На сколько долей можно разделить квартиру по закону

Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

Совместная собственность — это форма собственности, при которой доля каждого совладельца в конкретном объекте недвижимости строго определена в правоустанавливающем документе.

Общая собственность — это имущество, приобретенное в браке, и не следует путать с причастием, так как размер доли строго определен в правоустанавливающем документе.

Все, что жены приобрели в зарегистрированном браке, является их общей собственностью. Согласно статье 39 Семейного кодекса, в этих случаях оба супруга вправе претендовать на половину общего имущества.

Распределение общего имущества допускается на всех этапах.

• При регистрации брака,
• непосредственно во время развода (даже если есть одно требование),
• после заключения брачного соглашения.

Имущество может быть разделено двумя способами.

1. По соглашению, стороны договариваются о том, как распределить имущество, которое адресуется нардепу или нотариусу для составления документа. Соглашение может содержать практически любые условия, если они не затрагивают интересы несовершеннолетних детей или третьих лиц.
2. Судебный процесс — когда разводящиеся супруги не могут договориться полюбовно. В этом случае спор может быть разрешен только через судебное решение.

Согласно закону, имущество, приобретенное во время брака, считается общей собственностью. Место приобретения имущества не имеет значения.

Следует отметить, что распределение долей при разводе имеет свои особенности. Если доли определены во время брака без официального нотариального соглашения, то при разводе они могут быть изменены. Это не означает, что имущество больше не делится.

Статус квартиры в долевой собственности

Если квартира является совместной, все собственники могут свободно пользоваться имуществом и несут ответственность за выплату алиментов на имущество в зависимости от размера доли.

Совместные собственники должны помнить, что пользование должно осуществляться с согласия других совместных собственников. Если совместные собственники не приходят к совместному решению по данному вопросу, спорная ситуация рассматривается в суде, который определяет порядок пользования общим имуществом.

Если данная квартира зарегистрирована только на имя супруга, то все очень просто. Например, при наличии супруга не имеет значения, является ли она ½ супруга, или ¾ супругу. Если в общей собственности есть третий (или последующий) участник (ребенок, родитель, третье лицо), то ситуация сложнее.

Каждый участник долевой собственности может пользоваться квартирой, учитывая доли или попросив других совладельцев выплатить денежное вознаграждение за доли.

Также можно продать долю. Помните, однако, что другие собственники имеют приоритетное право. Вы должны сначала сообщить им о предстоящей продаже и предложить купить их доли. Если владелец доли не желает ее покупать, он должен согласиться и продать свою долю кому-либо другому.

Делится ли при разводе квартира, находящаяся в долевой собственности?

После того как право собственности на квартиру перечислено каждому владельцу, она делится между супругами в зависимости от размера, указанного в титуле.

Разделения права собственности на квартиру не происходит, поскольку право собственности каждого супруга уже записано в титуле.

Однако других активов, кроме квартиры, если таковые имеются, не существует. Общая стоимость этих активов не позволяет им остаться в праве собственности на квартиру.

Пример Семья А. во время брака приобрела следующее общее имущество

• Квартира находится в собственности мужа А., которому принадлежит три трети доли в праве общей собственности, а его жене — одна четверть доли. Стоимость квартиры составляет 2 млн рублей.
• Стоимость автомобиля составляет 1 млн рублей.

Общая стоимость имущества, приобретенного в период брака, составляет 3 млн рублей, то есть по 1,5 млн рублей на каждого.

В этом случае ¾ доли супруга должны быть переданы супруге за оставшееся имущество или, если супруг заинтересован в приобретении автомобиля, он должен отказаться от всей доли. Муж.

На практике все не так просто. Например, если стороны не могут решить вопрос о том, как будет использоваться квартира после расторжения брака из-за постоянных споров и вражды, или когда имущество имеет равную стоимость, но стороны не хотят от него отказываться.

Супружеское имущество, приобретенное в общую собственность, будет разделено в суде только в том случае, если оба пола не могут найти оптимальное решение для обоих и не могут найти решение вопроса по договоренности.

Выдел в натуре

Если технические параметры квартиры позволяют, суд может произвести раздел в натуре.

Этот вариант предусматривает естественное разделение некоторых комнат, отдельные входы и другие помещения, а также прекращение совместного владения.

В натуре можно разделить только ту недвижимость, которая не наносит серьезного ущерба отделу. Если это невозможно, суд может обязать другую сторону компенсировать стоимость долей, которые не могут быть разделены.

Применяются два типа распределения:

• Малые квартиры,
• Маленькие дома (фактически частные дома, например, 2 или 4 владельца)
• Для больших квартир с более чем тремя комнатами (все разрешения на перепланировку и заключение строительного эксперта о возможности перепланировки).

В случае с многоквартирными квартирами практически невозможно разделить их по типу. (Суды постановили, что это возможно только для недвижимости, где технически возможно изолировать помещения и обеспечить отдельные входы, и суды постановили, что эти правила применимы к жилым домам, но не к квартирам).

Зачет в стоимости иного имущества

Доля одного из супругов в общем имуществе может быть передана другому супругу в качестве компенсации стоимости другого имущества. Это возможно, если предметом разницы является не только квартира, но и другое имущество, например, деньги, транспортные средства, нежилые помещения или бизнес.

Механизм зачета прост: один из супругов передает свои права на распределение другому супругу в обмен на автомобиль, другое имущество или деньги.

Если дело доходит до суда, то здесь супруги имеют право заключить компромиссное соглашение. Оно утверждается судом.

Если распределение имущества происходит непропорционально долям, супруг имеет право на компенсацию за непропорциональные доли, если одна из сторон получает большую долю.

Продажа недвижимости с разделом денежных средств

Супруги могут договориться выставить имущество на продажу и затем разделить вырученные от продажи средства поровну или в разных пропорциях.

Это идеальный вариант, если не удается найти другого решения.

Установление порядка пользования общим имуществом с сохранением долей

Если вышеперечисленные способы по разным причинам не подходят, супруги сохраняют свои права на ранее определенные доли. Суд или соглашение между собственниками определяет порядок пользования имуществом супругов.

Характеристики такого порядка напрямую зависят от особенностей места проживания и могут предусматривать любые условия, например, часы пользования определенными помещениями, очередность, порядок оплаты коммунальных услуг и другие аспекты.

К сожалению, этот вариант редко используется на практике из-за множества конфликтов, связанных с его применением. Супруги, которые не могут договориться, даже через суд, о том, как должно быть распределено имущество, не могут мирно сосуществовать в одном жилище.

Брачный договор

При заключении брачного договора стороны могут изменить статус совместной собственности (т.е. имущество, приобретенное супругами, регистрируется в равных долях) или определить другие характеристики режима совместной собственности супругов.

При желании они также могут разделить доли каждого из супругов в натуре. Таким образом, можно также прекратить общую собственность или определить другие тонкие детали распределения имущества.

Свадебные контракты — это очень гибкий инструмент, в котором можно прописать различные условия, касающиеся не только юридической стороны, но даже семейной жизни и поведения супругов.

Нередко оговаривается, что при разводе супруг теряет право на участие в имуществе в случае возникновения незаконных отношений. Такие условия часто поддаются влиянию суда, но не будут иметь успеха, если соглашение не было заключено под влиянием обмана, давления или угрозы.

Добровольное соглашение

Распределение права собственности на квартиру по договору является двусторонней сделкой. В связи с тем, что данные правоотношения не регулируются законом, в документе применяются общие нормы гражданского права и принцип свободного волеизъявления.

Соглашение между супругами должно содержать следующую информацию

• Дата и место проведения тренинга, с точной информацией об участниках,
• какова цель распределения имущества, включая подробное описание активов, подлежащих распределению; и
• Как супруг будет делить имущество: выплаты компенсационного типа — например, для зачета в счет других активов и т.д.
• Как имущество, подлежащее распределению, передается в соответствующие части контракта,
• Как обеспечивается исполнение контракта и какие еще важные условия обеспечиваются для сторон?

Закон не требует от всех супругов сохранения минимальной доли, но интересы несовершеннолетних детей никогда не должны быть предметом беспокойства при заключении договора о распределении имущества.

Через суд

Если супруги не могут договориться о том, как распределить имущество, они должны обратиться в суд. В этом случае супруг или супруги должны подать иск о распределении своей доли квартиры.

Перед обращением в суд необходимо оплатить государственную пошлину. Она рассчитывается в соответствии с правилами, установленными Налоговым кодексом Российской Федерации. Подробнее об особенностях исчисления государственной пошлины при распределении имущества читайте здесь.

Исковое заявление должно быть подано по месту нахождения соответствующего имущества.

Текст искового заявления составляется в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса (ст. 131-132 ГПК РФ).

Документ должен содержать следующую информацию.

1. Наименование суда, его адрес, а также наименования и адреса сторон по делу.
2. Обстоятельства возникновения разногласий.
3. Сторона, которой были выделены доли, хранит квартиру, на которую они распределены.
4. Причины судебного распределения долей (отсутствие взаимного консенсуса).
5. Характеристики имущества, технические детали.
6. Просьбы о распределении имущества или видов долей.
7. Объяснение того, как рассчитывается общая стоимость требования.
8. Применимые правовые положения.

Необходимо приложить документы, указанные в статье 132 Гражданского процессуального кодекса.

Что касается особенностей, относящихся к данной категории вопросов, то это

• копия искового заявления по количеству сторон в деле,
• платежные документы, подтверждающие уплату государственных налогов; и
• свидетельства о праве собственности и правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие общих квартир; и
• оценка имущества, подлежащего разделу,
• Копии паспортов,
• Копия свидетельства о разводе; Свидетельство о браке.
• Любые другие документы, необходимые для рассмотрения дела.

Вышеуказанное заявление может быть подано при разрешении другого спора (развод или проживание детей). Если это требование возникло в ходе судебного разбирательства, ответчик может выступить в защиту этого требования путем подачи заявления об отставке в том же процессе.

В остальном процедура и детали распределения квартиры в долевой собственности аналогичны процедуре и деталям распределения обычной квартиры. Если вы планируете вести судебный процесс самостоятельно, рекомендуется обратиться за подпиской к опытному адвокату. Специалисты нашего сайта готовы проконсультировать вас прямо сейчас по всем вопросам, связанным с распределением имущества.

• Информация на сайте может не обновляться в связи с текущими изменениями в законодательстве, нормативных актах и судебной практике
• Поскольку правовые вопросы в 90% случаев носят индивидуальный характер, защита независимых прав и базовые варианты разрешения ситуации зачастую являются целесообразными и приводят лишь к усложнению процесса!

Поэтому немедленно обратитесь к юристу за бесплатной консультацией и избавьтесь от будущих проблем!

Пропорции раздела

Продаваемая квартира может быть разделена на

• Равные доли,
• Неравные доли.

В результате каждый дольщик получает сумму, равную сумме, полученной другими дольщиками. Они также могут получить сумму, которая не равна сумме, полученной другими дольщиками. Все зависит от пропорции акций.

Например, цена продажи квартиры составляет 1 000 000 (миллион) рублей. Это фиктивная стоимость, которая облегчает расчет суммы, которую имеет право получить каждый акционер. У квартиры есть три собственника, каждый из которых имеет 1/3 доли в собственности. Таким образом, после продажи недвижимости каждый дольщик получает 333 000 рублей.

Другой пример: квартира продается по аналогичной цене; собственников двое. Их доли составляют 1/10 и 9/10. Таким образом, один собственник получает 900 000 рублей, а другой — 100 000 рублей.

В некоторых случаях только один владелец может получить всю сумму. Например, это человек, который занимался вопросом продажи квартиры, но для этого необходима доверенность от другого собственника, в которой указано право «активного» собственника на получение денег. В противном случае получение всей суммы за квартиру будет незаконным.

Однако в любом случае собственники, получающие деньги от имени других лиц, обязаны передать деньги от продажи другим собственникам. После этого они могут полностью отдать принадлежащие им деньги любому желающему.

Юридические консультации по сделкам с недвижимостью

Консультации в офисе или по телефону.

Помощь юриста. 20 лет опыта в сделках с недвижимостью!

Если собственник — несовершеннолетний

Государство стоит на защите прав детей. Продажа доли в квартире несовершеннолетнему — это ситуация, которая должна быть тщательно проконтролирована и санкционирована Бюро завещаний.

Продать долю в квартире несовершеннолетнему не всегда возможно. Его представитель должен обосновать необходимость продажи. Доля несовершеннолетнего или его представителя в квартире может быть продана, если есть перспектива улучшения условий жизни ребенка.

Средства от продажи доли ребенка не могут быть использованы на другие цели. Как правило, они зачисляются на банковский счет и распоряжаться ими можно только под надзором и с разрешения надзорного органа.

Деньги на руки или на счет

В договоре купли-продажи можно и нужно указать, каким образом покупатель должен передать деньги продавцу.

Деньги могут быть

• Переданы вручную соответствующему продавцу,
• перечисляются на их банковский счет, и
• помещаются в банковскую ячейку.

Наилучшим вариантом из всех вышеперечисленных является перевод денег на банковский счет продавца.

Во-первых, это надежно. Продавцы могут легко контролировать движение средств и следить за тем, чтобы сделки оплачивались в полном объеме. Во-вторых, при необходимости каждый продавец может легко и быстро снять со своего счета необходимую ему наличность.

В-третьих, денежные переводы, таким образом, более безопасны. Третьим лицам, планирующим совершить уголовные преступления, сложнее осуществить свои преступные планы. И, пожалуй, самое важное с юридической точки зрения.

Такие переводы денег через банковские счета являются отличным доказательством в суде, когда возникают споры и конфликты между бывшим владельцем или владельцами жилья и третьими лицами.

Установлены новые правила раздела долей в праве собственности на жилое помещение

Предусмотрено, что размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников и определяемой пропорционально размеру доли каждого из сособственников, не может быть менее шести квадратных метров. Сделки, совершенные в нарушение указанных правил, являются ничтожными.

Указанные положения не распространяются на случаи возникновения права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования, а также на случаи приватизации жилых помещений.

Кроме этого, документом внесены изменения в СК РФ, согласно которым суд вправе изменить соотношение долей в общем имуществе супругов также в случае, если один из них совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без согласия другого супруга сделки по отчуждению общего имущества, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга.

Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2022 года. Внесенные в СК РФ и ЖК РФ поправки применяются к отношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего закона.

Как выделить долю в квартире

Квартирный вопрос нередко превращает близких людей в злейших врагов. Знание законов не сохранит мир в семье, зато поможет отстоять свои права в борьбе за квадратные метры. В статье расскажем, как правильно выделить долю в квартире.

Алексей, Евгений и Дмитрий – родные братья. До недавнего времени они жили в трехкомнатной квартире вместе с бабушкой. Полгода назад она умерла, и недвижимость досталась молодым людям.

Теперь им предстоит решить, что с ней делать. Но сначала нужно выделить доли и официально зарегистрировать право собственности.

Жилищный кодекс – темный лес для людей, далеких от юриспруденции. Нюансов так много, что можно запросто запутаться. Собственность на недвижимость бывает разной, а доли в ней можно выделить несколькими способами. Мы постарались разложить все по полочкам, чтобы у вас не осталось вопросов.

Виды собственности на недвижимость

Если у квартиры несколько владельцев, то собственность на нее называется общей. Она делится на два вида.

• Общая совместная собственность

Объект недвижимости в равной степени принадлежит всем владельцам. По умолчанию считается, что доли одинаковы. Если у квартиры четыре хозяина, значит, каждому принадлежит по ¼. Только единолично распоряжаться своей частью они не могут. На совершение любых сделок нужно согласие всех собственников.

• Общая долевая собственность

Хозяев несколько, каждому принадлежит определенная часть объекта. Доли могут быть как одинаковыми, так и разными. Например, пять человек владеют равными долями – по ⅕ части квартиры. А бывает так, что одному владельцу досталось ⅗, а четырем остальным – по ⅒. Каждый собственник может распоряжаться своей долей – дарить, продавать, передавать по наследству.

До смерти бабушки квартира наших героев находилась в совместной собственности – так ее оформили во время приватизации в 1995 году. Но теперь, чтобы законно вступить в наследство и разделить между собой часть покойной, внукам предстоит выделить доли.

Как выписать умершего человека из квартиры

Как выделить долю в общей совместной собственности

Нужно пройти несколько этапов:

• договориться о размере долей;
• составить соглашение;
• подписать его и заверить у нотариуса;
• оформить право собственности в Росреестре или в получить правоустанавливающий документ в .

Если в выделении долей участвуют все собственники недвижимости, то нотариальное заверение необязательно. Исключение – совместная собственность супругов. То есть Алексей, Евгений и Дмитрий могут подписать соглашение прямо в Росреестре.

Как составить соглашение

Если ситуация простая, как в нашем случае, то составить документ можно самостоятельно. В нем указывают:

• место составления;
• данные об объекте недвижимости: адрес, общий метраж, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, паспортные данные, адреса прописки;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• сведения об обременениях, наложенных на объект;
• количество экземпляров;
• подписи всех сторон с расшифровкой.

В некоторых случаях есть смысл обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Например, если один из владельцев несовершеннолетний.

Как выделить долю через суд

Не всегда собственникам квартиры удается мирно договориться о размере долей. Например, кто-то из них успел вложиться в ремонт и теперь претендует на бо́льшую часть. В этом случае придется обращаться в суд.

1. В рамках досудебного урегулирования направить каждой стороне письменное предложение решить жилищный спор во внесудебном порядке. Через 30 дней с момента получения адресатом письма можно обращаться в суд.
2. Составить иск. Это можно сделать самостоятельно или поручить юристу.
3. Оплатить госпошлину.
4. Направить иск в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. Посещать все слушания по делу, предоставлять документы и информацию по требованию судьи.
6. После вынесения судебного решения зафиксировать право собственности в Росреестре либо обжаловать вердикт.

Выделенную долю можно продать, а деньги внести в счет первоначального взноса по ипотеке. Для семей с детьми в Совкомбанке действуют особые условия. Рассчитать платеж можно с помощью ипотечного калькулятора.

Что такое идеальная и реальная доли

Идеальная доля – часть собственника в общем праве, а не в самом объекте недвижимости. Если, например, он владеет ¼ квартиры, значит, в каждом квадратном метре ему условно принадлежат 25 см. Пользоваться он может всем жильем целиком вместе с остальными владельцами.

Реальная доля – конкретная закрепленная за владельцем часть объекта, например, комната в квартире. Он имеет право не пускать в нее других жильцов, по своему усмотрению делать ремонт, приводить третьих лиц.

Выделить реальную долю намного сложнее, чем идеальную. Часто сам объект недвижимости не позволяет этого сделать.

Например, вам принадлежит ⅓ часть двухкомнатной квартиры. Этого недостаточно для выделения отдельной комнаты. Можно попытаться договориться с другими собственниками и выкупить часть их долей. Или пользоваться жильем на общих основаниях.

Важно учитывать, что помещения общего пользования: кухню, ванную, коридор – нельзя закрепить за конкретным собственником. Это нарушит права остальных.

Если вы хотите зафиксировать за собой конкретную часть квартиры, нужно получить согласие других владельцев и прописать это в соглашении.

При невозможности договориться обращайтесь в суд. Но учтите, что процесс может затянуться, и не факт, что решение будет в вашу пользу. Порядок примерно такой же, как при выделении идеальной доли.

Что такое выделение доли в натуре

Еще один вариант, который на практике используют довольно редко. Жильцы оборудуют второй вход, дополнительный санузел и кухню и пользуются каждый своей частью. Была одна квартира, стало две.

Такой способ больше подходит для раздела индивидуальных домов, так как переоборудовать их намного проще. Даже если вам удастся получить согласие всех собственников и разрешение управляющей компании на перепланировку, будьте готовы к тому, что это влетит в копеечку.

Алексей, Евгений и Дмитрий договорились о судьбе квартиры и сохранили теплые отношения. Каждый из них закрепил за собой реальную долю в виде отдельной комнаты. Теперь у всех есть личные квадратные метры, которыми они могут распоряжаться по своему усмотрению.

Спустя год Дмитрий планирует продать свою часть братьям и приобрести собственное жилье.

Долевая собственность в недвижимости: как пользоваться и распоряжаться

Наследство, приватизация, покупка жилья в браке – причины, по которым жилье переходит в собственность не одному человеку, а нескольким. В результате возникает общая собственность.

Расскажем, что такое общая долевая собственность, как ей пользоваться и как распоряжаться.

Какая бывает собственность?

Любая недвижимость может быть в индивидуальной или в общей собственности. Если с индивидуальной собственностью все ясно, то с общей собственностью не все так просто. Право общей собственности возникает, когда жилье переходит к двум или нескольким владельцам.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество ( п.3 ст.244 ГК РФ ).

Что такое общая совместная собственность?

Общая совместная собственность появляется, когда имуществом на равных правах владеют двое или несколько человек, при этом доля их собственности не определена. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке или приватизации жилья семейными парами, так как все имущество, приобретенное в супружестве, считается совместной собственностью пары.

У общей совместной собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

Минусы

Любые сделки с имуществом можно совершать только с согласия других собственников

Нельзя совершать сделки с недвижимостью, не получив одобрения всех собственников

У всех собственников равные права на недвижимость, не нужно устанавливать порядок пользования имуществом

Собственник не может единолично распоряжаться имуществом

Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на всех поровну

Обязательные платежи должны совершаться в установленные сроки всеми собственниками

При сдаче жилья в аренду доход будет получать каждый владелец

Если кто-то из собственников пожелает сдать свою комнату (в которой он жил) в аренду, то доход нужно будет делить на всех собственников

Любые действия с квартирой, например, ремонт или покупка мебели, совершается с согласия всех жильцов и расходы делятся поровну

Вы не сможете сделать ремонт или купить мебель по своему желанию, все нужно будет согласовать с другими собственниками

Что такое общая долевая собственность?

Общая долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Имущество может выражаться в денежном эквиваленте, например, ½ от стоимости всей квартиры либо в виде доли в натуральном виде. Под долей в натуральном виде подразумевается выделение конкретного помещения или комнаты для каждого собственника. Выделить можно только изолированные помещения такие, как комната, мансарда в доме, кладовка. Кухня, туалет и коридор остаются помещениями общего пользования.

У общей долевой собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

Минусы

У каждого собственника есть документы на долю в праве собственности

При продаже доли требуется согласие совладельцев

Если долю одного из собственников арестуют, то доля другого собственника останется при хозяине

Если доля одного из собственников будет изъята по суду, то соседом может стать совершенно незнакомый человек или целая семья

Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на собственников пропорционально их доле

Один из собственников может не жить в квартире и отказаться от платежей за коммуналку

При сдаче жилья в аренду доход будет получать только собственник выделенного помещения

Чтобы сдать долю в аренду, необходимо согласие всех жильцов

Не требуется согласие содольщиков для того, чтобы сделать ремонт в своей части жилья

Несогласованный ремонт может помешать жизни других содольщиков в квартире

Как возникает и прекращается право долевой собственности?

Право долевой собственности на недвижимость возникает после совершения следующих сделок:

1. Покупка квартиры в браке. Если недвижимость была приобретена после свадьбы, то, как правило, возникает право совместной собственности. При заключении брачного договора супруги могут выделить долю.
2. Приватизация жилья. В случаях, когда семья жила в муниципальной квартире и решила воспользоваться правом приватизации. В результате приватизации каждый член семьи получает долю в праве собственности.
3. Получение наследства. Право долевой собственности на квартиру или другую недвижимость переходит человеку или нескольким людям по наследству.
4. Покупка квартиры по договору долевой собственности. Например, брат и сестра решили купить квартиру на двоих, вложив равные суммы. В таком случае они оформляют по ½ доли в праве собственности.
5. Получение права долевой собственности по решению суда. Как правило, по решению суда гражданину достается конкретное помещение, а не просто какая-то часть недвижимости, которую можно выразить в денежном эквиваленте.
6. Приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала. По закону должна быть выделена доля всем членами семьи, на которых был выдан сертификат.

Право долевой собственности на недвижимость прекращается в результате:

1. Передачи права долевой собственности другому человеку, например, при продаже или дарении. В таких случаях право долевой собственности переходит к покупателю или одаряемому.
2. При выкупе доли у другого собственника. Например, брат и сестра владели квартирой в равных долях. Сестра вышла замуж, и брат решил выкупить ее долю. В таком случае у брата прекращается право долевой собственности и возникает право индивидуальной собственности.
3. Судебного решения. Например, долю могут забрать за долги.

Как выделяют долю в общей собственности?

Соглашение об определении долей в квартире

Соглашение заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе. Определение долей через соглашение направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав выписку ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя. Подробнее о выделении доли в натуре мы рассказывали ранее.

Определение доли в судебном порядке

Случаются ситуации, когда совладельцам необходимо разделить имущество, но самостоятельно договориться они не могут. В этом случае определение доли собственности в квартире происходит через суд. Для судебной процедуры необходимо:

1. составить исковое заявление, указать сумму иска;
2. собрать все правоустанавливающие (договор купли-продажи, завещание и пр.) и технические документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план и т.д.);
3. получить выписку из ЕГРН – в ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее);
4. подать заявление в суд, приложив полный пакет документов.

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке

В чем особенности долевой собственности на квартиру?

У каждого содольщика есть права и обязанности по отношению к личному и общему имуществу в квартире.

Оплата ЖКУ в общей долевой собственности

Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, обязанность оплаты коммунальных услуг возлагается на каждого из владельцев жилья пропорционально размеру принадлежащей доли по ст.249 ГК РФ.

Бывают случаи, когда владельцев несколько, а в квартире проживает только один собственник. В таких ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и сколько будет платить за коммуналку.

Ремонт в квартире с правом долевой собственности

Каждый собственник вправе сделать ремонт в своей части жилья, не спрашивая разрешения у других совладельцев квартиры. Естественно, что владелец помещения делает ремонт за свой счет, но при условии, что его доля выделена.

Если помещения не выделены, то каждый собственник оплачивает ремонт пропорционально его доли. В иных ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и на каких условиях сделает вклад в ремонт жилья.

Прописка жильцов в общей долевой собственности

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, родственника или детей потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение – дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Аренда квартиры в общей долевой собственности

Право долевой собственности позволяет сдавать часть жилого помещения в наем. Для этого собственник должен получить согласие других совладельцев.

Важно! Если доля не выделена в натуре, то есть это не комната, то сдать ее невозможно.

Продажа доли в праве собственности

Собственник имеет право распоряжаться своей долей: продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют первоочередное право выкупа. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю .

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Решение отправляет по почте с уведомлением о вручении или лично под расписку. Иначе сделку можно будет оспорить.

Как правильно продать долю в квартире. Что может помешать?

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! По закону цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям.

Любой вид сделок с долевой и совместной собственностью нужно заверять нотариально. Нотариус должен удостоверится в соблюдении порядка уведомления собственников, отсутствии иных кандидатов на выкуп части квартиры, дееспособности всех владельцев, актуальности представленных документов и т.д.

Выкуп доли в праве собственности у другого

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других владельцев. Не забывайте, что у вас есть первоочередное право на покупку. То есть, если один из жильцов продает свою часть, то сначала он обязан предложить ее вам.

Если совладелец квартиры не желает продавать свою долю именно вам, но при этом ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить ее принудительно.

Важно! У совладельца не должно быть реального интереса к пользованию долей, его доля не выделена в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает суд.

Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью?

Сделки с недвижимостью – это всегда риск на большие суммы. Чтобы защитить себя от проблем с жильем в долевой собственности, следует заказывать выписку из ЕГРН на недвижимость, которую вы рассматриваете для покупки . Выписка из ЕГРН поможет убедиться в чистоте сделки, сохранить нервы и избежать потери денег.

В выписке ЕГРН есть информация:

• О совладельцах. По закону совладельцы имеют право первоочередного выкупа долей. Владея такой информацией, покупатель долевки получает возможность избежать оспаривания сделки в суде другими собственниками приобретаемой недвижимости.
• О выделенных долях. Зная, что у квартиры есть несколько собственников, доля которых выделена в натуральном виде, можно предположить, что каждый собственник может сдать свою часть жилья в аренду.
• Об обременениях. Выписка содержит информацию о причинах ограничения сделок с недвижимостью. Заказывайте свежую выписку, чтобы иметь актуальную информацию о квартире, в которой вы собираетесь купить долю.

Заказать выписку из ЕГРН очень просто. Это можно сделать не выходя из дома. Достаточно заполнить форму в онлайн-сервисе ЕГРН.Реестр и оплатить документ. Выписка с подробными сведениями придет на указанный электронный адрес.

Как читать выписку ЕГРН?

Важно! С 1 марта 2023 года вступил в силу закон, на основании которого Росреестр не имеет права выдавать личную информацию о владельцах третьим лицам. Вместо ФИО собственника используется фраза «физическое лицо». Если недвижимость находится в долевой собственности, то в выписке будет информация о нескольких физических лицах и долях.