Где найти договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 26.07.2019 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 24.06.2023 N 276-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

Управляющие организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, в которых установлено газовое оборудование, обязаны привести договоры в соответствие с требованиями п. 5 ч. 3 ст. 162 до 30.11.2023 (ч. 5 ст. 3 ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ).

5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

(п. 5 введен Федеральным законом от 18.03.2023 N 71-ФЗ)

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется до 01.01.2028 на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

(часть 8.2 в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 434-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Подраздел «Договор управления» в ГИС ЖКХ

Для начала работы с системой уполномоченному специалисту УО необходимо добавить договор управления многоквартирным домом.

Управляющая организация должна разместить информацию по всем действующим договорам управления.

УО может избежать многих проблем, если один раз составит грамотный и полный договор управления МКД. Без этого документа невозможно представить эффективную деятельность УО.

Договор управления – гарант прав УО и её защита от необоснованных требований собственников жилых помещений в МКД.

Все сведения о договоре управления нужно разместить в течение календарной недели после его заключения (или заключения дополнительного соглашения к договору) – согласно приказу Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр).

Чтобы добавить договор управления, войдите в личный кабинет компании в ГИС ЖКХ, откройте вкладку «Объекты управления» и выберите из списка «Договоры управления».

После этого откроется «Реестр договоров». Здесь содержится информация обо всех заключенных и размещенных договорах управления.

Страница содержит блок поиска, блок результатов поиска, кнопки «Добавить договор управления», «Импорт».

Как собственнику в личном кабинете ГИС ЖКХ посмотреть договор управления

В личном кабинете гражданина можно просмотреть договоры по дому, в котором находится принадлежащая гражданину собственность. Состав списка договоров определяется набором лицевых счетов, подключенных к личному кабинету (как автоматически, так и вручную).

Ищем договор управления

Чтобы посмотреть список договоров, нажмите на гиперссылку «Информация о договорах по дому» в блоке «Информация по дому» на главной странице личного кабинета:

Открывается страница «Информация о договорах», содержащая блок поиска и блок результатов поиска:

2. Для поиска договоров введите информацию в одно или несколько полей поиска. Чем подробнее будут заданы параметры поиска, тем точнее будут результаты:

В поле «Тип договора» выберите одно или несколько значений из выпадающего списка.
Выбор типа договора доступен только при автоматическом подключении к лицевому счёту. Если вы подключились к лицевому счёту вручную, то поле выбора типа договора в блоке поиска отображаться не будет.
Период действия договора укажите вручную или выберите необходимый диапазон дат из календаря, нажав на значок «Календарь».
Поле «Номер договора» заполняется вручную.
Для заполнения поля «Статус» выберите одно или несколько значений из выпадающего списка.
В поле «Организация (сторона договора)» введите часть наименования организации, ОГРН, КПП, ИНН, ФИО или ОГРНИП. Запрос должен содержать не менее пяти символов. Система предоставит выпадающий список с организациями, удовлетворяющими условиям запроса. В качестве альтернативы можно нажать на кнопку «Поиск в реестре» и выбрать необходимую организацию из справочника.
Чтобы включить в результаты поиска информацию по документам, ранее указанным в качестве основания взимания платы за жилое помещение, установите флажок «Отображать информацию по неактуальным документам».
Нажмите на кнопку «Найти».
В блоке результатов поиска откроются результаты, соответствующие запросу:

3. Для просмотра договора нажмите на гиперссылку с номером договора.

При выборе договора управления открывается страница «Просмотр договора управления» на вкладке «Информация о договоре». Вкладка содержит общие сведения о договоре (дата заключения, дата вступления в силу и т.п.), сведения о сторонах договора и основание заключения договора. В блоке «Договор управления и приложения» находятся прикрепленные файлы с текстом договора и приложениями к нему.

4. Для скачивания файла нажмите на гиперссылку с названием файла. Для скачивания всех прикрепленных файлов нажмите на кнопку «Скачать все»:

Если гражданин является собственником жилого помещения в доме, договор управления которым он просматривает, на вкладке «Информация о договоре» откроется блок «Протокол собрания собственников».
При просмотре информации о договоре управления по объекту жилищного фонда, лицевой счёт по которому подключен вручную, информация о протоколах общего собрания собственников помещений недоступна для просмотра.

5. Для скачивания файла с текстом протокола нажмите на гиперссылку с наименованием прикрепленного файла. На вкладке «Перечень управляемых объектов» откроется дом, из помещения которого инициирован просмотр. Для дома откротся список предоставляемых коммунальных и дополнительных услуг:

6. Для просмотра сведений о доме нажмите на гиперссылку с адресом дома. Открывается окно «Просмотр управляемого объекта»:

На вкладке «Дополнительные соглашения» откроются дополнительные соглашения к договору, если они есть:

Вкладка «Версии» содержит историю изменений договора:

7. Для просмотра старой версии договора нажмите на гиперссылку с номером версии. Страница просмотра версии откроется на новой вкладке браузера.

8. Для просмотра информации об отчётах о выполнении ДУ нажмите на значок справа от значка «Версии» и выберите пункт «Отчёт о выполнении договора управления». Откроется одноименная вкладка, содержащая блок поиска и блок результатов поиска:

9. В блоке поиска укажите отчетный период и выберите статус отчёта («информация размещена» и/или «информация аннулирована») и нажмите кнопку «Найти».

10. В блоке результатов поиска откроются результаты, соответствующие критериям запроса. Для просмотра информации нажмите на гиперссылку с отчётным периодом. Откроется страница просмотра информации об отчёте о выполнении договора управления МКД:

11. Для просмотра информации о размере платы за жилое помещение нажмите на значок справа от значка «Версии» и выберите пункт «Информация о размере платы за жилое помещение». Откроется одноименная вкладка, содержащая блок поиска и блок результатов поиска:

12. В блоке поиска укажите отчётный период и нажмите кнопку «Найти». В блоке результатов поиска откроются результаты, соответствующие критериям поискового запроса.

13. Для просмотра информации нажмите на гиперссылку с отчётным периодом. Откроется страница просмотра информации о размере платы:

Если размер платы установлен протоколом общего собрания собственников, то данный протокол будет доступен для просмотра только собственнику помещения.

14. Для просмотра информации о нормативах потребления КУ нажмите на значок справа от значка «Версии» и выберите пункт «Информация о нормативах потребления коммунальных услуг». Откроется одноименная вкладка.

15. Для просмотра информации о нормативе нажмите на гиперссылку с наименованием норматива:

16. Для просмотра информации о тарифах за ЖКУ нажмите на значок справа от значка «Версии» и выберите пункт «Информация о применяемых тарифах». Откроется одноименная вкладка.

17. Для просмотра подробной информации о тарифе нажмите на гиперссылку с наименованием тарифа:

При просмотре информации о договоре управления по объекту жилищного фонда, лицевой счёт по которому подключен вручную, для просмотра недоступна следующая информация:

Договор управления

Управляющая организация должна разместить информацию по всем действующим договорам управления.

После этого откроется «Реестр договоров». Здесь содержится информация обо всех заключённых и размещённых договорах управления.

Страница содержит блок поиска, блок результатов поиска, кнопки «Добавить договор управления», «Импорт».

С помощью формы поиска можно найти и просмотреть информацию обо всех договорах управления компании и объектах управления, которые к ним прикреплены. Об их статусе, реквизитах и действиях, которые с ними можно совершать: разместить условия договора, добавить отчёт о выполнении договора, пролонгировать, разместить заявку или расторгнуть. Все эти действия выполняются с помощью кнопок внизу карточки договора.

Где найти договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией