Какой налог с продажи коммерческой недвижимости
Перейти к содержимому

Какой налог с продажи коммерческой недвижимости

  • автор:

Налог после продажи коммерческой недвижимости физлицом

В конце 2021 года физлицо купило коммерческую недвижимость (офисное помещение 219 кв м.) за 17 млн руб. Из них 7 млн руб. было своих, а 10 млн взяты у банка в ипотеку. На данный момент примерно 1,5 млн руб. по ипотеке уже выплачено. Я уже получаю выплаты 13% НДФЛ от покупки своей квартиры, поэтому возникает вопрос: если вдруг решу продать эту коммерческую недвижимость, какой налог мне придется заплатить?

Все зависит от того, когда будет продана коммерческая недвижимость и за какую цену. Есть минимальный срок владения недвижимостью, в течение которого при продаже нужно будет уплачивать налоги. В рассматриваемом случае это пять лет, по истечении которых можно будет не платить НДФЛ при продаже недвижимости. При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Если вы решите продать раньше этого срока, то имейте в виду, что есть два момента, на которые нужно обратить внимание. (Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества прописаны в ст. 217.1 НК РФ. При этом в зависимости от субъекта Федерации могут быть свои особенности при определении налоговой базы и коэффициентов.)

Во-первых, у вас есть право на имущественный вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу: если вы продадите объект за 18 млн руб., то 1 млн можно будет взять вычета и с 17 млн уплатить налог.

Другой вариант (более эффективный): при продаже объекта за 18 млн руб. показать ваши расходы. Чистые расходы будут 17 млн, а с 1 млн нужно будет заплатить налог – 13%. Если вы не налоговый резидент Российской Федерации, вы заплатите 30% с полученного дохода. Так как вы брали ипотеку и платили по кредиту проценты, все эти суммы и расходы, связанные с обеспечением этого кредита, т.е. включенные в его полную стоимость, будут вычитаться. Если проценты за время ипотеки достигнут 1 млн руб., то его также можно включить в сумму расходов, понесенных на приобретение этого имущества.

Таким образом, если вы купили недвижимость за 17 млн руб. и еще 1 млн потратили на выплату процентов, то вы ничего не будете платить. Эти расходы нужно будет указать в декларации. Если же вы продаете объект дешевле той стоимости, за которую купили, ничего платить не нужно, но нельзя его продать ниже 70% от кадастровой стоимости, так как это может быть воспринято как необоснованное занижение стоимости, поэтому такая сделка может вызвать вопросы.

Также стоит учитывать, что при продаже коммерческой недвижимости налоговые органы могут признать такую деятельность предпринимательской, особенно если это будет не единичная история. И в этом случае вам желательно зарегистрировать себя как ИП и оплатить налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицомПрежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

  • 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
  • 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Нюансы по НДФЛ при продаже нежилой недвижимости: что важно знать

Продажа нежилого помещения, которое не использовалось для предпринимательской деятельности — как определить срок владения для льготы по НДФЛ. И есть ли взаимосвязь между кадастровой стоимостью с ценой продажи?

Вопрос

Физическое лицо планирует продать нежилое помещение — склад, который находится у него в собственности 1,5 года (с 2020 года), за 200 000 рублей. Склад получен по суду как бывшим колхозником. Помещение не использовалось в предпринимательской деятельности.

Какие налоговые обязательства возникают в данном случае? Как физическое лицо должно уплатить НДФЛ? Есть ли взаимосвязь между кадастровой стоимостью с ценой продажи?

На все вопросы дали ответ на вебинаре «Налоги при продаже недвижимости: как не переплатить». Узнаете нюансы, и избежите ошибок.

Мнение эксперта

На вопрос ответила эксперт — Екатерина Лазукова, профессиональный бухгалтер, эксперт службы правового консалтинга ГАРАНТ.

В рассматриваемом случае у физического лица возникает обязанность по уплате НДФЛ. При этом для расчета налога будет учитываться показатель кадастровой стоимости нежилого помещения: если эта величина, умноженная на 0,7, окажется больше цены продажи, то доход будет считаться именно от нее.

В любом случае доход может быть уменьшен на имущественный вычет 250 000 рублей.

Обоснование вывода

Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК, ст. 209 НК, п. 1 ст. 210 НК). На основании п. 1.1 ст. 224 НК доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.

При этом ст. 217 НК установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК).

В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК).

Следует учитывать, что положения п. 17.1 ст. 217 НК не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Исключение из этого правила сделано только для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств (письмо Минфина от 17.03.2020 № 03-04-07/20343). То есть если нежилое помещение каким-то образом использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, доход от его реализации облагается НДФЛ вне зависимости от срока нахождения участка в собственности.

В рассматриваемом случае недвижимость в предпринимательской деятельности не использовалась, но находилась в собственности менее трех лет (с 2020 года), соответственно, доход от ее продажи облагается НДФЛ.

Обращаем внимание, что налоговая база по НДФЛ по доходам от продажи любого недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК.

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Иными словами, если доход от продажи склада окажется меньше кадастровой стоимости этого помещения, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости.

Например. Склад продается за 200 000 рублей, а его кадастровая стоимость составляет 300 000 рублей. 250 000 рублей х 0,7 = 175 000 рублей.

Изменим условия примера. Предположим, что склад продается за 200 000 рублей, а его кадастровая стоимость составляет 1 млн рублей.

1 млн рублей х 0,7 = 700 000 рублей. Соответственно, для целей налогообложения размер дохода будет составлять 700 000 рублей.

В полугодовой отчетности придется ориентироваться на новые ФСБУ

Важно не забыть учесть все требования новых ФСБУ. Учтите, что ошибки в применении ФСБУ влияют на отчетность организации.

У нас состоится МЕГА вебинар: ФСБУ и полугодовая отчетность, топ ошибок 12 июля в 11:00.

Успейте записаться , пока еще можно внести изменения в вашу отчетность и учесть все ошибки.

Согласно п. 3 ст. 210 НК основная налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК (за исключением налоговых вычетов, указанных в подп. 2.3 и 6 ст. 210 НК РФ), с учетом особенностей, установленных главой 23 НК.

На основании подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи нежилой недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК, не превышающем в целом 250 000 рублей.

То есть если для целей налогообложения доход составляет, например, 700 000 рублей (смотрите пример выше), то этот доход в любом случае можно уменьшить на 250 000 рублей:

700 000 рублей — 250 000 рублей = 450 000 рублей. Тогда налог к уплате составит:

450 000 рублей х 13% = 58 500 рублей.

Кроме того, вместо получения указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).

Под такими расходами обычно понимаются непосредственно расходы на покупку, т.е. цена, по которой недвижимость была когда-то приобретена, но могут быть и другие расходы, например, на погашение процентов по кредиту, взятому на ее покупку (письма Минфина от 26.11.2019 № 03-04-05/91743, от 22.03.2018 № 03-04-05/18155, от 24.10.2017 № 03-04-05/69469). Однако, как мы поняли, в рассматриваемой ситуации подобных расходов у физического лица нет. Склад получен по суду, как бывшим колхозником.

Таким образом, в рассматриваемом случае у физического лица возникает обязанность по уплате НДФЛ. При этом для расчета налога будет учитываться показатель кадастровой стоимости нежилого помещения. Если эта величина, умноженная на 0,7, окажется больше цены продажи, то доход будет считаться именно от нее. В любом случае доход может быть уменьшен на имущественный вычет 250 000 рублей.

Какие налоги заплатят предприниматели при купле-продаже магазина?

Аватар автора

В июне 2021 года был заключен договор купли-продажи магазина.

Продавец — бывший ИП на УСН «Доходы минус расходы» — снялся с учета в апреле 2021 года. Продал коммерческую недвижимость, где вел деятельность.

Покупатель — зарегистрировавшийся в мае 2021 года ИП, который деятельность не ведет и купленную недвижимость не использует.

