Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги
Рита вложилась в новостройку. Ее построили. Настал ответственный момент: принять квартиру у застройщика.
Рита пришла в офис застройщика, подписала бумаги, получила ключи и вошла в квартиру. Она еще не знает, что разбитое окно в спальне она будет менять за свой счет. А все из-за того, что она не разобралась с бумагами.
Сегодня расскажем, как не повторить ошибок Риты. В этой статье — о процессе приемки и документах, а в следующей — о штукатурке, стяжке и недочетах.
Ранее в цикле «Как купить квартиру в новостройке»:
Какие документы брать на встречу с застройщиком
Когда застройщик получил от городских властей разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет вам бумажное письмо. В письме застройщик сообщает, что дом сдан, и приглашает на осмотр квартиры. Этого требует закон. Если застройщик классный, то он еще и позвонит вам, и отправит смс.
Если вы купили квартиру у среднестатистического застройщика, он может не отправить вам смс. Поэтому подпишитесь на его группу в соцсетях — так вы быстрее узнаете о передаче квартир. Когда застройщик начнет выдавать ключи, сами позвоните ему и согласуйте удобное время для приемки.
Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.
Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.
На встрече с дольщиком застройщики часто предлагают подписать акты приемки-передачи не глядя. Не поддавайтесь на уговоры застройщика: сначала смотрите квартиру, потом решайте, подписать акт или нет.
Еще иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что голосование будет незаконным.
Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.
Как определить срок передачи квартиры
Если застройщик успеет получить разрешение на ввод до этой даты, то срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.
Если застройщик не успеет получить разрешение на ввод в срок по ДДУ , то отсчет времени на передачу начнется в последний день срока по ДДУ .
Если застройщик передает вам квартиру хоть на день позже получившейся даты, у вас появляется право на неустойку. Если застройщик сдает квартиру впритык к окончанию срока передачи, он заинтересован как можно быстрее подписать акты приемки-передачи.
Люда купила квартиру в новостройке за 5 млн рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 18 февраля 2016 года включительно, но передал только 28 февраля. Люда написала претензию застройщику и получила за 10 дней просрочки неустойку в 36 500 рублей.
В акте приемки-передачи обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если ваш застройщик нарушил срок передачи, акт подтвердит ваше право на неустойку.
Как получить неустойку, если застройщик нарушил срок сдачи
Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах. Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.
Нормальный застройщик позвонит вам и пригласит в офис, где поторгуется и предложит компенсацию за просрочку. Чтобы не прогадать, посчитайте заранее, на какую сумму можете претендовать. Стандартная формула неустойки такая:
Илья купил квартиру за 4 млн рублей, подписал акты 12 июня 2016. Застройщик нарушил срок сдачи на 73 дня. Ключевая ставка равна 11%:
С 1 января 2016 года ставку рефинансирования приравняли к ключевой ставке. Теперь в формуле используют ключевую ставку. Смотрите ее на сайте ЦБ
Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками считают по отдельности. Для каждого периода считают свою неустойку, потом суммируют.
Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписываете соглашение о досудебном урегулировании спора.
Хорошо, если в нем вы договоритесь указать не только сумму неустойки, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги.
Если вы не договоритесь о компенсации с застройщиком, обращайтесь в суд. Суды в таких случаях чаще всего встают на сторону дольщика, а на застройщика еще и могут наложить штраф в размере 50% неустойки. Если выиграете в суде, застройщика обяжут выплатить вам неустойку, сумму штрафа и судебные издержки.
При каких недочетах нельзя подписывать акты
Перед приемкой вы должны быть морально готовы к тому, что недочеты будут, потому что все застройщики строят с недочетами, просто одни — больше, другие — меньше. Ваше право на качественную квартиру защищают три закона:
По ним застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
Недочеты фиксируют в дефектном акте. Его составляют в двух экземплярах: один — вам, второй — застройщику.
Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные. В зависимости от того, какие у вас недочеты, вы подписываете или не подписываете акты приемки-передачи.
В следующей статье покажем, как выглядят недочеты и как должна выглядеть квартира без них
Существенными называют те недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт приемки-передачи. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки.
Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приемки-передачи.
Если вы не подписали акт приемки-передачи при несущественных недочетах, то через два месяца застройщик может со своей стороны составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намеренно уклоняетесь от приемки квартиры: знали о передаче квартиры, но не стали принимать, — он без вашего согласия передает вам квартиру. Теперь за нее отвечаете только вы.
Застройщик должен доказать, что недочеты в вашей квартире несущественные. Для этого используют независимую экспертизу
Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт приемки-передачи, обязательно запишите в дефектном, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочет — существенный.
Если у вас в квартире существенные недочеты, не подписывайте акты приемки-передачи
Как исправляют недочеты
Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочетов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.
Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие-то недочеты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.
По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3 недели. Если квартир 500 — исправлять будут 1,5 месяца. Если одновременно сдали 1000 квартир, то на устранение недочетов может уйти 3 месяца, и это быстро.
Если вы еще не подписали акты приемки-передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.
Если вы уже подписали акты приемки-передачи, забрали ключи, но дефектный акт с застройщиком таки составили, то ждите звонка от застройщика. С вами согласуют время, когда строители придут исправлять недочеты. Ключи только у вас, только вы сможете открыть квартиру строителям.
Если ваш застройщик в срок достроил дом, в срок передал ключи, в вашей квартире нет недочетов, вы подписали акты, — поздравляю. Познакомьте меня с этим застройщиком.
Если что-то пошло не так, не огорчайтесь. Нарушит застройщик сроки — у вас появляется право на неустойку. Обнаружите в квартире недочеты — у вас право на их исправление силами застройщика. Когда дольщики перестанут прощать застройщикам просрочки и недочеты, застройщики научатся качественно строить и вовремя сдавать дома.
Ввод в эксплуатацию жилого дома: что это значит и особенности выполнения
Недостаточно просто построить частный объект для жилья. Еще нужно иметь на руках специальный акт-разрешение, позволяющий полноценно распоряжаться и использовать здание по прямому назначению. Читайте и узнаете, как осуществляется ввод в эксплуатацию жилого дома, что это значит. Познакомитесь также с таким понятием, как капитальное жилье, поймете, какие госорганы выдают разрешение на ввод недвижимого имущества в эксплуатацию. Узнайте еще, какие нужны документы, чтобы ввести жилье в эксплуатацию обычным способом и по упрощенной схеме.
Общие сведения
Согласно действующему законодательству Российской Федерации жилая недвижимость может использоваться исключительно после введения объекта в эксплуатацию. Причем это должно быть сделано на официальном уровне. Необходимо еще получить на дом документ, который подтверждает пригодность данного здания к проживанию людей. За всеми такими услугами обращаются к специалистам. Они осуществляют проверку объекта. В ходе выполняемой ими работы проводится оценка недвижимости. Она должна подтвердить соответствие здания действующим СНиП и СанПиН – строительным и санитарным нормам.
Если происходит оформление дома в собственность или осуществляются любые другие сделки с ним, тогда они обязательно документально оформляются. Причем нужно собрать полный пакет официальных бумаг на недвижимость ИЖС.
Полный пакет включает документ, подтверждающий, что частный жилой объект является законно построенным зданием. Это разрешение, без которого собственник не получит кадастровый и технический паспорт, например, на загородный частный дом.
В Российской Федерации действует градостроительный кодекс. В соответствии с ним среди всего общего перечня официальных бумаг одним из основополагающих документов является акт ввода в эксплуатацию жилого частного дома. При этом разрешительный документ на возведение недвижимости ИЖС нет необходимости получать с августа 2018 года. До этого он тоже был основополагающим основным документом.
Понятие ввода жилого объекта в эксплуатации
При завершении строительства или реконструкции дома выполняется специальная процедура – ввод этого объекта в эксплуатацию. В ходе ее проведения домовладелец получает специальный документ. Для оформления такой бумаги нужно разрешение на ввод данной постройки. Его получить можно в Госстройнадзоре. Когда оно будет на руках, получится поставить недвижимость на кадастровый учет.
Разрешительный документ на ввод недвижимости в эксплуатацию удостоверяет осуществление возведения или реконструкции капитальной постройки в полном объеме. Он также подтверждает, что выполняемый процесс соответствует разрешению на строительство, ранее разработанному проекту. Документ еще удостоверяет соответствие возведенной или реконструированной капитальной постройки строительным требованиям, которые были установлены на дату, когда выдавался градостроительный план земельного частного участка. Ведь он обязательно предоставляется, если необходимо получить разрешение на строительство.
Разрешительный документ на ввод недвижимого объекта в эксплуатацию удостоверяет также соответствие возведения или реконструкции линейного сооружения проекту участка и его межевания. Данное разрешение еще подтверждает, что работы выполнены с учетом ограничений, которые были установлены в соответствии с земельными или другими законами России.
Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, нужно собрать пакет документов. Их перечень установлен законом РФ. При этом придется проходить последовательно ряд процедур, которые предусмотрены правовыми нормами.
Существует ряд процедур, которые обязательно осуществляются, когда проектируется и возводится дом:
- Изыскания, осуществляемые в отношении частной земельной территории, построенных сооружений и инженерных систем перед процессом проектирования, возведения или изменения параметров, отдельных частей постройки.
- Экспертиза, осуществляемая только в том случае, если она предусмотрена градостроительным кодексом России. Процедура выполняется в отношении проектной документации на строительство или изменение объекта.
- Получение разрешительного документа на строительство через Государственный Строительный надзор. Выполняется для строительных проектов, а также для документации по изменению параметров недвижимости.
- Ввод в эксплуатацию, проводимый тоже через Государственный Строительный надзор для только что построенного дома или постройки после реконструкции.
- Кадастровый учет, осуществляемый в Росреестре для нового здания или объекта после реконструкции. Проводится данная процедура на основе технического плана.
Понятие капитального дома на частном участке
По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.
Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.
На данный момент определение капитальной постройки включает указание на временные объекты. К ним может относиться киоск, навесная конструкция и другие аналогичные сооружения. Это не капитальные постройки, которые отличаются отсутствием прочной связи с земной поверхностью. Такие строения обладают характеристиками, позволяющими выполнять их демонтаж и/или перемещение с дальнейшей сборкой на новом месте. При этом у них не должно измениться назначение и основные параметры.
В 2006 году, а именно 28 января, правительство России утвердило требования к помещениям, которые используются для жилья. Именно на них, а также на Жилищный кодекс Российской Федерации ссылаются администрации городов и чиновники, утверждающие законы при определении капитальной постройки. Они считают, что никаких иных нормативных актов не требуется на уровне отдельно взятого муниципалитета или даже региона.
Минимальный перечень требований к возведенному капитальному зданию
Полный список требований к новому жилому дому указан в СНиП 31-02-2001. Согласно утвержденным строительным нормам и правилам:
- число жилых зданий на территории – максимум 1;
- расстояние от ограды участка – не менее 3 м;
- количество этажей жилого сооружения – максимум 3;
- расстояние от других зданий для жилья – минимум 5 м;
- высота помещений – в кухонном помещении и жилых комнатах на полноценных этажах не менее 2,7 м, а на мансарде не менее 2,3 м, в других комнатах минимум 2,5 м, в коридоре, если выполняется устройство антресолей, не менее 2,1 м;
- состав помещений – минимум жилое и кухонное помещение, ванна или душ, кладовка или шкаф встроенного типа, туалет, котельная для автономного отопления, если дом не подключен к центральной теплотрассе.
Когда характеристики строящегося жилого здания превышают выше обозначенные условия, тогда нужно в начале строительного процесса согласовать параметры проекта дома в органах самоуправления конкретной местности. При этом проектная документация должна обязательно быть разработана организацией, которая имеет лицензию на выполнение такого рода деятельности.
Этот вопрос будет рассматривать приемная комиссия. Она может придраться к следующему:
- жилое строение возведено всего лишь за 30 дней – это очень короткий срок для строительства;
- на участке отсутствует тропинка к входной двери, а также к сложному пиломатериалу и строительным лесам;
- в строение отсутствуют условия, позволяющие комфортно отдыхать, готовить еду, выполнять гигиенические процедуры и так далее;
- наличие только приставной лестницы, с помощью которой можно попасть на второй этаж;
- отсутствие перегородки между кухонным помещением и гостиной.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Полномочия госорганов
Существует ряд нормативных актов, которые закреплены за госорганами в области вынесения экспертной оценки по строительству объектов и выдачи разрешений. Именно в них прописаны полномочия организаций. К таким актам относится:
- Градостроительный кодекс России.
- Приказ Минрегионразвития России от 2 июля 2009 года под номером 251.
- Постановление Правительства России от 6 февраля 2012 года под номером 92.
Среди этих актов главным является Градостроительный кодекс. Он используется для разработки других законопроектов. Иные акты не могут противоречить ему. При этом отдельно взятые регионы вправе разработать индивидуальные региональные нормативные и правовые акты, чтобы реализовывать нормы относительно выдачи разрешений на объекты капитального строительства. Однако они тоже должны полностью соответствовать Градостроительному кодексу России.
Документы для ввода недвижимости в эксплуатацию
Рассматривая ввод объекта в эксплуатацию, что это значит, необходимо понимать, какие нужны документы для этого. Итак, согласно Градостроительному кодексу требуется их ограниченное количество. Они направляются в Министерство строительства и ЖКХ России.
В данный перечень входит:
- Заявление по поводу выдачи разрешительного документа на ввод недвижимости в эксплуатацию.
- Градостроительный план, вместо которого можно предоставить проектную документацию с отображением планировки недвижимости и проект межевания, если процедура осуществляется для линейного объекта.
- Документацию, удостоверяющую, что земельный участок с объектом капитального строительства используется законно. Это может быть арендный договор или свидетельство о праве на частную территорию.
- Акт о том, что заказчик принял объект капитального строительства. Он составляется при возведении нового здания или после реконструкции.
- Разрешительный документ на строительство капитального объекта.
- Документация, которая подтверждает выполнение строительства или реконструкции в соответствии с заранее разработанным проектом.
- Документ о соответствии выполненного строительства техрегламентам, другим нормам и различным требованиям. Его подготовка и подписание осуществляется лицом, которое является представителем организации, проводившей строительные работы.
- Схема расположения объекта капитального строительства, а также коммуникаций на частной территории. Она должна быть подготовлена в соответствии с существующими правилами.
- Документ в виде письма от уполномоченной организации, которое подтверждает соответствие объекта капитального строительства техусловиям подключения к коммуникациям.
- Технический план ОКС, подготовленный после проведенных обмеров. Перед его изготовлением еще выполняется координирование объекта капитального строительства.
- Заключение от госоргана по надзору в строительной области. Оно является подтверждением соответствия возведенного объекта действующим строительным требованиям.
Рассматривая ввод в эксплуатацию жилого дома, что это такое, нужно знать, в какой форме подается заявление при осуществлении этой процедуры. Она указана в приказе под номером 251, который был подписан министром регионразвития России 2 июля 2019 года.
Если перечень собранных документов неполный, тогда исполнительный госорган может их получить в иных государственных организациях, с которыми он взаимодействует. Часто отсутствует документация на земельный участок, где осуществляется возведение объекта, градостроительный план, разрешительный документ на строительство, а также заключение государственного строительного надзора. Очень важно, чтобы каждый из перечисленных документов существовал в действительности и его можно было запросить.
Заявитель всю подготовленную документацию направляет в уполномоченный госорган в бумажном виде или с помощью электронных онлайн-сервисов. Второй вариант подачи документов стал возможен с 2017 года. В интернете на ресурсе государственного строительного надзора существует отдельный раздел, который предназначен для формирования запроса.
Законом определен период, в течение которого должна быть проверена поданная документация и осуществлен осмотр объекта капитального строительства. Этим занимается приемная комиссия. Она обязана выполнить работы максимум за 7 будничных дней. Поэтому срок ввода в эксплуатацию жилого дома зависит от времени, за которое будет осуществлена проверка документов и проведен осмотр недвижимости. После этого уполномоченный госорган выдаст разрешительную документацию на ввод постройки в эксплуатацию. Если этого не произойдет, тогда заявитель получит отказ с указанием причины.
Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию
Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:
- отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
- наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
- несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
- противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
- не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
Отказ на выдачу разрешительной документации на ввод дома в эксплуатацию может быть незаконным по мнению заявителя. В этом случае ему необходимо обратиться в Арбитражный суд, чтобы оспорить решение. Судебное разбирательство будет проходить в месте, где находится уполномоченный госорган стройнадзора.
Инструкция по проведению экспертизы и получению акта ввода недвижимости в эксплуатацию
Выяснения, что значит ввести дом в эксплуатацию, следует не забывать о степени готовности постройки к проживанию людей. Только после полного завершения строительства необходимо обращаться в госорганы за экспертной оценкой жилища. Эта процедура осуществляется следующим образом:
- Выдача домовладельцу ЗОС. Это заключение о том, что возведенная недвижимость полностью соответствует проектным требованиям и техрегламентам. Основанием для его выдачи является документация, которая составляется в результате проверок во время возведения объекта строительный надзор. Этот госорган проводит итоговую проверку после полного завершения строительства недвижимости.
- Выдача застройщику разрешительного документа на ввод постройки в эксплуатацию.
Комиссия по экспертной оценке объекта представляет собой местные госорганы самоуправления. Ее членами являются специалисты, отвечающие за полноценную работу и стопроцентную безопасность постройки для проживания людей. Это работники пожарной службы, сантехнической организации, санитарно-эпидемиологического надзора, газового хозяйства, водоканала и так далее.
Постройка вводится в эксплуатацию последовательно:
- подготовка требуемого пакета документации;
- подача заявки в местную администрацию о вызове приемочной комиссии;
- получение на руки заключения о том, что объект капитального строительства соответствует действующим требованиям ГрК России;
- обращение в местную администрацию, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности на ОКС;
- получение акта, который удостоверяет, что дом введен в эксплуатацию.
По ходу проверки могут быть выявлены разные несоответствия стандартам. Если это происходит, тогда проверяющие составляют заключение и определяют сроки, в течение которых должны быть исправлены недочеты. Потом приемная комиссия повторно вызывается застройщиком.
Содержание акта ввода постройки в эксплуатацию
Для лучшего понимания, что означает ввод в эксплуатацию жилого дома, необходимо знать содержание одноименного акта:
- место, где построен дом;
- дата, когда проводилась проверка;
- список членов комиссии;
- характеристика недвижимости (объект для проживания);
- структура ОКС (строительные части постройки, пожаро- и электробезопасность, инженерные сети и так далее);
- подтверждение каждого члена приемной комиссии, что недвижимость соответствует государственным требованиям (их подписи).
Акт представляет собой документ в виде заключения, которое делает приемная комиссия о том, что построенный дом соответствует требованиям действующих стандартов и является жилым объектом.
Упрощенная схема ввода частной недвижимости в эксплуатацию
В Российской Федерации стал действовать закон с 01.03.2015 года об упрощенном вводе частной недвижимости в эксплуатацию и ее регистрации в реестре России.
Чтобы воспользоваться такой возможностью, застройщику нужно лишь предоставить:
- паспорт домовладельца;
- документацию, удостоверяющую права собственности на частную территорию, на которой построен объект капитального строительства;
- технический паспорт недвижимости, полученный в бюро технической инвентаризации и подтверждающий реальное состояние объекта.
Принятый закон позволяет не предоставлять разрешительный документ на строительство постройки. Не нужно также иметь на руках акт ввода недвижимости в эксплуатацию. Данной возможностью могут воспользоваться собственники объектов, возведенных до начала действия Земельного кодекса России. Другими словами, речь идет об домах, которые были построены до 2001 года.
Ввод самостроя в эксплуатацию без разрешительного документа на его возведение
Иногда выполняется самовольное возведение отдельных частей жилого частного здания. Также бывает, что вовремя не оповещается госорган по надзору за строительным процессом о начале возведения постройки. В любом из этих двух случаев приходится прибегать к помощи независимой организации, чтобы осуществить ввод недвижимости в эксплуатацию. При этом выбирается компания, имеющая обязательно лицензию, которая позволяет осуществлять детальное обследование частей дома. Другими словами, прибегают к помощи организации, способной легализовать так называемый самострой.
После обследования постройки составляется отчет, в котором указывается техническое состояние недвижимости. Его необходимо предоставить в госорган стройнадзора. Данная организация решит, можно ли выдать заключение о соответствии возведенной недвижимости проектным требованиям и техрегламентам. При этом отсутствует нормативная документация, которая обязывает госорган надзора предоставлять положительное заключение, когда не проводился постоянный контроль за строительным процессом во время возведения объекта.
В Российской Федерации широко используется вышеупомянутый Федеральный закон под номером 20 от 01.03.2015 года, так как с его помощью удается упростить ввод жилой постройки до 2020 года в эксплуатацию. Данный законопроект позволяет воспользоваться дачной амнистией. С помощью упрощенной схемы удается ввести в эксплуатацию не только новый дом, но и так называемый самострой. При этом владелец последнего является собственником, на котором лежит полноценная юридическая ответственность. Логика здесь очень простая. Если жилье не прошло госпроверку, тогда отсутствует гарантия, что объект является безопасной недвижимостью и он не нарушает права других людей.
Сам по себе процесс легализации так называемого самостроя представляет собой сложную процедуру. Несмотря на это, он вполне реализуем.
Самострой может стать законной постройкой после судебного разбирательства. Однако придется доказывать в суде, что построенный дом возведен в соответствии со строительными нормами и правилами. Кроме того, он не должен представлять какую-либо опасность для людей и не нарушать права других граждан.
Узаконивание самовольно возведенного жилья также может быть выполнено в административном порядке. Это становится возможным, если его строительство было выполнено на дачном участке.
Особенности подготовки недвижимости перед проверкой приемной комиссией
Приемную комиссию нужно вызывать на осмотр построенного дома после полного завершения следующих процессов:
- строительных работ;
- монтажных операций;
- прокладки коммуникаций;
- благоустройства частного участка, на котором возведен дом;
- обмеров сотрудниками бюро технической инвентаризации.
Приемная комиссия во время осмотра не обращает внимание на незавершенную отделку помещений. При этом водоснабжение, тепловой контур дома, канализация должны быть полностью смонтированы.
Видео описание
Об особенностях дачной амнистии можно быстро узнать, если посмотреть данный видеоролик:
Важно, чтобы построенное жилище соответствовало нормам государственных стандартов. Это обязательно необходимо учитывать перед вызовом приемной комиссии, которая контролирует качество выполненного строительства.
К требованиям для жилых комнат относятся:
- завершенные внутренние черновые отделочные работы, иначе сотрудники бюро технической инвентаризации не смогут выполнить обмер площадей помещений;
- наличие оконных и дверных конструкций;
- высота цокольных помещений должна быть максимум 2,1 м, чтобы приемная комиссия не признала их первым этажом постройки.
Видео описание
Как получить ЗОС и разрешительный документ на ввод постройки в эксплуатацию можно узнать, если посмотреть данное видео:
К требованием для строительных конструкций (стены, потолки, полы) относится:
- наличие бетонного, деревянного или другого пола в жилых комнатах;
- чистовая отделка потолков;
- выполнение пола в кухонном помещении и ванне согласно проектной документации;
- нахождение на своих местах всех предусмотренных проектом лестниц и ограждающих конструкций, например, на выступающей плите – балконе.
К требованиям для системы обогрева и электроснабжения относится:
- наличие обогревающего внутридомового контура, при отсутствии которого, всего скорее, недвижимость не признают жилым объектом;
- завершенная прокладка всех необходимых отопительных трубопроводов, подключенных к котлу;
- законченный согласно утвержденному проекту монтаж электрической проводки, включая установку выключателей, розеток и так далее.
Видео описание
О поучении разрешительной документации на введение дома в эксплуатацию и других сопутствующих вопросах рассказывает специалист в данном видеоролике:
Обязанности собственника жилья после его ввода в эксплуатацию
Как только владелец жилой частной недвижимости получает акт, удостоверяющий ввод постройки в эксплуатацию, у него появляется возможность осуществить подачу документации, чтобы стать официальным собственником строения. Он приобретет такие права, когда будет внесена соответствующая запись в Федеральную информационную систему (Единый Госреестр недвижимости).
После того как человек становится официальным собственником частного дома, у него появляются обязанности. Прежде всего, он должен будет оплачивать услуги ЖКХ. Ему также придется каждый год платить налог на недвижимое имущество. При этом после ввода постройки в эксплуатацию каждая коммунальная организация должна быть оповещена о появлении нового объекта.
Видео описание
О том, как вводится новое жилье в эксплуатацию, поможет разобраться данный видеоматериал:
Коротко о главном
Введение загородного жилья в эксплуатацию – процедура после завершения его строительства. Она позволяет получить документ, удостоверяющий законность постройки. Данная процедура осуществляется после получения разрешительной документации на ввод недвижимого имущества в эксплуатацию, которую выдает Государственный Строительный надзор Федерального или регионального уровня.
Капитальным жильем является объект на фундаменте с крышей, отопительным контуром, дверьми, окнами. Вводом такого жилья в эксплуатацию занимается Минстрой и ЖКХ России. Для этой процедуры нужно подготовить полный пакет документов, включая градостроительный план, документацию о законности возведения ОКС, акт принятия построенного объекта, разрешение на его возведение, схему расположения недвижимости на участке. Если осуществляется упрощенный ввод, предоставляется только паспорт домовладельца, подтверждающее право собственности документация и техпаспорт недвижимости.
Дом сдан в эксплуатацию – что дальше?
Долгожданный момент для каждого дольщика – сдача дома. Когда ждать выдачу ключей? Какие документы необходимо оформить? На что обратить внимание? Публикуем ответы на самые частые вопросы.
Что такое сдача дома в эксплуатацию?
После окончания строительства объекта, застройщик должен подтвердить соответствие дома существующим требованиям, нормативам, техрегламентам и СанПиН. Для этого он:
— принимает работу подрядчиков;
— подключает дом к системам водопровода, водоотведения, отопления, электроснабжения;
— делает схему расположения дома и инженерных сетей;
— получает почтовый адрес для нового дома;
— готовит технический план объекта, в котором указывает параметры дома и квартир, их планы и схемы;
— получает заключение о соответствии.
Только после завершения этих этапов и подготовке соответствующих документов, застройщик обращается за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Выдает его тот же орган, который выдал разрешение на строительство. Как правило, это орган местного самоуправления, на чьей территории находится земельный участок.
После проверки документов и получения разрешения, следующий шаг – подготовка к передаче ключей собственникам.
Почему сдача в эксплуатацию и передача ключей – разные даты?
Срок сдачи в эксплуатацию и срок передачи ключей – это не одно и то же.
• Срок сдачи дома – дата, до которой застройщик должен достроить объект и пройти все необходимые этапы для получения Разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Срок передачи ключей – дата, до которой девелопер и дольщик подписывают передаточный акт – документ, подтверждающий передачу недвижимости и получение ключей.
В документах может указываться месяц, квартал или год, не позднее которых застройщик обязуется передать квартиры. Например, если указан срок до декабря 2023, то крайней датой передачи ключей будет 31 декабря 2023 года. Т.е. последнее число месяца отчетной даты.
О готовности передать ключи девелопер информирует заранее*. В зависимости от договора, дата информирования наступает за месяц или не менее, чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи объекта.
Например, по договору застройщик передает квартиру не позднее 31 декабря 2023 года. Тогда крайний срок отправки сообщения – 30 ноября.
Приемка квартиры: порядок и сроки
После получения сообщения о готовности провести передачу ключей и выборе даты ее проведения наступает следующий этап – подготовка к приемке.
Срок, в который дольщик должен начать процедуру приемки, указан в договоре. Если в документах этой информации нет, то в соответствии с законом, этот срок – семь рабочих дней с момента получения соответствующего приглашения от застройщика.
Начать процедуру приемки – это сообщить застройщику о своем намерении принять готовую квартиру, записаться на осмотр.
Если вы пропустили срок приемки и не приняли квартиру вовремя, застройщик имеет право составить передаточный акт в одностороннем порядке. В таком случае ответственность за недвижимость переходит полностью на собственника. В случаях, когда срок приемки пропустил застройщик, дольщик вправе получить неустойку.
Приемка – процедура, при которой происходит осмотр квартиры и проверка на наличие строительных дефектов. Лучше отнестись к данному этапу ответственно и не пропускать сроки.
А на что стоит обращать внимание, и какие документы стоит с собой взять на приемку, мы писали ранее.
Получили ключи? Пора оформить документы!
После того, как вы подписали акт приема-передачи и получили долгожданные ключи, остается немаловажная часть – оформление документов.
1. Отчет об оценке. Если ваша квартира куплена не в ипотеку, то этот пункт можно пропустить. Сам отчет об оценке необходим банку для определения рыночной цены вашей квартиры. Сроки его предоставления указываются в договоре с банком.
2. Право собственности на квартиру. Оформляется после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Уточнить сроки постановки можно у застройщика во время подписания акта приёма-передачи.
Зарегистрировать право собственности, обратившись в Росреестр через МФЦ. Для регистрации потребуется:
• Договор-основание;
• Оригинал акта приема-передачи объекта – предоставляется столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1;
• Кредитный договор и его копия
• Паспорта всех дольщиков
• Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
• Квитанция об оплате соответствующей госпошлины
• Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Срок регистрации сделки через МФЦ – 9 дней.
По итогу обращения вы получится выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающее право собственности.
Напоследок
Если приобретенное жилье – единственное, стоит зарегистрироваться по месту жительства. Для этого можно обратиться в МФЦ, паспортный стол, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг.
Также вы можете вернуть часть потраченных на квартиру денег, оформив налоговый вычет. Сумма налогового вычета измеряется, как 13% от стоимости жилья и отделки и 13% от суммы процентов по ипотеке, но не больше 650 тысяч рублей.
* ч. 4 ст. 8 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Разрешение на ввод в эксплуатацию что дальше
При выборе квартиры в строящемся доме покупатели обращают внимание на дату сдачи дома. Некоторые полагают, что сразу после ввода новостройки в эксплуатацию они смогут переехать в новое жильё. На деле срок сдачи дома и срок передачи ключей — это, как правило, два разных дня. Причём между этими событиями может пройти от месяца до года.
Одни застройщики в своих рекламных буклетах сразу указывают сроки заселения дома, другие ограничиваются датой ввода объекта в эксплуатацию. Разберёмся, через сколько дней после сдачи дома выдают ключи.
Сдача дома и выдача ключей: в чем отличие
Срок сдачи дома — это дата, до которой застройщик обязан завершить все строительные работы, пройти комиссии, устранить выявленные недочёты и получить от Госстройнадзора официальный документ о вводе объекта в эксплуатацию.
Все эти процедуры нужно сделать, пока действует разрешение на строительство объекта. Застройщик может менять срок сдачи на более короткий, если уверен в своих силах. Может быть и наоборот — срок сдачи увеличивают, если девелопер не успевает к установленному времени завершить работы. Для этого ему придётся продлевать разрешение на строительство, и это допускается действующим законодательством в соответствии с ч . 20 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ .
Выдача ключей — это крайний срок, до которого застройщик обязан передать жильё покупателям. Этот «дедлайн» прописан в договоре долевого участия . Менять эту дату в одностороннем порядке застройщик не имеет права, это будет нарушением 214-ФЗ.
Прокшино 17 мин.
Трикотажная 15 мин.
Рассказовка 9 мин.
Лесопарковая 6 мин.
Почему застройщик после ввода дома в эксплуатацию не выдаст ключи сразу
От момента сдачи дома до начала заселения может пройти не один месяц, в отдельных случаях сроки выдачи ключей могут быть отодвинуты почти на год. Причин для такой разницы в датах у застройщика может быть несколько.
- Устранение мелких недочётов, которые не мешают получить разрешение на ввод в эксплуатацию, но требуют исправления. Например, не закончена отделка мест общего пользования.
- Завершение благоустройство территории. Особенно это актуально в зимний период. Проводить озеленение и установку игровых городков в это время года невозможно, но застройщик обязан это сделать. Чтобы новосёлы не испытывали неудобств, выдачу ключей переносят на момент окончания всех работ.
- Проверка работоспособности и технической исправности инженерных сетей: водоснабжения, отопления и других.
- Завершение отделки помещений. Если жильё сдается без отделки, то ключи дадут быстро. Подведение коммуникаций, заливка стяжек пола и установка входной двери — обязательные условия для сдачи дома, и это и есть тот минимум, именуемый черновой отделкой . Если же покупатель приобретал недвижимость с предчистовой или полной отделкой, выдача может быть отложена на длительное время.
Итак, дом сдан. Когда дадут ключи ? Срок передачи указан в ДДУ. Но точной даты там чаще всего не найти: обычно обозначен квартал года, когда произойдёт это событие, или дата, до которой застройщик обязан провести заселение.
Предупредить о начале процедуры застройщик должен заранее, не позднее, чем за месяц. Он отправляет заказные письма дольщикам, а также размещает информацию на своём сайте. Заселение проводится по особому графику: каждому покупателю назначается свой день недели для осмотра и приёмки помещения . Поменять его можно по согласованию с застройщиком.
Когда дадут ключи от квартиры: процедура приёмки
Если претензий к жилью у будущего владельца нет, и акт приёма-передачи подписан, дольщик получает ключи. Лучше не торопиться и проверить документы застройщика, состояние потолка и стен в квартире, окна, инженерные коммуникации. Полезно бывает пригласить с собой специалиста по приёмке с особым измерительным оборудованием. Подробно о том, как провести приёмку новостройки, мы уже писали.
Если дольщик квартиру не принимает, составляется другой документ — дефектная ведомость, по которой застройщик будет исправлять недочёты. После исправления проводится повторная приёмка.
Только когда владелец жилья принимает квартиру и подписывает акт, он может получить ключи. И как бы ни хотелось приблизить этот момент, лучше провести приёмку как можно более тщательно.
Что делать, если выдача ключей задерживается
Если выдача ключей в новостройках после сдачи дома не состоялась в заявленный период, застройщик нарушил 214-ФЗ. По закону, девелоперы обязаны за два месяца предупреждать дольщиков об изменении сроков заселения. При этом уведомление покупателя не снимает с застройщика ответственности.
Если срок сдачи и получение ключей отложились, дольщик вправе потребовать компенсацию. Её размер составляет 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. На данный момент размер этой ставки составляет 7,5% годовых.
Например: к вартира стоит 10 миллионов рублей. Ставка рефинансирования сегодня — 7,5%. Ключи застройщик задержал на месяц.
Размер компенсации рассчитывается так:
10 000 000 Х 0,075 : 150 Х 30 = 150 000 рублей
Также покупатель жилья вправе потребовать компенсацию понесённых им расходов, например, на вынужденную аренду жилья. Эти вопросы решаются только через суд.
Застройщик и дольщик могут договориться и самостоятельно. Для этого им необходимо подписать дополнительное соглашение к ДДУ , в котором будут прописаны новые сроки выдачи ключей. По закону, застройщик обязан направить покупателю соответствующее предложение за два месяца до истечения установленного срока выдачи ключей. Подписывать это соглашение или нет — каждый решает сам. Однако в случае подписания дольщик не сможет требовать от застройщика никаких компенсаций.