Что такое кадастровая стоимость земельного участка
Перейти к содержимому

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

  • автор:

Что такое кадастровая стоимость

Как кадастровая стоимость недвижимости влияет на имущественные налоги? Чем она отличается от рыночной стоимости? Можно ли ее оспорить? Подробно разобрались в этой теме и подготовили ответы на ваши вопросы.

Кадастровая стоимость простыми словами

Вадим решил продать однушку, некогда подаренную ему родителями. Поскольку это была первая продажа квартиры для молодого человека, он столкнулся со множеством федеральных законов и понятий из сферы недвижимости. Среди нихрыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость жилья.

Кадастровая стоимость (КС)это определенная сумма, в которую государство оценивает недвижимостьнапример, дом с участком или квартиру.

Еще семь лет назад вместо КС использовали рыночную и инвентаризационную стоимость жилья. Если первую назначали сами владельцы жилья или риелторы, то вторую определяло государство с учетом износа дома.

При этом инвентаризационная стоимость всегда была невысокой, а износ снижал ее еще больше.

Но в 2015 году правила в Налоговом кодексе РФ изменились. Теперь на первый план вышла КС жилья, которая была необходима государству для расчета госпошлин. Замена инвентаризационной стоимости на новый показатель должна была занять пять лет.

Вместе с КС изменился реестр, в котором хранятся данные обо всех жилых и нежилых помещениях. Он получил название Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Если вы давно мечтали о покупке жилья, самое время задуматься об ипотеке. В Совкомбанке вы можете подобрать подходящую для себя программу с выгодными условиями. Рассчитайте ежемесячный платеж прямо сейчас.

Как определяется кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость определяют госорганы. Чтобы рассчитать этот показатель, специалистам не нужно осматривать ваше жилье. Для них важно расположение, площадь и возраст дома. Хорошие соседи, дизайнерский ремонт или вид из окон в этом случае роли не играют.

Стоимость определяют по методам массовой оценки. Поэтому цена на квартиру соседа сверху без ремонта и вашего с новой отделкой будет равна — главное, что площадь и планировка жилья совпадают.

Как проходит процесс оценки жилья со стороны:

  1. Исполнительный орган власти утверждает необходимость оценки объекта недвижимости. После этого специалисты собирают о нем необходимые данные, обрабатывают их и готовят результат.
  2. Предварительные итоги появляются на сайте Росреестра. В течение 60 дней их можно исправить — к примеру, если в расчетах нашли ошибки. В этих случаях отчеты исправляют каждые пять дней.
  3. После этого утверждают точные результаты. Они вступают в силу с 1 января следующего года.

Затем показатель пересчитывают спустя 3–5 лет. Однако в городах федерального значения — к примеру, в Москве — это могут делать каждые два года.

Внеочередная переоценка допускается только в том случае, если в субъекте России КС оспорили более 30% владельцев жилья.

В первую очередь КС необходима для расчета следующих налогов.

Налог на имущество

Россияне оплачивают его каждый год. При расчете налога учитывается регион проживания и кадастровой стоимости квартиры или дома на 1 января того года, за который уплачивают налог.

Размер платежа также зависит от местных властей, которые вправе вводить дифференцированные ставки, зависящие от кадастровой стоимости дома. Максимально ставка достигает 0,1%, но властям позволено при необходимости увеличивать ее в три раза.

Узнать актуальный кадастр можно на странице Росреестра или в отделении МФЦ. Если квартиру сдали после 1 января, то актуальным считается показатель, установленный при ее внесении в ЕГРН.

С 2019 года начали действовать небольшие нововведения касательно налога на имущество. Если вы устраивали сложную перепланировку, кадастровую стоимость квартиры можно изменить. После этого платеж будут пересчитывать не с 1 января, а с даты изменения кадастра.

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Налог при получении квартиры в подарок

Этот платеж рассчитывают с учетом КС в случае, если в договоре не указана ее стоимость на рынке.

Для налоговых резидентов РФ налог составит всего 13%, для нерезидентов — 30%. Платить пошлину не нужно, если объект передали близкие родственники.

Налог на доходы при продаже квартиры

Кадастр понадобится для того, чтобы понять, с какой суммы рассчитать пошлину. Если цена на жилье в договоре купли-продажи превышает 70% КС, то пошлину нужно платить с этой суммы. В противном случае налог будет рассчитан от 70% кадастра.

Земельный налог

Это местный налог, который платят исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Ставка зависит от типа земель: она варьируется в диапазоне от 0,3% до 1,5%. Муниципальные власти могут устанавливать послабления при его уплате.

Помимо налогов, кадастровая стоимость земельного участка или иной недвижимости влияет на нотариальные расходы. Для проведения операций с недвижимостью вам, скорее всего, понадобится нотариус. За это нужно оплатить нотариальную пошлину, которую рассчитывают исходя из КС.

Отличие от рыночной стоимости

Помимо кадастровой стоимости у объекта недвижимости есть еще одна — рыночная. Именно ее указывают в объявлениях при продаже жилья.

На нее влияют расположение дома, инфраструктура, ремонт и даже вид из окон. Кроме того, владельцы жилья при установлении цены вправе учитывать ситуацию в стране и на рынке недвижимости. Поэтому неудивительно, если две одинаковые по планировке и площади квартиры будут стоить по-разному.

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

Если стоимость на рынке снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, то ее можно пересчитать вне очереди. При этом новые показатели не должны превышать предыдущие, которые были внесены в Единый госреестр.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

Как мы выяснили, кадастр напрямую влияет на налогообложение. Если владелец квартиры/дома с земельным участком нашел ошибку в расчетах КС, он может оспорить ее.

Вадим выяснил, что при оценке его однушки специалисты перепутали показатели площади. Вместо 45 кв. м они указали 53 кв. м. Теперь он имеет полное право запросить оценку заново.

Для этого нужно обратиться в МФЦ или орган, ответственный за оценку. К заявлению приложите документы на недвижимость и объяснение, где именно вы нашли ошибку.

Вы можете оспорить КС и в том случае, если он кажется вам неверным. Тогда вам нужно обратиться в спецкомиссию при Росреестре или суд.

Важно! Вам не нужно сначала идти в Комиссию по оспариванию КС, а только потом в суд. Этот досудебный порядок не обязателен. Вы можете сразу пойти в суд с требованием пересмотреть КС.

Оспаривать оценку могут лишь сами владельцы жилья. Если это юрлицо, а проверку проводили по старому ФЗ «Об оценочной деятельности», то сначала необходимо обратиться к комиссии. Только после ее отказа можно идти в суд.

Если специалисты проводили оценку по обновленным правилам, то физические и юридические лица могут обращаться напрямую в судебный орган.

Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика, а деньги мы зачислим на карту и доставим курьером.

Как проходит комиссия

В каждом субъекте России действует своя комиссия по оспариванию КС. Найти их список можно на официальном сайте Росреестра.

Далее вам нужно подготовить следующие документы:

  • выписку о КС (ее легко получить в МФЦ);
  • копии документов, которые подтвердят, что вы собственник объекта недвижимости (например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или дарственную);
  • отчет об оценке.

Последний документ обязательно должен присутствовать при подаче заявления. Независимый специалист должен провести оценку на дату, которая была указана во время прошлого кадастра. Отчет нужно предоставить в двух видах — бумажном и электронном.

Далее комиссия начинает проверку. Сначала она отправляет документы в орган, проводивший оценку. После проверки в течение 30 дней должны назначить заседание. О нем вас предупредят за неделю.

На заседании вы можете либо самостоятельно, либо с помощью подготовившего документы оценщика защищать свои интересы. Ознакомившись с результатами, комиссия вынесет решение в тот же день.

Если оно будет в вашу пользу, комиссия направит его в Росреестр самостоятельно. Отрицательное решение вы можете обжаловать в суде.

Как проходит суд

При обращении в суд вам нужно подготовить те же бумаги. Однако вместо обычного заявления вы составляете административное исковое заявление, а судитесь по правилам .

В качестве причины укажите либо пересмотр КС, либо обжалование решения комиссии. Во втором случае приложите оригинал решения. Если миновали комиссию, просто сформулируйте требование о пересмотре КС. Не забудьте оплатить пошлину, которая составляет 300 рублей.

Для подачи заявления и отстаивания своих интересов вам нужно нанять юриста. Квалификацию должен подтвердить его диплом. Так ваши шансы на выигрыш дела определенно возрастут.

Поскольку единственным владельцем однушки был Вадим, он сразу обратился за помощью в суд. Подготовить документы ему помог юрист, он же затем представлял молодого человека в суде. Ошибка была очевидной, и они с легкостью выиграли дело.

Не забывайте, что решение первой инстанции — не окончательное. Его можно обжаловать.

Кадастровая стоимость

Рассказываем, что такое кадастровая стоимость и где ее можно узнать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

  • налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
  • арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
  • штрафов — например, за нецелевое использование земли;
  • госпошлины при наследовании недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки стали оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.

Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.

Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.

Два офисных помещения в соседних домах с евроремонтом и со старым ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее влияет состояние помещений.

Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.

Инвентаризационная стоимость магазина в здании старого фонда Санкт-Петербурга или Москвы будет существенно ниже кадастровой, так как стоимость изношенных материалов, из которых оно построено, невысокая. При этом здание может находиться в проходном месте и иметь историческую и архитектурную ценность — все это увеличивает ее кадастровую и рыночную стоимости.

Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.

Когда меняется кадастровая стоимость

В регионах России недвижимость переоценивают не раньше чем через три года и не позже чем через пять лет после последней кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — через два года.

Оценку проводят в течение года, новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, земельный участок оценили в апреле 2021 года в 3 млн рублей. Стоимость определили по состоянию на 01.01.2021. Эта стоимость начнет действовать только с 1 января 2022 года.

Если решение о кадастровой оценке выпустили меньше чем за шесть месяцев до 1 января года плановой оценки, ее проводят по плану.

В 2022 году прошла общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Новая стоимость действует с 1 января 2023 года.

В 2023 году переоценивают остальные объекты недвижимости, их кадастровая стоимость обновится с 1 января 2024 года.

Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость

В Фонде данных государственной кадастровой оценки хранится полный отчет по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В нем указаны:

  • региональный орган власти, который заказал оценку;
  • эксперт, который проводил оценку;
  • дата, когда отчет об оценке был утвержден.

Эти сведения можно получить на сайте Росреестра. Чтобы найти свой объект недвижимости, необходимо ввести его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН.

Если выписки нет, его можно узнать на сайте Росреестра по адресу объекта недвижимости.

Отчет по проведению оценки

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов:

  1. На сайте Росреестра.
  2. В сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра.
  3. Заказать выписку из ЕГРН.

На сайте Росреестра. На сайте Росреестра можно узнать стоимость объекта недвижимости на момент запроса или на дату, с которой начал рассчитываться налог на имущество организаций либо физлиц или НДФЛ.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, зайдите на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».

Росреестр: узнать кадастровую стоимость

В сервисе несколько вариантов поиска: по адресу, кадастровому номеру или по номеру права. Номер права указан в правоустанавливающих документах на недвижимость

Кадастровая стоимость указана во вкладке «Сведения об объекте».

Росреестр: «Сведения об объекте»

Кроме кадастровой стоимости, можно узнать дату ее определения и внесения данных в Росреестр

На публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать кадастровую стоимость на карте, надо ввести в строку поиска адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Этот способ больше подходит для определения кадастровой стоимости зданий и земельных участков. Кадастровую стоимость квартиры придется считать самостоятельно — на карте показана только стоимость многоквартирного дома целиком.

Публичная кадастровая карта Росреестра

Во вкладке «Информация» указана кадастровая стоимость, дата ее определения, дата внесения в Росреестр и дата начала применения

В выписке из ЕГРН. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно онлайн на сайте Росреестра или в центре госуслуг. Услуга платная, стоит около 300 ₽. Срок — до трех рабочих дней.

Чтобы заказать выписку на сайте Росреестра, зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Представление сведений ЕГРН» и выберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».

Выписка ЕГРН: Госуслуги

В сервисе можно заказать различные варианты выписки ЕГРН

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

Фото: Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд стоит та или иная недвижимость.

Кадастровую стоимость устанавливает государство. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество.

Что такое кадастровая стоимость

Чтобы определить кадастровую стоимость, государство проводит кадастровую оценку по специальной методике. Так власти пытаются примерно понять, сколько стоит недвижимость на рынке.

Чем отличается от рыночной и инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость объекта. Государство оценивает стоимость недвижимости только по техническим характеристикам: из чего построено здание, насколько долговечны такие материалы и сколько уже используются, как изменились цены на стройматериалы и сопутствующие работы. Инвентаризационную стоимость рассчитывают бюро технической инвентаризации — БТИ.

Основные показатели, которые влияют на размер инвентаризационной стоимости, — площадь объекта, материалы, из которых он построен, и его физический износ. Как правило, БТИ для расчетов используют сведения из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Такие документы выпускали в 70-х годах прошлого века. Бюро пересчитывает данные до уровня действующих цен.

Инвентаризационная стоимость обычно ниже, чем кадастровая.

Рыночная стоимость — это самая вероятная цена, за которую конкретный объект оценки можно продать на рынке в условиях конкуренции и при условии, что на стоимость сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки, планировку, этажность дома и этаж, на котором расположена квартира, инфраструктуру, техническое состояние и даже сторону, на которую выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.

Кадастровая стоимость тоже учитывает многие параметры, из которых складывается рыночная цена. Например, транспортную доступность, развитость инфраструктуры, расположение дома: центральный район, спальный или окраина.

Основная разница между кадастровой и рыночной ценой в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одну кадастровую стоимость.

Расчет инвентаризационной стоимости не учитывает критерии, которые влияют на ценность объекта на рынке, поэтому даже приблизительно не соответствует расчету кадастровой и рыночной стоимости.

Это наглядно видно на примере ветхих домов в центре города. Кадастровая стоимость таких домов всегда намного выше инвентаризационной: дома в центре можно использовать с большей выгодой, чем на окраине.

Разница кадастровой и инвентаризационной стоимости нового дома на окраине, наоборот, будет меньше: район необжитый, арендаторов найти сложно.

Возьмем квартиру в Омске площадью 33 м². Ее инвентаризационная стоимость — 230 000 Р , а кадастровая — 960 000 Р . Там хороший ремонт, узаконенная перепланировка и продавец оставляет всю технику и мебель. Поэтому сначала он попросит 1 400 000 Р , а в итоге продаст со скидкой за 1 330 000 Р — это рыночная стоимость.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов.

Земельный налог уплачивают за земельные участки, а налог на имущество физических лиц — за остальную недвижимость. Рассчитывают оба налога исходя из кадастровой стоимости — налоговой базы:

Налог на имущество или землю = Кадастровая стоимость × Ставка налога

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог. Земельный и имущественный налоги за 2023 год будут рассчитываться от кадастровой стоимости 2022 года, если только она не выросла за счет изменения характеристик недвижимости.

Например, на 1 января 2022 года квартира стоила 4 000 000 Р , а с 1 января 2023 года ее кадастровая стоимость поднялась до 5 000 000 Р . Если квартира какой была, такой и осталась, налог будет таким же, как в 2022 году. Но если квартира подорожала, потому что к ней пристроили отдельный вход или дополнительный балкон, то имущественный налог придется платить от новой кадастровой стоимости.

Налог на доходы при продаже квартиры. При продаже квартиры платят НДФЛ — 13% от вырученной суммы, если у бывшего собственника нет права на налоговые вычеты или документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры.

Налоговая сравнивает эту сумму с кадастровой стоимостью. Если продавец получил меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, налог посчитают от результата умножения. Это не дает сильно снизить НДФЛ за счет искусственного занижения цены недвижимости.

Например, если квартиру продали за 1 500 000 Р , а кадастровая стоимость — 2 300 000 Р . Квартира была в собственности меньше минимального срока владения и досталась по приватизации. Имущественный налоговый вычет — 1 000 000 Р . То есть налог придется уплатить с 910 000 Р : (2 300 000 − 1 000 000) × 0,7 = 910 000 Р .

Если бы налог считался от цены договора, то продавец мог бы сэкономить: налог рассчитывался бы только с 500 000 Р .

Налог при получении квартиры в подарок тоже равен 13% от дохода. Доходом считается кадастровая стоимость квартиры.

Например, если человек получил по договору дарения квартиру, кадастровая стоимость которой 1,7 млн рублей, ему придется уплатить 221 000 Р : 1 700 000 × 13% (НДФЛ) = 221 000 Р .

Но если квартиру подарил близкий родственник, например бабушка или сводная сестра, то налог платить не придется, а кадастровая стоимость не будет иметь значения.

Нотариальные расходы на сделки с квартирой.

Чтобы удостоверить сделку, нужно уплатить госпошлину. Она рассчитывается исходя из наименьшей стоимости, указанной в документах: рыночной или кадастровой.

Например, к нотариусу обращаются, когда:

  1. Продают долю в праве общей собственности постороннему, не входящему в число совладельцев объекта.
  2. Имущество передают в доверительное управление. Например, если опекун управляет ценным имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему.
  3. Продают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

Когда нужна кадастровая стоимость

Рассчитать налоги. Налоговая сама исчисляет налоги на имущество и землю и рассылает людям уведомления в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Заранее сориентироваться по сумме налога можно с помощью кадастровой стоимости недвижимости.

Если вы получили имущество в дар не от близкого родственника, то НДФЛ исчисляют из кадастровой стоимости. Его величину вы посчитаете, когда будете заполнять декларацию.

Тетя подарила вам квартиру кадастровой стоимостью 1,8 млн рублей. Вам придется заплатить 234 000 Р налога: 1 800 000 × 13% = 234 000 Р . По закону тетя — не близкий родственник, поэтому придется уплатить НДФЛ.

Получить ипотечный кредит. Кадастровая стоимость нужна, чтобы получить кредит под залог недвижимости.

Оформить наследство. Нотариус рассчитает госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство, исходя из рыночной или кадастровой стоимости.

Обратиться в суд. От кадастровой стоимости будет считаться госпошлина при имущественных судебных спорах в отношении недвижимости. Например, если кто-то построил дом и узаконивает его через суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Сделать это можно по адресу объекта или его кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Номер указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, которые выдавали до 2016 года, или в выписке из ЕГРН. Если на руках есть старая выписка, в ней тоже указана кадастровая цена имущества, но она может быть неактуальной.

На сайте Росреестра можно узнать стоимость квартиры или земельного участка на момент запроса.

По адресу объекта и когда нет адреса. Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, проще всего посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.

Если не знаете адреса, но есть кадастровый номер недвижимости, можно найти объект по нему. Тогда поиск сократится до двух шагов — система сразу покажет информацию о нужном объекте.

Если не знаете ни точного адреса, ни кадастрового номера, выяснить стоимость не выйдет: без идентифицирующих сведений система не поймет, что искать.

Выписка из ЕГРН и ее образец. Можно получить выписку из ЕГРН, чтобы уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Выписку выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней. С 1 марта 2023 года такие выписки стали обезличенными: из них исчезла информация о собственниках. Выписки с личными данными могут получать только сами собственники либо нотариусы для наследников или покупателей по предварительному договору купли-продажи.

По закону выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости бесплатная для всех обратившихся.

Кадастровую стоимость можно узнать в самом Росреестре или в многофункциональном центре — второй вариант будет дольше на два дня.

Как определяют кадастровую стоимость

Из чего складывается. На стоимость по кадастру влияют: местоположение, назначение — жилое или нежилое, этаж и количество этажей в здании, год постройки, материал стен, площадь недвижимости или земельного участка, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе, категория земель, если речь идет о земельном участке.

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Исключение — внеочередная государственная кадастровая оценка. Например, ее могут проводить, если региональный индекс цен на недвижимость упал на 30 и более процентов.

Негосударственная оценка объекта может проводиться чаще. За нее платит тот, кто ее заказал. Например, если собственник считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, поэтому он собирается ее оспаривать, он заказывает свою оценку, чтобы узнать актуальную цену.

Когда меняется кадастровая стоимость

Это происходит, если меняются характеристики недвижимости.

Кадастровая стоимость повышается, если:

  1. Увеличилась площадь объекта. Например, когда делают пристройку к дому или присоединяют кусок земли к земельному участку.
  2. Развилась инфраструктура. Например, если рядом с домом построили школу или метро.
  3. Сделали реконструкцию. Например, перекрыли крышу, заменили изношенный лифт.

А снижается, если:

  1. Уменьшилась площадь объекта. Например, когда продали часть земельного участка.
  2. Ухудшилась инфраструктура. Скажем, если недалеко от дома построили мусороперерабатывающий завод.
  3. Увеличился износ. Например, если дом построили 40 лет назад и там не было капитального ремонта, его состояние постепенно ухудшится, а стоимость пойдет вниз.

Как узнать, какие сведения использовались при оценке

Для этого тоже есть специальный сервис на сайте Росреестра — со сведениями из Фонда данных государственной кадастровой оценки.

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет об оценке в заархивированной папке. Там указано, какой региональный орган власти заказал оценку, какой эксперт оценивал кадастровую стоимость недвижимости и когда стоимость внесли в ЕГРН.

Можно ли оспорить цену

Да, если она значительно больше рыночной или завышена из-за нарушения методики оценки.

Базовая ставка ежегодного налога на жилую недвижимость — 0,1%, так что, если кадастровая стоимость больше рыночной на несколько миллионов рублей, это существенно.

Завышенная кадастровая стоимость может влиять на НДФЛ — продал по справедливому рынку, а платить придется с 70% кадастровой стоимости.

Если кадастровую стоимость снизят, налог пересчитают с даты внесения ошибочной информации в ЕГРН, но максимум за три года.

Оспорить стоимость можно в суде или в досудебном порядке в региональной комиссии по спорам о кадастровой стоимости.

Собственник сам решает, обращаться в комиссию или сразу в суд. Если сначала обратиться в комиссию, то будет дополнительная инстанция, которая может согласиться с собственником.

В комиссии Росреестра. Она формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ.

В комиссию подают заявление в свободной форме. В нем указывают ФИО заявителя, адрес места жительства и причины, по которым заявитель считает кадастровую стоимость неверной.

К заявлению надо приложить:

  1. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости.
  2. Копию правоустанавливающего документа на недвижимость, если вы собственник. Им может быть договор купли-продажи , мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, постановление о предоставлении участка.
  3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений о недвижимости, которые использовались при определении его кадастровой стоимости, — если оспариваете кадастровую стоимость по этой причине. Чтобы подтвердить недостоверность, можно сделать запрос заказчику работ по определению кадастровой стоимости: Министерству имущественных отношений, управлению государственного имущества в субъекте РФ, органу местного самоуправления, а также исполнителю, который сделал оценку. В течение семи дней с момента получения запроса вам должны предоставить сведения.
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде, если рыночная стоимость ниже кадастровой и вы оспариваете на этом основании. Рыночная стоимость должна быть установлена на дату кадастровой стоимости.
  5. Другие документы, если необходимо.

Заявление не примут, если не приложены нужные документы или кадастровую стоимость ранее установили в размере рыночной стоимости.

Если документы поданы и оснований для отказа нет, комиссия назначит заседание. Вы имеете право участвовать. О дате вас должны уведомить в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассмотрят в течение месяца с даты его поступления в комиссию.

Комиссия решает, пересмотреть кадастровую стоимость или отказать. Если решили пересмотреть, в течение пяти рабочих дней она уведомляет об этом территориальное управление Росреестра.

В суде. Если комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд. Или пойти туда сразу, минуя комиссию. Бывает, что комиссия решает сделать кадастровую стоимость ниже, а местные власти оспаривают это решение в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, подают административный иск. Если сначала пытались оспорить через Росреестр, то в суде будете оспаривать решение, действия или бездействие комиссии. Если пошли в суд сразу — то саму кадастровую стоимость. Здесь два варианта:

  1. Подать иск об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной.
  2. Или иск об изменении кадастровой стоимости недвижимости — в случае, если обнаружены недостоверные сведения об объекте оценки, которые использовались для определения его кадастровой стоимости. Сюда относятся помимо прочего иски об исправлении технической или реестровой ошибки. Такие ошибки случаются, например, когда физически у участка одни границы, а в ЕГРН нарисована схема с другими. Бывает, что куда-то выдается угол или чуть смещается вправо-влево межа. Разница может быть от нескольких сантиметров до десятков метров.

Обратиться в суд можно в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН неверной кадастровой стоимости.

Иск по таким делам подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд по адресу ответчика.

Ответчиками по таким делам выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.

Если пошли в суд минуя комиссию, ответчиком может быть государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший кадастровую стоимость, а также Росреестр.

Административное исковое заявление составляют по общим правилам, которые предусмотрены для таких документов.

В иске обязательно указывают:

  1. Название суда.
  2. Данные истца: ФИО, паспортные реквизиты, место жительства или место пребывания, дата и место рождения, номера телефонов, адреса электронной почты. Если участвуете через представителя, нужны также его данные.
  3. Данные ответчика: его наименование, адрес, номера телефонов, адреса электронной почты, если известны.

К иску прикладываются:

  1. Выписка из ЕГРН.
  2. Копия правоустанавливающего документа на недвижимость, если заявление подает собственник.
  3. Отчет специализированной компании об оценке рыночной стоимости на бумаге или флешке.
  4. Доверенность, если документы подает представитель.
  5. Документ представителя о высшем юридическом образовании или ученой степени по юридической специальности.
  6. Документ, подтверждающий, что копии иска и прилагаемые к нему документы отправлены другим лицам, участвующим в деле. Например, почтовая квитанция или копия вашего экземпляра заявления с подписью адресата.

Госпошлина — 2000 Р для организаций и 300 Р для физлиц.

Если оспариваете кадастровую стоимость нескольких объектов недвижимости, пошлину надо платить за каждый объект.

Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления. Если решение будет положительным, требования удовлетворят и кадастровую стоимость снизят — ее укажут в резолютивной части решения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *