Зачем делают оценку недвижимости и как это происходит?
Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.
Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?
Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.
Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.
Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?
Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).
Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).
Когда ещё нужна оценка недвижимости?
Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:
Кто проводит оценку недвижимости?
Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.
Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).
Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.
Какие существуют виды стоимости?
Чаще всего используют эти 4 вида:
Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.
Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.
Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.
Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.
Отчет об оценке что такое он
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;
(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как заказать отчет об оценке квартиры
Собираетесь купить квартиру в ипотеку? При оформлении ипотечного займа банк обязательно попросит отчет об оценке недвижимости. Делимся личным опытом, как правильно оценить жилье.
Цель оценки недвижимости
Банк берет ипотечную квартиру в залог. Ему важно, чтобы эта недвижимость была ликвидна, то есть ее можно было бы легко продать по рыночной цене.
А еще кредитор не хочет обмана. Например, заемщик возьмет в долг больше, чем стоит жилье. Подтвердить стоимость квартиры можно заключением специалиста — оценщика.
Кто оценивает квартиру
Оценку проводят в соответствии с законом об оценочной деятельности. В нем определено, что оценивать могут только профессионалы. Оценщик может работать на себя или сотрудничать с компанией.
При этом он должен:
- иметь высшее образование в области оценочной деятельности или пройти специальные курсы;
- быть членом получить квалификационный аттестат ;
- не иметь судимости по экономическим преступлениям, по другим средним, тяжким и особо тяжким преступлениям.
- застраховать свою ответственность. Оценщик — физическое лицо или ИП — страхует риски на сумму от 300 тысяч рублей, оценочная компания — от 5 млн рублей.
Дополнительные требования устанавливают банки. Они отдают предпочтение только аккредитованным оценщикам — тем, которым доверяют.
Мы оформляли ипотеку в 2016 году. Уже тогда риелтор со стороны продавца рекомендовала заказать отчет у аккредитованного оценщика, чтобы банк не придрался к отчету.
При этом она не навязывала никакую конкретную компанию. Лишь указала на несколько фирм, которые готовят отчеты в максимально короткие сроки.
Аванс за квартиру был уже внесен, и сделку надо было закрыть в течение 30 дней , поэтому я решил остановиться на наиболее «оперативном» оценщике с хорошими отзывами.
В 2016 году об оценке приходилось договариваться напрямую с оценочной компанией. К 2023 году многие кредитные организации предлагают специальные онлайн-сервисы, с помощью которых можно заказать отчет, не выходя из дома.
Только собираетесь оформить ипотеку? Присмотритесь к ипотечному кредиту в Совкомбанке.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
За чей счет оценка
Я не привлекал риэлтора при покупке квартиры. Юридическое образование позволяло проверить чистоту объекта самостоятельно и собрать все документы для банка. А еще я допускал, что со стороны продавца будет свой посредник, который ответит на интересующие вопросы.
Если не привлекаете риэлтора, то рассмотрите хотя бы проверку юридической чистоты сделки. Особенно это важно по вторичному жилью, которое несколько раз покупали и продавали.
В процессе сделки я быстро понял, что все расходы по сделке, включая отчет об оценке квартиры, нотариальное удостоверение, аккредитив и прочие, ложатся на покупателя.
Отчет по оценке в 2016 году в Казани обошелся в 2 000 рублей. По состоянию на январь 2023 года, эта сумма увеличилась в полтора раза — примерно до 3 000 рублей.
В нашем случае оценщик попросил оплату после того, как приехал в квартиру и сфотографировал ее, но до того, как прислал нам отчет. Некоторые же оценщики работают по полной предоплате.
Договор с оценщиком заключила риэлтор со стороны продавца. Она сфотографировала договор вместе с условием о цене. Я перевел деньги риэлтору на банковскую карту, она заплатила оценочной компании.
Да, такой формат работы осудят юристы. Риэлтор гипотетически могла поступить недобросовестно. Однако я понимал, что это маловероятно: риэлтор работает за комиссию от продавцов, да и ее агентство недвижимости на рынке много лет и имеет хорошую репутацию. Так что «юридической чистотой» иногда можно пренебречь. Мы ведь выиграли время: мне не нужно было приезжать в оценочную компанию и подписывать договор.
Что касается банка, то ему важно получить отчет об оценке недвижимости от аккредитованного оценщика. Кто заказал отчет, его не интересует.
Какие документы нужны для оценки
Для подготовки отчета нужны:
- технический паспорт. Если его нет, то нужна расширенная выписка из , включая поэтажный план.
До 2017 года вместо выписки из ЕГРН выдавали выписку из ЕГРП .
- свидетельство о праве собственности (его выдавали до 1 января 2017 года) или обычную выписку из ЕГРН.
- паспортные данные заказчика отчета .
Поскольку мы оформляли сделку в 2016 году, а дом был построен в 2008 году, продавец представил оценщику свидетельство о праве собственности и технический паспорт.
Сколько времени готовят отчет
Оценщики работают быстро, но в договоре фиксируют гибкие сроки для подстраховки. Некоторые оценщики указывают минимальный срок — от одного дня, а максимальный не уточняют. На практике срок оценки обычно не превышает двух рабочих дней.
В моем случае оценку сделали максимально быстро. Оценщик фотографировал квартиру в пятницу утром, а уже в субботу вечером отчет был готов.
Немного о форме и содержании отчета
К 2023 году широкое распространение получила электронная форма отчета об оценке. Она вытеснила бумажную, которая была основной еще 5–7 лет назад. При этом такой отчет обязательно должен быть заверен электронной подписью оценщика.
Отчет оценщика — объемный документ. Обычно он содержит не менее 40 страниц . В перечень основных сведений входят:
- реквизиты заказчика и оценщика, дата составления отчета. Последняя важна потому, что у документа ограничен срок действия — 6 месяцев с момента составления;
- характеристики района, где расположена квартира . Оценщик учитывает транспортную доступность, развитость инфраструктуры района и т. п.;
- информация о доме . Учитывают год постройки дома, материал, используемый при строительстве, этажность, срок эксплуатации и другие параметры;
- сведения об объекте недвижимости . Это общая и жилая площадь, высота потолков, наличие перепланировок, общее состояние квартиры.
С учетом этих параметров оценщик определяет .
Отчет об оценке сопровождают фотографии жилплощади.
Почему важна стоимость
Основные параметры, на которые ориентируется банк — это рыночная и ликвидационная стоимость . Первая является ориентиром для банка при одобрении ипотечного займа.
Если вы заключаете сделку по более высокой цене, то банк все равно будет смотреть на сумму из отчета оценщика. В такой ситуации придется увеличивать первоначальный взнос, что не всегда возможно.
Лучшим решением будет попросить оценщика указать рыночную стоимость квартиры, максимально приближенную к указанной в сделке.
Мы как покупатели не просили оценщика указать стоимость, идентичную будущей сделке. Возможно, это сделал риэлтор, ведь итоговая разница между отчетом и реальной ценой договора составила всего 10 тысяч рублей. Разумеется, отчет был одобрен банком, а ипотека выдана.
Ликвидационная стоимость — менее значимый показатель, однако банк ее также учитывает, ведь ему, возможно, придется продавать залоговую квартиру.
Ликвидационная стоимость всегда ниже, чем рыночная цена, поскольку при срочной продаже приходится снижать цену. Разница с рыночным прайсом будет выше, если квартира неликвидная.
Речь идет о старом жилом фонде или больших площадях. Также на стоимость влияют район, близость к метро и другие похожие критерии. Поэтому ликвидационная стоимость однушки рядом с метро не будет сильно отличаться от рыночного ценника.
Что такое Отчет об оценке?
Отчет об оценке – это результат труда оценщика, работающего с недвижимостью или другим видом имущества. Стоит подчеркнуть, что согласно Федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность в России, данный отчет — это единственный доказательный документ, который удостоверяет точную стоимость имущества. Настоящий отчет об оценке может быть использован в самых разных ситуациях: его могут запросить как в банке при взятии кредита под залог собственности, так и в суде при возмещении полученного ущерба, а также во многих других случаях, в которых оценка объекта играет ключевую роль.
Отчет об оценке проводится профессионалом (либо их группой) в области оценки. Прежде чем начать свою деятельность, специалист заключает с заказчиком договор, который устанавливает сроки выполнения работы, обязательства обеих сторон соглашения, существенные условия проведения оценки имущества.
Итог работы оценщика – отчет об оценке – суммирует данные, полученные в ходе анализа объекта с позиции трёх подходов: затратного, доходного и сравнительного. В конечном счёте, в документе указывается та сумма денег, которая, по мнению специалиста, отражает точную рыночную стоимость оцениваемой собственности.
Что содержится в отчете об оценке?
Отчёт, согласно закону, должен составляться в письменной форме, быть пронумерованным и прошитым, а также заверяться печатью организации, с сотрудником которой был составлен договор. Оригинал документа выдаётся клиенту, копия хранится в оценочной компании. Кроме того, настоящий отчет должен обязательно отражать следующие пункты:
- Информация о заказчике и об исполнителе, юридический адрес оценщика;
- Дата оценки;
- Цели оценки;
- Задачи оценки;
- Место и объект оценки с кратким описанием;
- Право на имущество, которое подлежит оценке, а также обременение прав, которые оцениваются;
- Способ использования, тип имущества;
- Тип стоимости (обычно, если в договоре не указано иное, в отчёте представляется рыночная стоимость);
- Все существенные допущения;
- Объем проводимых специалистом исследований;
- Источники информации, которые использовал оценщик в своей работе;
- Согласие (либо заметка об отсутствии согласия) на публикацию отчёта;
- Описание подходов, которые использовались в оценке (если использованы не все подходы – указание причины, почему они не были задействованы);
- Подтверждение квалификации оценщика;
- Подтверждение соответствия проделанной работы Стандартам оценки;
- Итоговая стоимость объекта оценки (должна писаться и прописью, и цифрами);
- Подпись ответственного лица;
- Дата написания отчёта;
- Приложения к отчёту (фотографии, документы и т.д.).
Основная часть отчёта должна содержать все расчёты, которые проводил оценщик, выясняя итоговую стоимость объекта договора. Логика вычислений и все расчёты описываются так, чтобы клиент понял ход работы и мог сам при необходимости проделать аналогичные вычисления.
Если специалистом были задействованы сторонние документы, их копии должны быть помещены в приложения к отчёту об оценке.
Главные принципы составления отчёта
Специалист-оценщик должен придерживаться некоторых правил при составлении отчёта об оценке собственности. Данные правила отражены в «Требованиях к отчёту об оценке».