Коллизионные вопросы права собственности
Закон места нахождения вещи — lex rei sitae — признан исходным коллизионным началом для разрешения вопросов права собственности. По закону местонахождения вещи обычно решается вопрос, может ли данная вещь быть предметом права собственности или иного вещного права: по этому закону определяется и объем вещных прав, порядок их возникновения, перехода и прекращения.
На протяжении длительного периода времени сфера применения закона места нахождения вещи по отношению к праву собственности подверглась весьма существенным изменениям.
Еще в эпоху феодализма в итальянской доктрине был разработан коллизионный принцип lex rei sitae, согласно которому право собственности на недвижимость или другие вещные права в отношении недвижимости подчиняться праву место нахождения недвижимости. Впоследствии этот принцип стал общим для всех европейских государств. В его обоснование обычно указывалось, что недвижимость составляет часть государственной территории, распространяется и на ее части.
Однако из всех правил бывают исключения. В СССР частная собственность на землю была отменена, но это положение не распространялось на право частной собственности советских граждан на землю в других государствах. Как следует из принципа lex rei sitae, если советский гражданин приобрел недвижимость за границей, то он имеет право владеть и распоряжаться этим имуществом в полном объеме в соответствии с законодательством этого государства. Однако суды и административные органы некоторых государств пытались отрицать право советских граждан владеть недвижимостью на их территории, ссылаясь на то, по их личному закону — советскому праву- право частной собственности на землю отменено. Таким образом, аргументация состояла в том, по личному закону гражданина, т.е по советскому закону, соответствующие права не признаются.
Как справедливо подчеркивает Л. А. Лунц, по существу это означало извращение коллизионных принципов — попытка применить личный закон советского гражданина для таких случаев, когда вообще (по общепринятым в международной практике обычаям, а также в соответствии с практикой данной страны) следует применять закон местонахождения вещи. Замена одного коллизионного принципа другим, по сути, означала дискриминацию советских граждан, а также отказ в применении к ним национального режима.
В отношении прав собственности на движимое имущество возникают два основных коллизионных вопроса: а) какой закон регулирует переход права собственности, если собственность приобретается не в том государстве, где вещь находится, и б) каким законом определяется объем прав собственника, если вещь приобретена за границей или принадлежит иностранцу. Долгое время в Европе права на движимые вещи (право требования, ценные бумаги, личные вещи, транспортные средства, и др.) определялись по личному закону собственника. В Прусском общем уложении 1794 г., в Австрийском гражданском уложении 1811 г., в Итальянском гражданском кодексе 1865 г. нашел отражение принцип, согласно которому «движимость следует за лицом».
Данный принцип применялся до середины XIX в. Затем сфера его применения сузилась и была ограничена в случаями правопреемства вследствие смерти собственника в отношении движимости и режима супружеского имущества. Почему так произошло? Место жительство лица может меняться и не всегда является известным контрагенту, заключающему с ним сделку. Кроме того, контрагент может не знать законодательство государства, где проживает лицо. И, наконец, последнее: может иметь место жительство не в одном, а в нескольких государствах. Все это создает определенные трудности для разрешения имущественных споров и затрудняет торговый оборот.
Настоящее время практически во всех странах Европы в отношении движимой собственности действует принцип lex rei sitae. Таким образом, современная международная практика отвечает на поставленные выше коллизионные вопросы так:
- а) вещь, правомерно приобретенная в собственность лицом, сохраняется за ее собственником при изменении место нахождении вещи (тем самым признается право собственности на вещи приобретенную за границей);
- б) объем право собственника определяется законом место нахождения вещи.
При перемещении вещи из одного государства в другое соответственно изменяется содержание собственности, изменяется содержание собственности в смысле объема прав собственника. Здесь не имеет значения то обстоятельство, какие права принадлежали собственнику вещи до ее перемещения в данное государство.
Возможны определенные исключения из общего правила. Если речь идет об авторском праве, праве на фирму, товарный знак и пр., то более приемлемым становится применение личного закона собственника. Это распространяется также и на случаи ликвидации иностранных юридических лиц. Право собственности на имущество филиала иностранного юридического лица определяется не законом места нахождения этого имущества, а личным законом юридического лица.
Как уже было сказано выше, в коллизионных вопросах собственности законодательством КР представлено в ст. 1193, 1194, 1195, 1196, 1197. Статья 1193 закрепляет принцип lex rei sitae: «Право собственности и другие вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится, если иное не предусмотрено законом. Принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам, а также иная юридическая квалификация имущества определяется по праву страны, где это имущество находится».
В ч. 1 ст. 1194 содержится положения, согласно, которому возникновение и прекращение вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившее основанием для возникновения либо прекращения вещных прав, если иное не предусмотрено законами Кыргызской Республики.
Часть 2 ст. 1194 ГК предусматривает, что «возникновение и прекращение вещных прав на имущество, являющееся предметом сделки, определяются по праву страны, которому подчинена данная сделка, если иное не установлено соглашением сторон».
Статья 1995 ГК предусматривает, что «Вещные права на транспортные средства и иное имущество, подлежащие внесению в государственные реестры, определяются по праву страны, где эти транспортные средства или имущество зарегистрированы.
Статья 8. Применение в РСФСР гражданского законодательства других союзных республик
Гражданское законодательство других союзных республик применяется в РСФСР согласно следующим правилам:
1) к отношениям, вытекающим из права собственности, применяется закон места нахождения имущества;
2) при совершении сделок правоспособность и дееспособность определяются по закону места совершения сделки;
3) к форме сделок применяется закон места совершения сделки; закон места совершения сделки применяется и к обязательствам, возникающим из сделки, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон;
4) к обязательствам, возникающим из причинения вреда, применяется закон места рассмотрения спора, а по ходатайству потерпевшего — закон места причинения вреда;
5) к отношениям по наследованию применяется закон места открытия наследства;
6) вопросы исковой давности разрешаются по закону той союзной республики, законодательством которой регулируется данное отношение.
Приобретательная давность: как оформить право собственности
Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.
Эксперты в статье:
- Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
- Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube
Срок владения — 15 лет
Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.
Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.
Условия для приобретения права собственности:
- открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
- непрерывное владение имуществом;
- владение в течение установленного законом срока;
- добросовестное владение имуществом.
Только через суд
При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.
В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:
— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.
Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.
«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.
Случай из практики Верховного суда
Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.
Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.
В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.
Права собственника квартиры
Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.
Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.
Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.
Права собственника квартиры
Право жить в квартире и использовать ее для работы
Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.
Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.
Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:
- Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
- Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
- Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.
Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.
Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.
См. также:
Право вселять в квартиру членов семьи
Основание: ст. 31 ЖК РФ.
Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет. Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены. Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.
Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.
Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.
См. также:
Право выселять посторонних и не выселяться самим
Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.
Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия. Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака. А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.
Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.
Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег. Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам. В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.
Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.