Общее имущество в МКД
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).
При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).
Что входит в состав ОИ
Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .
- помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
- межквартирные лестничные площадки
- лестницы
- лифты и лифтовые шахты
- коридоры
- технические этажи
- чердаки
- подвалы и технические подвалы
- элементы озеленения и благоустройства
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
- внутридомовая инженерная система водоотведения;
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения.
Определение состава ОИ
Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.
Кто является балансодержателем МКД?
До настоящего времени никто не может сказать, на чьем балансе числятся многоквартирные жилые дома.
На чьем балансе числятся эти МКД, тот и собственник МКД.
Многие начинают перепечатывать статьи закона, не понимая, как их применять. Ссылаться можно на любой закон, но является ли он надлежащим к применению по данной ситуации?
Многие заявляют о том, что если житель является собственником, то он якобы обязан платить всем подряд, кто предъявит ему платежный документ. В таком случае говорят, что взыскатель платежей является ненадлежащим.
Платежи за ЖКУ может начислять только тот, у кого числятся на балансе эти МКД.
До сих пор не может никто представить документ о том, кто же на самом деле является балансодержателем этих МКД.
ТСЖ, ЖСК, УК начинают нести ахинею, будто у них есть права на предъявление платежных документов по начислению за ЖКУ, ссылаясь на копию свидительства о собственности. Но данный документ является основанием для начисления налога на недвижимость. А эта уже другая категория понятия.
Право собственности на многоквартирный дом, или Почему жилой фонд нужно списывать с баланса
Согласно статистическим данным, почти 95% общей площади жилого фонда Украины находится в частной собственности физических и юридических лиц. В данный показатель входят как одноквартирные (односемейные) дома — так называемый «частный сектор», так и многоквартирные дома («многоэтажки»). Но, несмотря на это, большинство до сих пор считают, что многоквартирные дома (особенно советской застройки и в которых до сих пор не создано объединение совладельцев или жилищный кооператив) продолжают находиться в коммунальной собственности соответствующей территориальной общины. И в качестве подтверждения этой позиции подчеркивается тот факт, что дома находятся на балансе местных органов власти (соответствующих коммунальных предприятий). Однако в сегодняшних реалиях термин «балансодержатель жилого фонда» является анахронизмом, который к тому же совершенно игнорирует требования действующего законодательства. Уверены, пора ставить точку в истории пребывания многоквартирных домов на балансе предприятий и организаций, которым с правовой точки зрения это запрещено
Собственность: как было
Термин «балансодержатель» пришел к нам из советского прошлого. Тогда все было устроено вполне разумно и логично: государство строило многоквартирные дома, по ордерам в статусе ответственных квартиросъемщиков в них вселялись жильцы, квартиры продолжали пребывать в государственной собственности, а жильцы с точки зрения гражданско-правовых отношений являлись арендаторами — пользовались государственным имуществом за плату (помните, термин «квартплата» ведь тоже родом из СССР). Для того чтобы квартирный фонд был надлежащим образом учтен, жилые дома передавались на баланс государственных жилищных организаций, обслуживающих их (так называемые ЖЭКи), или учитывались госпредприятиями, чьи работники получали ордера («ведомственное жилье»).
Собственность: как стало
Практически с начала независимости государство на законодательном уровне предпринимало неоднократные меры, чтобы вывести многоквартирный жилой фонд из государственной/коммунальной собственности.
Так, Закон о собственности, принятый в далеком 1991 году, предусматривал возможность получения гражданами — членами ЖСК или проживающими в домах государственного либо общественного жилищного фонда — права собственности на занятые ими помещения.
Данное положение нашло свое развитие в Законе о приватизации жилья: благодаря ему, граждане, проживающие в домах государственного жилищного фонда местных советов и государственных предприятий/организаций, приватизировали свое жилье, в результате чего полученная в собственность квартира выделилась в отдельный, самостоятельный объект права.
Однако законодатель на этом не остановился. В собственность гражданам вместе с квартирами, местонахождение и метраж которых зафиксированы в свидетельстве на право собственности, автоматически передаются вспомогательные помещения дома, его техническое оборудование, элементы внешнего благоустройства.
И дальнейшее нормотворчество придерживалось данного принципа, что видно из предложенной далее подборки нормативно-правовых актов (см. таблицу).
Положение нормативно-правового акта
Собственники квартир многоквартирных домов и жилых помещений являются сособственниками вспомогательных помещений в доме или общежитии, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома или общежития. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.д.) передаются в собственность квартиросъемщиков
В Решениях Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004 и от 09.11.2011 г. № 14-рп/2011 отдельно подчеркивается, что:
- подтверждение права собственности на вспомогательные помещения, конструктивные элементы домов и внешнего благоустройства не требуют дополнительных действий со стороны собственников квартир;
- собственники квартир являются собственниками вспомогательных помещений, конструктивных элементов внешнего и внутреннего благоустройства, независимо от способов получения права собственности на квартиры (в процессе приватизации или в случае совершения гражданско-правовых сделок)
Все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома.
Общим имуществом многоквартирного дома являются:
- помещения общего пользования (в т.ч. и вспомогательные);
- несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома;
- механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает больше одного жилого либо нежилого помещения;
- строения и сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд всех сособственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
- права на земельный участок, на котором расположен дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав
Предложенная редакция ч. 2 ст. 382 ГК Украины вступила в силу 01.07.2015 г. (с даты вступления в силу Закона № 417, которым и были отредактированы, в частности, положения ГК Украины).
Впрочем, и до этого в ч. 2 ст. 382 ГК Украины было четко прописано следующее: собственникам квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое оборудования и другие элементы, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир и нежилых помещений дома
Пункт 2 ст. 3, п. 1 ст. 4
Закона № 417Собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками общего имущества многоквартирного дома.
Общее имущество многоквартирного дома — общая совместная собственность сособственников
Определение общего имущества многоквартирного дома приведено в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 417 и идентично определению, изложенному в новой редакции ч. 2 ст. 382 ГК Украины (см. выше)
Таким образом, собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические либо юридические лица, территориальные общины или государство) являются сособственниками всех прочих помещений и домового оборудования. Именно данный постулат и дает нам понять, кто же все-таки является собственником многоквартирного дома, — все владельцы квартир и нежилых помещений сообща исполняют эту роль.
Вооружившись данными познаниями, разберемся теперь с термином «балансодержатель много- квартирного дома» и выясним, почему он не вписывается в действующее правовое поле.
Балансодержатель дома: почему не следует отражать чужое имущество в активах
Сначала определимся с тем, как нынешнее законодательство толкует термин «балансодержатель дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса домов и сооружений». В ст. 1 Закона № 1875 содержится следующее определение — это собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником удерживает на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и прочую предусмотренную законом отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону.
Анализ данной нормы свидетельствует, что ключевой задачей балансодержателя является управление имуществом и обеспечение его надлежащей эксплуатации. Впрочем, при этом лицу, управляющему многоквартирным домом (группой многоквартирных домов), предлагается держать их на балансе, иными словами — отражать жилой фонд в собственных активах. Ибо с точки зрения экономической науки баланс — это сведения об активах, обязательствах и собственном капитале хозяйствующего субъекта.
Вот тут-то и начинаются законодательные нестыковки. Ведь к активам предприятие (организация) вправе отнести лишь те ресурсы, которые оно контролирует в результате прошлых событий и использование которых, как ожидается, приведет к получению экономических выгод в будущем. Так гласит П(С)БУ 1 «Общие требования к финансовой отчетности». Конечно, для полной картины нам нужно выяснить, как расшифровывается понятие контроль за ресурсами. В стандартах его определение зафиксировано в П(С)БУ 19 «Объединение предприятий», где его толкуют как решающее влияние на финансовую, хозяйственную и коммерческую политику предприятия с целью получения выгод от его действия. Следовательно, признать активами можно лишь те ресурсы, решение об использовании которых юрлицо, руководствуясь своим приоритетным правом, принимает самостоятельно.
К тому же нужно помнить: бухгалтерский учет и финансовая отчетность предприятия (организации) обязаны основываться на базовых принципах, изложенных в Законе № 996, среди которых — принцип осмотрительности. Он предполагает, что методы оценки, применяемые предприятием в учете, должны препятствовать занижению обязательств (расходов) и завышению активов (доходов) предприятия.
Ранее мы уже выяснили следующий момент: многоквартирный дом находится в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений. Следовательно, управление многоквартирным домом, ответственность и риски, возникающие при этом, ложатся на плечи сособственников — собственников квартир и нежилых помещений. Данное утверждение вытекает из положений Закона № 417, недавно принятого с целью упорядочения прав и обязанностей сособственников многоквартирных домов в процессе их содержания и управления.
Таким образом, контроль за ресурсом (в данном случае — многоквартирным домом) находится у его собственника — владельцев всех квартир и нежилых помещений. Посему ни государство, ни территориальная община, ни ЖЭКи, ни прочие организации и объединения (в т.ч. ОСМД) не могут быть «балансодержателем», если они не являются единоличными владельцами всего дома, закрепив за собой право собственности на все жилые и нежилые помещения дома. Этот вывод вытекает не только из положений законодательства, но и подтверждается судебными решениями (см., к примеру, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 06.03.2012 г. № 2/297).
Итак, термин «балансодержатель», несмотря на его присутствие в некоторых нормативно-правовых актах, не согласуется с общей концепцией реализации прав и обязанностей сособственников многоквартирного дома и требованиями бухгалтерского учета. Следовательно, каждому «жилищному балансодержателю» необходимо проверить состояние своих активов и убрать из них чужое имущество — многоквартирные дома, принадлежащие жителям — собственникам квартир и нежилых помещений.
Как именно это сделать и кто из предприятий (организаций) должен провести анализ своих активов на предмет наличия в них «чужого жилья», читайте в следующей публикации.
бухгалтер-эксперт, г. Киев
Список использованных нормативно-правовых актов:
- ГК Украины— Гражданский кодекс Украины.
- Закон о собственности — Закон Украины «О собственности» от 07.02.1991 г. № 687-ХІІ.
- Закон о приватизации жилья — Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г. № 2482-ХІІ.
- Закон № 417 — Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII.
- Закон № 1875 — Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.
- Закон № 996 — Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.1999 г. № 996-ХІV.
На информационном портале для соcобственников многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:
Балансоведение: собственность и управление
На изломе, символизирующем превращение строительно-монтажных работ в полноценный самостоятельный предмет гражданско-правовых отношений в виде готовой недвижимости, у застройщиков нередко возникают проблемы, связанные с так называемой передачей объекта на баланс обслуживающего предприятия.
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон о жилищно-коммунальных услугах — Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.
Закон об объединениях совладельцев многоквартирного дома — Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.
Закон о бухгалтерском учете — Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.99 г. № 996-XIV.
Проанализируем некоторые вопросы, с которыми сталкиваются застройщики в отношениях с
балансодержателями. Начнем с выяснения природы балансосодержания.
В соответствии с определением
Закона о жилищно-коммунальных услугах балансодержателем дома является «собственник или юридическое лицо, которые по договору с собственником содержат на балансе соответствующее имущество, а также ведут бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляют расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивают управление этим имуществом и несут ответственность за его эксплуатацию согласно закону».
Статья 13 упомянутого
Закона четко указывает, что «услуги по управлению домом», а именно балансосодержание, являются разновидностью жилищно-коммунальных услуг, правовая сущность которых идентифицируется как управление имуществом.
Главный вывод, вытекающий из этого определения, заключается в том, что самого застройщика нельзя идентифицировать как
балансодержателя , даже когда расходы на строительство капитализируются в его балансе. Ведь застройщик обычно не управляет эксплуатацией дома по договору с владельцами жилья. Застройщики в традиционных схемах строительства не являются поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
С юридической точки зрения, посторонний балансодержатель предоставляет собственнику услугу по управлению имуществом последнего.
1029 ГК определяет следующее:
договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает второй стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)».
Право собственности на имущество к управителю не переходит. И даже принятие управителем
на свой баланс имущества учредителя не вызывает перехода права собственности на это имущество к управителю-балансодержателю. Это важно понять тем, кто, спекулируя на беспомощности жителей, вопит о том, что передача жилья в управление приведет к передаче его «в собственность управляющим компаниям»*.
* Р. Шуз. ОСМДизация Харькова // «Городской ДоZор», 2007, № 18, с. 8.
При случае отметим ключевой тезис
ст. 1032 ГК: «учредителем управления является собственник имущества». Следовательно, со вступлением в силу ст. 1032 ГК никто, кроме собственника имущества, не имеет права принимать решение о передаче имущества в управление.
А теперь попробуем ответить на вопрос: кто является собственником жилого дома?
На этот, казалось бы, простой вопрос есть как минимум два варианта ответа.
: собственником жилого дома являются владельцы отдельных квартир в доме.
В этом контексте достаточно логичным является внедрение объединений совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСМД), где отдельные владельцы квартир организуют специальные органы управления, олицетворяющие их дом в качестве, так сказать, совокупной собственности.
Впрочем, отдельные положения
Закона об объединениях совладельцев многоквартирного дома иногда вызывают изрядные сложности в практическом толковании.
Статья 11 этого
Закона содержит следующую норму:
«В случае если во вновь построенном доме владельцы квартир, помещений
в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемной комиссии не создают объединения и не принимают на баланс основные фонды, сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодержателя».
Фактически речь здесь идет о том, что имущество передается в управление не владельцами жилья, а посторонним лицом — местным советом.
Эта норма часто применяется чиновниками муниципалитетов, стремящимися навязать жителям услуги коммунальных ЖЭКов.
Иногда юристы, защищающие интересы владельцев квартир, пытаются опровергнуть соответствующие решения местных советов, ссылаясь на то, что
ГК не предусматривает возможности «назначать» управителей без соответствующего волеизъявления владельцев имущества.
Обратим внимание, что соответствующие положения
ГК вступили в силу позже, чем указанные нормы Закона об объединениях совладельцев многоквартирного дома. Следовательно, можно допустить, что именно нормы Кодекса должны браться за основу при рассмотрении проблемы.
С другой стороны,
Закон об объединениях совладельцев многоквартирного дома является специальным законом, а следовательно, он должен иметь приоритет над общими нормами ГК.
По правилам разрешения таких
сложных темпорально-содержательных коллизий следует применять классический постулат: «Lex posterior generalis non derogate legi priori speciali», что означает: «общий закон, принятый позднее, не отменяет специальный закон, принятый ранее».
С этой позиции можно констатировать, что указанное выше положение
ст. 11 Закона об объединениях совладельцев многоквартирного дома не утратило актуальности вследствие принятия Гражданского кодекса, и поэтому местные советы все еще имеют соответствующие полномочия по назначению управителей-балансодержателей.
Как бы там ни было, первый вариант дает основания для вывода о том, что застройщик после подписания актов о передаче квартир и оформлении прав собственности на квартиры на инвесторов практически устраняется от ответственности за дом. Все вопросы, связанные с обслуживанием объекта (в том числе передачей его в управление-балансосодержание), должны лечь на владельцев квартир*, которые одновременно являются
совладельцами общих помещений дома.
*Или на местные органы власти в обусловленных законом случаях.
Жилые дома принимаются в состав активов балансодержателей не по фактической стоимости (совокупная цена приобретения квартир) и не по фактической себестоимости (расходы на строительно-монтажные работы). Такое оприходование осуществляется по
сметной стоимости строительства (письмо Минстроя от 15.09.2006 г. № 5/3-2226).
Следовательно, в функции застройщика входит только уведомление эксплуатирующего предприятия, которое действует как балансодержатель, о сметной стоимости объекта.
: собственником дома являются не владельцы квартир, а другие лица.
Это фактически означает, что у одного физического объекта (дома) может быть два разных собственника: в доме — один, а у отдельных составных частей этого же дома — другие.
Такой тезис трудно воспринимается обычными людьми, особенно владельцами квартир. Ведь если иметь в виду, что
полноценный собственник может владеть , пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ст. 317 ГК), то следует признать, что собственник дома может сделать с домом почти все, что захочет, не считаясь с владельцами квартир. Но в таком случае встает вопрос: а в чем же тогда заключается содержание права собственности на отдельную квартиру?
Такие парадоксы не укладываются в головах обывателей, однако многие юристы воспринимают их как постоянную норму.
Вот, например, как обосновывается позиция, что собственником дома является застройщик даже тогда, когда свидетельства на право собственности на новые квартиры оформляются сразу на инвесторов:
«Никаких других оформлений возникновения
права собственности на построенный объект (дом) не требуется, кроме подтверждения этого права заказчика решением городского совета как факта наличия этого объекта и результата приемки государственной приемочной комиссией для установления публичного права на созданный объект.
В данном случае имеются
первичные основания возникновения права собственности на построенный жилой дом (квартиру). Это создание нового имущества»*.
* М. Луцкий. Судебное решение проблем регистрации права собственности на новостройку // «Юридическая практика», 2008, № 46, с. 12.
Видимо, осознавая определенную противоречивость таких заявлений, особенно в глазах инвесторов, вложивших в строительство своих квартир значительные суммы, законодатели пытаются отделить
право собственности на квартиры от имущественных прав:
«Акт государственной приемочной комиссии и акт передачи объекта в эксплуатацию является основанием для государственной регистрации
прав, удостоверяющих возникновение вещных прав на недвижимое имущество, но не документами, подтверждающими право собственности на завершенный строительством объект»**.
** М. Луцкий. Судебное решение проблем регистрации права собственности на новостройку // «Юридическая практика», 2008, № 46, с. 13.
Такое отделение имущественных прав в пользу застройщика тоже не выглядит убедительно. Во всяком случае, по мнению Госказначейства (
письмо от 22.07.2008 г. № 17/3-06/538-11798), «до завершения строительства проинвестированного объекта недвижимого имущества и приема его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на данный объект, а имущественные права на него». Согласитесь, сложно допустить, что после ввода дома в эксплуатацию инвестор снова должен передать имущественные права на недвижимость застройщику и впоследствии еще будет получать право собственности на нее.
Впрочем, на практике встречаются случаи, когда застройщик, возводивший дом
за счет инвесторов, которые по завершении строительства становились первыми владельцами квартир, осмеливается даже оформить на свое имя отдельное свидетельство о праве собственности на весь дом:
«В связи с тем, что ГК УССР тогда не регулировал полностью эти правоотношения по заключенным договорам с гражданами,
собственник дома ООО «К-1» (он же заказчик и подрядчик) сначала, после приемки дома гостехкомиссией, оформил право собственности на весь дом на себя на основании решения Николаевского горисполкома №1372 от 16 июля 2004 года и 27 июля 2004 года зарегистрировал право собственности, получив свидетельство»***.
*** М. Луцкий. О праве жильцов на нежилой фонд // «Юридическая практика», 2008, № 5, с. 14.
Не удивительно, что такие случаи становятся предметом судебного обжалования со стороны владельцев квартир.
Отдельные юристы пытаются возложить на застройщика ответственность если не за весь дом, то хотя бы за определенные его части:
«При передаче квартир в построенном доме новым собственникам застройщик (или иной член договорной схемы) передает
право собственности на квартиру. Однако, помимо собственности на квартиру, существует еще и отдельный объем прав относительно общего (неделимого) имущества дома. Это имущество находится в общей собственности всех собственников квартир в доме. В то же время, поскольку выделить долю в натуре каждому из собственников невозможно, общее имущество должен содержать застройщик.
Следует отметить, что хотя сегодня это законодательно не урегулировано, тем не менее факт остается фактом — до момента создания ОСМД и передачи ему застройщиком общего имущества это
имущество «висит» на балансе застройщика»****.
**** Д. Сичкарь. Как обязать жильцов заключать договоры на обслуживание дома // «Строительный учет», 2008, № 9, с. 118.
Признавая факт, что совместное имущество принадлежит владельцам квартир, автор изложенной идеи почему-то все же считает нужным возложить на застройщика обязанность содержать
чужое (!) имущество.
Конституции Украины содержит тезис, автором которого, говорят, является выдающийся теоретик анархизма Пьер Жозеф Прудон: «Собственность обязывает».
Это означает, что именно собственник должен нести груз ответственности за свое имущество. При этом не имеет значения, принадлежит ли ему имущество на праве частной или совместной собственности.
Представим себе, что будет, если застройщик присоединится к изложенной выше позиции, а владельцы квартир будут просто игнорировать свою обязанность по содержанию своей собственности.
Застройщик в таком случае будет вынужден постоянно нести расходы на содержание дома, в котором все помещения находятся в собственности других лиц.
Возможно, с точки зрения юриспруденции, в такой ситуации особых проблем нет. Однако, с точки зрения учета, можно уверенно прогнозировать проблемы с отражением валовых расходов и налогового кредита по соответствующим платежам застройщика. Кроме того, если владельцы квартир в доме, содержание которого будет финансировать застройщик, будут физическими лицами, несложно предусмотреть появление вопросов по начислению застройщиком налога на доходы физических лиц. Ведь фактически застройщик будет собственными средствами обогащать тех, чьи обязательства (по содержанию имущества) он оплачивает.
Следовательно, нам трудно согласиться с выводом, что застройщик должен содержать совместное имущество владельцев квартир.
Впрочем, мы не можем отрицать наличие определенной имущественной неопределенности в ситуации, когда жилой дом уже сдан, а право собственности на все квартиры еще не оформлено.
В этот промежуток времени, скажем, может возникнуть необходимость финансировать отопление всего дома, чтобы избежать аварии в отопительной системе.
За чей счет должны финансироваться подобные расходы?
Даже если застройщик не оформляет право на квартиры на свое имя, он вынужден нести соответствующие расходы, чтобы поддерживать объект в состоянии, которое будет удовлетворять будущих владельцев квартир.
