Что входит в техническую эксплуатацию объектов строительства
По действующим стандартам безопасности и нормативам, принятым в области строительства, каждый введенный в эксплуатацию объект должен проходить регулярную техническую эксплуатацию объектов строительства. Суть процесса техобслуживания зданий заключается в поддержании его работоспособности и продлении срока службы объекта в реальных условиях его эксплуатации.
Техническая эксплуатация объектов строительства: нормативы и требования
Техническая эксплуатация сооружений цели и задачи
Техническая эксплуатация объектов строительства – это комплекс мероприятий, которые включают работу со всеми опорными конструкциями, фасадами, кровлей, инженерными коммуникациями, прилегающей территорией.
По требованиям контролирующих инстанций, техобслуживание зданий начинается с момента введения объекта в эксплуатации. В качестве управляющей компании может выступать любая организация, имеющая лицензию и соответствующие возможности для проведения измерительных, ремонтных работ.
Техническая эксплуатация объектов строительства обычно начинается сразу же после начала эксплуатации объекта. Это связано не столько с законодательными требованиями, сколько с реальными практическими ситуациями. Если дом жилой, ему нужен постоянный контроль техники безопасности, работоспособности коммуникаций, периодические проверки и ремонты.
Жестких требований по объему работ и их периодичности нет. Каждый владелец объекта сам решает, как формировать график обслуживания. Его задача – обеспечивать безопасность объекта и его соответствие условиям эксплуатации. Важно, чтобы здание не причиняло ущерб окружающим объектам, инфраструктуре района, не вызывало дискомфорт у людей, в нем находящихся.
Обязательно соблюдаются требования:
- пожарной безопасности для всех категорий объектов;
- экологические нормативы (особенно для промышленных объектов);
- радиационные требования, если речь идет об объектах, где ведется работа с опасными веществами и оборудованием;
- стандартные нормативы по конкретному классу объектов (прочность, степень износа, риски повреждений).
Требования и регламент техобслуживания зависит от категории объекта. Важно, сколько людей в нем находятся, какое используется оборудование, какие есть риски для окружающей среды. Точный перечень требований определяется при введении строения в эксплуатацию.
Что входит в техническую эксплуатацию объектов строительства?
Техническая эксплуатация объектов строительства включает в себя стандартный набор услуг:
- работа со всеми типами коммуникаций, ремонт, измерения, замена, модернизация;
- сезонные работы по подготовке отдельных сетей, элементов здания к новому сезону;
- облагораживание территории, стрижка кустарников, деревьев, обработка клумб;
- клининг внутри объекта и уборка прилегающей территории, вывоз мусора;
- планирование и проведение капитального ремонта.
Техобслуживание зданий может включать работу со всеми эксплуатируемыми видами оборудования, включая лифты. эскалаторы, промышленную технику. Конкретные услуги технической эксплуатации объектов строительства обсуждаются при заключении договора. Клиент может в любой момент сократить объем услуг или расширить их перечень в зависимости от потребностей.
Этапы и регламент технической эксплуатации объектов строительства
Цена на техническую эксплуатацию объектов строительства зависит от типа объекта и объема услуг. В общем виде техобслуживание зданий проходит по графику. В него входят:
- плановые осмотры, измерения, настройка оборудования;
- плановые ремонты, замена комплектующих, расходных материалов;
- аварийные ремонты по вызову;
- капитальный ремонт и модернизация коммуникаций;
- сезонные работы, очистка кровли, мойка фасадов, уборка листвы.
После всех приездов мастера заполняют документы, где указывается объем и тип выполненных работ. Отчетная документация необходима для расчета за услуги техобслуживания, а также для предоставления проверяющим организациям.
Преимущества технической эксплуатации объектов строительства от компании AKTAVEST
Техническая эксплуатация объектов строительства
В нашей компании вы можете заказать техническую эксплуатацию объектов строительства в любом удобном для вас формате. Мы работаем с клиентами на условиях постоянного абонентского обслуживания, а также предлагаем сотрудничество в рамках экстренных вызовов. К нам вы также можете обращаться за разовыми услугами: проведение электроизмерительных работ, экспертиза, подготовка отчетной документации по техобслуживанию зданий.
У нас выгодные расценки, которые зависят от реального объема заказанных услуг. Вы можете изменять условия договора в любое время. Возможности нашей компании позволяют работать с объектами всех категорий и типов. Мы одинаково успешно обслуживаем жилые, коммерческие и промышленные объекты, предлагаем большой спектр дополнительных услуг.
У нас работают специалисты всех профилей. Мы успешно решаем задачи на любой стадии строительства, эффективно работаем со всеми типами коммуникаций, готовим документы, проводим экспертизы, оказываем консалтинговые услуги, составляем работающие бизнес-планы.
Большим преимуществом нашей компании является возможность комплексной работы с объектом. Вам не нужно искать никаких дополнительных специалистов. Все задачи вы смело можете доверить экспертам AKTAVEST.
Техническая эксплуатация зданий
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ, СОДЕРЖАНИЕ И ЗАДАЧИ
Техническая эксплуатация здания — это использование здания по функциональному назначению с проведением комплекса необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.
Эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Использование здания не по назначению, непродуманное его приспособление под другие цели снижают эффективность эксплуатации здания. Эксплуатация здания допускается после завершения строительства или реконструкции и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. В случае капитального ремонта зданий их эксплуатация допускается после его окончания. Эксплуатация зданий прекращается после их вывода из эксплуатации, а также в случае случайной гибели или сноса.
Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении:
нормального функционирования здания в соответствии с его разрешенным использованием (назначением);
установленного уровня безопасности; запланированных эксплуатационных характеристик в течение всего срока службы;
безаварийной работы инженерно-технических систем здания;
в поддержании установленного температурно-влажностного режима помещений;
нормального санитарно-гигиенического состояния здания и придомовой территории.
Техническая эксплуатация зданий включает в себя :
управление;
техническое обслуживание;
ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий;
санитарное содержание.
Управление зданием — комплекс услуг по организации эксплуатации здания, взаимоотношению с обслуживающими организациями и исполнителями, по работе с собственниками и нанимателями помещений.
В состав мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту входят собственно техническое обслуживание, включая диспетчерское и аварийное; осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт.
В технической литературе встречаются выражения «содержание зданий», «содержание частей зданий» вместо термина «техническое обслуживание и ремонт», который более полно и правильно определяет смысл эксплуатации объектов. Под термином «содержание» понимают только те работы, которые воздействуют на элементы здания, но не относятся к приемам использования этих элементов для определенных целей. При технически грамотном содержании, например, инженерных систем, но при неправильных приемах их использования могут создаться условия для преждевременного выхода из строя элементов, приборов или полностью всей системы.
Техническое обслуживание здания — работы и услуги по поддержанию в исправном состоянии элементов, внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание предусматривает проведение необходимых мер по созданию проектных условий эксплуатации элементов здания в течение его срока службы.
Эксплуатационный контроль технического состояния зданий проводится путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения.
Ремонт здания — комплекс строительных работ и организационнотехнических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания. Система ремонта состоит из текущего и капитального ремонтов.
Техническое обслуживание и текущий ремонт проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния зданий. Под надлежащим техническим состоянием зданий понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Санитарное содержание — работы по уборке помещений, мест общего пользования, придомовой территории, обслуживанию и промывке мусоропроводов, водостоков, дренажной канализации, сбору и вывозу твердых отходов, уходу за элементами озеленения, обрезке деревьев.
ПАРАМЕТРЫ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ЗДАНИЯ
Техническое состояние здания в целом является функцией работоспособности отдельных конструктивных элементов и связей между ними. Математическое описание процесса изменения технического состояния зданий, состоящих из большого количества конструктивных элементов, представляет значительные трудности. Это обусловлено тем, что процесс изменения работоспособности технических устройств характеризуется неопределенностью и случайностью.
Факторы, вызывающие изменения работоспособности здания в целом и отдельных его элементов, подразделяются на две группы: внутренние и внешние.
К внутренним факторам относятся:
— физико-химические процессы, протекающие в материалах конструкций;
— нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации;
— конструктивные;
— качество изготовления.
К внешним факторам относятся:
— климатические (температура наружного воздуха, атмосферная влажность, осадки, воздушный поток, грунтовая влага, солнечная радиация);
— характер окружающей среды (пыль, биологические вредители, химическая агрессия водорастворимых примесей в воздушной среде);
— качество эксплуатации.
В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности надежности, которое происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, а также размеров и форм. Причинами изменения технического состояния зданий являются также разрушение и другие аналогичные виды потери работоспособности конструктивных материалов.
Общий период времени существования здания или сооружения, начиная от начала строительства и до его сноса и утилизации, называется их жизненным циклом. Время эксплуатации здания можно разделить на три периода: приработки, нормальной эксплуатации, интенсивного износа. На рис. 1 показана кривая интенсивности отказов элемента как функции времени эксплуатации, где выделены эти три периода.
Рис. 1. Интенсивность отказов элементов как функция времени эксплуатации:
1 — период приработки; 2 — период нормальной эксплуатации; 3 — период
интенсивного износа
Со временем несущие и ограждающие конструкции, а также оборудование зданий и сооружений изнашиваются, стареют. В начальный период эксплуатации зданий происходит взаимная приработка элементов. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций зданий. Все эти изменения могут быть как общими, так и локальными, они происходят самостоятельно и в совокупности.
Наибольшее количество дефектов, отказов и аварий приходится на процесс строительства и в первый период эксплуатации зданий и сооружений. Главные причины: недостаточное качество изделий, монтажа; осадка оснований; температурно-влажностные изменения и т.д.
Построечный и первый послепостроечный периоды характеризуются приработкой всех элементов в сложной единой системе здания. В этот период происходит сдвиг и отрыв внутренних стен от наружных, усадка, температурные деформации конструкции, ползучесть материалов и т.д.
По окончании периода приработки конструкций и элементов зданий и сооружений (после заделки дефектных участков) в период нормальной эксплуатации количество отказов снижается и стабилизируется. Основными деформациями этого периода являются внезапные деформации, связанные с условиями работы и эксплуатации элементов. Причиной внезапных деформаций могут быть неожиданные концентрации нагрузок, ползучесть материалов, неудовлетворительная эксплуатация, температурно-влажностные воздействия, неправильное выполнение ремонтных работ.
Третий период — период интенсивного износа, который связан с явлениями старения материала конструкций, снижением упругих свойств.
Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют разные сроки службы и изнашиваются неравномерно. Продолжительность службы отдельных конструкций зависит от материалов, условий эксплуатации. На долговечность конструктивных элементов влияет конструктивное решение и капитальность здания в целом; в зданиях, выполненных из прочных материалов и надежных конструкций, любой элемент служит дольше, чем в зданиях из недолговечных материалов
ФИЗИЧЕСКИЙ И МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Во время эксплуатации конструкции, элементы, системы инженерного оборудования и здания в целом под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека постепенно теряют свои первоначальные технико-эксплуатационные качества (прочность, устойчивость, надежность и др.). С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, надежности, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые свойства, в результате чего снижается стоимость здания и его элементов.
Старение здания сопровождается физическим и моральным износом. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Физический износ определяется в относительных величинах (%) и в стоимостном выражении.
Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р). В табл. 1 в качестве примера приведена таблица 10 из ВСН 53-86(р).
Реконструкция и техническая эксплуатация сооружений, зданий и застройки
Строительство зданий и сооружений ведется не один месяц, но все это лишь мгновение по сравнению с тем долгим сроком эксплуатации, который предстоит зданию.
Реконструкция сооружений, зданий и застройки
Новое строительство и реконструкция отличаются тем, что в первом случае объект возводится заново, а во втором уже есть какие-то конструкции, части или элементы, которые могут быть использованы при дальнейшей работе.
На первый взгляд может показаться, что реконструкция проще, ведь что-то уже существует, уменьшается объем строительства. Но на деле реконструкция во много раз сложнее нового строительства, так как архитектору нужно «подружить» две части, новую и старую, сделать их единым целым, при этом они могут иметь разную ширину маршей, ширину коридоров, окон и пр.
Рисунок 1. Реконструкция. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Усложняют ситуацию и требования нормативов, которые будут распространяться на реконструируемую часть. Новая часть здания должна соответствовать действующему законодательству, которое сильно ужесточилось с момента строительства изначального здания.
Стоит также обозначить причины проведения реконструкции, их может быть несколько:
- высокий процент физического износа конструкций здания (требуется замена или усиление конструкций, что выходит за рамки капитального ремонта);
- моральный износ здания, которое стало выглядеть устаревшим в изменившейся городской застройке;
- изменение функции здания, к примеру, на месте ветеринарной клиники будет работать магазин, поэтому систему кабинетов и смотровых заменят залы и склады;
- изменение этажности здания, к примеру, к шестиэтажному дому добавляют еще один этаж, в этом случае необходимо провести расчет по инсоляции;
- увеличение площади здания, к примеру, к нему добавляется пристройка в виде нового корпуса.
Инсоляция – это поток солнечного света, попадающего на поверхность. В нормативах определено время непрерывной инсоляции для разных типов зданий.
