Какие условия договора аренды являются существенными

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

21. Содержание договора аренды

Арендная плата (ст. 762 ГК): в денежной или в натуральной форме. Вносится ежемесячно, если иное не предусмотрено договором. Если стороны не определили размер арендной платы, то он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Срок (ст. 763 ГК) устанавливается в договоре. Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным не неопределенный срок.

Если договор аренды заключен между субъектами хозяйствования, то существенными условиями такого договора являются: 1) предмет (объект аренды); 2) срок договора; 3) арендная плата с учетом ее индексации; 4) условия восстановления и возврата арендуемого имущества; 5) порядок использования амортизационных отчислений.

Права и обязанности сторон:

— требовать внесения арендной платы в установленном размере и в установленный срок;

— требовать использования предмета найма в соответствии с условиями договора и целевым назначением предмета (например, з/у);

— продать предмет найма с учетом права преимущественной покупки нанимателя.

— передать имущество нанимателю немедленно или в срок, установленный договором (ст. 765 ГК);

— передать имущество нанимателю в комплектном состоянии в соответствии с условиями о качестве и назначении (ч. 1 ст. 767 ГК);

— предупредить нанимателя обо всех известных ему особых свойствах и недостатках вещи, которые могут быть опасны для жизни, здоровья и имущества нанимателя и 3-х лиц (ч. 2 ст. 767 ГК);

— уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем (ст. 769 ГК);

— осуществлять капитальный ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 776 ГК).

— владеть и пользоваться предметом договора в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи (ст. 773 ГК);

— право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате пользования вещью (ст. 775 ГК);

— улучшать состояние вещи (ч. 2 ст. 773 ГК) с согласия наймодателя. В этом случае наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений или получения компенсации расходов на неотделимые улучшения. Если в результате такого улучшения создана новая вещь, то у нанимателя и наймодателя возникает право общей долевой собственности (ч. 1-4 ст. 778 ГК). Если улучшения произведены без согласия наймодателя, наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений и не имеет права на получение компенсации расходов на неотделимые улучшения (ч. 5 ст. 778 ГК);

— передавать вещь в поднаем с согласия наймодателя на срок, не превышающий срок договора найма (ст. 774 ГК);

— требовать уменьшения арендной платы, если вследствие обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, возможность пользования вещью существенно уменьшилась, а также не вносить плату за период, когда пользование имуществом было невозможным (ч. 4, 6 ст. 762 ГК);

— преимущественное право на перезаключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей (ст. 777 ГК);

— право преимущественной покупки вещи в случае ее продажи (ст. 777 ГК).

— уплачивать арендную плату в сроки, в размере и в форме, предусмотренной договором;

— при принятии вещи от наймодателя проверить ее состояние, качество и комплектность. При неисполнении этой обязанности вещь считается переданной в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК);

— за свой счет проводить текущий ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 1 ст. 776 ГК).

а) за несвоевременное внесение платы – уплачивает сумму долга с учетом индекса инфляции и 3 % годовых с просроченной суммы (ст. 625 ГК), а более 3 месяцев – наймодатель может отказаться от договора;

б) за ухудшение предмета договора (ст. 779 ГК) – возмещение убытков;

в) за не проведение текущего ремонта – возмещение убытков;

г) за вред, причиненный 3-м лицам в связи с пользованием вещью, переданной в наем (ст. 780 ГК) – возмещение вреда, причиненного 3-м лицам (внедоговорная ответсвенность);

д) за несвоевременный возврат вещи по истечении срока договора (ст. 785 ГК) – неустойка в размере двойной арендной платы за все время просрочки возврата вещи.

А) за непередачу имущества нанимателю (ст. 765 ГК);

Б) за передачу некачественной вещи (ст. 768 ГК);

В) за не предупреждение о правах 3-х лиц на вещь (ч. 2 ст. 769 ГК);

Г) за не проведение капитального ремонта (ч. 3 ст. 776 ГК).

В случае смерти физического лица нанимателя, если иное не предусмотрено договором, и в случае ликвидации юридического лица – нанимателя (ст. 782 ГК);

В случае отказа наймодателя от договора при просрочке платежа нанимателем более 3 месяцев;

В случае расторжения договора по требованию наймодателя (ст. 783 ГК);

В случае расторжения договора по требованию нанимателя (ст. 784 ГК) – при передаче некачественной вещи или не проведении капитального ремонта.

В случае досрочного прекращения договора наниматель должен незамедлительно передать вещь наймодателю.

Изменение собственника вещи НЕ влечет прекращение договора, если иное не установлено положениями договора.

Договор аренды недвижимости в 2023 году

Заключение договора аренды недвижимости — важный этап в создании и развитии бизнеса. Многие компании имеют по несколько договоров аренды – на офисы, складские помещения, торговые точки, квартиры для сотрудников и прочие. Расходы на аренду составляют весомую долю в финансовом балансе компаний. Кроме того, аренда – один самых распространенных способов получения пассивного дохода. При составлении и подписании договора аренды недвижимости стороны особое внимание уделяют финансовым аспектам, а прочие условия часто ускользают из поля зрения. Между тем, договор аренды недвижимости только на первый взгляд кажется достаточно простым. На деле он может таить в себе массу неприятных сюрпризов. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах договоров аренды недвижимости.

• Правовое регулирование договора аренды недвижимости
• Существенные условия договора аренды недвижимости
• Риски договора аренды
• Образец договора аренды недвижимости: скачать
• Форма договора аренды недвижимости
• Документы для аренды недвижимости
• Стоимость оформления аренды недвижимости и кто оплачивает расходы
• Последовательность действий при аренде недвижимости
• Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендаторов
• Сдача недвижимости в аренду: пошаговая инструкция для арендодателей
• Субаренда недвижимости
• Ответы на частые вопросы
• Может ли арендный платеж устанавливаться в иностранной валюте?
• Как расторгнуть договор аренды?
• Как изменить условия договора аренды?

Правовое регулирование договора аренды недвижимости

Заключение и исполнение договоров аренды зданий и сооружений регулируется нормами параграфа 4 ГК РФ, наем жилых помещений регулируется Главой 35 ГК РФ. Кроме того, аренда недвижимости регулируется нормами параграфа 1 ГК РФ об аренде, а также общими положениями гражданского законодательства. Однако возникающие при аренде отношения регулируются не только гражданским законодательством.

При заключении договора найма жилого помещения отношения регулируются также жилищным законодательством, а при аренде земельного участка – земельным законодательством.

Договор аренды недвижимости, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

Существенные условия договора аренды недвижимости

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть четко идентифицирован объект недвижимости, передаваемый во временное владение и пользование арендатору. Для этого в предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, назначение и т.д.
2. Размер арендной платы, которую определили стороны. Закон прямо, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). О помещениях он не упоминает, но на практике к аренде помещений, как правило, применяют положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ. Поэтому рекомендуем согласовать плату за аренду помещений во избежание споров о заключенности договора. Плата за аренду недвижимости может устанавливаться в договоре аренды на единицу площади недвижимости, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта недвижимости. Рекомендуем указывать размер арендной платы не только цифрами, но прописью в скобках.

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор купли-продажи недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, рекомендует согласовать и включить в договор аренды следующие условия:

• Срок действия договора аренды. Договор может быть заключен на определенный срок или на неопределенный срок, в последнем случае договор может быть расторгнут в любое время по требованию любой из сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Договор найма жилого помещения, не содержащий условие о сроке, считается заключенным на максимальный срок – 5 лет.
• Срок и порядок внесения арендной платы, арендные каникулы (если оговорены сторонами), размер обеспечительного платежа, порядок его внесения и возврата
• Порядок возмещения расходов на содержание помещения (коммунальные платежи и пр.). По закону расходы на содержание имущества несет арендатор, однако стороны могут включить эти расходы в арендный платеж.
• Порядок проведения ремонтных работ в помещении. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель обязан проводить капитальный ремонт объекта, а арендатор – текущий ремонт и поддерживать имущество в исправном состоянии.
• Ответственность сторон за нарушение условий договора (неустойка за просрочку внесения арендных платежей, пени за нарушение срока передачи и возврата помещения и т.д.)
• Порядок расторжения договора аренды, в том числе включить в договор условие о расторжении договора аренды в одностороннем порядке при нарушении срока внесения арендных платежей, систематическом нарушении и пр. Если стороны не предусмотрят в договоре право на односторонний отказ от договора, то договор аренды можно будет расторгнуть только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ
• Порядок перехода права собственности и компенсации расходов на неотделимые улучшения
• Порядок передачи и возврата помещения
• Иные права и обязанности сторон, порядок пролонгации договора.

По договору аренды (имущественного найма) недвижимости арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Риски договора аренды

Большинство граждан, сдающих и арендующих недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект или арендатора, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. При заключении договора аренды недвижимости необходимо учитывать возможные риски как арендодателя, так и арендатора.

• Отсутствие полноценной проверки объекта недвижимости. В связи с этими могут быть связаны различные риски: юридические (арендодатель не имел право сдавать помещение в аренду) или организационно-технические (помещение не соответствует запросам арендаторам, предполагаемому назначению)
• Порядок расчета и внесения арендной платы. Для арендодателя и арендатора финансовая составляющая арены является, пожалуй, самым важным условием сделки. Однако часто стороны нечетко перекладывают на бумагу свои договоренности о размере арендной плате, возмещении дополнительных расходов на содержание, предоставлении арендных каникул, возмещении расходов на неотделимые улучшения, ремонт помещения и т.д. Неточности в формулировках условий договора могут привести на практике к судебному спору. В таком случае условия договора будет толковать уже суд, что означает, как правило, что одна из сторон будет в проигрыше. Поэтому при составлении договора и согласовании условий важно правильно сформулировать все важные условия.
• Отсутствие акта приема-передачи недвижимости. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае арендатор может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена. Также акт позволяет распределить бремя содержания недвижимости. Также важно учитывать, что передача недвижимости арендатору – это важный этап сделки. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
• Отсутствие письменного закрепления перечня передаваемого движимого имущества. Часто помещение сдается в аренду с движимым имуществом – мебелью, торговым оборудованием и пр. Для обеих сторон важно зафиксировать в договоре перечень передаваемого с объектом недвижимости имущества, его состояние и стоимость.
• Отсутствие условий о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке. По закону договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, а это долгий и неоднозначный процесс. Поэтому важно в договоре предусмотреть перечень нарушений, при которых арендодатель и арендатор имеют право на расторжение договора в одностороннем порядке. По договоренности сторон может быть предусмотрено также право на немотивированный односторонний отказ.
• Неправильное оформление сделки. Частая ошибка – это отсутствие регистрации договора аренды, когда по закону она обязательна.

Образец договора аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости

Форма договора аренды недвижимости

По общему правилу аренда недвижимости осуществляется путем подписания арендодателем и арендатором одного документа — письменного договора. Нотариальное удостоверение сделки не требуется, но может быть осуществлено по желанию сторон.

В некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:

• договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
• договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Документы для аренды недвижимости

Непосредственно для оформления и заключения договора аренды недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки объекта недвижимости арендатором (его юристом) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения суда – иные документы – основания перехода права собственности, выписка из ЕГРН – сейчас получить выписку с данными продавца может только сам продавец, его представитель и нотариус)
• техническая документация
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам
• документы, удостоверяющие личность арендодателя – физического лица, учредительные документы – для арендодателей – юридических лиц

При заключении договора аренды недвижимости арендодатель также проверяет арендатора, запрашивает документы, удостоверяющие личность, учредительные документы, изучает деловую репутацию контрагента по открытым источникам.

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

• заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
• договор аренды
• паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
• если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
• если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
• согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
• согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
• квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия

Стоимость оформления аренды недвижимости и кто оплачивает расходы

Стоимость оформления сделки аренды недвижимости складывается из следующих расходов:

• пошлина за регистрацию договора (если регистрируется; для физических лиц пошлина составляет 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей)
• расходы на оформление и получение документов (пошлина за выписку из ЕГРН, перевод документов и пр.)
• риелторские услуги (при привлечении данного специалиста)
• расходы на юридическое сопровождение сделки

О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, а пошлину за регистрацию в Росреестре стороны делят поровну.

Последовательность действий при аренде недвижимости

1. Подбор контрагента — собственник размещает объявление о сдаче в аренду недвижимости и ищет потенциального арендатора, организует просмотры помещения
2. Предварительные переговоры — прежде чем оформлять договор аренды арендодатель и арендатор согласуют условия сделки. В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.
3. Заключение предварительного договора аренды. Такой договор не является обязательным этапом, стороны могут обойтись и без него. Не будучи собственно договором аренды, он фиксирует намерение заключить основное соглашение.
4. Сбор требуемых документов обеими сторонами, согласование условий договора и составление проекта договора аренды
5. Подписание договора аренды
6. Регистрация договора аренды в Росреестре (если требуется)
7. Передача недвижимости по передаточному акту
8. Расчеты по договору аренды

Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендаторов

Сдача недвижимости в аренду: пошаговая инструкция для арендодателей

Субаренда недвижимости

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу — субарендатору. Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия.

В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора. Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды.

Ответы на частые вопросы

Может ли арендный платеж устанавливаться в иностранной валюте?

Согласно российскому законодательству, размер арендного платежа может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).

Как расторгнуть договор аренды?

Как было отмечено ранее, по закону расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ. Однако стороны могут предусмотреть в договоре право на расторжение договора в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора влияет на последовательность действий стороны договоры для прекращения действия договора. При расторжении договора аренды в судебном порядке договор прекратит действие только при признании судом наличия оснований для его расторжения, дату расторжения также устанавливает суд. При одностороннем расторжении договора договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе или в ином порядке, определенном в договоре.

Как изменить условия договора аренды?

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон, если стороны не предусмотрели в договоре право на одностороннее изменение условий. В частности, в договоре аренды часто предусматривают право арендодателя на одностороннем изменение арендного платежа. В таких случаях, как правило, предусматриваются пределы увеличения и порядок изменения.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

• Поделиться:

• Банкротство гражданина
• Бизнес
• Долевое строительство
• Защита прав потребителей
• Налоги физических лиц
• Наследство
• Недвижимость
• Спорт
• Судебные споры
• Юридические калькуляторы

ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ

Расскажите нам о своей проблеме

ЗАКАЗАТЬ ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Начать работу

Направить запрос

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Запись на прием в офис

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

Вход в личный кабинет

Политика конфиденциальности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

• Фамилия, Имя, Отчество;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

• законности и справедливости;
• конфиденциальности;
• своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
• обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
• соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
• недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
• хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
• уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
• не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
• информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
• разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Аренда недвижимости: существенные условия договора

Договор аренды помещения — один из видов договоров, который чаще всего встречается на практике. Несмотря на это, зачастую стороны при его заключении совершают ошибки, которые ведут к признанию его незаключенным. В частности, они либо не прописывают все существенные условия, либо прописывают их неправильно.

Предмет договора

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям <*> . Условие о предмете договора — существенное условие любого договора <*> .

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее — помещение) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору помещение в качестве объекта аренды <*> . Чтобы условие о предмете считалось согласованным, в договоре необходимо указать данные, которые позволят определенно установить объект, подлежащий передаче арендатору <*> . К ним относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды <*> . Примерный перечень основных данных помещения следующий <*> :

— площадь и (или) другие размеры.

Пример формулировки условия в договоре:

«Арендодатель обязуется предоставить арендатору офисное помещение, расположенное по адресу: г. Минск, ул. Заводская, д. 15, этаж 2, ком. 8, за плату во временное владение и пользование. Площадь передаваемого помещения — 51 кв. м».

При аренде части помещения в договоре следует точно указать состав, расположение в здании части (частей) помещения, передаваемой в аренду. Это можно сделать на схеме (плане, выкопировке) помещения, оформив ее в виде приложения к договору.

Судебная практика

Стороны подписали договор аренды. Согласно ему объектом аренды является часть капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. И., общей площадью 484 кв. м. Площадь капитального строения, указанная в техническом паспорте, составляет 778 кв. м.

При рассмотрении спора в суде выяснилось, что в договоре не закреплено, за счет каких площадей или иных обстоятельств арендуемая площадь составляет 484 кв. м (не зафиксировано место расположения части капитального строения, переданного в аренду). Приложение с планом передаваемой части помещения стороны не представили. Суд решил, что стороны не определили четко предмет аренды. Следовательно, в договоре аренды отсутствует его существенное условие, что является основанием для признания договора незаключенным.

Решение экономического суда Гомельской области от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)

Если вы подпишете договор аренды помещения, а в последующем возникнет спор относительно его предмета, суд при рассмотрении дела будет учитывать сведения, указанные в документах, относящихся к договору <*> . В частности:

— в подписанном сторонами передаточном акте;

— в приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки;

— в иной документации, которая содержит характеристики объекта аренды и позволяет индивидуализировать подлежащее передаче (переданное) по договору помещение.

Судебная практика

Стороны подписали договор аренды части бетонированной площадки для производственных целей. Суд пришел к выводу о том, что договор являлся незаключенным, поскольку стороны не указали данные, позволявшие определенно установить объект аренды. В частности, приложенная к договору план-схема не отражала фактическое место расположения объекта. Также указанный в договоре инвентарный номер принадлежал бетонированной площадке, которая находилась в другом месте.

Решение хозяйственного суда Витебской области от 19.09.2013 (дело N 127-17/2012)

Размер арендной платы

Еще одним существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы <*> . Форма собственности сдаваемого в аренду помещения влияет на порядок определения ее размера.

Если помещения находятся в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон <*> . Плата может быть установлена в виде <*> :

— определенных в твердой сумме платежей. Они могут вноситься периодически или единовременно;

— установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного помещения.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством <*> .

Примеры формулировки условия в договоре:

«За пользование арендованным помещением уплачивается арендная плата в эквиваленте 35 евро за каждый кв. м его площади. Расчеты осуществляются в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа».

«За пользование арендованным помещением уплачивается арендная плата в размере 10 (десяти) процентов дохода арендатора, полученного им за оплачиваемый месяц от реализации продукции, произведенной в арендуемом помещении».

«За пользование арендованным помещением устанавливается арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного помещения, а также твердой суммы платежей, перечисляемых на расчетный счет арендодателя ежемесячно в размере 150 (ста пятидесяти) бел. руб., в том числе НДС 20 (двадцать) процентов, в месяц».

При сдаче в аренду помещений, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозобществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) принадлежит государству (далее — государственная недвижимость), размер арендной платы определяется в порядке, установленном законодательством.

Так, арендная плата за сдачу государственной недвижимости (за исключением аренды мест для торговли) устанавливается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины <*> . Однако если арендная плата, исчисленная таким способом, ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, она определяется исходя из суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли <*> .

Арендная плата за места для торговли устанавливается исходя из арендуемой площади места для торговли, а также ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади <*> .

Обратите внимание!
Когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, ее следует определять, исходя из фактического размера переданного арендатору помещения <*> .

Вне зависимости от формы арендной платы ее размер должен быть согласован в письменном виде <*> . В противном случае договор считается незаключенным.

Судебная практика

При подписании договора аренды помещения между сторонами возникли разногласия. Суд посчитал договор незаключенным, поскольку стороны не согласовали размер арендной платы в письменной форме.

Решение экономического суда Гродненской области от 31.07.2014 (дело N 145-10/2014)

Срок уплаты арендной платы

Условие о сроке уплаты арендной платы является существенным только для договоров аренды государственной недвижимости (за исключением мест для торговли) <*> .

Законодательством периодичность и срок внесения арендной платы не установлены. В связи с этим стороны самостоятельно определяют их в договоре. В нем может быть установлена:

— как единовременная оплата аренды, так и периодическое внесение платы;

— как предварительная оплата аренды, так и оплата по факту.

Примеры формулировки условия в договоре:

«Арендная плата вносится единовременно в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора».

«Арендная плата по договору вносится ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».

Если в договоре аренды государственной недвижимости (за исключением мест для торговли) нет условия о сроке уплаты арендной платы, он считается незаключенным.

Когда в договоре аренды помещения, находящегося в частной форме собственности, сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах <*> .

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex