В течение какого срока подлежит закрытию реестр требований кредиторов к организации застройщику
Перейти к содержимому

В течение какого срока подлежит закрытию реестр требований кредиторов к организации застройщику

  • автор:

Как получить квартиру если застройщик банкрот

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2023 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 1)

Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2022 году

Долевое строительство – та еще «палка о двух концах»! С одной стороны – это, пожалуй, единственная реальная возможность среднеобеспеченной семье приобрести жилье, не влезая в кредитную кабалу на целые десятилетия. С другой – настоящее «минное поле», на котором тысячи людей безвозвратно потеряли свои накопления, надежду жить в собственной квартире и веру в справедливость.

Между тем, именно справедливость лежала в основе идеи долевого строительства.

Концепция, впервые примененная в 1985 году в Аргентине, так и называлась — construcción de la equidad – строительство по справедливости. Возникла она в период глубочайшего кризиса аргентинской экономики и оказалась очень действенной – процент собственников жилья в стране возрос с 2 до 20 процентов. И все благодаря тому, что граждане напрямую инвестировали в строительные компании, минуя банковскую систему (которая все равно отказывалась выдавать долговременные кредиты в крайне нестабильной на тот момент национальной валюте). Номиналы акций выражались не в деньгах, а в квадратных метрах площади. Накопив необходимое количество акций, человек имел право обменять ценные бумаги на жилье.

Затем данный опыт успешно использовала соседняя Чили. А Сальвадор подарил миру первых «обманутых дольщиков» — компания, запустившая долевое строительство оказалась финансовым махинатором, и оставила без денег и жилья множество семей. Затем схема строительства на средства прямого инвестирования приглянулась Великобритании и начала успешно действовать во многих странах мира.

В России принято больше говорить об опасностях долевого строительства. Создается впечатление, что «дольщик» и «жертва обмана» — синонимы.

На самом же деле большая часть российских долевых инвесторов благополучно дожидаются окончания строительства и празднуют новоселье. И даже использует схему долевого инвестирования для получения пассивного дохода и приобретения жилья для семьи без кредитного бремени. «Построил» небольшую квартиру – сдал в аренду или продал готовую с прибылью. Если деловая хватка есть, через несколько шагов можно стать обладателем вполне достойного жилья без всякой ипотеки.

Но «нормальные» долевые стройки происходят мирно и незаметно. Тогда как каждый случай банкротства застройщика (или девелопера, как кому больше нравится) вызывает большой общественный резонанс. Однако, начиная с 2011 года, когда в Федеральном Законе № 127 о банкротстве, появился специальный параграф, посвященный застройщикам, проблема «обманутых дольщиков» стремительно пошла на убыль. «Сальвадорский вариант», когда застройщик и не пытается ничего строить, а лишь собирает деньги мелких инвесторов, чтобы скрыться с ними, на данный момент в России невозможен. Попытки преднамеренного банкротства отслеживаются и строго пресекаются.

Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов. Но при условии, что долевые инвесторы разорившегося застройщика не «спят», а своевременно предпринимают необходимые действия, позволяющие им рассчитывать на законодательную защиту. О том, что это за меры и расскажет данная статья. Итак, как следует действовать дольщику, чтобы не стать «обманутым дольщиком».

Законодательная база

Документов, регламентирующих банкротство застройщиков, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много. Основные из них, это:

ФЗ № 214 – закон, устанавливающий правила долевого строительства (от 30.12.2004)

ФЗ № 127 – о банкротстве. Точнее, его параграф № 7, в котором подробно расписаны процедуры возврата инвестированных средств

Каждому потенциальному дольщику, то есть, человеку, который решил обеспечить себя жильем путем участия в долевом строительстве, необходимо их изучить. По крайней мере, ознакомиться. Правовые документы вряд ли можно назвать легким чтением, но разобраться в их основных положениях сможет каждый. А если понадобится разъяснения – всегда можно обратиться за бесплатной консультацией к профессиональному юристу.

На портале Prav.io подобные услуги оказываются бесплатно.

Признаки скорого банкротства застройщика

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.

Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).

Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».

На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались. Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу. Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.

Наиболее тревожными признаками являются следующие:

  • Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
  • Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры

Срочно собирайте инициативную группу дольщиков, составляйте коллективную претензию руководству компании. Или сразу ищите адвоката для обращения в арбитражный суд. Чем раньше вы «схватитесь», тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме.

В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов

Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.

Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:

  • Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
  • Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
  • Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика

Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.

Как определяют размер требования дольщика

Если речь идет о возврате денежных средств важно помнить следующее:

  • При расчете компенсации учитывается сумма, оплаченная долевым инвестором по договору долевого участия (ДДУ). А также понесенный инвестором ущерб — разница между фактически оплаченной суммой по ДДУ и стоимостью готовой квартиры.
  • За нежилое помещение (машиноместо, кладовую за пределами квартиры и т.д.) возвращается только сумма, уплаченная по ДДУ.

Представитель долевых инвесторов имеет право участвовать в собрании кредиторов. Число его голосов рассчитывается, исходя из размера финансовых претензий (сумм, уплаченных по ДДУ, плюс ущерба).

Форма требования при банкротстве застройщика

Согласно статье № 201.1 ФЗ № 127, долевой инвестор при банкротстве застройщика имеет право внести в реестр требований возврат денег, либо передачу готовой квартиры или нежилого помещения (если ДДУ был заключен на нежилое помещение в строящемся доме).

Форма этих заявлений схожа. Но каждое имеет свои особенности, обусловленные содержанием требования. Заявление можно составить самостоятельно, воспользовавшись помощью профессионального юриста, например, на портале Prav.io.

Соответствующее заявление следует написать в трех экземплярах и лично передать финансовому управляющему. Один из экземпляров управляющий возвращает заявителю с пометкой о принятии.

Есть ли у дольщика при банкротстве преимущества перед другими кредиторами

Да, закон признает долевых инвесторов преимущественными кредиторами. Во-первых, они имеют право выбрать, чем будет компенсированы их убытки от банкротства девелопера – денежными средствами или готовым продуктом (квартирой). Во- вторых, вначале рассчитаются с ними, а затем с остальными кредиторами.

Дольщики получат назад деньги, затраченные ими на оплату ДДУ. Что же касается понесенных убытков (разницы между тем, что дольщик заплатил и ценой готовой квартиры), то они будут компенсированы, если это позволит сделать размер конкурсной массы. То есть, средств банкрота.

Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщик

К сведению долевых инвесторов. «Первый среди кредиторов» не означает «Первый в списке». Существуют категории, имеющие перед дольщиками преимущество.

Всего насчитывается четыре очереди претендентов на выплаты из средств банкрота:

  • Граждане, физически пострадавшие из-за действий банкрота. То есть те, чьему здоровью был нанесен ущерб
  • Сотрудники обанкротившегося предприятия (если банкрот задолжал им заработную плату)
  • Долевые инвесторы
  • Прочие кредиторы, ссудившие банкроту денежные средства, выполнившие для него подрядные работы, поставившие материалы

То есть, не являясь самым первыми в очереди, дольщики все же являются первыми среди заимодавцев.

В число дольщиков могут попасть и граждане, приобретшие жилье у застройщика-банкрота не по ДДУ, а по предварительному договору купли-продажи. Для этого им следует подать арбитражному суду требование о признании предварительной купчей договором ДДУ. Согласно судебной практике, подобные требования удовлетворяются всегда. После этого гражданин, заключивший предварительный договор купли-продажи, уравнивается в правах с прочими долевыми инвесторами и получает право требовать того же, что и они.

Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?

Давайте подробнее рассмотрим, какие требования может предъявить долевой инвестор девелоперу — банкроту. Мы уже перечисляли их:

  • Вернуть деньги, вложенные в строительство, плюс неустойку и сумму ущерба
  • Передать право собственности на недостроенное здание (каждый долевой инвестор получает право на долю, соответствующую его денежному вкладу)
  • Признать право собственности дольщика на готовую квартиру (этот момент регулируется статьей № 201.8 ФЗ № 127)

Таким образом, возможных требований три, а возможных реестров два: о денежном возмещении и возмещении имуществом. Дольщик имеет право включить свое требование в оба реестра, либо удовлетвориться одним. Способ действий зависит от того, что именно вы выбрали.

Если выбирается возмещение в виде достроенного или недостроенного жилья, вам следует знать:

Чтобы получить в свое распоряжение построенную банкротом квартиру, необходимо, чтобы суд, ведущий дело о банкротстве застройщика признал ваше право собственности на нее. Затем квартира регистрируется в Росреестре

Только после этого ваше жилье выведут из конкурсной массы, и не будут продавать с аукциона

Требовать признания права собственности на недостроенное здание имеет смысл, если инициативная группа дольщиков знает, как поступить с ним дальше. Варианта два: создать кооператив и достроить дом самостоятельно, либо, продать «недострой», тоже самостоятельно. Понятно, что оба варианта под силу вовсе не каждому объединению дольщиков. Они требуют профессионального подхода.

Если же вы хотите просто вернуть деньги, нужно учитывать следующее:

  • «Живых» денег у банкрота нет – он потому и банкрот
  • Если какие-то средства на счетах застройщика еще имеются, их едва хватит на выплаты первым двум очередям

Но в 2022 деньги все равно вернут – по страховке или из специального фонда долевого строительства. Эти фонды созданы благодаря новой редакции ФЗ № 214. Там же прописана обязанность застройщиков страховать инвестиционные вклады дольщиков.

То есть, та сумма, что была вложена при заключении ДДУ, будет возвращена обязательно. Что касается убытков, тут, как повезет.

Юридическая сторона дела о банкротстве в 2022 году

Что дает статус «обманутого дольщика»

Словосочетание «обманутый дольщик» вначале являлось самоназванием групп граждан, протестующих против нарушения своих прав застройщиками – недобросовестными, либо теми, кто сам стал жертвой жестких рыночных отношений. В таком виде оно и переместилось в правовое пространство. На данный момент «обманутый дольщик» — вполне официальное название долевого инвестора, пострадавшего в результате банкротства девелопера.

Местные власти ведут «Реестр обманутых дольщиков». В него вносятся фамилии долевых инвесторов, которые внесли деньги, но не получили жилья. Чтобы получить государственную поддержку, следует добиться внесения своих личных данных в этот «Реестр».

Официально признанные «Обманутые дольщики» могут получить существенную государственную поддержку. Например, если строительная компания-банкрот не ликвидируется, ей могут дать государственную субсидию на завершение стройки. Или передать подряд другой компании, которая благополучно закончит строительство.

Куда обратиться при банкротстве девелопера?

К конкурсному управляющему, ведущему дела банкрота (чтобы подать требование о включении в реестр кредиторов)

В арбитражный суд (с договором ДДУ или предварительным договором купли-продажи)

В компанию, застраховавшую средства, вложенные в долевое строительство

К местным властям, чтобы вас внесли в реестр обманутых дольщиков

Юридическая сторона дела о банкротстве

Процесс банкротства длится не один месяц. До введения последних поправок в закон процедура состояла из двух этапов – наблюдения и конкурсного управления. Во время наблюдения, длительность которого составляла около полугода, финансовый управляющий разбирался в реальном экономическом положении потенциального банкрота. Затем он представлял отчет суду и кредиторам.

По результатам отчета начиналось конкурсное производство. Компания либо объявлялась банкротом и ликвидировалась, либо для нее составлялся план реструктуризации долга, вводилось внешнее управление, и застройщик продолжал работу.

В 2022 конкурсное производство – единственный этап процесса. Если суд принимает решение о банкротстве застройщика, то своим решением отстраняет руководство компании от работы и передает бразды правления конкурсному (арбитражному) управляющему. Арбитражный управляющий сразу приступает к распродаже имущества банкрота и выплате его долгов.

Реестр кредиторов в деле о банкротстве

Подобный реестр составляется при банкротстве всех юридических лиц. Но девелопер – особое юридическое лицо, поскольку кроме требований вернуть долги деньгами к нему могут предъявляться требования передать в распоряжение долевых инвесторов объекты недвижимости в натуре.

Иногда арбитражные суды склонны игнорировать данную специфику и начинают банкротство по обычной процедуре, как для прочих юридических лиц. Если к этому моменту строительство завершено или почти завершено, такой подход невыгоден долевым инвесторам.

Чтобы обеспечить защиту своих интересов, им следует подать суду ходатайство о рассмотрении дела о банкротстве в особом порядке. А именно – согласно регламенту седьмого параграфа ФЗ № 127. Сделать это важно до того момента, как начнется продажа конкурсной массы с молотка.

Споры при создании реестра участников строительства

Споры при создании реестра чаще всего возникают, если финансовый управляющий не желает включать в реестр те или иные требования дольщиков. Либо, если в списке оказались записи-дубликаты, касающиеся одной и той же квартиры, либо вообще фиктивные долевые инвесторы.

Для решения споров с финансовым управляющим следует обращаться к судье. Дольщик, согласно статье № 201.4 (п.8) ФЗ № 127, вправе подать жалобу суду на действия финансового управляющего в течение 15 дней после возникновения повода для нее. Суд рассматривает ходатайство в течение месяца. Если решение судьи не устраивает дольщика, он может обратиться с апелляцией в арбитражный суд высшей ступени.

Оспаривание включения в реестр требований других дольщиков

Споры могут возникнуть не только между дольщиками и финуправляющим, но и между самими дольщиками. Если они касаются требований, уже внесенный в реестр кредиторов, для начала обеим сторонам спора необходимо изучить реестр. Арбитражный управляющий обязан выдать реестр для ознакомления любой заинтересованной стороне, согласно требованиям статьи № 201.2 ФЗ № 127.

После того, как реестр получен, у дольщика, намеренного предъявить претензию, есть 15 дней для его изучения и подачи претензии.

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?

В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

Основной нормативно-правовой акт, который регламентирует процедуру банкротства — это Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства застройщика регламентируются параграфом 7 Главы IX указанного закона.

Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

  • привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
  • наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
  • объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

  • граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
  • граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
  • публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

  • возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
  • формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
  • если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
  • имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
  • в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.
Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

  • квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
  • жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

  • путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
  • путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
  • привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

  • застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2023 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае? Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2022 году

Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено. Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании. Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

  • Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
  • Здание не заложено
  • После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
  • Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения
Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Вариант четвертый

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2022 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан». Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

  • Аккредитует финансовых управляющих
  • Оспаривает сделки
  • Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
  • Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения. Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства. Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

  • Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
  • Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги. Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий. Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками. Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков). Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

  • Дольщики, предъявляющие финансовые требования
  • Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры. Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье. Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Общее собрание дольщиков при банкротстве в 2022 году

Общее собрание дольщиков при банкротстве

При банкротстве застройщика решение о том, каким образом дольщики будут получать возмещение затрат, решается общим собранием. Если число дольщиков превышает 500 человек, собрание разрешается проводить заочно. Количество голосов каждого дольщика определяется, исходя из суммы его ДДУ.

Для принятия решения необходимо, чтобы оно было принято тремя четвертями участников собрания. Для соблюдения кворума достаточно участия в собрании одной трети дольщиков, при условии, что сумма их голосов превышает 50%.

Новые требования к строительным организациям

Требования к девелоперам ужесточены еще в 2018 году. Теперь, чтобы получить разрешение вести строительство с привлечением средств долевых инвесторов, компания должна:

  • Иметь на счетах не менее 10% совокупного строительного фонда
  • «Запускать» только один подобный объект (раньше можно было строить несколько «долевых» домов одновременно)

Также банки ужесточили контроль над транзакциями застройщиков

Переход на эскроу—счета

Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.

Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.

Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.

Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.

С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.

Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.

Отказ от договоров долевого участия в 2022 году

Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.

Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.

Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование

Что такое проектное финансирование

Это целевое кредитование на постройку конкретного дома. То есть принцип тот же, что и у «классического» долевого строительства, но в него введена третья, контролирующая сторона. То есть, банк, уполномоченный государством следить за тем, чтобы застройщик использовал средства долевых инвесторов по назначению. А также гарантирующий возврат средств дольщикам, если застройщик все же не справится со взятыми на себя обязательствами.

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Последствия перехода на проектное финансирование в 2022 году

Последствия перехода на проектное финансирование

Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.

Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.

Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».

Насколько поднимутся цены новостроек?

На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.

С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.

Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.

Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.

Заключение

Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:

  • В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
  • Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
  • Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
  • Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
  • Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
  • Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.

В процессе банкротства девелопера, правовые вопросы у долевых инвесторов, невольно ставших одними из главных действующих лиц данного процесса, могут возникнуть в любое время.

Если вы не знаете точно, какие последствия может повлечь то или иное ваше действие – обращаетесь на портал Prav.io.

Квалифицированные специалисты по банкротству ответят вам на базовые вопросы по законодательству.

В течение какого срока подлежит закрытию реестр требований кредиторов к организации застройщику

Статья 201.4. Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Фонд вправе ознакомляться с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр, а также заявлять возражения по результатам рассмотрения реестра требований участников строительства в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона, если реестр требований участников строительства закрыт до даты получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

(абзац введен Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

3.1. Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.

В случае, если на день принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», день принятия некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Фонд субъекта Российской Федерации), решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или на день проведения собрания участников строительства у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком, и участник строительства не представил документы, подтверждающие размер своего требования, конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра требований участников строительства. В случае, если указанные документы об оплате не были представлены по уважительным причинам, арбитражный суд восстанавливает опоздавшего на включение в реестр.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

П. 4 ст. 201.4 (в ред. ФЗ от 01.07.2021 N 273-ФЗ) применяется в делах о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 01.07.2021.

4. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении пятнадцати дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

(в ред. Федерального закона от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр. Возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства, если такие требования в соответствии с настоящей статьей включены после закрытия реестра, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Расходы конкурсного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. Представление предусмотренных настоящим пунктом документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае участия Фонда в деле о банкротстве застройщика конкурсный управляющий в рамках реализации мероприятий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через пять рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение пяти рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства.

(абзац введен Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме. При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Если после включения конкурсным управляющим требования участника строительства в реестр требований участников строительства в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи конкурсному управляющему станут известны обстоятельства, свидетельствующие о необоснованном включении такого требования, о наличии которых он не знал и не должен был знать на момент его включения в реестр, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра полностью или частично. Принятое по результатам рассмотрения этого заявления определение может быть обжаловано.

(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.

9. Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

10. Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства. Копия определения о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства направляется лицу, заявившему возражения, и конкурсному управляющему не позднее дня, следующего за днем вынесения определения арбитражного суда.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований участников строительства.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. В случае перехода требования участника строительства, включенного конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, замена кредитора в реестре производится конкурсным управляющим (внешним управляющим) в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьей 100 настоящего Федерального закона.

14. Требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, предъявляются в порядке, установленном настоящей статьей, для целей включения в реестр требований участников строительства независимо от даты закрытия реестра требований кредиторов. Участники строительства, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях участников строительства, а также в собраниях кредиторов по вопросам, предусмотренным пунктом 9 статьи 201.1 и пунктом 4 статьи 201.15-3 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

15. Требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(п. 15 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

Порядок действий дольщика: Как включиться в реестр требований участников долевого строительства

Порядок действий дольщика: Как включиться в реестр требований участников долевого строительства

(платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты приема-передачи векселей, то есть финансовые документы, подтверждающие факт оплаты, иные первичные бухгалтерские документы, которые подтверждают оплату).

  1. Копия паспорта дольщика.
  2. Копия судебного решения(если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.

Основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредитора (кредиторов, в случае если участников строительства несколько), которое направляется конкурсному управляющему в течение 2 месяцев с момента получения уведомления конкурсного управляющего о признании должника банкротом, но не более чем через три месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом в газете «КоммерсантЪ». В заявлении обязательно следует указать:

  1. ФИОконкурсного управляющего, который назначен для проведения процедуры банкротства на должность конкурсного управляющего судом. Также в заявлении указывается его адрес.
  2. Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН(их можно уточнить в договоре долевого участия или в ЕГРЮЛ).
  3. ФИО участника (участников) строительства, адрес и контактные сведения (номер телефона, адрес регистрации, почтовый адрес, электронная почта).
  4. Требования к должнику.
  5. Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований участника (участников) долевого строительства.

Порядок действий дольщиков для включения в реестр:

Первоначально стоит определиться с требованиями это может быть:

— требование о передаче жилого помещения (квартиры),

— требование о передаче нежилого помещения (например, машино-места, или иного нежилого помещения площадью не более 7 кв.м.),

— денежные требования в виде неустойки, морального вреда, штрафов;

— денежные требования в виде возврата денежных средств, внесенных в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве (при желании участника долевого строительства расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).

В реестр требований участников строительства включаются требования дольщиков – физических лиц о передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. или машино-мест. В реестр требований кредиторов включаются денежные требования кредиторов, основанные на договорах долевого участия в строительстве.

Составляется заявление о включении в реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в адрес конкурсного управляющего заказным письмом, второй экземпляр – дольщик оставляет себе.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Заявление дольщика рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней с даты поступления требования (п 7 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требований кредиторов в полном объеме, частично, либо об отказе во включении.

В случае, если конкурсный управляющий отказал во включении требований дольщика в реестр требований кредиторов или в реестр требований участников строительства, то кредитор вправе в течение 15 рабочих дней (с даты получения ответа конкурсного управляющего) подать в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования.

Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в 15-дневный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано в вышестоящий суд.

Штрафные санкции, моральный вред, неустойка будут погашаться в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов. Основанием для включения таких требований является ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон «О защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей.

Порядок действий для включения требований в реестр требований кредиторов аналогичен тому порядку, который действует при передаче документов конкурсному управляющему для включения в реестр требований участников строительства.

Приобретаемые права

После включения в реестр требований участников строительства и (или) реестр требований кредиторов участник долевого строительства наделяется рядом прав:

— участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов и собраниях участников строительства;

— предъявлять возражения относительно требований других кредиторов;

— обжаловать определения арбитражного суда по обособленным спорам в деле о банкротстве, решения собраний кредиторов.

На адрес дольщика будут отправляться уведомления о собраниях кредиторов. В случае, изменения реквизитов, участник строительства должен отправить конкурсному управляющему уведомление о изменении этих реквизитов.

Сроки включения

В соответствии п. 2 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», руководитель застройщика в течение 10 дней после утверждения конкурсного управляющего передает ему сведения обо всех дольщиках (участниках строительства).

После этого у управляющего есть 5 дней для отправки им уведомлений об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.

Основная задача кредитора – своевременно включиться в реестр требований кредиторов.

По новым правилам суд сразу вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства, минуя другие стадии банкротства, а дольщикам дается три месяца на включение своих требований в реестр с момента введения конкурсного производства. На основании п. 4 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в газете «КоммерсантЪ».

При этом трехмесячные сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины у дольщика.

Срок установления требований в РТК — пресекательный срок. Или не совсем?

Согласно абзацу 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Последствия пропуска названного срока специально урегулированы в п.п. 4, 5 ст. 142 Закона о банкротстве. Возможность его восстановления законодательством не предусмотрена. Информационное письмо ВАС РФ от 26.07.2005 N 93.

Таким образом, двухмесячный срок для предъявления требований к должнику в конкурсном производстве является пресекательным и не подлежит восстановлению.

В законодательстве понятие пресекательного срока не определено.

Можно выделить его признаки и отличия от срока исковой давности.

В сущности, в рамках пресекательного срока существует само право. Срок исковой давности обозначает срок для защиты такого права (ст. 195 ГК РФ).

Пресекательным сроком прекращается действие права независимо от того, заявила ли сторона о применении этого срока и он не может быть восстановлен.

Срок закрытия РТК, является пресекательным или его необходимо расценивать как специальный срок исковой давности?

На практике существует несколько способов предъявить свои требования к должнику за пределами срока закрытия РТК, установленного абзацем 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве.

  1. При признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности (ст. 61.6. Закона о банкротстве). Кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2, пункта 2 статьи 61.3 настоящего Федерального закона и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) (в соответствии с п. 27 ПП ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

2. В ситуации, когда кредитор обратился в Службу судебных приставов и возбуждено исполнительное производство, кредитор может не привязываться к сроку закрытия РТК. Правда, при наличии нижеизложенных обстоятельств.

В ходе исполнительного производства введено конкурсное производство. Исполнительный лист передается судебным приставом-исполнителем конкурсному управляющему, а конкурсный управляющий в свою очередь, по получении исполнительного листа от судебных приставов, уведомляет кредитора.

При чем, изначально такой вариант был предусмотрен для кредиторов – физических лиц при банкротстве застройщика.

«Специальные правила о банкротстве застройщиков направлены на обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Исходя из этого судебной практикой применительно к ранее действовавшему законодательному регулированию сформирована правовая позиция о начале течения срока предъявления требования такими кредиторами, который исчисляется не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим». ВС РФ Определение от 05 сентября 2019 года № 305-ЭС14-7512 (24) по делу А40-84122/2010. (и др., более ранние).

Указанным определением суд отменил суд.акты о включении требований в реестр кредитора, пропустившего срок.

«При таких обстоятельствах судам следовало исследовать вопрос добросовестности ссылок ФИО на отсутствие у него информации о банкротстве застройщика (пункт 3 статьи 1, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).»

Однако в дальнейшем, суды стали применять правило «специального срока» в отношении кредиторов, которые направили исполнительные листы в Службу судебных приставов и по ним производится принудительное взыскание.

Так в п. 15 ПП ВАС РФ далекого 2009 года (от 23.07.2009.) N 59 (ред. от 06.06.2014) "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве" отражено следующее. Судам необходимо иметь в виду, что передача исполнительных документов конкурсному управляющему в соответствии с частью 5 статьи 96 Закона об исполнительном производстве не освобождает конкурсных кредиторов и уполномоченные органы, чьи требования подтверждаются исполнительными документами, от предъявления названных требований в суд, рассматривающий дело о банкротстве, на основании пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве. Поскольку конкурсный управляющий обязан действовать и в интересах кредиторов (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве), он обязан незамедлительно уведомить лиц, являющихся взыскателями, о получении им соответствующих исполнительных документов и о необходимости заявления кредиторами требований в рамках дела о банкротстве. Срок на предъявление требований такими лицами в деле о банкротстве начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления конкурсным управляющим.

Привилегированное отношение к отдельным кредиторам нашло отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) п. 21 Взыскатель, поручивший исполнение судебного решения государственной службе, специально созданной для этих целей, имеет разумные ожидания того, что он будет проинформирован путем индивидуального извещения об объективной невозможности продолжения процедуры взыскания, начатой по его заявлению, в связи с банкротством должника. Возложение на подобного взыскателя обязанности по самостоятельному отслеживанию публикаций о судьбе должника является чрезмерным, а срок закрытия реестра требований кредиторов должника для такого непроинформированного взыскателя нельзя признать пропущенным.

Несмотря на то, что процедура банкротства должника является публичной, сведения о введении любой процедуры банкротства публикуются в электронной и бумажной версиях издания "Коммерсантъ", размещаются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а судебные акты арбитражного суда по делам о банкротстве публикуются на общедоступном официальном федеральном информационно-справочном ресурсе "Картотека арбитражных дел", законодатель и судебная практика исходят из того, что взыскатель, поручивший исполнение судебного решения государственной службе, специально созданной для этих целей, имеет разумные ожидания того, что он будет проинформирован путем индивидуального извещения об объективной невозможности продолжения процедуры взыскания, начатой по его заявлению, в связи с банкротством должника. Возложение на подобного взыскателя обязанности по самостоятельному отслеживанию публикаций о судьбе должника является чрезмерным (чч. 4 и 5 ст. 69.1 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве"). Указанные разъяснения подлежат применению как при банкротстве юридических лиц, так и при банкротстве физических лиц.

При прекращении исполнения требования взыскателя в исполнительном производстве, о котором кредитор узнает после открытия процедуры конкурсного производства (реализации имущества), для правильного определения начала течения срока закрытия реестра требований кредиторов правовое значение имеет не момент опубликования информационного сообщения о введении процедуры, а обстоятельства, связанные с направлением арбитражным управляющим извещения взыскателю, его индивидуальная осведомленность о банкротстве должника и необходимости обращения с требованием в реестр требований кредиторов. Суды должны выяснить и оценить отсутствие или наличие доказательств возврата исполнительного документа взыскателю или поступления исполнительного документа в адрес должника от службы судебных приставов; уведомления взыскателя о передаче исполнительных документов арбитражному управляющему и информирования последним взыскателя о порядке обращения с соответствующим требованием к должнику.

Что нужно учесть.

Суд обращает внимание, что исполнительные производства прекращены именно в связи с банкротством – п. 7 ч. 1 ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве».

То есть, если исполнительные производства прекращены по иному основанию, например, в связи с невозможностью взыскания, то срок не будет восстановлен.

Конкурсный управляющий обязан известить кредиторов о получении им исполнительных листов.

Как быть, если конкурсный управляющий исполнительных документов не получал, вообще не в курсе о таком кредиторе и о том, что есть исполнительное производство?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *