Администрация Хоперского сельского поселения Официальный сайт
КАК ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
КАК ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
В своей повседневной деятельности у арендаторов или арендодателей возникает необходимость в изменении или дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости либо его расторжении.
Путь к ответу начинается с вопроса стороны договора: «нужно ли регистрировать такое соглашение в моём случае»?
Если Ваш ответ да, то для государственной регистрации следуйте нашим рекомендациям.
Статья посвящена практическому применению норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственной регистрации подлежат следующие соглашения:
• об изменении условий зарегистрированного договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 164 ГК РФ);
• о расторжении зарегистрированного договора аренды.
В отношении незарегистрированных договоров аренды заявителю следует обратить внимание на следующее:
• если соглашением изменяется срок незарегистрированного договора, который с учетом изменений составит один год и более, то нужно зарегистрировать сам договор аренды недвижимости в редакции дополнительного соглашения.
В этом случае суды признают, что стороны увеличили срок действия договора, присоединив новый срок к текущему (Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 № Ф09-8850/12 по делу № А07-12965/2011, Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 № Ф09-8709/09-С3 по делу № А47-831/2009-12ГК);
• если срок договора аренды продлен соглашением на неопределенный срок или срок менее года после истечения срока договора, то регистрировать его не нужно.
В этих случаях речь идет о заключении нового договора аренды, не подлежащего регистрации. Это следует из п. п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.
1. Порядок проведения государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости
Государственная регистрация дополнительного соглашения проводится в том же порядке, что и государственная регистрация договора аренды недвижимости. Отличия состоят в следующем:
• при заполнении заявления знак «V» проставьте:
— в графе 3.3 заявления;
— в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
— в реквизите 6 заявления напротив графы «сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки. » и укажите ее вид, например «соглашение об изменении договора аренды».
Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;
• вместо договора аренды недвижимости в комплекте документов нужно представить дополнительное соглашение.
2. Размер государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости
Размер для организаций составляет 1 000 руб.
(пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, Письмо Минфина России от 20.07.2017 № 03-05-06-03/46288).
Госпошлину уплачивает заявитель (заявители) в том же порядке, что и при государственной регистрации договора аренды недвижимости.
3. Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды недвижимости
Государственная регистрация соглашения проводится в том же порядке, что и государственная регистрация договора аренды недвижимости. При этом учитывайте следующие отличия:
• при заполнении заявления знак «V» проставьте:
— в графе 3.3 заявления;
— в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
— в реквизите 6 заявления напротив графы «сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки. » и укажите ее вид, например «соглашение о расторжении договора аренды».
Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;
• в комплекте документов вместо договора аренды недвижимости представьте соглашение о расторжении договора аренды.
При этом заявителю необходимо учесть, что согласно пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ и подтверждается разъяснениями Минфина России (Письмо от 14.10.2013 № 03-05-06-03/42728) государственная пошлина не уплачивается
После завершения процедуры государственной регистрации на представленных Вами оригиналах соглашения проставят отметку о регистрации.
Начальник отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области Максим Арутюнов
Аналитика Публикации
Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.
Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации
Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).
Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).
Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.
Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.
Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами. Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения (Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 по делу № А19-25747/06).
Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.
При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.
Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).
В то же время для третьих лиц незарегистрированные дополнительные соглашения не являются заключенными в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.
Так, например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 12.12.2017 по делу № А05-3316/2016 признал, что поскольку дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы, не были зарегистрированы, то предусмотренные в них условия не могут быть противопоставлены третьим лицам, в частности, конкурсным кредиторам в деле о банкротстве.
Одностороннее изменение размера арендной платы
Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.
Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).
Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):
- В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.
- В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.
Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.
Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица
В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:
Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.
Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.
По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.
Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.
Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.
Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.
Регистрация дополнительного соглашения после истечения срока аренды и (или) срока действия договора аренды
Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.
По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).
Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.
VII.III. Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации аренды
114. При государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся:
запись о сделке — государственной регистрации договора аренды;
запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости (далее — запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации аренды).
115. Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, в записи о сделке при описании предмета сделки указываются кадастровые номера всех таких объектов недвижимости.
Если предметом договора аренды является несколько объектов недвижимости (например, земельный участок и расположенный на нем жилой дом), то запись о сделке вносится в раздел ЕГРН, открытый на один из объектов недвижимости, а записи об ограничении (обременении) объекта недвижимости — в раздел ЕГРН, открытый на каждый объект недвижимости.
116. В записи об ограничении (обременении) указываются:
вид ограничения: слово «аренда»;
предмет аренды: данные об арендуемом объекте недвижимости или его части с указанием учетного номера такой части (при наличии); если объект недвижимости арендуется целиком, то указываются слова «Весь объект»;
срок: даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; в случае, если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды указываются слова «Срок не определен» (если в соответствии с законодательством Российской Федерации соответствующий договор аренды или договор аренды соответствующего вида объекта недвижимости, заключенный на неопределенный срок, подлежит обязательной государственной регистрации).
Сведения о размере арендной платы (цене сделки) вносятся в запись о сделке — государственной регистрации договора аренды в соответствии с договором аренды путем указания:
либо конкретной цены сделки, определенной за весь срок аренды (например, «1 000 0000 руб.»);
либо суммы, определенной за период времени, и периода времени (например, «100 000 рублей в месяц»);
либо способа определения арендной платы (например, «500 000 рублей за один квадратный метр в год»).
При государственной регистрации договора аренды земельного участка с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», находящегося в общей долевой собственности, если количество участников общей долевой собственности превышает пять, в записях об ограничении (обременении), сделке в отношении лица, чьи права ограничиваются (арендодателя), указываются слова «участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения».
117. Государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинных экземплярах договора аренды (иного документа, на основании которого возникает аренда), представленного в форме бумажного документа, либо на договоре аренды (ином документе, на основании которого возникает аренда), представленном в форме электронного документа. Указанная надпись заполняется в соответствии с требованиями к ее заполнению, а также требованиями к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме, предусмотренными частью 2 статьи 28 Федерального закона, при этом после слов «Произведена государственная регистрация» указываются слова «договора аренды», далее указываются дата государственной регистрации и номер регистрации договора аренды, указанные в записи о сделке.
118. При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость вносятся:
запись о сделке — государственной регистрации соглашения;
в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения, в том числе сведения о дополнительном соглашении к договору аренды, в существующие запись о сделке — государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой.
Запись о сделке — государственной регистрации договора аренды не погашается.
119. При изменении договора аренды на основании решения суда в реестр прав на недвижимость вносятся изменения соответственно в запись о сделке — государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой, к которым данные изменения относятся.
120. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.
Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке — государственной регистрации соглашения.
121. В целях государственной регистрации уступки прав по договору аренды в реестр прав на недвижимость вносятся:
запись о сделке — государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды;
запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды.
В новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений об арендаторе, вносятся сведения, аналогичные содержащимся в записи об ограничении (обременении), в которой был указан первоначальный арендатор (то есть лицо, уступившее свои права по договору аренды). В новую запись об ограничении (обременении) вносятся сведения о новом арендаторе в соответствии с пунктом 54 Порядка, а в отношении документов-оснований дополнительно указываются основания внесения данных сведений — реквизиты сделки об уступке прав по договору аренды, номер и дата ее регистрации. Одновременно запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации аренды в отношении первоначального арендатора погашается.
Государственная регистрация уступки прав по договору аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинных экземплярах договора об уступке прав (иного документа, на основании которого уступаются права по договору аренды), представленного в форме бумажного документа, на договоре об уступке прав (ином документе, на основании которого уступаются права по договору аренды), представленном в форме электронного документа. Указанная надпись заполняется в соответствии с требованиями к ее заполнению, а также требованиями к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме, предусмотренными частью 2 статьи 28 Федерального закона, при этом после слов «Произведена государственная регистрация» указываются слова «уступка прав, аренда», далее указываются даты государственной регистрации и номера регистрации сделки (договора уступки прав по договору аренды) и ограничения права нового арендатора.
Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2023 году
Условия любого гражданского договора могут быть в любой момент изменены. Для этого стороны должны оформить дополнительное соглашение. Отдельные категории сделок с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если основной договор был зарегистрирован, в аналогичном порядке будет вступать в силу и дополнительное соглашение. После регистрации допсоглашения изменения вносятся в ЕГРН.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Читайте в статье, когда оформляется и регистрируется дополнительное соглашение, что указать в тексте документа, что проверяет Росреестр при внесении изменений в ЕГРН.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
В каких случаях может составляться соглашение
Регистрация проводится практически по всем видам возмездных и безвозмездных сделок с объектами недвижимости:
- договоры купли-продажи и мены, которые относятся к возмездным сделкам с переходом права собственности;
- сделка аренды, при которой у арендатора возникают только временные права на пользование объектом;
- приватизационный договор, сделка дарения – в этом случае право собственности переходит к другим лицам без оплаты стоимости объекта.
При подписании каждого договора стороны определяются комплект обязательных и дополнительных условий. В одностороннем порядке их можно изменить только в случаях, прямо указанных в законе (например, при существенных нарушениях по договору одним из контрагентов). Однако никто не запрещает сторонам изменить положения исходного договора путем оформления дополнительного соглашения.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —> При сдаче в аренду нежилых помещений в МКД нужно учитывать, что некоторые виды деятельности там запрещены.
По нормам ГК РФ, к оформлению соглашения по гражданской сделке применяются те же правила, что и для первоначального договора. Это распространяется и на порядок составления соглашений:
- если договору не требовалась регистрация или нотариальное удостоверение, допсоглашение достаточно оформить в простой письменной форме;
- если исходный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Росреестре, аналогичным образом сторонам придется оформить и соглашение.
Для сделок с объектами недвижимости регистрация не требуется только по договору аренды, срок которого не превышает одного года. Например, любая сделка купли-продажи здания, квартиры или нежилого помещения должна быть зарегистрирована в Росреестре, в противном случае переход права собственности будет считаться несостоявшимся. Во всех остальных случаях без обращения в Росреестр не обойтись, а сделки с долевой собственностью нужно удостоверить еще и нотариально.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
Обращаться в БТИ для регистрации договоров и допсоглашений по сделкам с недвижимостью не нужно. Учреждения БТИ с 2013 года лишены полномочий по оформлению технической документации, а регистрацией прав не занимаются с 1998 года.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Комплект документов, который необходим для регистрации исходного договора и дополнительного соглашения, может существенно отличаться для различных видов сделок. Это зависит от первоначального предмета сделки, а также намерения сторон. Чтобы соблюсти все требования, которые закон предъявляет для государственной регистрации допсоглашений, обратитесь за помощью к специалистам компании «Смарт Вэй». Мы поможем с оформлением документов, урегулированием спорных вопросов между партнерами, окажем полный комплекс услуг при обращении в Росреестр.
Нормативные акты для регистрации аренды и дополнительных соглашений
При оформлении и регистрации договоров аренды, а также дополнительных соглашений к ним, применяются следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс РФ (скачать)
- Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
- Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать)
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)
Отметим, что Приказ № 953 применяется, если в арендуемом помещении сделана перепланировка, а заказчику нужен технический план для кадастрового учета в Росреестре.
p, blockquote 10,0,0,0,0 —> Можно выделить для целей аренды часть помещения или здания. Такая часть ставится на временный кадастровый учет на срок аренды.
Как правильно оформить дополнительное соглашение в 2023 году
Допсоглашение может составляться в отношении любых условий сделки, за исключение ее предмета. В рамках соглашения нельзя изменить объект, права на который переходили другому лицу на временной или постоянной основе. Чтобы изменить предмет сделки, потребуется расторгнуть договор и заключить новый.
p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
Выделим наиболее распространенные случаи, которые можно предусмотреть условиями допсоглашения:
- продление срока действия договора, который был заключен на определенный промежуток времени (например, аренда нежилого помещения);
- расторжение договора с согласия обоих контрагентов;
- досрочное прекращение действия договора (например, договора ипотеки при досрочном погашении долга);
- изменение иных условий сделки – порядка оплаты или стоимости объекта, правил передачи объекта и разрешенные виды пользования, и т.д.;
- изменение юридически значимых сведений, исправление существенных ошибок и т.д.
Оформление допсоглашения в принудительном порядке не допускается, по каждому пункту лица должны достигнуть полного и обоюдного согласия. Участие в оформлении могут принимать только лица, выступающие сторонами по договору. Как и при заключении исходного договора, контрагенты могут действовать лично, либо через представителя, имеющего доверенность.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —> При сдаче помещения в аренду можно провести перепланировку. В проекте описывается конфигурация квартира или нежилого помещения до и после перепланировки.
Чтобы провести регистрацию допсоглашения в Росреестре, нужно обратиться с заявлением и представить следующий пакет документов:
- паспорт заявителей, либо нотариально заверенная доверенность на представителя;
- правоустанавливающие документы юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении руководителя, доверенность, заверенная в нотариальной конторе;
- оригинал и копия исходного договора, а также передаточный акт;
- оригинал и копия допсоглашения со всеми приложениями, согласованными сторонами;
- платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.
Указанный пакет документов на регистрацию можно подать и через систему МФЦ, однако срок регистрационных действий увеличится на 2 дня.
p, blockquote 15,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Расторжение купли-продажи, ипотеки, ДДУ аренды и иных видов сделок с недвижимостью подразумевает возврат стонами имущества и денежных средств. Для этого нужно оформить двусторонний акт, в котором предусматривается отсутствие взаимных претензий. Специалисты компании «Смарт Вэй» помогут правильно оформить все документы, которые потребуются для обращения в службу Росреестра.
Особенности заключения договора аренды
Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:
- предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
- характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
- при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
- для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.
Отдельно отметим два последних пункта из списка. После перепланировки или при выделении части помещения в аренду нужно пройти кадастровый учет (помимо регистрации долгосрочного договора). Для кадастрового учета в Росреестре нужен технический план. Этот документ оформляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ, Приказом МЭР № 953. Заказать технический план можно у кадастровых инженеров нашей компании.
p, blockquote 18,1,0,0,0 —> Под банкоматы, устанавливаемые в ТЦ и ТРК, также оформляются договоры аренды на часть помещения. Для этого достаточно выделить и описать 1-2 кв.м., а возводить капитальные конструкции не нужно.
При оформлении допсоглашения могут меняться любые условия первоначального договора, кроме его предмета. Если будет изменен объект, передаваемый арендатору, нужно заключать новый договор.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:
p, blockquote 20,0,0,0,0 —>
| № п/п | Условия договора аренды | Описание |
| 1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
| 2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
| 3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
| 4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта. |
| 5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Юридические нюансы и последствия регистрации
Для допсоглашений по сделкам с недвижимостью, только государственная регистрация влечет юридические последствия – срок договора может быть продлен, форма собственности может быть изменена, уменьшается или увеличивается возмездная часть сделки. Если стороны решили обойтись без регистрации, допсоглашение не повлечет юридических последствий. Если предметом допсоглашения является расторжение сделки, это повлечет отмену перехода права собственности.
p, blockquote 21,0,0,0,0 —>
Алгоритм действий сторон, которым необходимо внести изменения или расторгнуть исходный договор, выглядит следующим образом:
- согласования условий допсоглашения;
- изложение достигнутых договоренностей в письменной форме;
- удостоверение допсоглашения в нотариальной конторе, если такое требование предъявлялось к исходному договору;
- обращение с заявлением в Росреестр либо в МФЦ, которые проведут регистрационные действия в срок 7 и 9 дней, соответственно;
- правовая экспертиза представленных документов, внесение сведений в ЕГРН;
- выдача сторонам выписки ЕГРН, подтверждающей регистрацию изменений, изложенных в допсоглашении.
Если условия документа связаны с прекращением договорных отношений купли-продажи, в Росреестре будет аннулирован переход права собственности. При аренде нежило помещения, арендатор будет обязан вернуть объект собственнику, а в ЕГРН будет аннулирована запись об обременении права.
p, blockquote 23,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Услуги специалистов компании «Смарт Вэй» помогут соблюсти все требования ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ в части регистрации допсоглашений. При необходимости, мы оформим техническую документацию на объект недвижимости, если это требуется для регистрации изменений в договор.
p, blockquote 24,0,0,0,0 —> Желательно согласовать проект перепланировки сразу при подписании договора аренды нежилого помещения
Список полезных документов:
Документы для скачивания:
p, blockquote 25,0,0,0,0 —>
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец договора аренды |
| 2 | Скачать | Образец технического плана на часть помещения |
| 3 | Скачать | Образец технического плана |
| 4 | Скачать | Образец заявления о кадастровом учете |
| 5 | Скачать | Образец выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре |
| 7 | Скачать | Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию |
| 8 | Скачать | Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды |
Документы для кадастрового учета договоров аренды и дополнительных соглашений
Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера заказчик может выписать нотариальную доверенность. Это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).
p, blockquote 26,0,0,0,0 —>
Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (в 2023 году это выписка ЕГРН). Документ заказчик может получить самостоятельно (срок до 4-х рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.
p, blockquote 27,0,0,1,0 —>
Срок кадастрового учета в 2023 году
По последней редакции ФЗ № 218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней (через Росреестр) или 12 дней (через МФЦ).
p, blockquote 28,0,0,0,0 —>
Как правильно подать документы в Росреестр и МФЦ
Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра. Однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.
p, blockquote 29,0,0,0,0 —>
От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:
- инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
- при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.
Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг. По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.
p, blockquote 32,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Требование о проведении регистрации распространяется не только на сам договор аренды, но и на любое дополнительное соглашение к нему. Данное правило установлено Гражданским кодексом РФ – любое изменение должно соответствовать форме основного договора.
p, blockquote 33,0,0,0,0 —> Договором аренды может предусматриваться не только передача объекта, но и оборудования для ведения бизнеса.
Стоимость наших услуг
Специалисты Смарт Вэй окажут полное сопровождение при подготовке проекта договора аренды и дополнительных соглашений, согласовании их условий, регистрации в Росреестре. При необходимости, мы подготовим технический план после перепланировки или на часть помещения, поможем быстро пройти кадастровый учет. Предварительные расценки на наши услуги и документы можно увидеть в таблице ниже.
p, blockquote 34,0,0,0,0 —>
p, blockquote 35,0,0,0,0 —>
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Разработка договора аренды и дополнительного соглашения | от 5000 руб. |
| 2 | Разработка договора аренды на часть помещения или здания | от 5000 руб. |
| 3 | Оформление технического плана на сдаваемое помещение | от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта). |
| 4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации | от 15000 руб. |
Выводы
- Регистрация договора аренды помещения в 2023 году нужна, если срок его действия превышает 1 год. Если регистрацию проходил первоначальный договор, это нужно сделать и для дополнительного соглашения. .
- Типовой договор аренды и дополнительного соглашения для регистрации законом не утвержден. Вы можете скачать образец договора, подготовленный нашими юристами.
- Регистрация долгосрочной аренды нежилого помещения проходит через Росреестр. На весь срок аренды в ЕГРН будет зафиксировано обременение на объект.
- При перепланировке сдаваемого объекта или при выделении части помещения в Росреестр нужно представить технический план.
Если вам нужно подготовить документы для регистрации договора аренды нежилого помещения, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Подробнее о наших услугах можно узнать на бесплатной консультации.
Список использованной литературы
- Гражданский кодекс РФ (скачать)
- Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
- Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать)
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)
Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания — Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.