Какой бы ни была причина реконструкции, она должна быть веской и экономически обоснованной, чтобы проект был реализуем. Если речь идет о памятнике архитектуры, то кроме реконструкции ничего другого в этом случае и быть не может, все ценные элементы должны быть сохранены. Но если речь идет о типовой застройке, то реконструкцию применяют, если уровень физического износа не превышает 40 процентов, для больших значений реконструкция является нецелесообразной.
Техническая эксплуатация сооружений, зданий и застройки
Помимо обычной эксплуатации зданий и сооружений, всегда проходит и их техническая эксплуатация. Под этим термином понимается комплекс работ по техническому обслуживанию зданий, к ним относятся:
- плановые технические осмотры, а также проверка оборудования;
- замена вышедших из строя запчастей и мелкий ремонт;
- аварийные вызовы;
- сезонные работы по мойке фасадов, покраске, очистке кровли.
Техническая эксплуатация есть у каждого объекта. В жилых многоквартирных домах ее выполняют управляющие компании, в общественных и промышленных зданиях команда главного инженера.
Команда специалистов следит и за зданием, и за территорией вокруг него, и за оборудованием, которое работает в здании.
Клининг и вывоз мусора также относятся к технической эксплуатации.
Таким образом техническая эксплуатация начинается после ввода в эксплуатацию и продолжается в течение всего срока службы здания. Чем чаще и лучше выполняются мероприятия в рамках технической эксплуатации, тем дольше здание сохранит первоначальный вид.
Как правило, объем работ в рамках технической эксплуатации очень индивидуален и зависит от договора, составленного с исполнителем работ. К примеру, техническая эксплуатация в промышленных зданиях является ответственной задачей, от которой зависит работа оборудования и безопасность рабочих, представители службы главного инженера объекта должны нести круглосуточную вахту на особо опасных объектах. В жилом доме главный инженер может появляться раз в несколько дней, чтобы следить за исправностью оборудования и устранять мелкие недочеты.
Техническая эксплуатация требует знания объекта, поэтому в офисе главного инженера должен быть экземпляр проектной и рабочей документации.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ, СОДЕРЖАНИЕ И ЗАДАЧИ
Техническая эксплуатация здания — это использование здания по функциональному назначению с проведением комплекса необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.
Эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Использование здания не по назначению, непродуманное его приспособление под другие цели снижают эффективность эксплуатации здания. Эксплуатация здания допускается после завершения строительства или реконструкции и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. В случае капитального ремонта зданий их эксплуатация допускается после его окончания. Эксплуатация зданий прекращается после их вывода из эксплуатации, а также в случае случайной гибели или сноса.
Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении: нормального функционирования здания в соответствии с его разрешенным использованием (назначением); установленного уровня безопасности; запланированных эксплуатационных характеристик в течение всего срока службы; безаварийной работы инженерно-технических систем здания; в поддержании установленного температурно-влажностного режима помещений; нормального санитарно-гигиенического состояния здания и придомовой территории.
Техническая эксплуатация зданий включает в себя управление, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарное содержание.
Управление зданием — комплекс услуг по организации эксплуатации здания, взаимоотношению с обслуживающими организациями и исполнителями, по работе с собственниками и нанимателями помещений.
В состав мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту входит собственно техническое обслуживание, включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт.
В технической литературе встречаются выражения «содержание зданий», «содержание частей зданий» вместо термина «техническое обслуживание и ремонт», который более полно и правильно определяет смысл эксплуатации объектов. Под термином «содержание» понимают только те работы, которые воздействуют на элементы здания, но не относятся к приемам использования этих элементов для определенных целей. При технически грамотном содержании, например, инженерных систем, но при неправильных приемах их использования могут создаться условия для преждевременного выхода из строя элементов, приборов или полностью всей системы.
Техническое обслуживание здания — работы и услуги по поддержанию в исправном состоянии элементов, внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание предусматривает проведение необходимых мер по созданию проектных условий эксплуатации элементов здания в течение его срока службы.
Эксплуатационный контроль технического состояния зданий проводится путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения.
Ремонт здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных техникоэкономических показателей здания. Система ремонта состоит из текущего и капитального ремонтов.
Техническое обслуживание и текущий ремонт проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния зданий. Под надлежащим техническим состоянием зданий понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Санитарное содержание — работы по уборке помещений, мест общего пользования, придомовой территории, обслуживанию и промывке мусоропроводов, водостоков, дренажной канализации, сбору и вывозу твердых отходов, уходу за элементами озеленения, обрезке деревьев.