Как зарегистрировать договор аренды в росреестре

Как зарегистрировать договор аренды в росреестре

Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 51

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;

2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

1.2. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения такого обязательства;

2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в пункте 3 настоящей части, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее — государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

7. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия, иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.

Длительные — на срок от двенадцати месяцев — договоры аренды обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.

Зачем регистрировать договор аренды

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре, и договор считается заключенным именно с момента регистрации. При этом нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности арендатора и арендодателя — они все равно обязаны исполнять все, что прописано в договоре. Если у них возникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

новый собственник помещения может потребовать от арендатора съехать;

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении — не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует . Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями — например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит, не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Юридическая поддержка вашего бизнеса по подписке. Безлимитные консультации, составление договоров, досудебных претензий, защита интересов в суде. От 1490 рублей в месяц

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды могут подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — о размере госпошлины

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

• 2 тыс. руб. — для ИП;
• 22 тыс. руб. — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату можно провести через МФЦ, банк или со своего аккаунта на «Госуслугах». Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Понятный договор

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

• договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
• арендодатель сдает часть помещения или здания;
• арендодатель-ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
• сделка аренды для компании считается крупной;
• объект аренды в залоге;
• помещение принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу.

Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно — брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а его часть, например три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от 5 до 15 дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от стоимости имущества юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Все имущество «Терпсихоры» стоит 750 тыс. руб.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — 10 тыс. руб.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 тыс. руб.

240 тыс. руб. — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или заседание совета директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Помещение принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу. В таком случае арендодателю придется получить предварительное разрешение от государства на совершение сделок с этим имуществом. Для этого нужно написать заявление лично либо через представителя в МФЦ или «Госуслуги» и через 15 дней получить разрешение.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте. А еще подать документы можно через нотариуса.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учет — 12 рабочих дней.

Юридическая поддержка вашего бизнеса по подписке. Безлимитные консультации, составление договоров, досудебных претензий, защита интересов в суде. От 1490 рублей в месяц

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и подписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в том же регионе, что и помещение.

Если помещение находится не в том же регионе, что и арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны квалифицированные электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через «Почту России». Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I или II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства сообщат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреестр, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки регистрации в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 руб., для юрлица — 1 тыс. руб.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Что делать, если одна из сторон хочет изменить договор

Чаще всего такие вопросы касаются оплаты, например в случае роста цен на недвижимость. Тут все зависит от того, как стороны изначально прописали все условия в договоре. По общему правилу, все изменения вносятся с согласия обеих сторон, если договор не предусматривает иное.

• Если в договоре вообще не предусмотрено изменение арендной платы, то на ее изменение потребуется согласие арендатора. Расторгнуть договор в случае отказа арендодатель не может, если это право не прописано в договоре.
• Если в договоре прописана обязательная индексация арендной платы, то арендодатель имеет право повышать цену на аренду, но только в рамках общего роста цен.
• Если в договоре прописано условие одностороннего изменения цены, то арендодатель может менять размер платы за помещение, когда сочтет нужным, но не чаще раза в год, а арендатор будет вынужден согласиться с новым размером платежей.

Бесплатный тариф, защита от блокировок, вывод прибыли на личную карту без ограничений и специальные условия для маркетплейсов

Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра

Безопасная аренда квартиры напрямую зависит от грамотно составленного договора и его государственной регистрации. Это главный документ, который регламентирует отношения между собственником и квартирантом и может помочь разрешить спорные ситуации.

Редакция «РБК-Недвижимости» вместе со специалистами управления Росреестра по Москве рассказывает об основных правилах заключения договора найма жилья и способах защиты собственной недвижимости.

Договор найма: краткосрочный и долгосрочный

Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.

«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.

Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.

Аренда и наем: в чем разница

В быту словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья» имеет более широкое значение, чем юридический термин. С юридической точки зрения, правильнее говорить «наем жилья». Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Как зарегистрировать договор найма

Государственная регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет 2 тыс. руб.

Срок проведения процедуры составляет пять рабочих дней со дня поступления документов в Управление Росреестра по Москве либо семь дней при обращении в центры «Мои документы». Услуга доступна также в электронном виде на сайте ведомства при наличии у заявителя электронной цифровой подписи (ЭЦП).

«Наличие записи о госрегистрации аренды жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке», — подчеркнули в московском Росреестре.

Чек-лист по безопасной аренде от Росреестра по Москве

Независимо от срока, на который будет зарегистрирован договор аренды, важно учитывать рекомендации:

Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?

Хочу инвестировать в коммерческую недвижимость — найти помещение в городе-миллионнике с долгосрочным арендатором и сдавать в аренду, то есть купить готовый бизнес. За счет этих вложений хочу создать себе безусловный базовый доход и накопления на старость.

Прошу ответить на несколько вопросов:

1. Как лучше оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого?
2. Какие условия нужно обязательно прописать в договоре аренды?
3. Что дает регистрация договора в Росреестре? Обязательно ли его регистрировать?
4. Кто отвечает перед пожарными инспекторами и СЭС: арендатор или арендодатель?

адвокат и специалист по недвижимости

Самозанятым нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость — лучше зарегистрироваться как ИП. В договоре нужно подробно описать, что, кому, на сколько сдаете и как считается арендная плата. Регистрировать договор в Росреестре необязательно. Расскажу обо всем по порядку.

Как оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого

Самозанятым нельзя сдавать коммерческую недвижимость — в законе есть прямой запрет на это. Если самозанятый сдаст нежилое помещение, налоговая посчитает арендные платежи предпринимательскими доходами. Она начислит на них 13% НДФЛ, 20/120 НДС и еще наложит штраф за предпринимательство без регистрации — 10% от арендной платы за все время аренды, но не менее 40 000 ₽.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Чтобы ею заниматься, нужно зарегистрировать ИП и выбрать подходящий налоговый режим: УСН или ПСН.

УСН — упрощенная система налогообложения — подойдет, если вы будете зарабатывать не больше 200 млн рублей в год.

Если не планируете больших расходов, за счет которых можно было бы уменьшать налоговую базу, выбирайте УСН с объектом «Доходы». Платить нужно будет 6% от общей суммы арендных платежей по итогам квартала.

Если ожидаются расходы — например, помещение куплено в кредит, и есть ежемесячный ипотечный платеж, — то вариант УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% может быть выгоднее.

Советую посчитать, когда сумма налога будет меньше:

1. налог = арендная плата × 6%;
2. налог = (доходы − расходы) × 15%.

ПСН — патентная система налогообложения — подойдет, если доход от сдачи недвижимости в аренду не превысит 60 млн рублей в год. По закону сдача в аренду нежилых помещений — один из видов деятельности, по которым может применяться патент.

В этой системе налоговая ставка тоже 6%, как при УСН «Доходы», но ставку умножают на потенциальный доход — тот, что может получить арендодатель, по мнению региональных властей.

Порядок оплаты патента зависит от срока его действия:

1. Патент на период до 6 месяцев можно оплатить в течение срока его действия.
2. Патент на 6—12 месяцев оплачивают двумя платежами: ⅓ — в течение 90 календарных дней после начала действия патента, ⅔ — в течение срока его действия.

Если не регистрировать ИП и сдавать коммерческую недвижимость в статусе физлица, то можно нарваться на штрафы от налоговой. Так как сдача недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность, а о переходе на УСН или ПСН арендодатель не сообщал, то ему доначислят НДС по ставке 20/120 и пени за просрочку уплаты.

Поэтому оформлять договор с арендатором коммерческой недвижимости советую в статусе ИП на УСН или ПСН.

Что прописать в договоре аренды

Кроме реквизитов арендодателя и арендатора в договоре аренды нужно подробно описать, что сдается, для чего, на какой срок, когда и как арендатор должен вносить платежи, когда договор может быть расторгнут досрочно.

Данные помещения, которое сдаете в аренду. В договоре нужно прописать, какое помещение сдается — торговый зал, офис, склад, — его кадастровый номер, площадь и адрес. Можно приложить технический план помещения.

Если в аренду сдается часть помещения, то к договору можно приложить выкопировку — копию, снятую с части от общего поэтажного плана. На копии можно маркером закрасить передаваемую в аренду часть помещения.

Размер арендной платы. Его можно прописывать как угодно:

1. в виде платы за все помещение или квадратный метр;
2. в рублях или иностранной валюте, но расчеты все равно будут в рублях. Курс валюты считается на дату перечисления платежа, но в договоре можно указать другую дату.

Можно также вписать формулы, по которым будет рассчитываться арендная плата: например, 1% от кадастровой стоимости помещения.

Порядок изменения арендной платы. Здесь пишут, когда и как арендодатель может изменить размер арендной платы. Например: «Арендодатель может увеличивать арендную плату не более чем на 10% один раз в год».

Это очень важный момент: обычно вносить какие-то изменения в договор можно только с согласия обеих сторон через дополнительные соглашения, но в договорах аренды можно прописать, что арендодатель может в одностороннем порядке, без согласия арендатора, увеличивать арендную плату. По закону это можно делать не чаще одного раза в год.

Срок договора аренды. Стороны договариваются, на какой срок арендатор снимает помещение и что будет, когда срок истечет: договор пролонгируется, нужно будет его перезаключить или он перестанет действовать, и арендатор съедет из помещения.

Еще следует продумать ситуации, когда договор можно будет расторгнуть досрочно и в одностороннем порядке. Например, дать арендодателю право расторгнуть договор, если арендатор просрочит платеж больше чем на два месяца.

Правила использования помещения. Следует прописать, как арендатору можно использовать помещение. Например, можно указать, что в нем допустимо оборудовать офис или маникюрный кабинет.

Правила зависят от законодательных ограничений и пожеланий самого арендатора. Например, в жилых домах нельзя открывать бюро ритуальных услуг и хранить там тела умерших. Так что если помещение на первом этаже жилого дома, арендодатель такого арендатора пускать не должен. Или, допустим, арендодатель против алкоголя и может отказать арендаторам, которые хотят открыть пивную.

Кто несет расходы на содержание помещения. Во время заключения договора аренды нужно сразу решить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, и прописать это в договоре.

Ответственность сторон за нарушение их обязанностей. Обычно ее устанавливают для арендатора, если он просрочит платеж. Например, за каждый день просрочки будут начисляться пени на сумму арендной платы. У арендодателя тоже могут быть обязанности по договору, например сделать ремонт. Если он не отремонтирует помещение, арендатор может взыскать неустойку.

В договор аренды можно добавить и другие условия, которые арендодатель и арендатор посчитают нужными. Например:

1. Право арендодателя приходить с инспекцией и проверять, в каком состоянии находится помещение.
2. Режим работы арендатора. Это актуально, если помещение в жилом доме и арендодатель не хочет проблем с соседями.
3. Пропускной режим, если помещение находится в здании с пропускным режимом, как многие бизнес-центры .

Обязательно ли регистрировать договор аренды в Росреестре

Договор аренды недвижимости заключают письменно. Если он заключен дольше чем на год, то его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Но если этого не сделать, штрафов не будет. Договор аренды все равно действует, и стороны должны выполнять свои обязательства по нему. Регистрация договора нужна прежде всего для третьих лиц, например потенциальных покупателей недвижимости, которые смогут узнать об обременении в виде аренды по выписке из ЕГРН.

В то же время регистрация договора в Росреестре выгодна арендатору. Если недвижимость продадут, новый собственник не сможет выселить арендатора, пока действует договор. Арендатор, вложивший существенные деньги в ремонт помещения, сможет и дальше работать в своей торговой точке.

Для регистрации долгосрочного договора в Росреестр может обратиться кто-то один: арендатор или арендодатель. Достаточно предъявить договор и квитанцию об уплате госпошлины. Госпошлина — 2000 ₽, если за регистрацией обратился ИП, или 22 000 ₽, если обратилась организация.

Договоры на срок менее года или неопределенный срок в Росреестре регистрировать не нужно.

Кто будет отвечать перед проверяющими органами

В зависимости от характера нарушения — пожарной безопасности или санитарных норм — ответственность может понести не только арендатор, но и арендодатель.

За нарушения пожарной безопасности может ответить и арендатор, и арендодатель — этот вопрос решает суд.

В судах учитывают два фактора:

1. Что указано в договоре. Если в договоре прописано, что за пожарную безопасность отвечает арендатор, то это будет принято во внимание, но автоматически от ответственности арендодателя не освобождает.
2. Кем было допущено конкретное нарушение. Например, если горючий мусор в подсобку сложил арендатор, отвечает он. А если пожарный выход во время капитального ремонта заварил арендодатель, то отвечать будет он.

Конституционный суд подтвердил, что виновного в нарушении нужно определять исходя из конкретных обстоятельств. Если прописать в договоре, что ответственность за нарушения пожарной безопасности несет арендатор, судья все равно может наказать арендодателя, если была его вина.

За нарушения санитарных правил будет отвечать арендатор, так как это он ведет предпринимательскую деятельность. Но если в плохом санитарном состоянии виноват арендодатель — например, он должен был сделать капремонт, но не сделал, — то потом арендатор может обратиться к арендодателю.

• Допустим, из-за санитарного состояния деятельность арендатора приостановили на 90 суток, то есть три месяца он не мог работать. Арендатор может отказаться платить арендную плату за этот период и взыскать с арендодателя пени и штрафы, предусмотренные договором.

Что в итоге

Договор аренды — это не формальность, а серьезный документ. Грамотно составленный и зарегистрированный договор поможет сформировать стабильные отношения с арендатором, справедливо распределить расходы на содержание помещения, избежать претензий контролирующих органов, а при необходимости — безболезненно разорвать отношения с недобросовестным арендатором.

Сергей, аххахах с такой информацией сразу захотелось отдать лям

Привет. Я не эксперт, заочно с этим знаком. Вот что могу сказать:
1. Самозанятым нельзя сдавать коммерческую недвижимость в аренду, поэтому только ИП (режим налогообложения лучше выбрать УСН доходы).
2. В интернете есть множество примеров договоров, но однозначно стоит прописать про ответственность каждой из сторон: просрочки, порча имущества, не соблюдение санитарных норм, пожарной безопасности и тд. Также имеет смысл добавить пункт про индексацию или увеличение стоимости аренды на величину инфляции раз в N лет, если договор долгосрочный.
3. Регистрировать договор обязательно, если срок аренды составляет более 12 месяцев. Что это дает для арендодателя сказать не могу, но для арендатора это гарантия того, что Вы будете выполнять все условия договора.
4. Насколько я знаю, арендатор обязан установить пожарную сигнализацию, указатели выхода, огнетушитель купить и что-то еще, а за все остальное ответственность несете только Вы.

Самая меньшая проблема с коммерческой недвижимостью — это система налогообложения и договор.
Самая большая — найти нормальный, перспективный и стабильный объект.
Вот с этого надо начинать. критерии выбора объекта, разбор кейсов.

То, что объект уже с арендаторами вовсе не означает, что он хороший.

Аноним автор вопроса, у меня тоже такие же планы. К сожалению,в моем окружении нет таких знакомых владельцев коммерческой недвижимости, кто мог бы поделиться своим опытом и знаниями.Предлагаю общаться и обмениваться будущим опытом.

Андромеда, убрали часть комментария, чтобы обезопасить пользователей — мы с вами еще не так хорошо знакомы. Если автор решит отправить свои контакты, мы не будем против.

Сергей, инвестировал в гов.

что за термин "коммерческая недвижимость" ?
если у физ лица в собственности нежилое помещение (гараж) и он сдал его в аренду тоже ФЛ, но это ФЛ — ИП, который ремонтирует там машины — этот гараж коммерческая недвижимость:))).

А что с подоходным налогом при продаже коммерческой недвижимости, которая сдавалась?
Можно ли получить налоговый вычет?
В зависимости от выбранной схемы налогооблажения.

Добрый день.
Есть нежилое имущество оформленное на супругу и есть ООО тоже на супругу, в выписке на эту недвижимость супруга записана, как физ лицо, то есть по ФИО. ООО только открыли и хотим правильно составить договор аренды, что бы оплату за аренду учитывать в расходах. Есть ньюанс, ООО открыли, но пока официально не открываемся, собираем документы на лицензирование (основной вид деятельности будет стоматология),
Вопрос по недвижимости самый главный это,
Как и когда (через какое время) можно будет проводить платёж в пользу физ лица за аренду, если ещё нет доходов?
Смущает то, что в договоре оплата должна быть ежемесячной. Хотелось бы эти средства оплачивать с доходов, то есть когда откроемся официально. А так получается заводить деньги на р/сч для оплаты аренды и вдобавок, как налоговый агент свои же кровные отправлять 13%(.
Можете подсказать наилучший вариант. Заранее благодарен.