С точки зрения учета, именно такая мотивация будет оправдывать связь расходов с хозяйственной деятельностью заказчика и позволит включить их в налоговые декларации в качестве валовых расходов и налогового кредита.
Теперь относительно тезиса о «висении» имущества
на балансе застройщика.
Тезис о том, что до передачи дома балансодержателю такой дом «висит» на балансе застройщика — достаточно распространенная ошибка. Особенно в юридических кругах. Иногда даже опытные законодатели поддаются искушению назвать застройщика «первоначальным» балансодержателем.
Дело в том, что содержание такой исключительно бухгалтерской категории, как «баланс», регулируется только бухгалтерскими стандартами. Согласно
Закону о бухгалтерском учете одним из базовых постулатов современной бухгалтерии является принцип приоритета экономического содержания над юридической формой. Следовательно, бухгалтер не подчиняется тем юридическим установкам, которые противоречат экономической сути операций.
По бухгалтерским правилам, когда застройщик передает инвесторам
все квартиры, в его балансе ничего оставаться не может. Ведь бухгалтерский учет ведется по объектам расходов, а не по отдельным квартирам или объектам совместного имущества.
Бухгалтерский учет — это простая и универсальная кибернетическая система, освобожденная от излишнего дублирования. Ее не обманешь юридическими проповедями об олицетворении нескольких объектов собственности в одном физическом объекте. Если застройщик возвел один объект, то он будет отражен в учете как один объект. То есть баланс застройщика фиксирует не дом
вместе с квартирами, и не квартиры вместе с общими помещениями, а один дом как целостную совокупность квартир. И если все квартиры переданы инвесторам, то на балансе застройщика не остается ни сам дом, ни отдельные его части.
Таким образом, на момент создания ОСМД, когда все квартиры нашли своих владельцев, в балансе застройщика (если, конечно, он сам не стал владельцем квартир) уже не может быть ни одного «висячего» имущества.
Именно поэтому в
Порядке передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденном постановлением Кабинета Министров Украины от 11.11.2002 г. № 1521, предусмотрен только один случай, когда дом передается именно с баланса на баланс. Эта ситуация возникает тогда, когда дом передается новому балансодержателю от прежнего балансодержателя. Поскольку застройщик не является балансодержателем, он не может в сугубо бухгалтерском понимании передать дом со своего баланса. Застройщик может только уведомить балансодержателя (ОСМД или другого балансодержателя) о стоимости объекта, который был им возведен. Эту стоимость балансодержатель может отразить в своем балансе, т. е. взять объект на свой баланс.
Следует признать, что балансовая проблема была и остается весьма острой.
Отражение жилых домов
на балансе часто вводит в заблуждение специалистов. Кое-кто считает, что сам факт пребывания объекта в активе баланса свидетельствует о том, что право собственности на этот объект принадлежит субъекту, составившему такой баланс. И если дом числится, например, на балансе коммунального ЖЭКа, то этот дом принадлежит не владельцам квартир, а местной общине, которая является собственником этого коммунального ЖЭКа:
…в Украине приватизировано 84 % квартир, но «каждый конкретный дом как был собственностью общины, как значился на балансе ЖЭКа, так и значится*.
* В. Писковый. Кондовые результаты кондоминиума // «Зеркало недели», 2008, № 37, с. 7.
Как видим, автор спокойно отделяет право собственности на квартиры от права собственности на дом.
Такие высказывания не единичны. Скажем, право собственности на приватизированные дома кое-где приписывается даже не территориальной общине, а государству:
доме все квартиры приватизированы, этот дом не стал собственностью граждан , он все равно остается собственностью государства»**.
** От А до Я // «Недвижимость», 2006, № 24, с. 13.
С правовой точки зрения, такие выводы не имеют под собой никаких оснований.
А отождествление балансовой прописки объекта с правом собственности на него вообще является недопустимым.
Сегодня в отечественной практике распространена мифологизация базовых правоотношений, характеризующих права собственности на многоквартирный жилищный фонд. Единого взвешенного ответа на ключевые вопросы украинское законодательство не дает, и поэтому в среде практиков главенствуют иногда диаметрально противоположные мнения.
Несложно убедиться, что, в отличие от первого, второй вариант ответа на вопрос о собственнике жилого
дома в некоторых случаях позволяет решать судьбу передачи дома в управление-обслуживание и без участия владельцев квартир.
Но при этом застройщикам следует учитывать, что приобретение ими статуса собственника дома может стать причиной выполнения соответствующих обязанностей по содержанию такого «имущества».