Использование помещения которое принадлежит владельцу

Использование помещения которое принадлежит владельцу

ГК РФ Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком

(введена Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ)

1. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

2. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

3. Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца.

4. Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право, указанное в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором.

5. Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

См. особенности применения главы 34 в отношении договоров аренды (субаренды), которые заключены с арендатором, являющимся организацией торговли и (или) общественного питания, установленные Федеральным законом от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ (в редакции Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 332-ФЗ)

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме

Собственники жилья в многоквартирном доме на самом деле богаче, чем привыкли думать. Им принадлежит право общей долевой собственности на имущество.

По закону собственники помещений в многоквартирном доме — далее в статье я буду называть его МКД — могут получать пассивный доход от общего имущества в доме. Не все об этом знают, поэтому часто арендаторы — интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, продуктовые магазины, салоны красоты, стоматологические клиники — не платят за то, что используют общее имущество МКД.

В статье расскажу, как можно пополнить бюджет дома за счет общего имущества, на что потратить эти деньги и как пресечь незаконное использование имущества МКД.

Что такое общее имущество

Из формулировки «право общей долевой собственности на общее имущество» понятно, что это право принадлежит всем без исключения собственникам помещений в МКД и делится между ними на доли.

Общее имущество в МКД — это то, что:

1. Не входит в состав квартир.
2. Не принадлежит отдельным собственникам.
3. Обслуживает больше одного помещения в доме.

Например, это лестницы и лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки и подвалы, крыши, фасады, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, земельный участок под домом — список далеко не полный. Другие виды общего имущества в МКД перечислены в жилищном кодексе.

В отличие от права собственности на саму квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.

Размер доли

Размер доли в праве собственности на имущество МКД определяется по статье 37 жилищного кодекса. Такая доля пропорциональна размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику.

Предположим, площадь жилых и нежилых помещений в доме — 6500 м 2 , а площадь конкретной квартиры — 58,5 м 2 :

58,5 м 2 / 6500 м 2 × 100% = 0,9%

Получается, что собственнику квартиры площадью 58,5 м 2 принадлежит доля размером 0,9% в праве собственности на общее имущество дома.

Собственнику важно знать эту цифру: ровно такое количество голосов будет у него на собрании, на котором решаются вопросы об использовании имущества МКД.

По закону управляющая компания либо правление ТСЖ, смотря кто управляет домом, ведут реестр собственников помещений в МКД. В этот реестр включаются сведения о размере доли каждого собственника в праве собственности на общее имущество. Чтобы узнать нужные цифры, обратитесь в свою УК или ТСЖ. Можно попробовать рассчитать самостоятельно, но это непросто. Как это сделать, мы писали в статье про общее собрание собственников МКД.

Использование общего имущества

Общее имущество МКД можно использовать двумя способами. Первый — по прямому назначению. К примеру, лифты, чтобы подниматься и спускаться по этажам, подъезды и коридоры, чтобы проходить по ним в квартиры.

То же имущество можно использовать в коммерческих целях. В этом случае собственники помещений будут зарабатывать деньги на общем имуществе МКД. Для этого можно, например, дать разрешение повесить рекламное объявление в лифте, предоставить продуктовому магазину на первом этаже дома часть коридора под склад. В этом случае заработанные за счет общего имущества деньги будут принадлежать всем собственникам в МКД.

Закон позволяет потратить эти деньги по-разному .

Забрать себе. Собственники могут получать доходы от использования общего имущества лично. Деньги будут делиться между ними пропорционально размеру их долей в праве собственности на имущество МКД.

Например, за месяц общее имущество принесло дому 300 000 Р . В таком случае собственник с размером доли 0,9% получит из этих денег 2700 Р :

300 000 Р × 0,9% = 2700 Р

Пустить в фонд капремонта. Деньги разрешается направлять в фонд капитального ремонта МКД в счет обязанности платить взносы на капремонт, указанные в квитанции.

ЖКУ. Доходы от использования общего имущества МКД можно зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения, которую собственникам выставляет УК или ТСЖ в квитанциях.

Самофинансирование дома. Заработанные деньги могут стать источником самофинансирования дома. Их можно потратить, например, на текущий ремонт или благоустройство придомовой территории: покрасить стены и побелить потолки в подъездах, установить новые двери, отремонтировать лифты, построить детскую площадку во дворе, высадить цветы, установить новые скамейки и урны.

Способов заработать деньги на имуществе МКД много. Например:

1. сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки оборудования;
2. предоставить за плату часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек;
3. сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона.

Расскажу подробнее, как реализовать эти идеи и заработать деньги.

Как провести общее собрание собственников

Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.

Например, хозяин помещения на первом этаже решил открыть там стоматологическую клинику и повесить рекламную растяжку на фасаде, чтобы привлечь клиентов. Прежде чем сделать это, ему нужно получить согласие общего собрания собственников, хотя он сам собственник и ему принадлежит доля в праве собственности на имущество МКД.

Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т⁠—⁠Ж об этом есть целый цикл статей:

Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.

Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.

При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.

Очно-заочная форма — сочетание двух предыдущих форм. Это значит, что проводится собрание, на котором все желающие собственники могут присутствовать лично, принять участие в обсуждении вопросов повестки дня и проголосовать по ним. Те собственники, кто по каким-то причинам не может или не хочет лично присутствовать на собрании, просто заполняют бюллетень и передают его организатору. Их голоса тоже будут учтены.

Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.

Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.

Например, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД — 6500 м 2 . Общее количество голосов всех собственников всегда равно общей площади помещений в доме. Значит, собственникам этого МКД в совокупности принадлежит 6500 голосов.

Чтобы общее собрание имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым в совокупности принадлежит более 3250 голосов или 3250 м 2 .

Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.

Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

УК или ТСЖ обычно выступает инициатором и организатором собрания, когда потенциальный арендатор напрямую обращается к ним с предложением заключить договор аренды. Чтобы сделать это по закону, УК или ТСЖ выносит предложение арендатора на общее собрание собственников.

Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.

Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.

Группа собственников тоже может инициировать собрание, если ее участникам совместно принадлежит не менее 10% от общего количества голосов. Так бывает, когда собственникам известны потенциальные арендаторы имущества МКД. В таком случае группа собственников вправе обратиться к УК или ТСЖ с требованием организовать и провести общее собрание. УК или ТСЖ обязаны это сделать. Они будут организаторами собрания.

Вопросы повестки дня. Рекомендую внимательно отнестись к повестке дня общего собрания и включить в нее такие вопросы:

1. Передача общего имущества в аренду. В формулировке этого вопроса важно конкретизировать, какое именно имущество передается, кому и для каких целей.
2. Условия, на которых имущество передается арендатору: срок аренды, размер арендной платы и сроки ее внесения. Срок аренды может быть любым: два месяца, полгода, пять лет. Размер арендной платы можно установить либо в виде фиксированной суммы, например 20 000 Р в месяц, либо как ставку за единицу площади общего имущества, например 500 Р за 1 м 2 . Помните: арендатор не имеет права использовать имущество МКД бесплатно даже один день, если только собственники сами не решили иначе.
3. Цели, на которые будут направляться доходы от аренды. Можно остановиться на каком-то одном варианте из тех, что я перечисляла выше, или выбрать сразу несколько. Во втором случае придется решить, в каких пропорциях будут расходоваться деньги. Например, 60% доходов от аренды идут на текущий ремонт дома, оставшиеся 40% распределяются между собственниками.
4. Лицо, которое будет получать арендную плату и расходовать ее. Таким лицом может быть УК или ТСЖ, кто-то из собственников или председатель совета МКД, если такой совет есть. Тот, кого выберут собственники, будет следить за исполнением договора, получит доступ к доходам от аренды и возможность ими распоряжаться, вести всю отчетность.
5. Текст договора аренды.
6. Лицо, которое подпишет договор с арендатором от имени всех собственников. Это может сделать руководитель УК или председатель правления ТСЖ, кто-то из собственников или председатель совета МКД.

Шаблон протокола общего собрания по вопросам передачи общего имущества МКД в арендуDOCX, 287 КБ

Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.

Договор аренды общего имущества МКД

После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором. Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании.

Шаблон договора аренды общего имущества МКДDOCX, 290 КБ

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:

1. в аренду передаются части нежилых помещений — подвалов, чердаков, коридоров — либо часть земельного участка под домом;
2. срок аренды равен 1 году и более.

Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.

Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.

В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.

Незаконное использование общего имущества

Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.

Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.

Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.

Чтобы использовать имущество МКД законно, во всех перечисленных и других аналогичных ситуациях сначала необходимо обратиться к УК или ТСЖ с предложением заключить договор аренды общего имущества. Затем дождаться, пока УК или ТСЖ проведут общее собрание собственников и вынесут вопрос на голосование. Только после этого можно заключать договор аренды и использовать имущество МКД.

Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.

Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.

Как проверить законность использования имущества МКД

Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.

Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением.

Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество.

УК или ТСЖ обязаны показать эти документы — оснований для отказа по закону нет. Если имущество передавали законно, а необходимые документы в наличии и правильно оформлены, УК или ТСЖ без проблем их предъявят.

Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД.

И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования.

Если речь идет о рекламе на фасаде, нужно учитывать, что есть разница между рекламной конструкцией и информационной вывеской.

Рекламная конструкция призвана привлекать внимание, а ее установка обязательно должна быть согласована с собственниками дома.

Информационная вывеска содержит информацию об объекте бизнеса, которую владелец обязан указать по закону: название, адрес, часы работы, телефон. Арбитражный суд считает, что информационные вывески не требуют согласования на общем собрании: предприниматель в этом случае исполняет закон, и никто не должен этому мешать.

Суды по-разному смотрят, что считать рекламой, а что информационной вывеской. Но в целом можно ориентироваться на постановление пленума Высшего арбитражного суда, где сказано, что основной признак рекламы — привлечение внимания к объекту рекламирования. То есть небольшая табличка с часами работы и надписью «Магазин „Березка“» вряд ли может считаться рекламой. А баннер 3 × 6 м с информацией о скидках и призывом зайти в этот магазин — уже рекламная вывеска.

Как бороться с самовольным захватом имущества МКД

Первое, что рекомендую сделать, — заручиться поддержкой УК или ТСЖ. По закону именно они обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть направлять претензии нарушителю и обращаться с иском в суд должны УК или ТСЖ.

Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать.

Акт осмотра общего имущества. Чтобы составить акт, как минимум три собственника собираются вместе и выходят туда, где обнаружили незаконное использование общего имущества. Например, к стене дома, на которой висит реклама.

Шаблон акта осмотра общего имущества МКДDOCX, 7,12 КБ

Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит.

В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах.

Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий:

1. Обзорные. Дом общим планом, чтобы было видно, например, где именно висит реклама.
2. Фото нарушения крупным планом. Например, фото рекламы с близкого расстояния, с которого ее можно хорошо рассмотреть.
3. Фото прилегающей территории. Например, если реклама висит рядом со входом в стоматологическую клинику и предположительно ей принадлежит, рекомендую сфотографировать еще и вход в клинику.

Профессиональные фотографии не нужны. Можно снять все на телефон.

Претензия. После того как доказательства собраны, нужно составить письменную претензию в адрес нарушителя, чтобы попытаться урегулировать спор без суда. Претензию может составить и подписать любой собственник. Хватит даже одной подписи, но при желании можно написать и коллективную претензию.

Чтобы направить претензию нарушителю, нужно выяснить официальное название организации и ее юридический адрес либо ФИО индивидуального предпринимателя и его адрес. Такая информация может быть на режимной вывеске, которую организации и ИП должны размещать на входе. Чтобы узнать адрес и наименование компании или ФИО и адрес ИП, можно также воспользоваться сайтом налоговой.

В претензии требуйте прекратить несанкционированное использование имущества: снять вывеску с фасада, демонтировать крыльцо, освободить земельный участок и т. д.

Установите нарушителю конкретный срок для исполнения требования. Срок должен быть разумным , чтобы было реально за это время устранить нарушения. Трудно за один день демонтировать крыльцо и навес — такой срок заведомо невыполним.

Претензию составьте в двух экземплярах: один вручите нарушителю под подпись, второй оставьте у себя. Если нарушитель отказывается принять претензию, отправьте ее по почте заказным письмом и не забудьте сохранить почтовую квитанцию об отправке. Экземпляр претензии с отметкой о вручении нарушителю либо почтовая квитанция — еще одно доказательство, которое потребуется в суде.

Шаблон претензии нарушителюDOCX, 8 КБ

Иск в суд. Если претензия не помогла, придется обращаться в суд. Перед подачей иска я рекомендую составить повторный акт осмотра, чтобы зафиксировать, что нарушение до сих пор не устранено.

После этого можно идти в суд с иском, который вправе подать любой собственник.

В иске заявляйте сразу два требования:

1. Устранить нарушение и прекратить использование имущества МКД.
2. Возместить неосновательное обогащение за незаконное использование имущества.

Неосновательное обогащение — это те деньги, которые нарушитель заплатил бы за использование имущества, если бы делал это законно, на основании договора. Но нарушитель пользовался имуществом самовольно, ничего не платил и деньги сэкономил. Вот эта экономия и называется неосновательным обогащением.

В исковом заявлении сделайте подробный расчет взыскиваемой суммы. Размер неосновательного обогащения определить несложно.

Предположим, что общим собранием собственников МКД утвержден тариф за размещение рекламной вывески — 1000 Р в месяц за 1 м 2 фасада, занятый вывеской. Площадь вывески — 3 м 2 . На момент обращения в суд вывеска висит уже 5 месяцев.

Неосновательное обогащение считаем так:

1000 Р × 3 м 2 × 5 месяцев = 15 000 Р

Такие иски без проблем удовлетворяются судами. Приведу примеры из судебной практики.

В Хабаровске ООО «Автобан» арендовало помещение на первом этаже МКД. Без согласия собственников дома компания разместила на фасаде здания рекламные конструкции площадью почти 45 м 2 .

Никакой платы за размещение рекламы компания не вносила, хотя собственники дома на общем собрании за 5 лет до этого случая утвердили единый тариф за размещение рекламных конструкций на доме — 500 Р за 1 м 2 .

Интересы собственников дома защищало ТСЖ «Победа», которое на протяжении восьми месяцев составляло акты осмотра дома, делало фотоснимки и направляло компании предписания с требованием демонтировать вывески.

ООО «Автобан» все требования игнорировало, после чего ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением и выиграло дело. Компанию обязали не только снять вывеску, но и возместить собственникам 335 520 Р неосновательного обогащения.

Как бороться с согласованным захватом имущества МКД

Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии.

От УК или ТСЖ требуйте:

1. Расторгнуть договор с нарушителем, который был заключен без согласия собственников.
2. Представить развернутый отчет о сумме доходов, которые УК или ТСЖ получили в результате незаконной сдачи общего имущества МКД в аренду.
3. Вернуть все незаконно присвоенные деньги собственникам — на лицевой счет МКД.

В претензии в адрес УК или ТСЖ необходимо установить срок для исполнения требований. 30 дней с момента получения претензии будет достаточно.

Шаблон претензии УКDOCX, 8,42 КБ

Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю.

В иске рекомендую заявить одновременно три требования:

1. Признать заключенный между УК или ТСЖ и нарушителем договор аренды недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.
2. Обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние.
3. Взыскать с УК или ТСЖ неосновательное обогащение.

Расчет суммы неосновательного обогащения будет иным. Оно складывается из присвоенных УК или ТСЖ арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду.

К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 Р в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев.

Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 Р :

14 000 Р × 7 месяцев = 98 000 Р

Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников.

Например, в Москве на кровле одного из многоквартирных жилых домов ОАО «Вымпел-Коммуникации» установило свое оборудование по договору с ТСЖ «Покровское-Глебово», которое управляло этим домом.

Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД.

В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест».

Запомнить

1. Общее имущество МКД принадлежит всем без исключения собственникам помещений в доме.
2. Никто не вправе использовать общее имущество без согласования с собственниками.
3. Чтобы зарабатывать деньги за счет имущества МКД, проведите общее собрание собственников, установите тарифы за использование имущества и утвердите текст договора аренды.
4. Появление на доме, внутри него или на придомовой территории рекламы, оборудования, козырьков, лестниц неизвестного происхождения — повод потребовать объяснений у УК или ТСЖ.
5. Если объяснений управляющей компании или ТСЖ нет, право собственности на имущество МКД нарушено. В этом случае соберите доказательства и зафиксируйте нарушение при помощи фотографий и акта осмотра.
6. Направьте претензию нарушителю. Если не сработало, обращайтесь в суд. Требуйте устранить нарушение и возместить неосновательное обогащение.
7. Если выяснилось, что нарушитель использует общее имущество с одобрения управляющей компании или ТСЖ, предъявляйте претензию и иск еще и к ним.

Очень полезная статья, в избранное

Не забываем учитывать процент исходя из голосов всех собственников.
1) как правило никто вас не спрашивает, по закону интернет и связь это благо, и если хотя бы один человек будет пользоваться провайдером, то оборудование с чердака убрать никак не получится.
2) Плата за оборудование провайдеров нигде не нормирована и как правило это позволяет платить копейки от 50 до 500 рублей за оборудование или квадратный метр, занимаемый оборудованием.
3) Просто так рекламу не повесить. Дом должен удачно стоять, и даже так будет очень сложно найти рекламодателя.
4) проблема в том, что аренда под рекламный баннер высотой в 9 этажей как правило стоит всего в 2-3 раза дороже стандартного дорожного билборда, а по площади больше его раз в 10.
5) провайдеры как правило даже в новых домах сверлят межэтажные плиты и ставят этот убогий короб, и это законно, и зашить этот короб не получится, потому что провайдеру необходимо будет предоставить доступ , в случае запроса. У каждого провайдера свой короб, вот и получается по 7 уродских труб.
6) операторы очень неохотно соглашаются платить, с половиной придется судиться.
7) скорее всего киоск вам поставят и просто дадут откат в администрацию, вместо того, чтобы платить вам аренду, администрация в праве забрать вашу землю и предоставить её кому угодно.
8) Если честно не хочу обидеть автора, но он точно не узнавал про реальные цены за рекламу, ни о каких сотнях тысяч даже в Москве и близко речи не идёт. Особенно ща те огрызки рекламы на фото.
9) большинство предпринимателей которые открывают на первом этаже что-то, просто вешают вывеску, которую вешать как раз законно и никаких собраний проводить не нужно.
10) кворумы никто давно не собирает это возможно только в малоквартирных хрущевках
11) Перевести нежилое помещение в жилое возможно только при 100% одобрительных голосов всех собственников!
12) как привило поликлиники и прочие просто покупают площадь (квартиры), а за имущество которое они "арендовали" платят по стандартному тарифу за квадрат ОДН.
13) никакого согласия собственников за коробочку провайдера получать не надо, другой вопрос что можно подать в суд за порчу имущества, но если просверлены межэтажные плиты, то суд отклонит ваш иск.
14) очень не просто найти собственника магазина и киоска, нужно много времени и готовность ездить в администрацию и министерство архитектуры и строительства.
15) рекламы в лифтах та ещё гадость но денежку тоже приносит.
А теперь о наболевшем: большинству жителей МКД глубоко до всего это нет дела. Люди мусорят, портят имущество перенося крупную мебель или крупногабаритные вещи, царапают лифты кидают рекламу мимо урны, и это даже в домах комфорт и бизнес классах, только в таких домах убираются чаще чем 2 раза в неделю. На словах очень просто убрать киоск или незаконный баннер, а по факту незаконный баннер можно только сорвать ( если баннер незаконный, и по документам его не должно быть, значит он случайно оказался там, кто-то потерял наверное) — сарказм конечно, но бороться с такими вещами очень сложно.

Дмитрий, согласно на 100 процентов, в действительности все так, поэтому, например, плату с провайдеров рассчитываешь минимальную, по принципу "С паршивой собаки хоть шерсти клок", т.е. так, чтобы платили регулярно и не тратить время и деньги на суды!

А как же быть с налогом на доходы физических лиц? Данных доход облагается и получателем является каждый собственник. При этом УК будучи агентом по сдаче в аренду не является налоговым агентом и НДФЛ платить не должна. Налоговым агентом является источник дохода — то есть арендатор, но удержать налог и отчитаться возможности не имеет, так как ему нужны данные собственников (ФИО, ИНН, паспортные данные). В итоге он уведомит ИФНС о невозможности удержать налог. Собственники вряд ли будут декларировать свой доход и в итоге получат штраф. Напишите пожалуйста ещё одну статью по поводу НДФЛ. Как оформить, чтобы всё было легко и законно?

ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.

Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества. В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.

«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».

Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю. Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников. Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства. Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений. В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п. 7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования. Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань. – В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества. «Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение. Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.