Сейчас сделку надо возвращать — делать куплю-продажу с участием тех же лиц в обратном порядке. Можно ли включить куплю-продажу в расходы обеим сторонам? Какие налоги должны заплатить продавец и покупатель?

Аватар автора

эксперт по налогам

Даже если обе сделки были в 2021 году, а в обоих договорах купли-продажи магазина цена сделки одинаковая и прибыль равна нулю, то налоги заплатить все равно придется:

  1. Бывшему ИП — 13% НДФЛ с дохода от продажи магазина без учета расходов.
  2. Действующему ИП — либо налог при УСН, либо НДФЛ при ОСН, смотря какую систему налогообложения он применяет.

Вы не указали, на какой системе работает действующий ИП, но спрашиваете о возможности учесть расходы. Поскольку чаще всего предприниматели выбирают упрощенку, предположу, что действующий ИП также применяет УСН «Доходы минус расходы».

Сразу скажу: с учетом расходов у действующего ИП могут быть проблемы. Он не сможет включить в расходы сумму покупки — только амортизацию. Но ее ИП сможет учесть, если использовал магазин в предпринимательской деятельности. Если нет, то учесть расходы и уменьшить налоги не получится.

Как бывшему ИП рассчитать налог от продажи магазина

Так как вы продали нежилое помещение — магазин, в котором вели бизнес, когда были ИП, то доход от его продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Налог придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения магазином и отсутствия статуса ИП на дату продажи: у коммерческой недвижимости минимальные сроки владения для безналоговой продажи не действуют.

Заявить имущественный вычет в размере 1 млн рублей и уменьшить доход от продажи магазина не получится. Это можно сделать только по нежилому помещению, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Чтобы рассчитать налог, сравните цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения, указанной в ЕГРН на 1 января года, когда продали магазин, то есть на 1 января 2021 года.

Выберите большую из сумм:

  1. цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7;
  2. кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена договора меньше этого показателя.

Например, в июне 2021 года вы продали нежилое помещение за 6 000 000 ₽. Его кадастровая стоимость на 1 января — 7 000 000 ₽. Нужно умножить кадастровую стоимость на 0,7 и сравнить с продажной ценой: 7 000 000 ₽ × 0,7 = 4 900 000 ₽ < 6 000 000 ₽.

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитывать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 780 000 ₽: 6 000 000 ₽ × 13%.

Если помещение продали, например, за 4 500 000 ₽, то налог придется заплатить с 4 900 000 ₽: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог в этом случае равен 637 000 ₽: 4 900 000 ₽ × 13%.

Можно ли вернуть НДФЛ при обратной покупке магазина

Как я поняла из вопроса, в августе 2021 года бывший ИП купил свой магазин обратно в статусе физического лица. Подать декларацию 3-НДФЛ и вернуть максимум 260 000 ₽ с этой покупки не получится: получить имущественный вычет можно только по расходам на покупку жилья или строительство жилого дома. Вычетов при покупке нежилого помещения нет — на это отдельно обращают внимание ФНС и Минфин.

Предположу, что в 2021 году было всего две сделки: продажа магазина и затем его покупка. Тогда в декларации 3-НДФЛ за 2021 год нужно показать только доход от продажи магазина и заплатить с него налог. Расходы учесть нельзя и уменьшить налог тоже не получится.

Декларацию за 2021 год надо будет подать до 30 апреля 2022 года, уплатить налог — до 15 июля того же года.

Обложка статьи

Как действующему ИП учесть покупку магазина при расчете налога

Магазин — нежилое помещение. Это основное средство в налоговом учете.

Основными средствами считаются объекты, у которых:

  1. Срок полезного использования — более 12 месяцев.
  2. Первоначальная стоимость — более 100 000 ₽.

Наверняка нежилое помещение, которое участвует в вашей сделке, подходит под эти условия и поэтому также считается основным средством.

Расходы на основные средства ИП на УСН «Доходы минус расходы» списывает на всю сумму покупки. В нее входит цена договора и расходы, связанные с покупкой. Это, например, вознаграждение риелтору. В вашей ситуации это, скорее всего, цена из договора купли-продажи .

Стоимость купленного магазина можно учесть в расходах на УСН, если соблюдаются такие условия:

  1. Помещение оплачено. Причем неважно, чьи деньги потратил ИП — свои или кредитные.
  2. Помещение используется для бизнеса. Здесь есть такой момент: если человек недавно зарегистрировался как ИП — в вашей ситуации это произошло в мае 2021 года, — то необязательно он сразу начинает получать доходы. Наоборот, чаще всего у предпринимателя сначала есть только расходы, и покупка магазина сюда как раз подходит. Налоговики согласны с тем, что к предпринимательской деятельности относятся и подготовительные действия, например ремонт или поиск арендаторов.Это тоже считается использованием помещения для бизнеса.

Если эти два условия выполнены, упрощенец может включить затраты на покупку нежилого помещения в налоговые расходы. Это делается равными долями на последнее число каждого квартала, считая с квартала покупки: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.

  • Например, ИП купил магазин в июне за 6 млн рублей. В том же месяце предприниматель его полностью оплатил и стал использовать в бизнесе. Раз условия выполнены во втором квартале года, то расходы нужно признавать равными долями по 2 млн рублей: 6 млн рублей / 3 квартала — на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2021 года.
  • Если окажется, что по итогам года расходы превысят доходы, то полученный убыток можно перенести на будущее. ИП может уменьшать налог УСН за счет потраченных на покупку магазина денег в течение 10 лет, следующих за годом получения убытка. Но в году покупки недвижимости придется заплатить минимальный налог — 1% от доходов.

Но в вопросе вы пишете, что покупатель-ИП деятельность не ведет и купленный магазин не использует. Значит, стоимость магазина в расходы включать нельзя. Уменьшить доход, если он был, на потраченные на покупку магазина деньги не получится.

Обложка статьи

Как действующему ИП рассчитать налог при обратной продаже магазина

Всю сумму от продажи магазина надо включить в доход при расчете налога по УСН. В этом случае неважно, использовалось помещение в бизнесе или нет и как долго ИП им владел.

ИП на УСН «Доходы» заплатит 6% с дохода от продажи магазина, потому что учитывать расходы на этом налоговом режиме нельзя в принципе.

ИП на УСН «Доходы минус расходы» заплатит 15% с дохода от продажи. Он может уменьшить налоговую базу, если использовал магазин в бизнесе и учел первую сделку — отразил в отчетности потраченные на покупку магазина деньги и уменьшил налог по УСН.

Обложка статьи

Но нужно обратить внимание на два момента.

Придется убрать из расходов уже учтенные затраты на покупку помещения. Дело в том, что если упрощенец продает основное средство со сроком полезного использования свыше 15 лет до истечения 10 лет со дня покупки, то ему нужно пересчитать базу по УСН. Сделать это нужно начиная с месяца, в котором стоимость ОС была включена в расходы.

  • В примере выше ИП купил магазин за 6 млн рублей в июне, а продал в августе 2021 года. Это значит, что 30 июня он мог учесть в расходах часть стоимости помещения, если использовал его в деятельности, — 2 млн рублей. Но поскольку с момента покупки ОС и учета расходов по нему не прошло 10 лет, то эту сумму надо исключить из расходов и пересчитать авансовый платеж по налогу УСН за третий квартал 2021 года.

Можно включить в расходы амортизацию. Период амортизации — все месяцы, когда помещением пользовались в бизнесе, включая подготовительный период. Месяц, когда продали магазин, тоже можно включить в период амортизации.

В вашем случае получится включить в расходы амортизацию за два месяца: июль и август. Потому что начислять амортизацию можно только с месяца, следующего за введением основного средства в эксплуатацию, то есть после июня, когда магазин был куплен.

В налоговом учете есть десять амортизационных групп, по которым распределяют основные средства. Они нужны, чтобы определить срок полезного использования объекта и потом рассчитать по нему сумму амортизации.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *