Может ли индивидуальный предприниматель продать личное имущество организации, если оно находятся у него в собственности как у физического лица?
Индивидуальный предприниматель может продать свое имущество, заключив договор и как ИП, и как физическое лицо. При этом важно различать, в каком случае это будет предпринимательская деятельность, а в каком обычная бытовая сделка
В отличие от личного имущества учредителей юридического лица личное имущество предпринимателей не является обособленным от имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности (ст. 24 ГК РФ).
При этом предприниматель несет налоговые обязательства перед бюджетом как физическое лицо, осуществляющее деятельность без образования юридического лица, и как обычный гражданин. Из-за этого вопрос о том, в каком качестве — предпринимателя или гражданина — он реализует свое собственное личное имущество, будет, кажется, вечным. Споры с налоговиками по этому поводу возникают частенько. В конце 2017 года три интересных спора рассмотрены в постановлениях АС:
— Поволжского округа от 15.11.2017 N Ф06-26064/2017 и от 06.12.2017 N Ф06-15408/2016;
— Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N А70-16257/2016.
Не осталась эта тема без внимания и Минфина России, о чем свидетельствует письмо от 19.12.2017 N 03-11-11/84868.
В упомянутом письме N 03-11-11/84868 финансисты дали рекомендации, как отделить в интересующем нас вопросе "коммерческую" продажу объекта от "бытовой". Это актуально для случаев, когда предприниматель применяет какой-нибудь специальный налоговый режим. При этом неизбежно возникает вопрос: подпадает под действие спецрежима продажа недвижимости или нет? В комментируемом письме Минфин рассмотрел продажу предпринимателем недвижимости при применении УСН.
Финансисты обратились к статье 2 ГК РФ. Согласно ей предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве предпринимателя.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными им от предпринимательской деятельности. Учет таких доходов должен вестись отдельно от доходов, полученных вне рамок предпринимательства.
Если предприниматель указал такой вид предпринимательской деятельности, как продажа недвижимого имущества, и это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то доходы от продажи недвижимости подпадают под обложение налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.
Если при регистрации предприниматель не указал в перечне предпринимательской деятельности продажу недвижимого имущества и оно не относится к основным средствам, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ.
Можно сказать, что налогоплательщикам, применяющим УСН, еще повезло. Ведь этот налоговый режим распространяется на всю предпринимательскую деятельность налогоплательщика в целом.
В гораздо худшем положении оказываются плательщики ЕНВД. Скажем, в перечне видов деятельности, подпадающих под ЕНВД, предприниматель не указал продажу недвижимости. Но по факту продажи недвижимости признал, что продажа осуществлена в рамках предпринимательской деятельности. В этом случае придется платить не только НДФЛ, но и НДС! А это совсем другой уровень неприятностей.
В сходной ситуации другой предприниматель избрал иную линию защиты (постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N А70-16257/2016).
Он указал на то, что доход от продажи недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, был получен им не в связи с ведением предпринимательской деятельности.
Сделка по продаже недвижимости была произведена не предпринимателем, а физическим лицом. Она имела разовый характер и не была направлена на систематическое извлечение прибыли.
Оспаривая решение налоговой инспекции, предприниматель опирался на пункт 1 статьи 2 ГК РФ, так как собственного определения предпринимательской деятельности в НК РФ нет.
А в ГК РФ, как уже было отмечено ранее, уточнено, что под предпринимательской деятельностью следует понимать самостоятельную, осуществляемую на свой страх и риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, в том числе от пользования имуществом, продажи товаров лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
При любом варианте разовая продажа чего-либо не является систематическим получением прибыли.
И еще в письме Минфина России от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140 чиновники разъяснили, что доходами от реализации имущества в связи с ведением предпринимательской деятельности признаются доходы, учитываемые в рамках предпринимательской деятельности. А за рамками этой деятельности доходы предпринимателя — это доходы обычного гражданина.
Обзор подготовлен специалистами Л инии Консультирования ГК "Земля-СЕРВИС"
Купить как ИП или как физлицо?
Маша Луценко
- Вопрос не как купить, а как продать
- Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре
- Когда всё смешано, всё сложно
- Сколько придётся заплатить как ИП
Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.
Вопрос не как купить, а как продать
Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион. В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.
Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.
Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре
По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.
И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.
Когда всё смешано, всё сложно
Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.
Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится. Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).
Сколько придётся заплатить как ИП
ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.
Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.
В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.
ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.
ИП продает недвижимость: НДФЛ или УСН?
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).
Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?
Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).
Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:
- такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
- договор аренды заключен им в качестве ИП.
Поэтому в таком случае гражданин, по сути, свободен в выборе и фактически может использовать любой из вариантов, соблюдая соответствующие правила.
Продажа нежилого объекта: нет ни льготы, ни вычета
А вот дальше, когда ИП решит продавать объект недвижимости, начинается самое интересное.
Как известно, когда физическое продает свою недвижимость, то у него имеются весьма неплохие налоговые преференции, которые чаще всего позволяют осуществить сделку с минимальным или даже нулевым налогом. Причем на вполне законных основаниях. Например, при продаже недвижимости, срок владения которой составляет более 5 лет, у физического лица возникает полное освобождение от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Но есть нюанс: этой льготой нельзя воспользоваться тому, кто продает нежилой объект, который до этого использовался в предпринимательской деятельности, то есть, например, сдавался в аренду. Это четко следует из абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, если нежилую недвижимость продает ИП, который ранее сдавал ее в аренду, то даже в случае, когда срок владения этим объектом превышает 5 лет, с дохода от продажи физическому лицу все равно придется заплатить налог, используемый при УСН, – 6 % (при объекте «доходы»), если он является ИП.
А если он обычный «физик», то уплатить придется все 13% НДФЛ. Правда, тут еще можно вспомнить про имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере документально подтвержденной покупной стоимости объекта). Но, к сожалению, этот вычет нельзя применять к доходу от продажи недвижимого имущества, которое также использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому факт сдачи в аренду нежилой недвижимости – до его продажи – может, что называется, выйти боком.
Продажа недвижимости: 6 или 13%?
Только что мы установили, что с льготами и имущественным вычетом все достаточно непросто. Далее возникает такой вопрос: каким налогом облагать выручку от продажи недвижимости физлицу, зарегистрированному в качестве ИП?
Если речь идет о квартире, т.е. жилой недвижимости, которая ранее не сдавалась в аренду, выгоднее провести такую продажу как личный доход (тут можно либо вообще не платить налог, если гражданин владел квартирой больше 5 лет, либо воспользоваться имущественным вычетом, если сохранились документы на покупку). На наш взгляд, это можно сделать без особых налоговых рисков. Главное, чтобы в договоре купли-продажи гражданин был указан не в качестве ИП и чтобы в заявленных кодах не был указан код вида деятельности по продаже недвижимости.
Если же продается объект нежилой недвижимости, ранее сдаваемый в аренду, то, учитывая отсутствие налоговых преференций, выгоднее провести такую продажу как предпринимательский доход, уплатив с дохода 6% налога на УСН (вместо 13% НДФЛ). Это тоже можно сделать, выполнив определенные условия. Как следует из последних разъяснений Минфина РФ (письма от 20.02.2020 № 03-11-11/12407, от 18.08.2022 № 03-11-11/80782), чтобы доход от продажи недвижимости облагался в рамках УСН, необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- наличие в заявленных при регистрации в качестве ИП видов деятельности по продаже недвижимости;
- использование реализуемого объекта в предпринимательской деятельности.
Анализ судебной практики по подобным спорам показал, что для судов определяющее значение имеет характер использования (наличие/отсутствие факта использования реализуемого объекта в предпринимательской деятельности), а также назначение спорного имущества (возможность/невозможность его использования для личных потребительских нужд предпринимателя, исходя из его характеристик).
Кстати, в отличие от Минфина, для судов не имеет принципиального значения факт отсутствия в заявленных при регистрации в качестве ИП таких видов деятельности, как деятельность по продаже недвижимости. На это обращено внимание, например в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2022 № Ф09-9983/21 по делу № А47-3406/2021: «Довод инспекции об отсутствии у ИП Самойлова Д.А. регистрации в ЕГРИП вида деятельности, связанного с приобретением и реализацией недвижимого имущества, как основание реализации имущества в качестве физического лица судом апелляционной инстанции не принят, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя».
При этом по большей части предметом спора являлись ситуации, когда физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, не отражали в декларациях по УСН доходы от реализации объектов недвижимости, считая, что к такому доходу следует применять положения гл. 23 НК РФ, в то время как налоговые органы считали иначе. Суды в основном разделяют позицию налоговых органов (определения Верховного Суда РФ от 18.10.2021 № 310-ЭС21-18105, от 22.06.2022 № 310-ЭС22-9248, от 14.07.2022 № 310-ЭС22-11025, от 30.08.2022 № 303-ЭС22-14597, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.02.2021 № Ф01-16243/2020 по делу № А17-11178/2019, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2021 № Ф04-7854/2021 по делу № А02-246/2021).
Так что если объекты недвижимости у ИП являются нежилыми и до момента продажи были задействованы в деятельности по сдаче их в аренду, считаем, что доход от продажи таких объектов следует облагать в рамках УСН.
Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН
Имущество приобретено и использовалось для личных целей
Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.
При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:
- По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).
- ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
- По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
- По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).
Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.
Имущество использовалось для предпринимательской деятельности
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.
ВНИМАНИЕ! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе, тоже не облагается НДФЛ.
В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2022 года, превысит 219 200 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, приказ Минэкономразвития России от 28.10.2021 № 654).
Как считают суды?
Арбитражная практика по таким спорам противоречива.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.
К ним относятся, например, постановления:
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
- АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
- АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.
В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.
Такие выводы можно найти в постановлениях:
- ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.
Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.