Почему кадастровая стоимость ниже рыночной

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — почему может быть расхождение в цифрах и страшно ли это?

На днях я получила вопрос от подписчицы в соцсетях про разницу в стоимости квадратного метра с точки зрения кадастра и рынка: в чем может быть опасность при покупке квартиры, где рыночная цена отличается от кадастровой более чем на 50%.

В чем прикол и почему такое встречается?

Я призадумалась, девушка ведь не уточнила, в какую сторону эта разница и почему именно это ее беспокоит. В итоге отправила ей развернутый ответ, который может быть полезен и другим!

Вот, что я думаю по поводу такой разницы.

С одной стороны, расхождение рыночной и кадастровой стоимости — это распространенное явление, совсем не страшное и вполне законное.

Только важно еще понимать, в какую сторону эта разница?

Если рыночная стоимость выше в два раза кадастровой, это нормально и легко объяснимо. А если рыночная стоимость ниже в два раза — это повод задуматься. Еще нужно выяснить — такая цена свойственна всем объектам данного типа (в определенной локации) или только тому, который выбрал потенциальный покупатель? Если таких объектов много — это говорит о том, что чиновники «переусердствовали», завысили кадастровую стоимость. Но по закону у граждан, собственников такой недвижимости, есть право оспорить эту цифру и снизить ее законным способом.

Кадастровая стоимость устанавливается для определения налогооблагаемой базы на объект недвижимости исходя из метода массовой оценки объектов (и других методик), схожих по своим техническим параметрам и характеристикам.

Раньше это правило, по которому определяли кадастровую стоимость, вообще было сплошной уравниловкой — оценивался не отдельный дом, а целый квартал, и это приводило к чудовищной несправедливости. Все дома в квартале шли по одной цене за кв.метр. Барак и особняк оценивались одинаково. К счастью, от этого быстро отказались.

Сейчас оценка кадастровой стоимости стала более-менее приближена к средней рыночной стоимости кв.метра в данном типе недвижимости в данной локации. Но, так как по закону переоценка кадастровой стоимости может производиться раз в 1-5 лет, а в Москве этот период 2-3 года, то цена кв.метра по кадастру начинает отставать (или бежать вперед) от текущей рыночной, вот почему и может возникать разница.

Как же эта разница может повлиять на покупку квартиры? Должно ли покупателя смущать, есть кадастровая и рыночная отличаются в два раза или вообще отличаются? Что это значит?

Если кадастровая ниже рыночной и человек покупает квартиру и при этом делает это корректно, то такая разница на покупку квартиры повлиять никак не может. Особенно, если вы видите в документах, что кадастровая стоимость была определена в последний раз более чем два года назад. Рыночные цены за это время сильно изменились.

Если продавец такой квартиры пытается «склонить» покупателя показать в договоре купли-продажи неполную стоимость, то есть к налоговому преступлению, я бы на это не соглашалась категорически. В этом случае добрый покупатель берет на себя слишком много рисков, главный из которых — в случае расторжения договора обратно он сможет получить лишь ту сумму, которая указана в договоре.

Если кадастровая стоимость сильно выше рыночной и в договоре купли-продажи указывается его реальная цена — никаких рисков для покупателя нет. Если же неполная стоимость — то как минимум, Налоговая может вызвать на допрос обе стороны. И продавцу и покупателю придется доказывать и оправдываться, почему они так сделали. В худшем случае продавца ждут серьезные штрафы, да и у покупателя тоже могут быть неприятности. Поэтому на такую схему (занижение цены в договоре купли-продажи) соглашаться нельзя.

В любом случае при покупке недвижимости обязательно стоит привлекать опытных риелторов и юристов, которые как раз уберегут от этих рисков, помогут не только выгодно, но и безопасно купить квартиру.

Здесь попытка сэкономить на комиссии может очень дорого обойтись, так как знать все подводные камни, не работая с недвижимостью, невозможно… А проверки от банков в таких ситуациях вообще бесполезны. Это тоже важно понимать.

Почему снижается кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – это крайне важный показатель. Это официальная оценка вашего имущества со стороны государства. Она необходима для расчета таких параметров, как налоги, государственная пошлина, требуемая при выплате в суде или решении вопроса о наследовании определенного объекта.

Рыночная и кадастровая стоимость – это два разных понятия. Первая динамично изменяется, в то время как вторая устанавливается фиксировано с определенными промежутками времени. Во многих регионах оценка проводится один раз в пять лет, в других установлены иные сроки.

В юридическое агентство «АБА» часто обращаются клиенты, которые считают, что кадастровая стоимость была установлена неправильно. В этом материале мы разберем, почему может случиться такая ситуация и что именно делать в таком случае.

Какая кадастровая стоимость выгоднее для клиента

Большое значение имеет то, для каких целей определяется кадастровая стоимость. Если для оплаты налогов, то здесь выгоднее низкая стоимость объекта. Если же речь идет про продажу квартиры при рассмотрении наследственных и других имущественных споров, то здесь важна точная оценка.

При этом сама кадастровая стоимость может сильно расходиться с рыночной как в большую, так и в меньшую сторону. По этой причине при планировании различных действий с вашей собственностью, стоит заранее проверить государственную оценку и подумать, стоит ли с ней соглашаться. Гражданам предоставляется возможность для оспаривания решения лиц, которые отвечают за проведение оценки.

Важно понимать, что кадастровая стоимость всегда была очень условной оценкой. Считается, что при ее определении принимаются во внимание такие параметры, как район, город, возраст дома, площадь помещения и земельного участка. За скобками остается масса факторов – транспортная доступность, развитость социальной инфраструктуры и многое другое.

Почему кадастровая стоимость может снизиться?

Практика показывает, что после проведения очередной оценки владельцы имущества нередко сталкиваются с его снижением. Это говорит только о том, что со временем по разным причинам поменялись критерии оценки для конкретного района и города.

Но также встречаются ситуации, когда причиной изменения стоимости становится банальная человеческая ошибка в оценке. Потому очень важно не соглашаться с тем, что вас не устраивает, а предпринимать действия для решения проблемы. И надежным помощником в этой области становится юридическое агентство «АБА».

Как узнать кадастровую стоимость вашего объекта

Чтобы понять, придется ли вам в конечном итоге заниматься оспариванием кадастровой стоимости в судебном порядке, предстоит воспользоваться стандартными методами. Это можно сделать при личном посещении МФЦ – это услуга заказа выписки из ЕГРН. Более простой и быстрый способ при наличии у вас документов владельца – бесплатный просмотр информации на сайте Росреестра.

Какими способами можно оспорить кадастровую оценку

Если вы по каким-то причинам не согласны с кадастровой стоимостью, хотели бы добиться ее пересмотра в сторону повышения или понижения, стоит обратиться в юридическое агентство «АБА». Мы помогаем решить вопрос двумя методами:

• Внесудебный. Подойдет в том случае, если в расчете есть какая-то объективная ошибка. Мы помогаем собрать документы и подготовить обращение в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
• Судебный. Если по каким-то причинам обращение не дало нужных результатов, останется только обратиться в суд. Важно грамотно подкрепить свою позицию, разработать обоснование для того, чтобы суд обязал прописать кадастровый орган именно рыночную стоимость недвижимости.

Как строится процесс оспаривания кадастровой стоимости

Когда клиент обращается в юридическое агентство «АБА» ему предоставляется индивидуальный, внимательный подход от наших сотрудников. Весь процесс оспаривания можно разделить на ряд этапов:

• Предварительный анализ. Позволяет на основе имеющихся данных дать прогноз по рассмотрению дела. Иногда можно сразу понять, что попытки внесения каких-либо изменений окажутся безрезультатными.
• Проведение оценки. На основании массы факторов эксперты оценивают объективную рыночную стоимость имущества. Дается официальное заключение, которое будет использоваться в суде.
• Экспертиза отчета. Выполняется через саморегулируемую организацию оценщиков. Это позволяет показать контролирующим органам, что ваши претензии имеют под собой реальное основание.
• Оспаривание в комиссии. Предварительно всегда стоит начинать именно с досудебных попыток решения вопроса. В суд нужно обращаться, если по каким-то причинам не будет получено положительного решения.
• Судебное оспаривание. Становится завершающим этапом. В нем оспаривается отказ изменения стоимости через кадастровую комиссию и сама стоимость. Мы готовим полный список документов, которые потребуются для вынесения решения, а также ответим на все интересующие вопросы при первой консультации.

Наша компания успешно помогла изменить кадастровую стоимость для самых разных объектов, добиться ее оперативного пересмотра. Накопленный нами опыт в этой области помогает значительно ускорить процесс и устранить большинство потенциальных рисков.

Когда клиент обращается к нам, специалисты внимательно и объективно оценивают ситуацию, предлагают набор оптимальных решений, которые можно предпринять в конкретном случае. Мы поможем собрать документы, будем представлять ваши интересы как при работе с оценочной комиссией, так и в суде, при обращении в СРО и к независимым экспертам.

Чтобы узнать подробности, достаточно оставить заявку на сайте или позвонить нам по указанным телефонам. Ответим на все интересующие вас вопросы, быстро приступим к рассмотрению дела.

Абазов Алексей Хашаович

Правозащитник с 30 стажем, из них адвокатский 15 лет, медиатор, психолог, эксперт в недвижимости и обладатель более 20 профессий и специальностей

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: различия и как это влияет на покупку недвижимости

Если вы планируете купить квартиру, то вам непременно придется столкнуться с понятиями кадастровой и рыночной стоимости. Но что это за виды оценок и какую роль они играют при приобретении жилья?

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость, которая устанавливается органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на основании кадастрового паспорта объекта недвижимости. Рыночная стоимость — это стоимость жилья, определяемая на основе анализа рынка недвижимости и всех факторов, которые на него влияют.

Хотя эти две оценки имеют некоторую взаимосвязь, между ними существуют определенные параметры, которые делают их различными. Оценка кадастровой стоимости бесплатна и обязательна при проведении сделок с недвижимостью, а рыночная стоимость может быть оценена с помощью сервисов таких сайтов, как ЦИАН, также можно заказать экспертную оценку недвижимости.

Так какую же стоимость использовать при выборе квартиры для покупки? Зависит от того, какую цену вы готовы заплатить и какие условия вы хотите получить при покупке. Если вы планируете использовать ипотеку, то банк может принимать во внимание только кадастровую оценку. Если же вы покупаете квартиру за наличные, то можете выбирать, исходя из рыночной цены.

Также стоит учитывать, что оценка недвижимости зависит от многих критериев, таких как расположение дома, состояние квартиры, наличие балкона и так далее. При оценке недвижимости с помощью сервисов, таких как ЦИАН, не обязательно заказывать экспертную оценку, но стоит учитывать, что они могут не учитывать все параметры квартиры и рынка.

Таким образом, понимание сущности и различий между кадастровой и рыночной стоимости может помочь вам правильно оценить жилье и сделать выгодную покупку.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: различия и как это влияет на покупку недвижимости

Что такое кадастровая и рыночная стоимость жилья?

Кадастровая стоимость — это цена, которая устанавливается по данным о недвижимости, которые хранятся в государственном кадастре. Она формируется согласно установленным критериям стоимости и является обязательной при проведении сделок с недвижимостью.

Рыночная стоимость — это цена, которую покупатель и продавец обычно ставят при совершении сделки. Она определяется многими параметрами и может быть существенно отличаться от кадастровой.

Какие виды оценки существуют для кадастровых и рыночных стоимостей квартиры?

Кадастровые оценки могут проводиться бесплатно в государственных органах, ответственных за ведение кадастра. Рыночные оценки могут проводиться экспертами, цены на жилье могут быть указаны в объявлениях о продаже, а также на сайтах, которые занимаются оценкой недвижимости.

Каким критериям оценки подчиняется стоимость кадастровой и рыночной стоимости квартиры?

Кадастровые оценки проводятся по установленным критериям стоимости, основными из которых являются:

• площадь квартиры;
• материалы, из которых она построена;
• год ее постройки;
• местоположение.

Рыночные оценки могут осуществляться на основе различных параметров, таких как:

• текущее состояние рынка;
• местонахождение;
• площадь и комплектация квартиры;
• наличие инфраструктуры;
• конъюнктура рынка и другие параметры.

Какую роль играют кадастровая и рыночная оценки в ипотеке и покупке недвижимости?

Кадастровая оценка является обязательной при совершении сделки с недвижимостью. Рыночная оценка может быть полезна при выборе наиболее выгодных вариантов для покупки жилья или для оценки стоимости залога в ипотеке.

Зачем делают экспертную оценку недвижимости через сервисы, такие как ЦИАН?

Сервисы, которые занимаются оценкой недвижимости, могут дасть более точную оценку стоимости на основании многих параметров, таких как взаимосвязь рыночных цен, информации о сделках в определенном районе и других данных. Это может быть полезно при определении наиболее выгодного варианта при покупке или продаже квартиры, а также при оценке залога в ипотеке.

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое и как ее оценивают?

Кадастровая стоимость — это один из критериев оценки недвижимости, который определяется государственными органами через кадастровую палату. Эта стоимость показывает цену на жилье, установленную на обязательной основе в соответствии с кадастровыми параметрами.

Какие параметры учитываются при оценке? Это площадь квартиры, год постройки, тип жилья и месторасположение, назначение помещения и другие факторы. Однако, кадастровая стоимость на саму квартиру не оказывает никакого влияния. Она всего лишь является одним из критериев, по которым выставляется оценочная стоимость квартиры.

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры заключаются в том, что рыночная стоимость оценивается на основе цен, которые за нее готовы заплатить покупатели. Она зависит от многих факторов, таких как контингент владельцев, степень износа, срочность продажи и прочее. Рыночная стоимость — это более точный и реалистичный показатель, который определяется экспертами, проводящими экспертную оценку недвижимости в определенном регионе.

Зачем проводить оценку квартиры по кадастровой стоимости? Кадастровая оценка позволяет оценить рекомендованную цену на жилье и при оформлении документов для продажи и покупки квартиры в обязательном порядке требуется указывать кадастровую стоимость.

В сети Интернет существует много бесплатных сервисов, которые помогают оценить кадастровую стоимость жилья. Эти сервисы опираются на данные кадастровой палаты и позволяют предоставить информацию об оценочной стоимости квартиры. Например, на сайте циан.ру вы можете узнать кадастровую стоимость квартиры без обращения к экспертам.

Однако, при оформлении ипотеки и других документов важно учитывать и рыночную стоимость квартиры. Также, при поиске квартиры на сайтах объявлений, можно обращать внимание на указанную продавцом стоимость квартиры — это может быть как кадастровая стоимость, так и рыночная.

• Рыночная стоимость — это более объективный и точный показатель;
• Кадастровая стоимость используется лишь как критерий для оценки недвижимости;
• Оценку квартиры можно проводить как самостоятельно, так и обращаться к профессиональным экспертам;
• При покупке недвижимости обязательно учитываются и кадастровая, и рыночная стоимость.

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Рыночная стоимость квартиры – это цена, по которой её можно продать или купить на свободном рынке недвижимости. Рыночная стоимость зависит от множества параметров, таких как местоположение, состояние, возраст, коммуникации, этаж, этажность, площадь, количество комнат и другие факторы.

Для того чтобы определить рыночную стоимость квартиры, необходимо проводить оценку с учётом всех критериев. Оценку можно выполнить экспертную или воспользоваться бесплатными сервисами, такими как CIAN, Яндекс.Недвижимость и др. Эти сервисы дают представление о цене похожих квартир на рынке и позволяют сделать ориентировочный вывод о цене своей недвижимости.

Важно понимать, что различия между кадастровой и рыночной стоимостью могут быть значительными. Выставляемая за квартиру цена в объявлениях не обязательно соответствует её рыночной стоимости, так как продавцы делают виды на несуществующие параметры, чтобы привлечь покупателей. Рыночная стоимость определяется более объективными критериями и обязательно должна быть оценена при покупке квартиры в ипотеку.

Оценка недвижимости – это важная сущность для определения её реальной стоимости на рынке и в случае необходимости привлечения кредитования. Оценку недвижимости проводят на основе оценочных отчетов и разных видов оценок (например, кадастровой или рыночной).

Зачем существуют сервисы по оценке жилья и какую помощь они могут оказать при поиске квартиры? Благодаря таким сервисам можно бесплатно оценить квартиру по множеству критериев и узнать какие параметры влияют на её стоимость. Таким образом, можно узнать по каким параметрам нужно выбирать квартиру и как сэкономить на покупке или продаже недвижимости. Кроме того, многие сервисы делят квартиры по рыночным стоимостям и помогают выбрать объекты, соответствующие определенному бюджету.

Какие отличия между кадастровой и рыночной стоимостью?

Одной из основных задач государственного кадастра является контроль за территориально-пространственными характеристиками недвижимости. Принято считать, что кадастровая стоимость отражает фактические характеристики объекта недвижимости и должна быть исключительно ориентиром для органов государственной власти и иных государственных органов при решении вопросов о налогообложении и распределении земельных ресурсов.

Оценка же рыночной стоимости проводится с целью установить рыночную цену за определенную недвижимость. Она делает цену больше и шире, чем только кадастровая стоимость. Рыночная стоимость недвижимости зависит от множества критериев, таких как расстояние до центра города, качество и возраст здания, количество комнат и многих других факторов. Рыночная оценка может влиять на цену жилья при продаже или на решение о покупке жилья, в том числе и при решении вопросов о ипотеке.

Существует несколько видов оценки недвижимости. В ЦИАНе можно найти объявления о продаже недвижимости, где указана рыночная стоимость квартиры. Для более точной оценки стоимости недвижимости существует также оценочная служба, которая проводит экспертизу объекта недвижимости и определяет его рыночную стоимость по определенным параметрам квартиры.

• Что такое кадастровая стоимость недвижимости?
• В чем сущность рыночной стоимости недвижимости?
• Какие параметры квартиры оценивают при рыночной оценке?
• Каким образом рыночная стоимость влияет на цену жилья при продаже?
• Для какой цели существуют оценочные службы и как они помогают оценить рыночную стоимость недвижимости?

Взаимосвязь между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что они оба являются инструментами оценки недвижимости, каждый по-своему важен. Если вы покупаете недвижимость, то обязательно оцените ее рыночную стоимость с помощью экспертов. Таким образом, вы сможете ставить реальную цену на объект, а также получить лучшие условия при решении вопросов о ипотеке.

Как кадастровая стоимость влияет на цену недвижимости?

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, установленная органами кадастровой оценки. Оценка производится на основании характеристик объекта, таких как площадь, год постройки, материалы, из которых построен объект, инфраструктура и еще множество других параметров.

Рыночная стоимость жилья — это цена, по которой объект может быть продан на свободном рынке. Она устанавливается на основании спроса и предложения, а также на основании оценочной экспертизы.

Существуют различия между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры, поэтому для того, чтобы продать или купить недвижимость, необходимо проводить оценку как по кадастру, так и по рынку. Кадастровую стоимость обязательно ставят в объявлениях о продаже недвижимости, и для получения ипотеки она также является важным параметром.

Взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры заключается в том, что рыночная стоимость может влиять на кадастровую, а кадастровая стоимость может влиять на рыночную. Для экспертную оценку стоимости жилья используют критерии, такие как местоположение объекта, состояние здания, планировка, дата постройки, а также многие другие параметры.

Для того, чтобы узнать стоимость недвижимости, можно воспользоваться услугами специализированных сервисов оценки, таких как ЦИАН. Бесплатный сервис оценки также доступен на сайтах банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

В сущности, оценка недвижимости необходима для того, чтобы определить цену объекта на рынке. Зачем оценивать имущество? — чтобы продать или купить объект по рыночной цене или получить ипотечный кредит.

• Какие виды оценок бывают?
• Каким критериям оценивают стоимость недвижимости?
• Какие параметры влияют на стоимость недвижимости?
• Что такое кадастровая и рыночная стоимости?
• Какие различия между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры?
• Какую помощь можно получить при оценке недвижимости?
• Влияют ли кадастровая и рыночная стоимость на ипотеку?

При проведении оценки недвижимости не обязательно ставить в приоритет кадастровую или рыночную стоимость, важно учитывать какие-то конкретные параметры, чтобы получить точную оценку стоимости жилья.

Как влияет рыночная стоимость на цену недвижимости?

Рыночная стоимость недвижимости — это цена, по которой недвижимость продается на рынке, а кадастровая стоимость — это цена, которую назначает государственный орган. Часто эти цены различаются, и влияют на цену недвижимости по-разному.

Такое различие между кадастровой и рыночной стоимостью может приводить к разбросу цен на одинаковые квартиры в разных районах города. Для оценки стоимости недвижимости проводят экспертную оценку, которая помогает оценить не только параметры квартиры, но и взаимосвязь стоимости с различными критериями, такими как виды и типы недвижимости.

Существуют ли критерии, которые влияют на цену недвижимости, при покупке с помощью ипотеки? Конечно! Оценка стоимости недвижимости является обязательной для получения ипотеки. При этом, оценку недвижимости можно проводить бесплатно с помощью сервисов, таких как ЦИАН и объявлениях.

Зачем ставить рыночную стоимость при продаже квартиры в объявлениях и каким образом это влияет на цену? Сущность ставки рыночной стоимости заключается в том, что это выгоднее для продавца, так как выше указанная цена, тем лучше сумма для продажи квартиры.

Оценочная экспертиза является важной помощи для оценки цены недвижимости, а рыночная стоимость квартиры — один из его параметров. В то время как кадастровая стоимость не является приоритетной для определения рыночной стоимости.

Ключевые моменты:
• Рыночная стоимость — это различие в стоимости, которое может привести к разбросу цен на одинаковые объекты;
• Оценочная экспертиза помогает определить стоимость с учетом критериев;
• Оценочная стоимость — один из критериев;
• Рыночная стоимость может быть указана в объявлениях и влиять на стоимость квартиры.

Почему кадастровая стоимость может быть ниже рыночной?

Кадастр — это государственный реестр недвижимости, который содержит информацию о кадастровых объектах и их характеристиках. Сущность кадастровой оценки заключается в оценке стоимости объекта как имущества в соответствии с определенными критериями и параметрами.

Кадастровая стоимость может быть ниже рыночной по нескольким причинам. Во-первых, кадастровая оценка проводится для учета имущества государства и прав на него, а не для продажи на рынке. Поэтому, при оценке квартиры не учитываются ее достоинства как жилья или ее расположение в привлекательном районе.

Кроме того, влияют на кадастровую стоимость все виды инженерных коммуникаций и общедоступные элементы здания, которые учитываются как средства общей собственности. Также для кадастровой оценки не учитывается ситуация на рынке недвижимости и спрос на конкретный объект.

Важно помнить, что для получения ипотеки или продажи квартиры на рынке недвижимости обязательно оценивают рыночную стоимость жилья. Существуют специальные оценочные сервисы, которые помогают оценить квартиру по критериям рыночной стоимости. Экспертная оценка позволяет установить цену на квартиру и провести успешную сделку без лишних затрат и убытков.

• Какие виды оценочных сервисов существуют для оценки квартиры?
• Обязательно ли нужна помощь эксперта для оценки квартиры?
• Каким образом проводится оценка квартиры?
• Что влияет на рыночную стоимость жилья?
• Можно ли использовать бесплатный сервис оценки квартиры на сайте ЦИАН?

Как использовать кадастровую и рыночную стоимость при покупке недвижимости?

При покупке квартиры важно оценить ее стоимость. Для этого существуют два вида оценки – кадастровая и рыночная. Чтобы определить какую оценку использовать, нужно понимать их различия.

• Кадастровая стоимость определяется через кадастровую палату и не зависит от рыночной цены.
• Рыночная стоимость зависит от спроса и предложения на недвижимость и может варьироваться.

Для покупателя важно знать какую стоимость использовать при покупке недвижимости. Экспертную оценку можно проводить при помощи оценочной компании или без нее.

• Если вам нужна оценка для ипотеки, то обязательно нужно обратиться к эксперту.
• Чтобы оценить квартиру на собственные нужды, можно воспользоваться бесплатными сервисами, такими как ЦИАН.
• Кроме того, можно оценить квартиру самостоятельно при помощи объявлений о продаже схожих квартир.

Каким критериям следует ориентироваться при оценке недвижимости?

• Параметры недвижимости: площадь, количество комнат, этажность и т.д.
• Местоположение: удаленность от центра, наличие инфраструктуры, транспортной доступности и прочее.

Также важно знать взаимосвязь между оценкой и ипотекой. Существуют ли какие-то особенности при оформлении ипотечного кредита на квартиру?

• Оценочная стоимость имеет значение при оформлении ипотеки, так как именно она ставится в документах.
• Разница между рыночной и оценочной стоимостью может влиять на возможность получения ипотеки и ее размер.

При покупке жилья необходимо учитывать все существующие оценки и проводить собственную оценку недвижимости на основе ее сущности.

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства. Ее считают в Росреестре ( Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ).

Кадастровая стоимость — не просто формальность. Ее учитывают при расчете налогов при продаже, вступлении в наследство, ежегодном налоге на имущество. Чем больше стоимость, тем выше налог.

Раньше ежегодный имущественный налог рассчитывали по инвентаризационной цене (расходы на строительство и содержание квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Сейчас налоги на квартиру считают по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Так получается справедливее, но и налоги выходят выше.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Рыночная стоимость квартиры — цена, по которой вы купили или продали квартиру — может постоянно меняться. Квартира на рынке стоит столько, сколько за нее готовы заплатить.

А вот кадастровую стоимость государство пересматривает раз в 3 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Если вы не согласны с госоценкой, можно заказать свою в любое время — за деньги.

Кадастровую стоимость определяют по расположению и возрасту дома, этажу и количеству этажей, характеристикам квартиры, инфраструктуре района, средней цене квадратного метра — всего 16 параметров. Проведенный в квартире ремонт, комфорт, хороших соседей или вид из окна не учитывают.

Итоговая кадастровая стоимость зависит от оценщика Росреестра. Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно можно лишь очень приблизительно — точные формулы сложны, учитывают много переменных, а их значения зависят от оценщика.

Государство охотно делится тем, как оценивало вашу квартиру. Для этого есть сервис на сайте Росреестра , бесплатно предоставляющий сведения о том, как была проведена оценка и на основании каких данных. Чтобы получить отчет о проведенной оценке введите кадастровый номер квартиры. В отчете указан эксперт, проводивший оценку, даты утверждения оценки, какой орган заказал оценку.

Заказ отчета об определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость ≠ Рыночная стоимость

Ориентироваться при купле-продаже на кадастровую стоимость можно лишь примерно.

Чиновники стремятся, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной. На практике, так получается не всегда — кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной. Цена от государства не учитывает ситуацию на рынке недвижимости. При назначении рыночной цены учитывают больше факторов и оперативнее реагируют на актуальные цены. Поэтому у одинаковых по кадастровой стоимости квартир могут быть очень разные рыночные цены.

Если кадастровая цена ниже рыночной, с этим нет проблем — собственник ничего не переплатит. Но когда она выше, переплата может быть внушительной. Разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда и превышать рыночную в 2 раза.

В 2016 году Борис купил квартиру в новостройке в чистом поле за 3,5 млн рублей, а в 2019 году продает ее за 6 млн. Кадастровая стоимость квартиры 10 млн рублей. Налог надо будет заплатить или со стоимости указанной в договоре или с 70% от кадастровой стоимости. Заплатить надо с суммы, которая окажется больше.

70% от кадастровой стоимости квартиры Бориса — 7 млн. рублей. Эта цена выше рыночной, поэтому налог он заплатит с нее.

К налогу можно применить налоговый вычет и заплатить 13% только с разницы между суммой покупки и продажи. Так, при цене в 6 млн заплатить надо будет с 2,5 млн (6 млн — 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. А при цене в 10 млн с 3,5 млн (7 млн — 3,5 млн) = 455 тысяч рублей. Разница — 130 тысяч рублей.

Кадастровая стоимость часто завышена в старых домах ближе к центру. Сталинку за 6 млн государство может оценить и в 8 и в 10 млн. Но иногда завышают стоимость и новостроек. Обычно так получается, потому что стоимость оценили на перспективу.

Николай купил квартиру в новостройке с черновой отделкой за 5 млн рублей. Ее кадастровая стоимость — 6,5 млн. Оценщики назначили эту цену с учетом того, что скоро район обживется и тогда квартира будет стоить дороже.

Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите рыночную оценку ее стоимости. Это будет гораздо точнее кадастровой цены. Такая оценка стоит от 5 тысяч рублей, но помогает выставить цену, которую действительно готовы заплатить покупатели.

Если продаете квартиру с агентством, можно не тратиться на оценщика — агенты сами подскажут с адекватной ценой продажи.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Есть несколько способов. Проще всего это сделать бесплатно и моментально на сайте Росреестра . Для запроса понадобятся только адрес и кадастровый номер квартиры.

На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость квартиры по ее кадастровому номеру и адресу

Если вы не знаете кадастровый номер квартиры, поищите ее по адресу на кадастровой карте России. На ней показаны кадастровые стоимости всего дома. Чтобы узнать примерную стоимость своей квартиры, разделите ее на площадь дома и умножьте на площадь квартиры.

Публичная карта России

Кадастровую стоимость можно узнать, получив выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра — в ней тоже будет указана кадастровая стоимость квартиры. Электронная выписка стоит 300 ₽, бумажная по почте — 750 ₽. Также можно сходить в Росреестр или МФЦ, но это сложнее и дольше.

Еще есть сторонние сайты, на которых можно заказать электронную выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость квартиры. У них официальные данные, но цены, как правило, чуть выше.

Для официальных обращений (например, заявлений о переоценке кадастровой стоимости) нужна бумажная справка о кадастровой стоимости объекта. Ее выдают только в МФЦ или Росреестре.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры завышена, вы можете оспорить ее. Выгоднее всего это делать непосредственно перед продажей. Экономия на уплате ежегодного налога на имущество, скорее всего, не перекроет расходы на переоценку. Если стоимость изменят, уплаченный налог за последние три года тоже пересчитают.

Подробнее о том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в следующей статье.