Можно ли продать квартиру которая в залоге у банка
Перейти к содержимому

Можно ли продать квартиру которая в залоге у банка

  • автор:

Как продать квартиру под обременением (ипотекой)?

Как продать квартиру под обременением (ипотекой)?

Вы купили квартиру с использованием кредитных средств или заложили недвижимость банку? Теперь недвижимость находится в залоге у банка до момента полной выплаты кредита. В Росреестре на недвижимость накладывается обременение.

Если на квартиру заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), то можно увидеть следующую информацию:

— В каком банке квартира находится в залоге?

— По какому кредитному договору (номер кредитного договора и дата)

— Номер и дата государственной регистрации залога.

Без согласия банка собственник квартиры не может продать недвижимость. Отметка в ЕГРН о залоге не позволит провести регистрацию без согласия банка. Поэтому, первое, что нужно сделать — это обратиться в банк (залогодержателю) и согласовать один из вариантов сделки по продаже. Задолженность, которая осталась не выплаченной перед банком, должна быть погашена.

ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПОД ОБРЕМЕНЕНИЕМ

1 вариант: Купля-продажа с переходом залога на нового собственника

Задолженность погашается за счет денег покупателя после регистрации права собственности. На покупателя оформляется ипотека на минимальную сумму с целью сделать его залогодателем перед банком. Фактически, покупатель и продавец меняются местами: теперь покупатель становится залогодателем вместо продавца.

Покупатель обязуется после сделки (регистрации) подать в Росреестр все необходимые документы для прекращения права залога продавца и все документы для возникновения права залога на квартиру, где залогодателем будет являться покупатель. А продавец обязуется направить часть денег, полученных от продажи квартиры, на погашение кредита. После сделки продавец получает деньги за проданную квартиру, за вычетом суммы задолженности перед банком. А банк получает всю сумму задолженности.

Рыночная стоимость квартиры: 10 000 000 р. Задолженность квартиры перед банком: 2 000 000 р. У покупателя личных средств: 10 000 000 р. Форма расчетов: аккредитив.

Как проходит сделка?

Покупатель берет ипотеку в банке, подписывает кредитный договор. Покупатель открывает аккредитив, где получателем суммы 8 000 000 р. будет продавец, получателем 2 000 000 р — банк. Сторонами подписывается Договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должна быть следующая информация:

«Квартира находится в залоге банка N по кредитному договору ___. Банк уведомлен и не возражает против заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности. Покупатель после государственной регистрации перехода права по настоящему договору становится на место продавца и принимает на себя обязательства Залогодателя».

Документы для сделки:

1. Документы-основания права собственности на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Согласие банка на продажу квартиры

5. Доверенность на подписанта согласия от банка

6. Кредитный договор

2 вариант. Купля-продажа с одновременным снятием обременения (продажа квартиры «из под-залога»)

При этом виде регистрация снятия залога (обременения) происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности. Продавец пишет два заявления в Росреестр: на снятие залога, на регистрацию перехода права. Покупатель получает не обремененный старой ипотекой объект.

Важно!

Нужно знать, была ли зарегистрирована в Росреестре закладная. Если да, то нужно сделать запрос в банк о получении закладной. От сроков получения закладной будет зависеть дата выхода на сделку. Если утеряна закладная, то нужно сделать в банке дубликат, зарегистрировать его в Росреестре. Банк поставит отметку о о погашении задолженности на закладной или дубликате.

Так как оплата задолженности фактически произойдет после регистрации, сделка и расчеты проходят под контролем банка. Банк может взымать дополнительную комиссию за организацию сделки и настаивать на подаче документов в Росреестр через своих регистраторов. После регистрации при раскрытии аккредитива продавец пишет заявление на полное досрочное погашение ипотечного кредита.

Документы для сделки:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств

5. Доверенность на подписанта отметки на закладной. Доверенность должна содержать соответствующие полномочия.

Если закладная не регистрировалась, то нужны следующие документы:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе).

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Присутствие сотрудника банка на подаче документов либо доверенность от банка

3 вариант. Снятие обременения до продажи

Такая сделка проходит двумя этапами:

I этап.

— Подписание предварительного договора купли-продажи.

— Полное досрочное погашение задолженности деньгами покупателя. Банк выдает документы о погашении кредита.

— Снятие залога (обременения) в Росреестре занимает 3 раб. дня.

1. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств

2. Доверенность на подписанта отметки на закладной

II этап.

— Подписание договора купли-продажи.

— Регистрация перехода права в Росреестре (5-7 раб. дней).

Документы для сделки:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталось на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

При таком варианте покупатель очень сильно рискует. Он погашает чужую задолженность до сделки. А что будет завтра с продавцом — неизвестно.

Резюмирую: вариантов продажи квартиры с залогом много, все зависит от определенного банка и Вашей ситуации.

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Фото: Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Как Продать Квартиру Которая Находится в Ипотеке Банка.

Как продать квартиру которая находится в ипотеке

Необходимость продать недвижимость, находящуюся в залоге у кредитной организации, в большинстве случаев возникает неожиданно. В некоторых случаях это отсутствие возможности дальнейшего погашения ипотеки, в других это улучшение своих условий жизни. При этом, если у заемщика отсутствует возможность дальнейшего погашения кредита, он имеет право продать данное жилое помещение. Но сделать это без согласия кредитной организации, выдавшей ипотеку, будет невозможно. Да и найти покупателя в таком случае будет крайне сложно. Поэтому существует несколько способов продажи ипотечной квартиры.

Как самостоятельно продать залоговое жилое помещение?

Во время продажи квартиры данным способом, разрешение от банка не потребуется. Должник только ставит в известность кредитную организацию о своем решении досрочного погашения ипотеки. В этом случае стороны проводят сделку с предварительным подписанием договора. Согласно договору, заемщик получает от потенциального покупателя сумму необходимую для погашения оставшегося залогового кредита. Полученные средства вносятся за кредит, а банк в свою очередь выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на жилое помещение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *