы вносите очередной платеж по кредиту, вы, как правило, не задумываетесь, что эта сумма погашает разные статьи вашего обязательства. В целом долг по кредиту складывается из следующих частей:

  1. Тело кредита.
  2. Страхование.
  3. Проценты.
  4. Комиссии.
  5. Плата за открытие счета и его обслуживание.

Иными словами, основной долг не учитывает большинство перечисленных выше составляющих. Представим, что вы берете в банке 200 тысяч рублей сроком на 1 год. В целом за это время вы вернете банку условные 250 тысяч. Основным долгом будет считаться как раз сумма в те самые 200 тысяч рублей, остальное — дополнительные начисления.

Что делать, если банк насчитал
слишком большие проценты?

Особенности начисления процентов на основную сумму долга

Условное соотношение банковских процентов и основного долга в пределах каждого платежа по кредиту

Эта тема вызывает немало дискуссий и финансовых конфликтов.

Начав выплачивать кредит, люди сталкиваются с тем, что основная сумма долга почему-то сперва не становится меньше. Тогда они начинают искать ответы в договоре. Не увидев их там, заемщики идут в банк разбираться.

Как такое может быть, чтобы основной долг при регулярной оплате практически не уменьшался?

Дело в том, что при работе с кредитными клиентами существует две схемы по начислению процентов:

  1. Аннуитетная схема. Используется в подавляющем большинстве случаев. Основная сумма долга разбивается на части (не равные, несмотря на то что платежи каждый месяц будут одинаковыми). Сначала человек выплачивает меньшие части тела кредита, а в конце кредитного договора — бόльшие. При этом проценты начисляются на остаток задолженности. Получается, что сначала человек платит меньше, потом — больше. Однако, повторимся, сумма ежемесячного платежа будет стабильной, потому что туда входят еще и проценты.
  2. Дифференцированная схема. Здесь тело задолженности делится на весь период кредитования. Проценты будут начисляться на остаток. То есть сначала ежемесячные платежи будут больше, потом они будут уменьшаться. Человек платит сначала, к примеру, по 8,5 тысяч рублей, потом — по 8 тысяч, по 7, по 5…

Сейчас повсеместно используются аннуитетные платежи. Чтобы проиллюстрировать, как действует эта схема, проведем другие условные вычисления.

Допустим, ежемесячный платеж составляет 10 тысяч рублей. В начале и в конце срока действия договора кредитования «разбивка» платежа строится в следующих пропорциях:

  • 7 тысяч рублей — это проценты, а 3 тысячи рублей — тело задолженности (в начале);
  • 7 тысяч рублей — это основной долг, а 3 тысячи — проценты (в конце).

То есть, сначала вы платите в основном проценты, а уже потом — тело кредита.

Но это еще не все. При просрочках по кредитному договору вас ждут пени и штрафные санкции.

При таких обстоятельствах сумма задолженности будет увеличиваться. Соответственно, когда вы все же начнете платить, то первым делом будете оплачивать как раз штрафы и пени. Остаток основного долга выплачивается уже в последнюю очередь.

Спишутся ли штрафы и пени
по кредитам при банкротстве?

Как выплачивается основной долг по кредитам в исполнительном производстве?

Если не платить по своим обязательствам перед банком, через некоторое время тот обратится в суд за принудительным взысканием задолженности. И будет прав — таким образом, соблюдаются права и интересы кредиторов в России.

ГК РФ устанавливает, что в первую очередь погашаются издержки кредиторов, связанные с получением взысканной суммы. Потом идут проценты, и уже в завершение выплачивается основная сумма задолженности.

ГК РФ Статья 319. Очередность погашения требований по денежному обязательству

Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ

Издержки — это те расходы, которые понес кредитор в рамках взыскания. Например:

  • госпошлина, которую он оплатил при обращении в суд;
  • юридические услуги, к которым пришлось прибегнуть кредитору.

Если бы вы, например, взыскивали ущерб, к этим пунктам можно бы было дополнительно добавить расходы на независимую экспертизу, которая имеет ключевое значение в судебном разбирательстве.

С момента, когда суд вынесет решение о взыскании просроченного кредита по расторгнутому договору, проценты по нему больше не начисляются. Однако применяться будет ст. 395 ГК РФ. Она предусматривает, что кредитор вправе рассчитывать на выплату процентов по задолженности в связи с просрочками, незаконным удержанием и уклонением от возврата.

При этом размер процентов будет устанавливаться, исходя из ключевой ставки Центробанка. На данный момент она составляет 12%. Проценты будут начисляться до тех пор, пока должник полностью не рассчитается с кредитором. При этом не допускается начисление процентов на проценты.

В каких случаях заемщику нужны сведения о просроченном основном долге?

В целом, пока плательщик успешно погашает кредитную ссуду, вопросы основной суммы долга и дополнительных платежей его не беспокоят. Но как только этот баланс и иллюзия стабильности нарушаются, человек начинает выяснять детали. Оно и логично.

В особенности сведения об основном долге потребуются, если:

    Заемщик собирается погасить всю задолженность перед банком. Например, в рамках программы рефинансирования через стороннюю финансовую организацию. Работает это так: вы обращаетесь в другой банк, который предлагает рефинансировать текущие кредиты. Вы подаете заявку, перечисляете обязательства по своим кредитам (даже если оно всего одно) и получаете одобрение.

Далее вам потребуется получить от банков подтверждения с суммами — сколько кому вы должны. В выписке по счету будет указана основная сумма долга и проценты.

Как защититься от взыскания, если банк
просудил долг по кредиту?

Основной долг по кредитной карте

Кредитки — это отдельный вид банковского искусства, к тому же, один из самых дорогих в обслуживании. Если ежемесячно клиент платит только проценты, которые уходят банку в прибыль, сам кредит остается непогашенным.

Как узнать тело кредита по кредитной карте? По каждой карте устанавливается дата, до которой нужно вносить минимальные платежи. Можно (и нужно!), конечно, вносить и больше — вплоть до полного закрытия кредитного лимита. Но сумма не должна быть меньше обозначенного минимума. Нарушение соглашений с банком обернется для клиента ожидаемыми неприятностями.

Частые вопросы

Нет, это не так. Основная сумма долга — та, которой вы фактически воспользовались. Например, у вас кредитный лимит 140 тысяч рублей, и вы его израсходовали, а остальные 13 тысяч — дополнительные начисления. Основной суммой в данном случае будет выступать размер кредитного лимита — 140 тысяч рублей.

Также по кредитным картам применяется так называемый грейс-период — это срок, в течение которого проценты не начисляются , если человек своевременно возвращает кредитный лимит на карту.

К примеру, вы получили свою карточку 1 июля, а вернуть деньги нужно до 30 числа (каждого месяца). Допустим, у вас есть грейс-период 100 дней. Вы потратили с карты 100 тысяч рублей.

Значит, если вы не хотите платить проценты за пользование кредитным лимитом, вам нужно вернуть эти деньги на карту в течение 100 дней с момента первой покупки.

Если вы не сумеете рассчитаться, банк начислит проценты за грейс-период, и вам придется их тоже учитывать при расчетах. Платежи вносятся до 30 числа ежемесячно в размере 5-10% от суммы задолженности — этот момент также оговаривается заранее.

Тогда события могут развиваться по одному из трех путей:

  1. Вы возвращаете 100 тысяч рублей в течение последующих ста дней. Это основное тело долга, проценты начисляться при этом не будут.
  2. Вы не успеваете вернуть все потраченное, поэтому возвращаете только какую-то часть денег. Например, 20 тысяч или вообще минимальную сумму. В таком случае включается начисление процентов.
  3. Вы вообще не возвращаете потраченные 100 тысяч рублей на баланс. Тогда начинает начисляться полный комплект: проценты, штрафы и пени за неустойку.

Навсегда списать долги по всем кредитам
и кредитным картам

Также по кредитным картам часто взимаются всевозможные комиссии. Внимательно ознакомьтесь с условиями, прежде чем решите обзавестись кредиткой.

Если вам не удается погасить сумму просроченной задолженности, и нет средств для выплаты кредитов, обратитесь к нашей команде юристов. Мы предложим вам варианты решения проблемы, а в случае банкротства поможем списать долги перед банками и другие обязательства. Закажите бесплатную консультацию!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *