Постановка новостройки на кадастровый учёт: этапы, сроки, пакет документов
После того, как здание построено, его обязательно нужно поставить на кадастровый учёт. В статье мы рассмотрим данный процесс и его особенности.
Понятие новостройки
Новостройкой называют построенный объект недвижимости, который необходимо ввести в эксплуатацию и зарегистрировать официально. Данное понятие можно найти в ФЗ РФ номер 214 от 30.12.2004 “об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
После строительства дома, его обязательно нужно поставить на кадастровый учёт. После того, как права собственности будут зарегистрированы, его владелец может делать с ним всё, что ему захочется. Например, он может продать жилплощадь или сдать ее в аренду. Перед регистрацией необходимо ввести объект в эксплуатацию, а также подтвердить тот факт, что здание соответствует всем правилам, требованиям, нормам безопасности.
Зачем ставить новый МКД на учёт
Многоквартирный дом учитывается как самостоятельная единица. Его обязательно необходимо зарегистрировать в кадастре. Здание регистрируется в строгом соответствии со всеми правилами, которые можно найти в законе 218. Данный закон гласит о государственной регистрации недвижимости.
Кадастровый учёт проводится для того, чтобы его владелец в дальнейшем мог совершать с данной недвижимостью любые сделки. Если вы являетесь застройщиком, после постановки на учет вы сможете сдавать или продавать квартиры в доме.
В 2018-м году в законодательстве произошли очень важные изменения, благодаря которым теперь можно проводить учет недвижимости и регистрировать на нее право собственности одновременно.
Законодательное регулирование
Есть особые законы о постановке здания на кадастровый учёт:
- ФЗ РФ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении Изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- ФЗ РФ №218 (ред, от 25.05.2020) «O государственной регистрации недвижимости».
- Приказ Минэкономразвития №883 (от 26.11.2015) «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему. документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости».
- ФЗ РФ №190 (ред, 24.04.2020) «Градостроительный кодекс России».
- ФЗ РФ №136 (ред. 18.03.2020) «Земельный кодекс РФ».
- ФЗ РФ №188 (ред. 25.05.2020) «Жилищный кодекс Российской Федерации».
- ФЗ РФ №221 (ред. 02.08.2019) «О кадастровой деятельности».
Как осуществляется кадастровый учет МКД
Только что построенные здания регистрируют после того, как администрация разрешает ввести их в эксплуатацию. После регистрации здания вы можете совершать с ним любые сделки юридического характера. Можно оформить на него имущественные права, передать квартиру владельцам.
Кто должен регистрировать дом в кадастре
Если мы обратимся к закону номер 218, то узнаем, что заявление на регистрацию здания может подать только лицо, которое имеет на это право. Это может быть представитель органов самоуправления, который разрешил ввести данное здание в эксплуатацию.
Регистрация недвижимости в кадастре производится таким образом:
- После того, как здание было построено, застройщик должен обратиться к органам власти, чтобы можно было ввести объект в эксплуатацию.
- Власть должна проверить все предоставленные им документы, а затем выдать разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Затем администрация отправляет заявку в Росреестр, чтобы зарегистрировать МКД.
- Не более чем через пять дней после подачи заявления Росреестр должен зарегистрировать новостройку.
Если же по каким-то причинам власть задерживает постановку здания на учет, застройщик может самостоятельно обратиться в Росреестр, подать заявку на проведение регистрации. Ни дольщик, ни кадастровый инженер не имеют права инициировать регистрацию.
Особенности постановки на учёт
К многоквартирному дому относятся не только сами квартиры, но и места общего пользования: лестничные пролёты, лифт, чердаки и подвалы. Регистрируются они также с соблюдением закона номер 218. В Росреестре может одновременно проходить регистрация следующих объектов:
- Самого многоквартирного дома.
- Квартир, находящихся в многоквартирном доме.
- Мест общего использования.
- Помещений хозяйственного назначения.
После того, как будет проведен кадастровый учет, собственники помещений, находящихся в МКД, могут регистрировать свои имущественные права.
Учет МКД при банкротстве застройщика
Бывают ситуации, когда застройщик внезапно становится банкротом. В этом случае дольщики могут лишиться внесенных денег, а также квартир, которые им так и не достанутся. Решить проблему можно разными способами, все зависит от того, на какой стадии находится строительство МКД. Урегулировать данную ситуацию можно двумя способами:
- Возвращение дольщикам вложенных ими денег. Возвращение денег должно проходить по методам, которые предусмотрены законом. Это может быть страховая выплата или участие в банкротстве.
- Завершение возведения объекта, а также его ввод в эксплуатацию при помощи средств дольщиков.
Однако, второй вариант подходит далеко не всегда и не всем. Его можно применять в том случае, если здание уже почти построено и на оставшиеся работы не понадобится много денег.
Если здание не достроено, оно все равно должно быть зарегистрировано в кадастре. Если застройщик объявил себя банкротом, он уже не сможет зарегистрировать его. Администрация может поставить многоквартирный дом на учёт после того, как будет разрешен ввод в эксплуатацию. То есть если недостроенный объект достанется дольщикам по решению суда, они сами смогут подать заявление на регистрацию, без участия других субъектов.
Список документов для постановки на учёт новостроек
Естественно, постановка новостройки на кадастровый учет подразумевает предоставление некоторых документов:
- Заявление, вид которого строго установлен.
- Паспорт того, кто подает заявление.
- Договор долевого участия.
- Квитанции о том, что была уплачена государственная пошлина.
- Выписка ЕГРН.
- Акт приема-передачи.
- Технический план.
- Межевой план.
Если собственника представляет иное лицо, то на него обязательно должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса.
Способы подачи заявления
Зарегистрировать право собственности можно несколькими способами:
- Обращение в МФЦ лично.
- Обращение в Росреестр.
- Отправка документов при помощи почты.
- Подача заявки через сайт регистратора или через Госуслуги.
Сроки регистрации
На регистрацию объекта выделяется определенный срок. Временные рамки зависят от того, есть ли в наличии необходимые документы. Если вся документация подготовлена, на регистрацию уйдет от пяти до десяти дней. Однако, если не подготовлена техническая документация, весь процесс может занять до трех месяцев.
Помните, что если многоквартирный дом не поставлен на учёт, то вы не сможете зарегистрировать в нем отдельную квартиру. Её просто не будет существовать юридически. Поэтому некоторое время может занять еще и постановка многоквартирного дома на учёт.
Стоимость постановки на учет
При подаче заявления и документов для постановки новостройки на кадастровый учет вы должны предоставить квитанцию об оплате государственной пошлины. Госпошлина составляет 2000 руб. Кроме того, в процессе оформления может понадобиться и другая документация.
Возможные причины отказа и способы решения проблем
Бывают ситуации, когда органы отказывают в приеме документов и проведении регистрационных действий. Такое быть в следующих случаях:
- Если представлены не все требуемые документы.
- Если в заявлении допущена ошибка.
- Если в оригинале и в копии документа содержится разная информация.
- Если у госрегистратора есть основания сомневаться в том, что бумаги подлинные.
Для того, чтобы процедура регистрации продолжилась, вы должны исправить все нарушения. Возможно, придётся заказать новые или недостающие документы у компании. После исправления ошибок вы сможете вновь подать документы на регистрацию.
Поставить дом на учет в кадастре быстро
По закону 218 регистрировать новостройку должен государственный служащий, который занимается выдачей разрешений на ввод в эксплуатацию. Процесс может сильно затянуться и занять до нескольких месяцев. Есть несколько способов, которые позволят сократить сроки проведения процедуры.
Обратиться в мэрию
Дольщик вполне может отправить заявление в мэрию. Точный вид заявления не установлен государством, однако, в нём вы должно быть указано следующее:
- Реквизиты той фирмы, которая занималась строительством.
- Дату, когда МКД был введён в эксплуатацию.
- Адрес объекта.
- Данные того, кто направлял обращение.
В течение 30 дней мэрия должна ответить на ваше письмо. Затем на вашу почту придет либо отказ в предоставлении услуг, либо уведомление о том, что объект зарегистрирован в кадастре. Если вам выдали отказ, вы имеете право обратиться к прокурору.
Написать заявление в прокуратуру
Заявление подается в следующих случаях:
- Если представители власти бездействуют. Например, если не происходит регистрация МКД, при этом власть не объясняет причины.
- Если были нарушены нормативы в процессе ввода в эксплуатацию.
- Если были представлены не все документы.
Письмо в прокуратуру вы можете отправить по почте, отнести лично в прокуратуру, либо направить онлайн. Обычно на получение ответа необходимо около 30 рабочих дней.
Подать в суд
Если мэрией был выдан отказ в регистрации, если все бездействуют, то следует обратиться в суд. В судебную инстанцию нужно предоставить исковое заявление, заполненное юристом, а также техническую документацию на МКД. Если суду не хватает аргументов для вынесения решения, он может потребовать и другие документы на объект.
Популярные вопросы
- Нужно ли поставить придомовую территорию на учёт?
Согласно законодательству, придомовую территорию принято считать общей собственностью, которая принадлежит всем жильцам МКД. У такой территории должен быть индивидуальный кадастровый номер, который выдается вместе с разрешением на строительство дома.
- Зачем ставить на учёт МКД, а также получать кадастровый паспорт?
Если МКД был поставлен на учёт, собственник может распоряжаться имуществом так, как ему этого захочется. Возможно проведение юридических сделок.
- Как проверить регистрацию квартиры?
Информацию о том, какой у квартиры собственник, можно найти в ЕГРН. Такая справка легко заказывается онлайн.
Постановка на кадастровый учет многоквартирного дома в 2023 году
Постановка на учет многоквартирного дома – это процедура, которая включает определение его координат и характеристик, разработке технического плана и регистрации в ЕГРН. Эта процедура может осуществляться застройщиком, по обращению собственников помещений МКД, либо местной администрацией. Чтобы пройти учет, необходимо предварительно получить технический план. Учет квартир может осуществляться одновременно с аналогичной процедурой для целого здания.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Читайте в статье, как ставить на кадастровый учет многоквартирный дом, где получить документы для прохождения этой процедуры, как одновременно пройти регистрацию прав.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Что такое постановка на кадастровый учет МКД
Многоквартирный дом является объектом недвижимости (зданием), включает жилые и нежилые помещения, места общего пользования. Как и другая недвижимость, МКД подлежит учету в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о здании и его помещениях были отражены в госреестре ЕГРН.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Особенности постановки на кадастровый учет многоквартирных домов заключаются в следующем:
- для МКД, введенных в эксплуатацию до 2013 года, учет может проводиться по обращению собственников помещений, либо по заявлению местной администрации;
- постановка новостройки на кадастровый учет может осуществляться застройщиком, либо владельцами помещений МКД;
- зарегистрировать права на помещения можно только в случае, если объект поставлен на учет, а его сведения отражены в ЕГРН.
Когда МКД будет введен в эксплуатацию, застройщик может сразу поставить на учет целое здание и всего его помещения. Для этого оформляются технические планы на МКД. квартиры, нежилые помещения. Также застройщик может передать документы на дом и помещения покупателям (дольщикам), которые сами пройдут учет в Росреестре.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Нужно ли ставить дом на кадастровый учет, если он был построен до 2013 года? Такой обязанности напрямую не установлено законом. Однако без прохождения учета будет невозможно распоряжаться общедомовым имуществом, участвовать в государственных и муниципальных программах, реализовать иные полномочия. На права собственников постановка на учет никак не повлияет.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —> Разрешение на строительство выдается после экспертизы, позволяет приступить к возведению МКД. Для прохождения кадастрового учета в Росреестре этот документ не нужен.
Нормативные акты в 2023 году
Постановка на учет многоквартирного жилого дома осуществляется по следующим руководящим документам:
- Закон № 218-ФЗ (скачать) – это базовый нормативный акт для учета и регистрации недвижимости в России;
- Жилищный кодекс РФ (скачать) – содержит ряд норм об управлении МКД, принятии решений владельцами помещений;
- Приказ МЭР № 953 (скачать) – по данному нормативному акту оформляется техплан на МКД и помещения, который нужно представить в Росреестр.
Закон № 218-ФЗ позволяет поставить землю под домом на кадастровый учет. такое решение могут принять владельцы помещений в МКД, либо процедуру пройдет сам застройщик. Чтобы описать координаты границ и характеристики придомовой территории необходимо заказать межевой план. Форму и содержание этого документа регламентирует Приказ МЭР № 921 (скачать).
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
| № п/п | Основные понятия, которые нужно знать для постановки многоквартирного дома на кадастровый учет | Описание |
| 1 | Ввод в эксплуатацию | Процедура, подтверждающая завершение строительных работ по проекту, готовность объекта к эксплуатации. Для МКД при вводе в эксплуатацию оформляется разрешение Госстройнадзора. |
| 2 | Технический план | Основной документ, на основании которого многоквартирный дом, квартиры и нежилые помещения МКД ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования объекта. |
| 3 | Кадастровый инженер | Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра. |
| 4 | Регистрация прав | Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе квартир и нежилых помещений МКД. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него. |
| 5 | Кадастровый учет при изменениях объекта. | Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или перепланировки квартир, нежилых помещений МКД. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр. |
p, blockquote 9,0,1,0,0 —>
Кто ставит на кадастровый учет многоквартирный дом
Это один из самых спорных вопросов, особенно если речь идет о новостройке. Добросовестный застройщик может взять на себя все формальности, заказать кадастровые работы и получить техпланы на МКД, все помещения. В этом случае приобретатели помещений смогут зарегистрировать права на уже учтенные объекты.
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
На практике, можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик не ставит дом на кадастровый учет. Хотя эта процедура бесплатна, для обращения в Росреестр требуется заказать технические планы. Если застройщик не намерен нести такие расходы, он может устраниться от обращения в Росреестр. Это не препятствует собственникам самим заказать техплан на МКД и помещения, пройти обязательные процедуры.
p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Дом без кадастрового номера не лишает возможности оформить права на отдельную квартиру или нежилое помещение. Но для этого собственнику нужно самому получить техплан на свой объект, обратиться в Росреестр. Решение о прохождении кадастрового учета МКД может быть принято на общем собрании.
Зачем ставить на кадастровый учет многоквартирный дом?
Для многих граждан собственная квартира в новостройке — это важное и значимое событие в жизни. Между тем подписанный договор об участии в долевом строительстве или договор купли-продажи, заключенный с застройщиком, еще не означает, что вы — полноценный владелец квадратных метров.
Стопроцентное право собственности возникает с момента государственной регистрации жилья в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Но до этого нужно обязательно поставить многоквартирный дом на кадастровый учет. Как и другая недвижимость, МКД подлежит учету в Росреестре. Для этого необходимо представить в орган регистрации пакет документов. Среди них проектная документация, технический план, разрешение на ввод в эксплуатацию. Как правило, с заявлением о постановке многоэтажки на учет в Росреестр обращается администрация, выдавшая разрешение на ее ввод в эксплуатацию.
ЕКАТЕРИНА КАРПЕЕВА, руководитель
Управления Росреестра по Чувашии:
«Прежде чем обращаться с заявлением о регистрации права собственности на объекты во вновь возведенных домах, убедитесь, что МКД действительно поставлены на кадастровый учет. Эта информация носит публичный характер и размещается в общедоступных источниках. Например, данные сведения можно бесплатно посмотреть на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или на официальной страничке управления в ВКонтакте».
Одновременно с домом в обязательном порядке учитываются все находящиеся в нем жилые и нежилые помещения, машиноместа, электрощитовые, кладовки вне зависимости от метража и назначения. Кадастровый учет в МКД сопровождается присвоением уникального кадастрового номера каждому изолированному и обо-собленному помещению. Учитывая значимость вопроса, Управление Росреестра по Чувашии старается осуществлять постановку многоквартирных домов на учет в кратчайшие сроки. Однако при проверке документации и возникающих вопросах служба может приостановить срок регистрации до устранения недочетов до трех месяцев, а если есть аресты или запреты — до их снятия.
«Чаще всего постановку МКД на кадастровый учет приходится приостанавливать из-за расхождения проектной площади объекта и фактической либо при недоработках в техническом плане, — пояснила начальник отдела регистрации недвижимости жилого назначения управления Эльби Николаева. — Настоятельно рекомендуем застройщикам обращать внимание на правильность составления проектной документации, чтобы расхождение не превышало 5% от изначально заявленной площади объекта. Иначе приостановления не избежать».
Пока многоквартирный дом не поставлен на учет, зарегистрировать право собственности на входящие в его состав объекты недвижимости невозможно, подчеркивают специалисты управления. Если документы на квартиру будут поданы, то последует приостановка регистрации. Именно в такой ситуации недавно оказались чебоксарцы, которые приобрели квартиры в новостройке по улице Академика Миначева, 11 (застройщик АО «СЗ «ТУС»). В доме 483 квартиры, владельцы более ста из них подали документы на регистрацию своего права до момента постановки дома на кадастровый учет.
Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция
В России права на недвижимость подлежат госрегистрации. Право распоряжаться имуществом, проводить сделки с ним и другие юридические действия у собственников возникают после его госрегистрации. При этом объект недвижимого имущества должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости и описание объекта должно соответствовать его описанию в правоустанавливающем документе.
Рассказываем, в каких случаях требуется кадастровый учет недвижимости и как его провести.
Какими законами регулируется
В России существуют два закона, на основании которых осуществляются кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость. Это Закон о кадастре недвижимости от 24.07.2007 N 221-ФЗ и Закон о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При кадастровом учете сведения об объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН), а госрегистрация прав и обременений вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Кадастровый учет недвижимости
Внесение сведений в ЕГРН о кадастровом учете может понадобиться как само по себе, так и вместе с регистрацией прав на недвижимость, отмечают в Росреестре. Ставить недвижимость на учет должен собственник независимо от его гражданства. Если владелец несовершеннолетний (до 14 лет), то за него это должны сделать родители или усыновитель, опекун. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, содержание права, основание его возникновения.
В каких случаях нужно ставить недвижимость на кадастровый учет
На кадастровый учет необходимо ставить недвижимое имущество в нескольких случаях:
- если существенно изменили характеристики (например, увеличили площадь) здания или сооружения на земельном участке в собственности;
- если снесли расположенное на таком участке здание, права на которое ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.
Чаще всего кадастровый учет объектов недвижимости проводится одновременно с регистрацией прав. Это потребуется, если объект недвижимости:
- был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН либо был образован (например, путем деления участка земли);
- был снесен, при этом раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН.
Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только регистрация прав на недвижимость.
Наталья Тарасова, адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД:
— Земельный участок всегда стоит ставить на кадастровый учет, причем с определением границ, так как это гарантия того, что границы не будут нарушены, например соседями. Важно понимать реальные параметры участка, чтобы реагировать на какие-то изменения. Так, если площадь участка стала больше, дополнительные метры нужно будет узаконивать. Дом также стоит поставить на кадастровый учет, так как это исключает претензии со стороны налоговых органов и позволяет оценить параметры объекта. Постановка на кадастровый учет как дома, так и участка понадобится и при продаже, так как покупатели предпочтут полностью оформленные объекты.
Как проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете
Чтобы проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете, можно воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра. Для поиска укажите один из критериев:
- адрес объекта недвижимости;
- условный номер или номер права из ЕГРН.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Для начала нужно составить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. (ссылка на форму заявления)
Документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете:
- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- иные документы, предусмотренные законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Сформировать перечень документов, необходимых для конкретного случая заявителя, поможет сервис Росреестра.
Подать заявление и документы можно любым удобным способом: через сайт Росреестра, центры госуслуг «Мои документы», по почте или курьером.
Сколько стоит поставить недвижимость на кадастровый учет
Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина.
Согласно ст. 333.17 Налогового кодекса госпошлина для физлица составляет 2 тыс. руб., для юрлица — 22 тыс. руб.
Сроки предоставления услуги
Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от пяти до 12 рабочих дней.
Чем подтверждается кадастровый учет
Кадастровые паспорта объектов недвижимости перестали выдавать с 2017 года. Теперь после постановки на учет собственнику предоставят выписку из ЕГРН, подписанную квалифицированной электронной подписью. Документ отправляют на e-mail, его также можно получить в бумажном виде по почте или в центре «Мои документы». Способ получения документа указывается при подаче заявления на кадастровый учет.