Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
Информация об изменениях:
Часть 4 изменена с 14 марта 2022 г. — Федеральный закон от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ
ГАРАНТ:
Положения части 4 (в редакции Федерального закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14 марта 2022 г.
4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
Информация об изменениях:
Статья 15.5 дополнена частью 4.1 с 1 марта 2022 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ
4.1. Денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев предусмотренный пунктом 2 части 4.2 статьи 4 настоящего Федерального закона срок.
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
Информация об изменениях:
Часть 6 изменена с 13 июля 2020 г. — Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Информация об изменениях:
Статья 15.5 дополнена частью 6.1 с 1 марта 2022 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ
6.1. Внесенные на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства или его этапом в соответствии с проектной декларацией. Указанные в настоящей части денежные средства могут быть направлены также на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору, или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором.
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Информация об изменениях:
Статья 15.5. дополнена частью 7.1 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ
7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.
Информация об изменениях:
Часть 8 изменена с 13 июля 2020 г. — Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.
Информация об изменениях:
Часть 8.1 изменена с 1 января 2023 г. — Федеральный закон от 28 декабря 2022 г. N 569-ФЗ
8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина — участника долевого строительства направляет в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Информация об изменениях:
Часть 9 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Информация об изменениях:
Часть 12 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ
12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.
Когда застройщик может законно отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве. Росреестр разъясняет
При заключении договора участия долевого строительства денежные средства поступают не напрямую застройщику, а размещаются в уполномоченном банке на специальных счетах эскроу, где хранятся до ввода дома в эксплуатацию.
Начальник отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Пермскому краю Елена Передернина отмечает, что с договором эскроу меньше рисков для обеих сторон сделки. Это гарантия, что каждый точно получит свое и не рискует быть обманутым. Также это возможность сохранить имущество и деньги от арестов, списаний, претензий приставов и на случай банкротства.
У счета эскроу есть срок условного депонирования.
Как он работает?
«Российским законодательством введено понятие срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по договору долевого участия, хранятся на эскроу-счете, — рассказывает Елена Александровна.
Раньше срок условного депонирования не мог превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта по договору долевого участия, указанных в проектной декларации.
Сейчас по заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования внесенных им денег на эскроу-счет может быть продлен по истечении полугода с указанного застройщиком в проектной декларации срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию еще на два года.
Если срок условного депонирования не продлен дольщиком, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
При истечении срока условного депонирования денежных средств, внесенных участником долевого строительства в счет уплаты цены договора, денежные средства возвращаются участнику долевого строительства, эскроу-агент не сможет их перечислить застройщику. Соответственно, обязанность по уплате цены договора участия в долевом строительстве считается невыполненной.
Просрочка внесения платежа или систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве являются основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора».
Подробнее см. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Что надо знать про эскроу-договоры
В сравнении с Западом в России практика использования эскроу считается относительно новой, получившей широкое распространение лишь в последние несколько лет. При этом взаимодействие его принципов и законодательства РФ все еще не отлажено до конца, поэтому здесь существуют «серые зоны». О том, какие юридические особенности нужно учитывать при заключении коммерческих сделок при помощи эскроу, расскажет Алексей Шевердяков, адвокат, член Адвокатской палаты города Москвы.
Договор эскроу, или договор условного депонирования — это специальное соглашение, обеспечивающее юридически безопасное проведение сделки. Как эффективный инструмент эскроу-договоры используются при заключении инвестиционных сделок и сделок M&A, в опционах на заключение договоров купли-продажи акций АО и долей в уставном капитале ООО, в сделках купли-продажи предприятий как готовых объектов (включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на коммерческие обозначения, товарные знаки, знаки обслуживания), в сфере интеллектуальной собственности. При грамотном использовании механизм позволяет обеспечить добросовестное исполнение взаимных обязательств двух сторон сделки при помощи участия третьей независимой стороны — эскроу-агента.
За рубежом практика исполнения сделок на основе эскроу активно набирает популярность, так как растет количество сделок в секторе M&A и ICO. При этом, по статистике, 10% всех инвестиций в ICO оказываются в руках преступников, а количество инвесторов, теряющих все вложенные средства, ежегодно увеличивается на несколько тысяч человек. Поэтому все большее значение приобретает вопрос юридической безопасности проведения таких сделок.
По сравнению с Западом в России практика использования эскроу-договоров получила широкое распространение только в последнее время — если в октябре прошлого года в банках было зарегистрировано 23,2 тыс. эскроу-счетов с общей суммой депонированных средств в 73,8 млрд рублей, то в минувшем апреле число счетов превысило отметку в 88 тыс. при общей сумме 317,9 млрд рублей. Как и у любого решения, у эскроу-договора есть плюсы и минусы, свои юридические особенности и риски. Рассмотрим, что нужно учесть, чтобы коммерческая сделка на основе эскроу прошла успешно.
Механизм работы эскроу
Чтобы воспользоваться эскроу, необходимо заключить специальный трехсторонний договор. Согласно его условиям, депонент передает ресурсы (деньги, ценные бумаги или другие документы, представляющие ценность) эскроу-агенту на временную сохранность (депонирование). Агент в свою очередь передает депонированное имущество бенефициару, но только при одном важном условии — если возникнут основания для его передачи, прописанные в договоре. Если этого не произойдет, эскроу-агент возвращает ресурсы обратно депоненту.
Таким образом, эскроу-агент как посредник в сделке «бронирует» передаваемое имущество на время до наступления определенных обстоятельств. Причем условия такого бронирования предусмотрены достаточно жесткие — к примеру, при покупке готового бизнеса деньги депонируют с условием, что продавец получит их только после того, как предъявит эскроу-агенту акт о передаче имущества, бухгалтерии и правоустанавливающих документов по описи новому владельцу. Но и покупатель при этом сможет отозвать свои деньги обратно у эскроу-агента только после того, как продавец по договору просрочит передачу предприятия, либо сделка будет расторгнута по иным основаниям.
Плюсы заключения эскроу-договоров
Для депонента безопасность сделки заключается в том, что на эскроу-агента может быть возложена обязанность запросить и самостоятельно проверить документы бенефициара, подтверждающие возникновение оснований для передачи ему депонированных ресурсов. Такими сведениями могут быть платежные поручения, выписки из реестров о зарегистрированных правах, акты и др. — в зависимости от типа и условий сделки. При наличии сомнений в достоверности представленных документов эскроу-агент вправе отказать бенефициару в передаче материальных благ.
Для бенефициара безопасность сделки с помощью эскроу заключается в том, что стороны могут согласовать условие, при котором депоненту запрещается распоряжаться своими ресурсами, переданными эскроу-агенту, в течение всего срока «бронирования». При этом вернуть себе имущество депонент сможет только после того, как истечет срок депонирования, а бенефициар не выполнит условия сделки, что защищает покупателя от возможного одностороннего разрыва соглашений.
Если говорить о плюсах для обеих сторон сделки, то одним из удобств эскроу-договора является возможность депонирования ресурсов, подлежащих передаче друг другу (так называемое «взаимное эскроу»). Этот способ удобен, когда обмен активами или правами на них желательно произвести одновременно (например, обмен ценными бумагами между сторонами в одном регистраторе или депозитарии).
Еще один плюс эскроу-формата — участники сделки сохраняют возможность контроля за тем, что происходит с депонированными ресурсами, и в любой момент могут попросить агента предоставить им актуальную информацию.
Для обеих сторон сделки преимуществом является также то, что на все время депонирования обеспечивается юридическая безопасность переданных ресурсов — они не могут быть арестованы и на них не может быть наложено взыскание. Это означает, что депонированные ресурсы будут переданы бенефициару даже в случае, если все остальные средства депонента арестованы или проданы за долги.
Юридические особенности и риски
Чтобы понять, в чем состоят юридические особенности сделок на основе эскроу, важно подробнее разобрать функцию третьей стороны договора — эскроу-агента. До недавнего времени в России в этом качестве могли выступать только банки, что отличалось от зарубежной практики. Обновленные правила гласят, что сейчас эскроу-агентом может быть как юридическое, так и физическое лицо. Единственное правило здесь: если эскроу-агент не является банком, безналичные денежные средства должны депонироваться на его номинальном счете. При этом на таком счете не должно быть личных средств самого агента.
Важно, что эскроу-агент не может распоряжаться депонированными ресурсами, если стороны сделки не установили иное в договоре с ним. Например, эскроу-агент не может инвестировать денежные средства или осуществлять права по ценным бумагам, переданным на депонирование, если стороны сделки не предоставили ему такое право сами. Эскроу-агент также несет полную ответственность за сохранность и целостность депонированных ресурсов.
По умолчанию эскроу-договор считается возмездным, при этом обязательство по выплате вознаграждения эскроу-агенту распространяется в равной степени как на депонента, так и на бенефициара. Таким образом, агент вправе потребовать оплаты по своему усмотрению, в том числе в полной сумме с любой из сторон сделки. Тем не менее участники могут договориться об оплате агентской комиссии одной стороной сделки или вовсе о безвозмездном участии агента — что, конечно же, нужно закрепить документально. При этом законодательством конкретная сумма или процент для агента не утверждены, поэтому во избежание конфликтов размер вознаграждения для третьей стороны также необходимо прописать в договоре. В других случаях комиссия будет взиматься, исходя из обычаев делового оборота. К примеру, на Западе стандартная доля эскроу-агента при операциях с недвижимостью — 1% от суммы сделки.
Стоит обратить внимание на то, что для эскроу-договора установлена нотариальная форма — его подписывают только в присутствии нотариуса. В противном случае такая сделка легко может быть признана недействительной. Исключение допускается только для депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг.
И конечно же, как и в любых сделках, в эскроу-договорах всегда остается риск недобросовестного поведения его участников. К примеру, агент может воспользоваться депонированными ресурсами в личных целях или предать огласке коммерческую тайну сделки. Кроме того, защита депонированных ресурсов от наложения на них ареста или взыскания открывает потенциальные возможности для попыток обмана кредиторов. Однако на практике осуществить подобную операцию незаметно не так уж просто, и кредиторы, например, депонента, заподозрив, что он скрывает свои активы при помощи эскроу-договора, могут оспорить его в суде. В этом случае есть риск признания такого соглашения недействительным.
Условия изменения и прекращения эскроу-договора
На эскроу-договоры распространяются общие основания для изменения договора, предусмотренные законодательством РФ. То есть в него можно вносить изменения как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Эскроу-договор заключается на срок до 5 лет, истечение этого срока — как правило, главное основание для прекращения действия соглашения. Но причинами досрочного окончания его действия могут стать и иные обстоятельства, например: смерть физического лица (эскроу-агента), признание его недееспособным, ликвидация юридического лица (эскроу-агента) и др. В этом случае при прекращении действия эскроу-договора депонированные ресурсы подлежат возврату депоненту, но при наличии оснований для передачи их бенефициару передаются ему, если только стороны не предусмотрели иное в соглашении.
Стоит отметить, что из-за новизны эскроу-формата для российского законодательства все еще остается ряд вопросов относительно юридических и финансовых рисков коммерческих сделок, заключаемых при помощи эскроу, а предлагаемые шаблоны эскроу-договоров, как правило, не являются идеальными. Поэтому для минимизации всех рисков при оформлении таких соглашений лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста с релевантным опытом.
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды
ESCROW ВОЗВРАТ: Чего ожидать от условного возврата
Escrow, похоже, является выдуманным словом, которое можно использовать для мошенничества в Scrabble. И поверьте мне, когда я говорю, что это правда! Однако это больше, чем просто термин в Scrabble. Если у вас есть определенный интерес к тому, чтобы когда-нибудь владеть собственной собственностью, вам нужно обратить внимание на условное депонирование. Вы не услышите много об условном депонировании, пока не окажетесь в процессе покупки дома. Возможно, вы видели вверху табличку «Продается» с надписью «В условном депонировании» и задавались вопросом, что это значит. Не беспокойтесь, именно по этой причине мы создали эту статью. Давайте подробнее рассмотрим, как рефинансировать возмещение условного депонирования, чтобы узнать больше об этом и почему это так важно при покупке или продаже дома.
Что такое возврат условного депонирования?
Из-за RESPA сумма денег, которую вы можете хранить на счете условного депонирования, ограничена. Когда остаток на вашем счету превышает следующий платеж плюс платежи за два месяца, вы имеете право на возмещение. RESPA также предусматривает, что излишек должен превышать 50 долларов США, чтобы иметь право на возмещение. Если он меньше, бизнес по обслуживанию ипотеки может сохранить деньги и использовать их для будущих счетов.
Возврат условного депонирования также возможен, когда вы полностью погасите ипотечный кредит. Оставшиеся средства на счете должны быть возвращены вам. Некоторые правительства платят проценты по платежам условного депонирования, что может привести к профициту и требованию возврата.
Помимо вышеупомянутого, некоторые из наиболее распространенных причин возврата условного депонирования включают уменьшение налоговых счетов, переход страховые компании для лучшей ставки, переплата во время покупки, или вы и ипотечная компания оплачиваете один и тот же счет, а остаток возвращается компании.
Нет никаких ограничений на сумму денег, которую вы можете получить в качестве возмещения, что имеет смысл, учитывая, что это ваши деньги. Единственным ограничением является то, что общая сумма должна превышать 50 долларов. После анализа и выявления превышения RESPA требует от кредитора вернуть вам деньги в течение 30 дней.
Что такое счет условного депонирования?
После того, как вы закроете ипотеку, ваша ипотечная фирма откроет счет условного депонирования на ваше имя. Цель этого счета — хранить на нем деньги, чтобы вы могли платить налоги на имущество и страхование домовладельца. Это делается для того, чтобы защитить интересы компании в вашем доме, обеспечив вам своевременную оплату всех ваших счетов.
Понимание языка — это первый шаг к выяснению того, «что такое счет условного депонирования». Эскроу — это термин, который относится к третьему лицу, хранящему предмет, а затем действующему в отношении него, когда определенные обстоятельства в порядке. Банк выступает в качестве стороннего держателя ваших средств и оплачивает ваши счета, когда приходит время их собирать.
Счета условного депонирования регулируются Законом о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA), который был одобрен Конгрессом в 1974 году. Закон позволяет ипотечной компании удерживать четверть своих платежей по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев. Это также позволяет корпорации хранить дополнительные платежи условного депонирования на сумму до двух месяцев в качестве подстраховки, чтобы гарантировать, что счета не будут просрочены.
Как рассчитать сумму условного депонирования
В большинстве случаев рассчитать возврат условного депонирования несложно. Во-первых, вы должны определить сумму вашего ежемесячного платежа условного депонирования. Ваш платеж зависит от ваших налогов на недвижимость, а также от страховых взносов вашего домовладельца. Поскольку это годовые цифры, вы должны разделить их на 12, чтобы получить месячную ставку. После того, как вы это сделаете, сложите их все, чтобы определить сумму платежа условного депонирования.
Следующий шаг — подумать о том, какую «подушку безопасности» кредитор может сохранить в рамках RESPA. Это эквивалентно платежам за два месяца. Умножьте свой ежемесячный платеж на три, чтобы учесть платеж в следующем месяце, а также двухмесячную подушку безопасности. Общая сумма, которую фирма по обслуживанию ипотечных кредитов будет хранить на вашем счете условного депонирования, равна сумме, которую вы получите здесь.
Возьмите это число и сравните его с текущим балансом счета. Вы можете иметь право на возмещение, если остаток на вашем счете составляет 50 долларов США или более, чем сумма, которую вы рассчитали. Опять же, нет никаких ограничений на то, сколько денег вы можете вернуть. Единственным условием является то, что он должен превышать 50 долларов.
Вы всегда можете подождать несколько месяцев, если не спешите вернуть свои деньги. Большинство ипотечных кредиторов проводят анализ условного депонирования несколько раз в год, и превышение будет замечено. Однако, если вам нужны деньги прямо сейчас, вы находитесь под RESPA и можете обратиться к своему поставщику ипотечных услуг, чтобы сделать запрос.
Когда происходит возврат условного депонирования?
Возврат условного депонирования может происходить несколькими способами. Хотя особенности будут варьироваться в зависимости от вашей ситуации. Есть несколько ситуаций, в которых вы можете иметь право на возврат условного депонирования.
№1. Погасил ипотеку полностью
Вы имеете право на возмещение условного депонирования, если у вас есть остаток на вашем условном депонированном счете после того, как вы выплатили ипотечный кредит. После того, как вы полностью погасите ипотечный кредит, сервисеры должны вернуть оставшуюся сумму на ваш счет условного депонирования в течение 20 дней.
№ 2. Сниженные налоговые счета
Налоговые обязательства могут колебаться из года в год. Есть шанс, что вы получите возмещение условного депонирования, если ваш счет налога на недвижимость будет уменьшен.
№3. Страховые компании изменились на лучшую ставку
Вы можете иметь право на условное депонирование возврата, если вы сможете передать страховку домовладельца по более низкой цене.
№ 4. Переплата при покупке
Вы можете иметь право на условное возмещение, если вы сделали больший, чем необходимо, авансовый платеж при закрытии.
Что такое чеки возврата условного депонирования?
Количество излишков средств на вашем условном депонированном счете будет отражено в чеке на возврат условного депонирования.
Если вы имеете право на возврат средств условного депонирования, служба кредитования, скорее всего, отправит вам чек после проведения обязательного ежегодного анализа счета условного депонирования. Во время этой проверки специалисты по обслуживанию займов проверяют, совпадают ли ваши платежи условного депонирования со счетами, оплаченными с этого счета. Что может случиться в любое время года.
В качестве примера предположим, что ваш счет по налогу на недвижимость был в июле. С тех пор вы своевременно вносили платежи по ипотеке. В результате, когда ежегодная проверка счета условного депонирования в декабре. У вас должны быть лишние деньги на счете условного депонирования. В этот момент кредитный сервис может выдать чек на возврат. Однако возможно, что вам придется отправить запрос на получение чека возмещения.
Что такое рефинансирование условного возврата?
Возможно, вы сможете получить меньший ежемесячный платеж, если рефинансируете возмещение условного депонирования. Вполне возможно, что это решение приведет к возврату условного депонирования.
Ваш счет условного депонирования не пострадает, если вы рефинансируете ипотеку у текущего кредитора. То есть любые наличные деньги на вашем счете до рефинансирования останутся на исходном счете условного депонирования. В результате, если налоги на недвижимость или страхование, связанные с вашим домом, не изменились значительно, вам не следует ожидать возмещения условного депонирования.
Однако, если вы рефинансируете с новым кредитором, все будет по-другому. Новый кредитный сервис откроет для вас новый счет условного депонирования после того, как вы завершите рефинансирование своего возмещения условного депонирования у нового кредитора. В результате ваш первоначальный счет условного депонирования будет закрыт. Вы должны получить оплату за оставшиеся деньги, как только первоначальный счет условного депонирования будет закрыт.
Когда вы получаете чеки на возврат условного депонирования?
Вы должны вносить платежи по ипотеке, чтобы иметь право на возмещение. Если вы не вносите текущие платежи, вашему ипотечному специалисту может быть разрешено оставить излишек и использовать его для оплаты будущих обязательств.
Если на вашем счету условного депонирования есть остаток, превышающий 50 долларов США и менее 1,000 долларов США, у кредитора есть тридцать дней, чтобы предложить вам возмещение. С другой стороны, если на вашем счете условного депонирования есть излишек средств, который составляет менее 50 долларов, ваш кредитор может либо отправить вам возмещение, либо перенести его на платежи условного депонирования в следующем году.
Как я могу получить деньги из условного депонирования?
Чтобы отменить сделку условного депонирования, вы должны указать это в письменной форме. Прежде чем покупателю будет разрешено расторгнуть соглашение с продавцом в штате Калифорния, покупатель должен направить продавцу Уведомление о выполнении в письменной форме. Продавец должен подписать последующее письменное расторжение договора и условное депонирование, которое следует после этого, чтобы должным образом отказаться от условного депонирования.
Что такое возврат баланса условного депонирования?
Чек на общую сумму, оставшуюся непогашенной на вашем счете условного депонирования, называется «возврат остатка условного депонирования». По сути, это возврат средств с эскроу-счета; однако вместо того, чтобы получать часть баланса, вы получите всю сумму, которая все еще доступна на вашем счете.
Эта транзакция может стать для вас актуальной, если вы уже выплатили ипотечный кредит, но на счете условного депонирования, который вы используете для платежей, еще остались деньги.
Можете ли вы отменить условное депонирование по любой причине?
Вполне возможно, что при определенных обстоятельствах вы сможете закрыть существующий счет условного депонирования; однако условия, на которых это можно сделать, будут варьироваться от кредитора к кредитору. В определенных обстоятельствах кредит должен существовать не менее года и иметь идеальную историю платежей без просроченных платежей. Другим критерием может быть отсутствие предстоящих налоговых или страховых платежей, которые должны быть произведены в течение следующих тридцати дней.
Можно ли хранить деньги на условном депонировании?
Когда что-то находится «на условном депонировании», это означает, что оно хранится на каком-то законном счете и его нельзя получить, пока не будут выполнены определенные условия. До завершения процесса, связанного с финансовой транзакцией, элементы обычно хранятся на условном депонировании, пока процесс выполняется. Недвижимость, деньги, акции и ценные бумаги — вот некоторые примеры ценностей, которые могут храниться на условном депонировании.
Ипотечный депозитный счет?
A ипотечное условное депонирование счет — это договор между вами и вашим ипотечным кредитором, который гарантирует, что ваши налоги на имущество, страхование домовладельцев и, при необходимости, частное ипотечное страхование уплачиваются вовремя (PMI). Если у вас есть первоначальный взнос менее 20% по традиционной ипотеке, вы должны будете заплатить PMI.
Ваш счет условного депонирования, скорее всего, будет ипотечным сервисом, который будет получать ваши ежемесячные платежи после закрытия. Несмотря на то, что вам нужно будет вносить только один ежемесячный платеж. Сервисер разделит эту сумму между финансированием вашего условного депонирования и выплатой основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Сумма вашего платежа, которая идет на условное депонирование, обычно меньше, чем сумма, которая идет на основную сумму и проценты.
Счета условного депонирования для ипотеки не должны быть со счетами условного депонирования для покупки жилья. Делая предложение о покупке, вы платите задаток, чтобы защитить продавца в случае, если сделка не состоится. Эти деньги часто находятся на условном депонировании и составляют 1% или более от общей стоимости сделки. Задаток может быть выделен на ваш первоначальный взнос и расходы на закрытие после завершения покупки дома.
Как работают ипотечные счета условного депонирования
Годовые и ежемесячные платежи по вашему счету условного депонирования будут взиматься в процессе подачи заявки на ипотеку и завершаться при закрытии сделки. Кредитор выяснит, сколько налогов на недвижимость должно быть в течение года. А также полученную вами страховую оценку домовладельцев и ожидаемые выплаты PMI, если применимо.
Когда вы заплатите часть условного депонирования заранее, ваш кредитор откроет счет условного депонирования ипотечного кредита. При закрытии вы заплатите не более одной шестой от общего ожидаемого годового условного депонирования, что позволит кредитору или кредитному специалисту получить платежи на несколько месяцев вперед.
После того, как кредит закончится, кредитный сервис будет собирать ежемесячные платежи на счет условного депонирования, что позволит компании платить налоги и страховку, когда они причитаются. Например, ваш местный налоговый орган может потребовать уплаты налога на недвижимость два раза в год, а страховые платежи — один раз в год. Эти счета будут принадлежать обслуживающему персоналу, который будет оплачивать их со счета условного депонирования.
И кредитор, и домовладелец получают прибыль от своевременной уплаты налогов и страховки: если вы пропустите налоговый платеж, налоговый орган может наложить арест на ваш дом, а также в случае истечения срока действия вашей страховки.
Хранят ли банки деньги на условном депонировании?
Компонент условного депонирования вашего ежемесячного платежа по ипотеке вносится кредитором на счет каждый месяц, и кредитор также несет ответственность за своевременные выплаты ваших страховых взносов и налогов на имущество. Ваш ипотечный кредитор может потребовать «подушку условного депонирования», разрешенную законами штата, для покрытия непредвиденных расходов, таких как повышение налогов.
Уходит ли депозитный баланс?
Это зависит! По завершении процесса условного депонирования вы, скорее всего, получите возмещение внесенного вами задатка. В большинстве случаев это будет применяться к общей сумме вашего первоначального взноса или ваших расходов на закрытие. С другой стороны, если у вас есть кредит, не требующий первоначального взноса, и есть излишек вашего задатка, вы можете иметь право на получение чека.
Это хорошая идея, чтобы вывести акции из вашего дома?
Ссуды под залог собственного капитала позволяют домовладельцам воспользоваться преимуществами стоимости своей собственности и получить доступ к наличным деньгам беспрепятственным и оперативным образом. Возможно, стоит взять ссуду под залог собственного дома, если вы уверены, что сможете вносить платежи вовремя, и, в частности, если вы используете деньги от ссуды для улучшения, повышающего стоимость. вашего дома.
Могут ли отказать в ипотеке после закрытия?
Возможно ли отклонение заявки на ипотеку после предоставления заключительного раскрытия информации? Да. Прежде чем вы подпишете окончательные документы, многие кредиторы могут нанять стороннюю компанию, которая специализируется на «кредитных аудитах», чтобы еще раз проверить ваш доход, долг и активы. Ваша заявка на кредит может быть отклонена, если они обнаружат значительные изменения в вашем кредите, доходе или средствах, доступных для закрытия.
Сколько времени занимает возврат условного депонирования?
Вам может быть интересно, когда ваш депозит будет возмещен после рефинансирования.
Вы можете подождать несколько месяцев до вашего возвращения, если вы не торопитесь. Поскольку ипотечные кредиторы проводят проверку счета условного депонирования один раз в год, это может занять несколько месяцев. С другой стороны, уведомление вашего кредитора и запрос на новое исследование в вашем письме могут ускорить процесс.
Запросите дату платежа у кредитора в письме-запросе, чтобы вы знали, когда ожидать чек. Если они предложили какие-либо обновления после установленного срока, вы всегда следите за ними.
Вы можете запросить имя и контактную информацию представителя, с которым вы разговариваете, чтобы помочь в последующем процессе. Если проверка счета условного депонирования занимает больше времени, чем ожидалось, это может помочь как вам, так и кредитору.
В общем, будьте готовы ждать. Получение анализа счета условного депонирования и получение чека условного депонирования может занять несколько недель, если не месяцев.
Заключение
Счета условного депонирования — это удобный способ для всех, кто участвует в кредитном процессе, убедиться, что все необходимые счета оплачиваются вовремя для сохранения имущества. Все может измениться, и на счете может быть излишек денег, потому что деньги на счету предназначены для будущих платежей. Вы всегда можете связаться с кредитором и запросить возмещение условного депонирования, если сумма превышает то, что вам необходимо иметь в наличии. Если излишек составляет более 50 долларов, у корпорации будет 30 дней, чтобы выполнить требования.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я разблокировать часть средств, а оставшуюся часть вернуть?
Вы можете отменить частичный промежуточный платеж при просмотре промежуточного этапа. Затем контракт может быть расторгнут, а оставшиеся деньги возвращены, или контракт может быть оставлен открытым, а средства использованы для следующего этапа.
Что такое эскроу-отзыв
Мы проверяем ваш счет один раз в год, чтобы убедиться, что компонент условного депонирования вашего общего ежемесячного платежа покрывает ваши налоги на недвижимость и страховые платежи, а также поддерживает необходимый минимальный баланс.
Когда я получу чек условного депонирования?
Заемщики получают чеки условного депонирования по почте в течение 30 дней с даты отчета об условном депонировании.