Как взыскать неустойку с застройщика?
Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Все права защищены
Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет?
Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.
Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:
– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.
Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:
– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем лучше будет продаваться объект.
Если предложат переделать договор…
Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.
Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:
– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.
При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.
Если застройщик молчит
Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.
Александр Латыев:
– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.
Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.
Климент Русакомский:
– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.
Олег Сухов:
– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.
Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:
– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.
Климент Русакомский:
– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.
Суды – на стороне дольщиков
Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.
Александр Латыев:
– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.
С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.
Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.
Климент Русакомский:
– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.
Александр Латыев:
– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.
Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.
Алина Дмитриева:
– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Как подать иск в суд на застройщика: выбор суда и правильные действия
При возникновении разногласий с производителем, если Вам необходимо защитить свои права и получить компенсацию за нарушение договора, Вы должны обратиться в суд. Однако прежде чем подавать иск, необходимо решить, в какой суд обращаться.
В зависимости от конкретных обстоятельств и суммы иска он может быть подан в арбитражный суд или в обычный суд общей юрисдикции. Арбитражные суды рассматривают споры, связанные с предпринимательской деятельностью, включая строительство и недвижимость. Обычные суды общей юрисдикции рассматривают споры, не связанные с предпринимательской деятельностью.
Если сумма иска не превышает 500 000 рублей, следует обратиться в суд. Суд рассматривает дела, связанные с нарушением прав граждан и организаций, если сумма иска не превышает указанного предела. Если сумма иска превышает 500 000 рублей, то в зависимости от характера спора следует обратиться в суд по питанию или в обычный суд.
При подаче иска в суд необходимо соблюдать определенные правила и процедуры. Вы должны составить исковое заявление, в котором указать все обстоятельства, требования и доказательства по делу. Также необходимо оплатить государственную пошлину и предоставить все необходимые документы. После подачи иска суд рассматривает дело и выносит решение.
Место иска в суде: против контрагента
Обращение в суд — это один из способов защиты своих прав и интересов в случае возникновения спора с подрядчиком. Важно правильно определить юрисдикцию суда, в который должен быть подан иск.
Согласно российскому законодательству, иски, связанные с контрагентами, должны подаваться в арбитражный суд. Арбитражные суды занимаются разрешением экономических и гражданско-правовых споров, в том числе связанных с недвижимостью.
При подаче иска в арбитражный суд должны быть соблюдены определенные требования и процедуры. Во-первых, иск должен быть составлен в предусмотренной законом форме и содержать все необходимые сведения и документы, подтверждающие доводы и требования истца.
Важно также отметить, что перед подачей иска необходимо обратиться к специалисту, например к адвокату или барристеру, для получения профессиональной помощи в подготовке иска и защите своих прав и интересов в суде.
Как подать иск в суд
Подача иска в суд — это первый шаг, необходимый для защиты ваших прав и интересов. Для подачи иска необходимо ответить на ряд важных вопросов и выполнить определенные юридические условия.
Прежде всего, необходимо решить, какой суд будет рассматривать дело. Это зависит от вида разногласий и размера иска. Например, если речь идет о разногласиях с производителем или о нарушении гражданских прав, то необходимо обратиться в арбитражный суд.
Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление. В нем должны быть определены все существенные факты, основания и доказательства иска. Также важно правильно определить исковые требования и сумму, взыскиваемую в качестве компенсации или иных требований.
Исковое заявление подается в суд через отдел суда или приемную суда. Необходимо учитывать сроки подачи иска, чтобы не упустить дату исчисления срока исковой давности. Кроме того, необходимо оплатить государственную пошлину.
Важно помнить, что обращение в суд — ответственная и сложная процедура, требующая знания правовых и процессуальных норм. Поэтому для достижения желаемого результата целесообразно обратиться за помощью к профессиональному юристу или адвокату для составления искового заявления и представления интересов в суде.
Как выбрать суд для подачи иска
Выбор суда для подачи иска — важный этап в процессе рассмотрения иска к контрагенту. В России существует несколько видов судов, и выбор подходящего суда может существенно повлиять на исход дела.
Прежде всего, следует обратить внимание на подсудность дела. Иски к подрядчикам должны подаваться в тот суд, территориальная подсудность которого соответствует месту нахождения имущества. Например, если объект находится в Москве, то и иск должен быть подан в московский суд.
Следует также отметить, что различают суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Общая юрисдикция рассматривает гражданские споры, в том числе споры с производителями, а арбитражные суды — споры, связанные с предпринимательской деятельностью. В зависимости от характера дела следует выбирать соответствующий тип суда.
Кроме того, следует обратить внимание на репутацию суда и его опыт работы с контрагентами. Информацию об этом можно найти в открытых источниках, а также получить консультацию у юриста, специализирующегося на защите прав потребителей.
Важно помнить, что правильный выбор суда может повлиять на исход дела. Поэтому необходимо тщательно изучить все возможные варианты и выбрать наиболее подходящий. Консультация с юристом поможет принять документально обоснованное решение и повысит вероятность положительного исхода дела против исполнителя.
Какие суды рассматривают иски к производителям работ
При подаче иска к подрядчику по имуществу важно знать, в какой суд следует обращаться. Расследование споров с контрагентами осуществляется в судах общей юрисдикции и судах общей юрисдикции. Выбор суда зависит от ряда факторов.
Прежде всего, если в договоре с подрядчиком предусмотрена обязанность исполнить решение арбитражного суда, то дело следует передавать в арбитражный суд. В противном случае иск должен быть подан в суд общей юрисдикции.
Второе, на что следует обратить внимание, — это сумма иска. Если сумма иска не превышает определенного предела (например, 500 000 руб.), то такие разногласия рассматриваются судом общей юрисдикции. Если сумма иска превышает этот порог, то, в зависимости от условий договора, спор рассматривается судом общей юрисдикции или судом по питанию.
Следует также отметить, что разногласия с производителями могут рассматриваться в судах разных уровней. Суды по питанию рассматривают споры, связанные с хозяйственной, предпринимательской и иной правовой деятельностью. Суды общей юрисдикции рассматривают споры, связанные с гражданскими и административными правоотношениями.
Таким образом, при подаче иска к контрагенту необходимо учитывать условия договора, заявленную сумму и характер спора. Обратившись в соответствующий суд, вы можете рассчитывать на справедливое и объективное рассмотрение вашего дела.
Порядок подачи иска в арбитражный суд
Обращение в арбитражный суд — одна из основных судебных процедур, к которой могут прибегнуть граждане или организации для защиты своих прав и интересов в сфере экономических отношений. Данный порядок регулирует рассмотрение дел, связанных с предпринимательской деятельностью, в специализированных судах.
Процедура обращения в арбитражный суд включает в себя несколько этапов. Первый этап — подготовка обращения, которая предполагает выявление всех фактов, обстоятельств и доказательств, подтверждающих нарушение прав гражданина или организации. Также важно определить требования и претензии, предъявляемые к ответчику.
После этого подготовленное исковое заявление должно быть передано в арбитражный суд. Важно отметить, что в зависимости от предмета иска, его стоимости и территории, на которой произошло нарушение, могут быть назначены разные суды. Например, по искам, связанным с недвижимостью, следует обращаться в суд общей юрисдикции, а по спорам, связанным с деятельностью компании, — в арбитражный суд.
При поступлении дела суд решает, принимать ли его к рассмотрению. Если иск не соответствует запросу или содержит ошибки, суд может отказать в его принятии. Если иск принят к рассмотрению, суд определяет дату и время судебного заседания.
Важно отметить, что процедура возбуждения дела в арбитражном суде сложна и требует знания правовых норм и процедур. Поэтому целесообразно обратиться за помощью к специализированному юристу, который сможет оказать особую помощь в этом процессе.
Порядок предъявления иска в гражданский суд
Обращение в суд по гражданским делам — это формальная процедура, которая должна быть предпринята для возбуждения судебного разбирательства и защиты своих прав и интересов. Существуют определенные правила и процедуры, которые необходимо соблюдать.
Первым шагом при подаче иска является составление искового заявления. В нем необходимо указать все факты и доказательства, подтверждающие нарушение контрагентом ваших прав. Чем яснее и очевиднее Вы изложите свои утверждения, тем больше шансов получить положительное решение суда.
После составления иска необходимо обратиться в суд, в производстве которого находится дело. В первую очередь это районный или городской суд по месту нахождения подрядчика или объекта.
Помимо иска, вам нужно будет доказать свою правоту, предоставив все необходимые документы и доказательства. Это договоры, фотографии, акты, письма и другие материалы, которые помогут суду принять правильное решение.
После подачи иска и всех необходимых документов суд рассмотрит ваше дело и вынесет решение. Если вы не согласны с решением суда, вы имеете право обжаловать его в вышестоящей инстанции. Важно помнить, что процесс лечения может занять некоторое время. Поэтому следует набраться терпения и следить за развитием событий.
Важные моменты при подаче иска
При обращении в суд с иском к подрядчику необходимо учитывать ряд важных моментов, которые могут существенно повлиять на исход дела.
Во-первых, необходимо определиться с выбором суда, в который будет подан иск. В большинстве случаев это суд общей юрисдикции, но в некоторых случаях, например, в сфере строительства или недвижимости, может потребоваться обращение в арбитражный или специализированный суд.
Во-вторых, претензии должны быть правильно сформулированы в обращении. Они должны быть четкими, конкретными и документально подтвержденными. Необходимо указать все факты и доказательства, подтверждающие претензии к подрядчику, и попросить суд применить к ответчику соответствующие меры ответственности.
В-третьих, важно правильно понимать вероятность выигрыша в суде. Для этого необходимо не только провести юридическую экспертизу иска, но и изучить судебную практику по аналогичным делам. Стоит также рассмотреть возможность медиации и урегулирования разногласий с контрагентами в добровольном порядке, что может сэкономить время и ресурсы.
Важным аспектом является соблюдение сроков подачи иска. В соответствии с законодательством иски должны быть поданы в определенный срок. В противном случае они могут быть отменены. Поэтому необходимо тщательно изучить законы и правила судопроизводства, чтобы не упустить сроки.
Наконец, заявление должно быть правильно составлено. Оно должно содержать всю необходимую информацию о сторонах, предмете спора, доказательствах и аргументах. При составлении искового заявления следует проконсультироваться с адвокатом или юристом, так как от этого зависит дальнейшее судебное разбирательство.
В какой суд подавать исковое заявление по взысканию с застройщика неустойки по ДДУ (подсудность)
Здравствуйте. На этой странице я расскажу, в какой суд в 2023 году следует подать иск по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ. Выбор суда — это один из этапов c моей большой инструкции по взысканию. Причем данный этап является чуть ли не самым важным. Ниже поймете почему.
Суды для физических лиц
У дольщиков-физических лиц есть право выбора суда — п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, п. 1 ст. 28 и п. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда от 28.06.2012 N 17. Причем не имеет значение, если в договоре долевого участия указан определенный суд при возникновении споров и разногласий. Например, «Если в течение 1 (одного) месяца стороны не достигнут соглашения, споры подлежат разрешению в Хамовническом районном суде г. Москвы». Только это не отменяет право выбора суда, которое дано законом. Тогда в исковом заявлении следует дополнительно просить суд признать данный пункт договора недействительным, потому что он противоречит вышеуказанным статьям законодательства.
Сначала нужно определиться с типом суда.
Этап №1 — Определяем тип суда по сумме иска
Сначала о сумме иска. В нее входит только сумма запрашиваемой неустойки и понесенных убытков (например, за аренду квартиры в период просрочки). Не берем в расчет сумму штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов (например, на оплату услуг юриста, оформления документов, почтовые расходы). Обязательно прочтите — что можно взыскать с застройщика, помимо неустойки.
Если сумма иска меньше 100 тысяч рублей, обращаемся в мировой суд — пп. 5 п. 1 ст. 23 ГПК РФ.
Если сумма иска больше 100 тысяч рублей, обращаемся в районный или городской суд — ст. 24 ГПК РФ. Если город поделен на районы, значит будет районный суд. Например, так в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре. Если город не поделен на районы, тогда обращаемся в городской суд. Например, в г. Люберцы Московской области идем в Люберецкий городской суд.
Пример №1: В исковом заявлении дольщик указал сумму неустойки в 82 тыс.руб., штраф — 41 тыс.руб., компенсацию морального вреда — 50 тыс.руб., услуги юриста — 15 тыс.руб. Обращаться следует в мировой суд, потому что сумма иска получается меньше 100 тыс.руб.
Пример №2: Неустойка вышла в 230 тыс.руб., штраф — 115 тыс.руб., компенсацию морального вреда — 50 тыс.руб., услуги юриста — 30 тыс.руб., вынужденная аренда квартиры — 53 тыс.руб. Обращаться следует в районный суд/городской суд.
После того как узнали в какой суд идти, нужно определить территориальную подсудность.
Этап №2 — Ищем и запоминаем адреса судов
Для начала важно знать следующее — дольщик-физлицо имеет право выбрать суд (мировой или районный/городской) по таким критериям:
- По адресу своей прописки — постоянной или временной. Если у дольщика есть постоянная и временная прописка, тогда по адресу любой из них. Если дольщиков по ДДУ несколько — по адресу прописки любого из них.
- По юридическому адресу застройщика. Данный адрес лучше уточнить, потому что застройщик может в дальнейшем его поменять. В договоре долевого участия всегда прописан ИНН и ОГРН застройщика. Переходим в данный сервис от ФНС, в раздел «Поисковый запрос» вбиваем ИНН или ОГРН, в разделе по выбору региона жмем на «Выбрать все» и «Ок», затем на кнопку «Найти».
(нажмите на картинки для их увеличения)
Право выбора подсудности предусмотрено п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, п. 1 ст. 28 и п. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве.
Теперь нужно найти адреса судов, которые я перечислил выше — по адресу прописки дольщика, по адресу строящегося/построенного дома и по юридическому адресу застройщика. Зачем это делать я указал в последнем этапе №3. Инструкция поиска:
-
Как найти адреса районного или городского суда.
Для поиска судов Москвы лучше воспользоваться сайтом Mos-GorSud.ru. Вбиваем там полный адрес (например, прописки дольщика), выбираем из предложенного списка и жмем по кнопке «Найти». Появится информация нужного суда. Например, Лестева 13 к3. Адрес относится к компетенции Симоновского районного суда.
По остальным городам проще воспользоваться поиском Яндекса или Гугла. Если город поделен на районы, тогда вбиваем «районный суд + название района и города + официальный сайт». Если не поделен на районы, тогда «городской суд + название города + официальный сайт». Например, г. Санкт-Петербург, ул. Швецова, 16. Это в Кировском районе, поэтому «кировский районный суд санкт-петербурга официальный сайт». Другой пример — г. Мытищи, ул. Колпакова, 21. Город не поделен на районы, поэтому «городской суд мытищи официальный сайт». Обычно первый ответ будет верным — с доменом sudrf.ru. На сайте суда его адрес указан в правом верхнем углу.
Для поиска судов Москвы используем Mos-Sud.ru. Вбиваем полный адрес (например, юридического адреса застройщика), выбираем из предложенного списка и на кнопку «Найти». Например, Металлургов 44 к1. Адрес относится к участку №294.
Сервис для Санкт-Петербурга — MirSud.Spb.ru. Вбиваем только название улицы и выбираем из списка диапазон четных/нечетных домов. Если вбить номер дома, то ничего не выйдет. Например, проспект Ветеранов д. 133 к.2. Я вбил «ветеранов» и выбрал из списка «нечетные: 129 — 143, участок №100». В итоге будет страница участка с подробной информацией.
Сервис для остальных городов и регионов (в том числе для Подмосковья) — Sudrf.ru. Выбираем регион, вбиваем название города и улицы, жмем «Найти», выбираем участок из списка четных/нечетных домов. Затем жмем по ссылке на официальный сайт участка, тогда появится подробная информация о нем. Например, г. Балашиха, пр. Ленина, д. 35. Я выбрал «Московская область», вбил «Балашиха» и «проспект Ленина». Выбрал участок №3, потому что он относится к нечетным домам с 9 по 47.
Чтобы получить возможность дополнительно взыскать с застройщика еще и штраф, нужно отправить ему досудебную претензию — подробности. Как составить и отправить претензию — инструкция
Этап №3 — Выбираем «правильный» суд
Добрались к главному этапу. Сейчас поймете почему я советовал в этапе №2 запомнить 3 адреса судов.
Основная проблема для дольщиков: 99% судей снижают запрашиваемую сумму неустойки и штрафа. Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, судья вправе это сделать, когда по его мнению требуемая дольщиком неустойка несоразмерна с последними нарушениями его права. Очень редко удовлетворяют требования в полном объеме. Тогда застройщик обычно подает апелляцию и уже апелляционный суд снижает сумму.
В Москве и Санкт-Петербурге в среднем суды оставляют от 30% до 60% от суммы неустойки и штрафа. По России в целом — в среднем от 20 % до 50%. Например, мои клиенты в Химкинском городском суду просили взыскать неустойку в 611 000 руб., штраф в 305 500. Судья решил снизить неустойку до 300 000 руб., штраф до 50 000. Это 55% от запрашиваемой суммы. Еще взыскали за моральный вред 10 000 руб. (просили 50 000), за мои услуги 20 000 руб. (просили 35 000).
Вторая проблема: в любом суде есть судьи, которые снижают сумму иска больше своих коллег. К сожалению, нет возможности заранее узнать, какой судья попадется. Например, решение Советского районного суда г. Краснодара по делу № 2-8343/2020. Дольщик просил неустойку в 219 000 руб., штраф в 109 500. Судья снизил неустойку до 110 000 руб., штраф до 55 000. Это половина от требований. Вот решение того же суда с разницей в 2 недели — дело № 2-7358/20. Просили неустойку в 293 000 руб., штраф в 146 500. Судья снизил неустойку до 60 000 руб., штраф до 30 000. Здесь присудили всего четверть от иска.
Третья проблема: Процент «срезания» может увеличиться в течение времени. Например, дольщик в феврале 2021 года подал иск в суд, который на тот момент в среднем взыскивал 50 — 70% от суммы требований. Но это не означает, что так будет всегда. Судебный процесс длился 3 месяца, т.е. решение вынесли в июне. За 3 месяца мнение судей поменялось и дольщику взыскали 40% от иска. Особенно это относится к мировым судам, потому что в них большая текучка судей и они часто меняют друга друга на этапе судебного разбирательства.
Вывод следующий: выбираем тот суд, который меньше остальных снижает неустойку и штраф. При этом не забываем о второй и третьей проблеме. Нельзя быть на 100% уверенным, что выбор суда окажется правильным и получиться взыскать максимальную сумму. С этим ничего не поделаешь, будущего не предсказать. Но мы можем хотя бы увеличить вероятность взыскать с застройщика побольше.
Чтобы выбрать суд, изучаем практику судов, которые мы определили по территориальной подсудности из этапа №2. Есть два способа изучить практику:
- Можно проконсультироваться у местных юристов и адвокатов, которые специализируются по взысканию неустойки через суд. Каждый из них ведет статистику и знает, какие суды более лояльны к дольщикам, а также практику в целом. И я в том числе. Это легкий способ, но не бесплатный. В любом случае советую обратиться к специалисту как минимум за составлением искового заявления и досудебной претензии. Не стоит на этом экономить.
- Самостоятельно изучить практику на сайте суда. Это долгий и нудный процесс. К сожалению, не все решения публикуют, а в некоторых опубликованных решениях не вписывают запрашиваемые и взысканные суммы неустойки. Плюс сайты часто «глючат». Инструкция такова:
-
Сначала практика районных/городских судов, потому что к ним дольщики обращаются чаще всего.
По судам Москвы заходим сюда — mos-gorsud.ru/search. В разделе «Суд» выбираем название нужного районного/городского суда, затем на «Доступные списки дел» и «Информация по гражданским делам первой инстанции». На странице суда жмем «Расширенная форма», категория дела — «169 о защите прав потребителей из договоров в сфере торговли, услуг, выполнения работ», вид документа — «Решение», на кнопку «Найти».
Будет список решений суда по датам — от новых к старым. Жмем на номер дела, затем «судебные акты», в блоке «мотивированное решение» скачиваем файл. Изучаем решение суда, затем жмем на сайте «Вернуться к списку» и скачиваем следующее. И так изучаем решения по неустойкам за последние 6 — 12 месяцев.
Инструкция по остальным городам, кроме Москвы. Если город поделен на районы, вбиваем в Яндексе или Гугле, например, «выборгский районный суд санкт-петербурга официальный сайт». Если город не поделен на районы, тогда вбиваем, например, «городской суд красногорск официальный сайт». Сайты судов размещаются на домене sudrf.ru.
На странице суда жмем «Судебное производство», затем «Поиск информации по делам», в разделе «Категория дела» жмем на + в «Отношения, связанные с защитой прав потребителей», + в «О защите прав потребителей», + в «из договоров в сфере». Ставим галочки в разделах — «строительных и связанных с ними инженерных услуг», «иные договоры в сфере услуг» и чуть ниже «иные сферы деятельности». Теперь на кнопку «Закрыть» и ниже «Найти».
Будет список судебных дел по датам — от новых к старым. В правом разделе списка будут картинки, похожие на листы бумаги — это опубликованные судебные решения. Лучше открыть их в новой вкладке браузера — нажатием колесиком мыши или право кнопкой, затем «Открыть ссылку в новой вкладке». Так у нас не пропадет полученный список дел. Изучаем решения по неустойкам за последние 6 — 12 месяцев.
Суд для юридических лиц и ИП
Юридические лица и ИП должны подавать иск в арбитражный суд региона (области, края, республики) по юридическому адресу застройщика, если иное не указано в ДДУ — ст. 27 и ст. 38 АПК РФ. Если в ДДУ указан другой арбитражный суд, тогда следует подать иск туда — ст. 37 АПК РФ. В данной ситуации к индивидуальным предпринимателям относятся те дольщики, которые в ДДУ указаны таковыми, а не в качестве физических лиц.
Адреса арбитражных судов можно узнать здесь — http://www.arbitr.ru/as/subj/. Жмите по названию региона (Москва и Севастополь отдельно) и появится страница с контактами суда.
Неустойка по ДДУ не начисляется за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности здесь
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться у онлайн-консультанта или по телефону:
Как взыскать неустойку с застройщика
Покупка квартиры на стадии строительства дома — всегда лотерея. Даже надежная строительная компания может стать жертвой финансового кризиса, а вместе с ней пострадают и покупатели. Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? Взыскивать неустойку.
Что такое неустойка
Вы купили квартиру в доме, который еще только строился, отметили на календаре день его сдачи и начали выбирать плитку в ванную и кухонный гарнитур — но что-то пошло не по плану. Назначенный день уже позади, а сдача дома все откладывается и откладывается.
Что же делать? Можно терпеливо ждать, надеясь на лучшее и раз за разом перенося новоселье, а можно попытаться получить с застройщика, который нарушает сроки сдачи, компенсацию за просрочку и потраченные нервы. Однако это будет непросто.
Прежде всего давайте определимся: что такое неустойка и когда ее можно взыскать.
При покупке квартиры на этапе строительства дома заключается договор долевого участия — ДДУ. В этом документе прописаны, в частности, сроки завершения стройки и передачи жилья дольщику, то есть вам. Указываются там и условия выплаты неустойки в случае задержки сдачи, изменения метража жилья или выявленного покупателем несоответствия качеству: например, в квартире сбоит электропроводка или появляются трещины в стенах.
Во всех этих случаях покупатель может получить компенсацию. Если же застройщик не станет соблюдать условия договора и выплачивать ее добровольно, в суде с него можно будет взыскать дополнительную сумму за моральный ущерб и возмещение убытков, которые вы понесли в связи с задержкой, а также судебных расходов. Но к суду нужно обстоятельно подготовиться.
Как выбрать надежного застройщика
Мораторий
Сейчас взыскать неустойку сложнее: действует мораторий, согласно которому за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется.
Однако даже если срыв сроков сдачи вашей квартиры пришелся на этот период и застройщик отказывается выплачивать компенсацию, ссылаясь на это постановление, исковое заявление все равно стоит подать.
О том, почему это лучше сделать не откладывая, мы расскажем после описания процедуры.
Порядок обращения в суд
Готовясь к судебной тяжбе, придется предпринять множество действий и собрать внушительный пакет документов, подтверждающих ваше право на получение компенсации. Если у вас есть возможность воспользоваться помощью юриста, который специализируется на таких делах, не стоит от нее отказываться.
Если такой возможности нет — подключите услугу «Спроси юриста» от Совкомбанка. За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи, чтобы консультировать вас по самым разным вопросам.
Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультатцией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Подключите услугу «Спроси юриста». За скромную абонентскую плату (от 1500 до 3500 ₽/год в зависимости от тарифа) квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.
А мы расскажем, из каких этапов будет складываться взыскание неустойки.
Досудебная претензия
Прежде всего нужно попробовать решить вопрос без суда. Даже если у вас есть основания считать, что застройщик не пойдет навстречу и не выплатит все, что должен выплатить по ДДУ, нужно направить ему досудебную претензию, в которой потребовать компенсацию за срыв сроков.
Это обращение можно послать ценным письмом или вручить лично в приемной компании-застройщика. Однако у вас обязательно должно остаться документальное подтверждение того, что претензия была направлена и получена. Потом оно пригодится, чтобы подтвердить в суде свое намерение решить вопрос мирно.
Отказ застройщика от выплаты неустойки или отсутствие любой реакции в течение 10 дней будет значить, что пора начинать подготовку к суду.
Расчет неустойки
В исковом заявлении должна присутствовать сумма, которую вы хотите получить от застройщика, а для этого ее нужно рассчитать. Назначить сумму «с потолка» не получится: существует установленная формула расчета неустойки по ДДУ.
Размер неустойки определяется законодательством и для физических лиц составляет 1/150 от ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Соответственно, для подсчета неустойки нужно умножить цену квартиры на число дней просрочки, разделить результат на 150 и умножить на показатель ключевой ставки ЦБ, которая действовала в последний день сдачи объекта по договору.
Данные о ключевой ставке есть на сайте Центробанка . Также можно найти в интернете калькуляторы, которые помогут рассчитать неустойку, учитывая и срок задержки, и соответствующую ключевую ставку.
Сбор документов
К иску приложите документы, подтверждающие ваши требования. Их может оказаться немало, и важно ничего не упустить, чтобы избежать отказа в рассмотрении иска из-за нехватки документов. Вот что должно входить в пакет:
- копия досудебной претензии и подтверждение ее отправки;
- исковое заявление;
- документ, который подтверждает, что ответчик знает об иске против него (например, квитанция об отправке письма и уведомление о получении);
- копия вашего договора с застройщиком;
- расчет неустойки по ДДУ с датой составления и вашей собственноручной подписью;
- подтверждение расходов на юридические услуги, которые ответчик должен будет компенсировать.
Если иск подается от имени нескольких дольщиков, то подписать документы должен каждый из них — или юрист, который представляет их интересы по доверенности.
Как проверить ДДУ
Составление иска
Шаблоны искового заявления есть в интернете. Но можно составить заявление и самостоятельно, руководствуясь следующими принципами: в нем должны быть сведения об истце и ответчике, указание суда, куда будет направлен иск, фактические обстоятельства дела — то есть описание ситуации, из-за которой вы требуете компенсацию, и правовая позиция — перечисление законов и их статей, нарушенных застройщиком.
После этого вы описываете в иске ваши требования к застройщику. Далее в нем обязательно нужно перечислить все документы, которые вы прилагаете к иску, поставить дату обращения и подпись истца.
Выбор суда
Если сумма исковых требований составляет меньше 100 тысяч рублей, иск должен рассматривать мировой суд, а если больше — районный. Однако в ситуациях, связанных с недвижимостью, речь о суммах меньше 100 тысяч идет редко.
Подать иск можно по адресу регистрации дольщика или по юридическому адресу застройщика. Каждый адрес относится к определенному суду. Но если вы можете выбирать из нескольких вариантов, стоит изучить другие похожие дела, которые рассматривали эти суды — сроки рассмотрения исков и решения суда о размере неустойки могут быть разными.
Если у суда есть официальный сайт, аналогичные дела можно поискать в картотеке и посмотреть, как быстро суд их рассмотрел, в чью пользу вынес решение и какую сумму выплаты присудил истцу. Чем более свежими будут эти решения, тем больше шансов, что решение по вашему делу будет похоже на них.
Нужно быть готовым к тому, что рассмотрение иска в суде потребует времени. Если застройщик по-прежнему не торопится вас заселять, жить где-то нужно, а аренду вы совершенно не планировали — поможет кредит на аренду квартиры от Совкомбанка с комфортным ежемесячным платежом, который не ударит по семейному бюджету.
Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Ставка от 0%, сумма займа — до 3 млн рублей, срок — до пяти лет. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.
Направление иска
Вы приготовили все документы, выбрали суд — пришло время подавать иск. Сделать это можно несколькими способами:
- через ГАС «Правосудие» — для этого у вас должна быть подтвержденная регистрация на Госуслугах;
- ценным письмом по почте;
- лично через канцелярию суда.
Если компенсация, которую требует истец, составляет меньше 1 млн рублей, то платить пошлину при подаче иска не нужно. Если превышает, пошлина рассчитывается по определенной формуле. С учетом льгот, которые действуют по делам, связанным с защитой прав потребителей, она выйдет совсем небольшой.
Информация об иске после его подачи появится на сайте суда. Там вы узнаете имя судьи и срок рассмотрения дела. Кроме того, связанные с делом документы суд может отправить вам почтой, так что почтовый ящик нужно будет регулярно проверять.
Получение исполнительного листа
Когда суд вынесет решение по делу, в силу оно вступит не сразу. В следующие 30 дней истец или ответчик имеют право подать апелляцию — тогда дело будет рассматриваться в апелляционном суде и вся процедура затянется. Если же этого не произойдет, то через 30 дней решение будет считаться вступившим в силу. Тогда вы сможете обратиться в суд за исполнительным листом. Способы обращения такие же, как при подаче иска, — онлайн, почтой или лично.
Получив исполнительный лист, вы обращаетесь в тот банк, где у застройщика открыты счета: эта информация должна присутствовать в вашем ДДУ. В идеальном случае после этого остается только дождаться денег, которые банк перечислит со счета застройщика на ваш согласно исполнительному листу.
Что может пойти не по плану
Всегда хочется верить в лучшее — но стоит приготовиться к тому, что на любом этапе, даже после вынесения судебного решения в вашу пользу, могут возникать задержки и непредвиденные обстоятельства. Например, помешать взысканию может отсутствие денег на счетах застройщика.
Охота за счетами
Банк обязан выполнить требования о взыскании по исполнительному листу незамедлительно — при наличии средств на счетах должника. Если же они пусты, исполнительный лист попадет в картотеку до момента, когда у застройщика появятся деньги. Или вам придется отозвать его, чтобы направить в другой банк.
Наличие у застройщика нескольких счетов в разных банках или регулярное открытие новых — ситуация нередкая. Дольщик с исполнительным листом может запросить сведения о банковских счетах застройщика в налоговой инспекции, предоставив копию исполнительного листа. Однако это требует времени — в то время как открыть новый банковский счет можно за один день.
В этом случае может помочь взаимодействие с юристом, который ведет одновременно несколько дел против одного и того же застройщика: у него есть возможность направить разные исполнительные листы в разные банки, чтобы заблокировать все счета застройщика одновременно.
Взыскание с помощью приставов
Если же денег нет ни на одном из счетов застройщика, отправьте исполнительный лист и заявление о взыскании средств в по месту нахождения застройщика. При этом, чтобы добиться фактического взыскания денег, стоит поддерживать связь с судебным приставом и своевременно узнавать, как двигается дело.
Почему стоит подавать иск, несмотря на мораторий
Хотя в настоящее время действует мораторий, запрещающий взыскание с застройщика неустойки за просрочку договора долевого участия, он не распространяется на компенсации, которые можно потребовать за моральный ущерб и судебные расходы.
Кроме того, банки формируют очередь требований для выплат по исполнительным листам. Чем раньше будет подан иск, тем быстрее можно будет получить компенсацию после снятия моратория.
Наконец, стоит учитывать, что взыскание неустойки при задержке сдачи дома — длительный процесс, который может занять от четырех месяцев до года, а при обжаловании судебного решения — и больше. Поэтому чем раньше вы начнете процедуру, тем больше шансов, что с застройщика удастся получить хотя бы частичную компенсацию средств.