Дом не аккредитован что это значит

Нажимая кнопку «Отправить», вы даете согласие на обработку Ваших персональных данных

Спасибо!

Ваше сообщение получено. Наш специалист свяжется с Вами.

Строим с 1992 года

Главная Блог Аккредитация застройщика банком: что такое, зачем нужна и как проверить

«Дом аккредитован»: что это значит

Проверять риски перед покупкой квартиры в строящемся доме становится у людей хорошей привычкой. Но на какие критерии ориентироваться, если периодически даже самые крупные строительные компании банкротятся и уходят с рынка.

Как ни странно, такой критерий есть. И это аккредитация застройщика в крупных банках Российской Федерации. Аккредитация – объективная надежность выбранной компании, так как указывает на то, что данного девелопера согласны кредитовать солидные финансовые учреждения.

Что такое аккредитация застройщика

Простыми словами аккредитация строительной компании финансовым учреждением – это согласие банка финансировать проекты застройщика. Выдавать кредитные средства на строительные работы и обеспечение стройки – на длительное время и под хорошие проценты.

Каждый объект девелопера подлежит аккредитации. В редких случаях процедуру проводят для отдельных корпусов или очередей строительства.

Кому выгодна аккредитация

Выгоды аккредитации достаточно очевидны, причем для каждой участвующей стороны:

Банковское учреждение – минимизирует риски при оформлении ипотечных кредитов дольщикам, привлекает новых клиентов из числа покупателей недвижимости.
Застройщик – подтверждает надежность фирмы, использует аккредитацию как рычаг для продвижения собственных объектов на рынке продаваемого жилья, быстро завоевывает доверие покупателей.

Без аккредитации банка частные и юридические лица практически не могут получать ипотечные кредиты. Что в свою очередь создает сложности с продажами у застройщика. Ведь без ипотеки купить новостройку сегодня могут только отдельные клиенты.

Достоинства и недостатки аккредитации

Основная выгода покупателя – знание о гарантированной добросовестности девелопера. Аккредитация показывает, что возводимая новостройка соответствует всем нормам федерального законодательства РФ, прошла тщательную и максимальную проверку СБ банка.

Также среди преимуществ покупателя выделяют:

Оформление ипотечного кредита на особенно привлекательных условиях. Банки и застройщики привлекают клиентов акциями и сниженными процентными ставками.
Простая процедура предоставления кредита. Так как все предварительные проверки уже проведены, банки спокойно удостоверяются в платежеспособности дольщика и принимают решение о кредитовании.
Уверенность – практически гарантия, что новостройка будет сдана точно в указанный срок.

Недостатки у аккредитации тоже есть:

Малое количество банковских организаций для оформления ипотечного кредита.
Невыгодные условия кредитования до момента проведения аккредитации или при ее отсутствии.

Наличие у новостройки аккредитации в одном-двух банках показывает, что проверок было проведено мало, или не все они закончились положительным решением.

Алгоритм проведения аккредитации

Так как федеральное законодательство не регламентирует правила «аккредитации недвижимости», каждый банк самостоятельно разрабатывает схемы проверки. Стандартный алгоритм включает как оценку юридической чистоты строительной компании, так и каждого его строящегося объекта.

Оценка честности, надежности и юридической чистоты строительной компании требует уточнения и проверки следующих деталей:

продолжительность присутствия на рынке, опыт работы;
своевременность сдачи новостроек в эксплуатацию;
анализ качества уже построенного жилья;
сведения о руководящем звене и акционерах компании-девелопера;
выполнение требований ФЗ-214;
финансовая состоятельность – отчеты, анализ активов фирмы;
открытость компании – наличие в открытом доступе всех обязательных документов.

Проверка новостройки подразумевает изучение документов:

разрешительных – на строительство;
правоустанавливающих и правоподтверждающих – на земельный участок;
проектных.

Дополнительно оценивается и готовность дома. Банки смотрят на количество завершенных проектов и на основании этого диктуют условия. Проверенным застройщикам достаточно просто получить документы на строительство, в то время как новички должны иметь готовность объекта не менее 20-30%.

Скрупулезность проводимой проверки зависит от продолжительности сотрудничества банка и застройщика. При наличии долговременных финансовых отношений проверка проходит по упрощенной схеме. В случае первого обращения менеджеры банка будут просматривать все документы дотошно и тщательно.

Стандартный срок проверки застройщика – 10-30 дней.

«Дом аккредитован»: что это значит

Аккредитация дома указывает на следующие особенности:

выбранный объект отвечает всем строительным нормам;
новостройка оформлена по всем правилам и имеет необходимые разрешения;
дом строится на участке, выделенном под жилищное строительство;
риски срывов срока сдачи или «заморозки» стройки сведены к нулю;
ипотечный кредит выдается на оптимальных для покупателя условиях.

Важно понимать, что банки постоянно мониторят ситуации вокруг аккредитованных объектов. И если у застройщика возникают проблемы, аккредитацию тут же прекращают или приостанавливают.

Коротко о главном

Аккредитованный дом – знак того, что банковское учреждение провело детализированную проверку строительной компании и возводимых объектов и пришло к выводу, что все документы соответствуют нормам федерального законодательства, и дало разрешение на выдачу ипотечных кредитов. Факт аккредитации девелопера отражен как на сайте самой строительной компании, так и на сайте самой финансовой компании.
При отсутствии аккредитации купить новостройку можно только на личные деньги или взяв кредит под очень высокий процент.
Отсутствие аккредитации – это не только негативный знак, но и также признак недавно вышедшей на рынок строительной компании, раннего этапа строительства дома или стадии проверки документов застройщика до получения положительного заключения банка.
Аккредитованный дом не гарантия завершения строительства и сдачи объекта, но существенное снижение риска неблагоприятных ситуаций.
Выдача ипотечных средств на приобретение квартиры в аккредитованной новостройке проходит на более привлекательных условиях и в ускоренные сроки.

Настораживающий факт и тревожный сигнал для покупателя – длительные открытые продажи недвижимости при отсутствии аккредитации объекта. Это говорит о том, что банк не высказал доверия девелоперу – нашел ошибки в документах, не уверен в надежности компании. Покупать жилье в подобных домах не рекомендовано.

Недвижимость КМВ

Преимущества и особенности банковской аккредитации новостроек

На отечественном рынке жилищного кредитования год от года отмечаются все более цивилизованные факторы развития. Так российскими законодателями постоянно совершенствуются механизмы по надежной защите, как самих заемщиков, так и кредитующих банков.

Касаясь ипотеки, наиболее действенного сегодня средства в приобретении жилья, ее доступно оформить, как на готовое жилье, так и на квартиры в новостройке: законченной строительством, и находящейся в стадии строительства. По второму варианту лишь предполагается более сложный процесс в оформлении залога, каковым является приобретаемая квартира. Ведь банку вначале необходимо одобрить выдачу кредита в отношении непосредственно к строящемуся объекту недвижимости, в котором заемщику предоставляется квартира.

Задачей данной статьи является рассмотрение некоторых аспектов банковской аккредитации строящихся объектов, чтобы получить развернутое представление о том, что представляет собой это понятие и зачем оно нужно не только банку. И, в конечном итоге, какие преимущества, после проведения аккредитации несколькими банками строящегося объекта, открываются перед потенциальными покупателями квартир в новостройке.

Что служит залоговым покрытием в договоре ипотеки?

Отметим сразу — залоговым покрытием ипотеки служит жилье, в целях приобретения которого и оформляется кредит, поэтому его состояние играет решающую роль в принятии банком положительного решения по выдаче средств кредита заемщику. В период оформления ипотеки на готовое жилье банк проводит оценку рыночной стоимости квартиры, оценивает ее ликвидность и перспективы изменения ее стоимости, а затем просто регистрирует залоговое обременение, которым ограничивается реализация прав собственности ее обладателя.

Точкой отсчета в получении кредита служит выделение банком средств на выплату полной стоимости квартиры, которая в результате переходит в собственность заемщика. Однако пока кредит полностью не погашен, квартира остается в залоге у банка, ее нельзя продавать, либо проводить иные процедуры, связанные с отчуждением собственности.

Действия банка при залоге в виде квартиры в новостройке

А вот для оформления договора ипотеки с залоговым покрытием в виде квартиры в новостройке, банку приходится проводить множество дополнительных проверок относительно строящейся недвижимости. Ведь в подобном случае банк в виде залога обладает не имуществом, а только правом требования на квартиру, которая на момент оформления еще не существует. Таким образом, основываясь на договоре с застройщиком, банком выделяется требуемая для покупки квартиры сумма и одновременно регистрируется залоговое обременение на «право требования» (в виде договора долевого участия с застройщиком).

После оформления сдачи жилого дома в эксплуатацию и реализации прав требования (дольщик получил квартиру), в процессе оформлении на эту квартиру прав собственности (государственной регистрации недвижимого имущества), банком относится обременение уже на реально существующую квартиру. А снятие залогового обязательства станет возможным только в результате полного погашения кредита.

Риски банка, принимающего в залог новостройку

До наступления момента оформления прав собственности на квартиру в новостройке, банк несет довольно серьезные риски. Они связаны со следующими возможными обстоятельствами:

застройщик попал в ситуацию, не позволяющую провести окончание строительных работ;
отсутствует возможность для своевременной сдачи дома в эксплуатацию;
регистрация нового объекта затягивается на несколько лет.

И даже если дом построен и введен в эксплуатацию, но квартиры не зарегистрированы в Росреестре, то с юридической точки зрения жилье не будет существовать. Это означает, что банк не в состоянии провести реализацию залога (в случае прекращения платежей по кредиту), как и компенсировать те денежные средства, которые были ранее выданы заемщику. Не исключено, что достроенный или практически достроенный объект может находиться в подобном «подвешенном» состоянии долгие годы.

И все же надо отметить, у кредитных организаций не ослабевает интерес в развитии ипотечного кредитования новостроек, ведь кредитование строящегося жилья предполагает более высокие проценты, чем ипотека на готовые квартиры. Вдобавок многие банки занимаются кредитованием строительных компаний, при этом приобретая статус инвесторов, также работают и с девелоперами.

В работе банков с заемщиками и застройщиками обязательным является наличие договора долевого участия (ДДУ), заключаемого в рамках ФЗ № 214. Этот договор служит единственной формой реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, предполагающей государственную регистрацию документа и обеспечивающей защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщиком продаются квартиры в строящемся доме с помощью иных схем – банк не вправе предоставлять ипотечный кредит, поскольку для такого случая отсутствуют надлежащие залоговые гарантии.

Чтобы гарантировать себе возврат заемных средств, банку приходится проверять деятельность застройщика, проводить оценку стоимости и ликвидности возводимого жилья, а также все связанные с ним риски. И здесь обычно распространены два способа: проверки и аккредитации.

Проведение проверки отдельно взятой квартиры заемщика – весьма недешевое мероприятие, расходы по которому в итоге несет заемщик: их придется либо оплачивать напрямую, либо они будут заложены в процентную ставку.

Более удачным решением является — аккредитация всего объекта, при котором проверке подвергается весь жилой дом в целом, это позволяет разделить понесенные расходы между всеми заемщиками, при этом существенно снизив стоимость кредита каждому из них.

О банковской аккредитации новостроек и застройщиков

Понятие банковской аккредитации застройщика либо строящегося объекта – служит, по сути, формой одобрения банком выдачи ипотечных кредитов заемщикам на квартиры в рамках данного объекта. При этом банк, выражая свою заинтересованность в выдаче ипотечных кредитов, идет на расходы, связанные с проведением своеобразного аудита новостройки. Банковские службы, ответственные за экономическую безопасность изучают данные застройщика, собирают разнообразные сведения, касающиеся его деятельности.

И в первую очередь проверяется наличие документации, необходимой застройщику для выполнения работ, в состав которой входят:

Право собственности на земельный участок (или договор долгосрочной аренды);
Разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на этом участке;
Полный комплект проектной документации.

Кроме того, банк обязательно интересуется инвесторами проекта, говоря проще — источниками происхождения средств, предназначенными для финансирования строительства жилого дома (это делается на начальном этапе, до того, как осуществляются первые продажи). Производится также и проверка набора документов, по которым предполагается контролировать целевое использование средств дольщиков (это прерогатива государственных органов).

Касаясь в целом процесса строительства, банки обычно воздерживаются от кредитования жилья в новостройках, которые еще находятся в стадии котлована. Сегодня нередки случаи (практикуются все чаще), когда банки участвуют собственными средствами в строительстве жилых домов, на квартиры в них затем и оформляются ипотечные кредиты. В подобных случаях проект однозначно входит в круг объектов аккредитованных этим банком и со своей стороны он также рекламирует строящуюся недвижимость потенциальным покупателям. И надо заметить, что участие в строительстве средств банка, значительно облегчает процесс привлечения потенциальных клиентов – банк вполне способен несколько снизить процентную ставку по ипотеке в целях ускорения продаж.

И все же чаще всего речь об ипотеке заходит, когда строительная готовность объекта приближается к 20 — 30%. Причем и сама аккредитация может распространяться не на весь жилой комплекс в целом, а на его отдельные корпуса. В таком случае объекты аккредитуются частично, по мере сдачи в эксплуатацию корпусов.

Довольно частым является применение ступенчатого подхода к аккредитации – вначале банк проводит аккредитацию самого застройщика (проверяется история, число и качество возводимых ранее объектов, своевременность их ввода в эксплуатацию). Затем уже проверяется возводимые им объекты, после чего выносится решение – какая кредитная программа может быть предложена потребителю по тому или иному объекту. Рассматривается весь комплекс предложений на стадии строительства: о размерах процентной ставки, дополнительных преференциях определенным группам потенциальных заемщиков (молодым семьям, пенсионерам, военнослужащим, и др.).

Заметим, что немногие банки идут на аккредитацию застройщика, которым возводится свой первый объект – они считают это довольно рискованным предприятием. И в данной ситуации застройщику приходится строить дом практически до состояния полной готовности на средства инвесторов, лишь потом производить продажи. И еще — отсутствие аккредитации не обязательно является свидетельством мошеннических намерений застройщика.

Зачастую застройщик предлагает действительно выгодные условия в покупке квартиры, предусматривает рассрочку, и все необходимые документы у него на месте — это только на руку покупателю. Порядочность при формировании выгодных предложений просто необходима застройщику для того, чтобы «войти в рынок». А когда у застройщика нет банковской аккредитации, и при этом предлагается приобретение жилья на стадии котлована по различным схемам, не предусматривающим подписание договора долевого участия – это серьезный повод для покупателя — задуматься о его истинных намерениях.

Воспользоваться главным преимуществом аккредитации

Потенциальным покупателям, желающим приобрести квартиру в конкретной новостройке, сам факт аккредитации объекта банком представляется существенным преимуществом. Поскольку банк располагает всеми необходимыми ресурсами для проведения глубокой проверки строящегося объекта, да и само качество такой проверки существенно отличается от попыток покупателей провести подобную проверку своими силами.

Говоря по существу: если банком рекламируется и предоставляется ипотечный кредит на покупку квартиры в таком доме, значит – велика вероятность тому, что застройщик окажется надежным, а приобретение квартиры не будет сопровождаться неприятными сюрпризами. Поэтому, располагая информацией о том, что банк выражает согласие кредитовать приобретение квартир в новостройке, потенциальному покупателю можно принимать решение о приобретении недвижимости.

Однако не стоит принимать на веру одни лишь словесные декларации застройщика относительно наличия аккредитации его объекта рядом крупнейших банков. Лучший способ убедиться в этом — самим обратиться в названные банки.

Не надо забывать и о наличии разнообразных схем привлечения покупателей, к примеру: менеджер застройщика информирует покупателя о том, что объект «со дня на день» будет аккредитован банком, может и несколькими. На практике это может означать прямо противоположное: процесс аккредитации, возможно, проводился, но либо решение оказалось отрицательным для застройщика, либо затянулось на неопределенный срок (обычно, по вине застройщика).

По поводу аккредитации объекта несколькими банками

Практически всеми банками (за исключением банковских структур, образующих разного рода ассоциации) самостоятельно проводятся проверки объектов в целях аккредитации. И если известно, что новостройка прошла аккредитацию со стороны сразу нескольких крупных, либо средних банков, это означает, что именно столько раз застройщика и его объект проверяли, и каждым из банков выражена уверенность в их надежности.

Это обстоятельство способно повысить рейтинг застройщика, а также в максимальной степени укрепить доверие потенциальных покупателей, как к застройщику, так и непосредственно к объекту.

Если по новостройке не имеется банковской аккредитации вообще – это также может означать начальную стадию продаж, как и то, что банки еще не успели провести проверку. Однако если продажи открыты уже давно – с большой вероятностью можно полагать, что банки проводили проверку, в ходе которой были обнаружены определенные риски, именно из-за них в аккредитации объекту было отказано. А когда по строящемуся объекту ипотечных предложений вообще не присутствует – это серьезный повод подумать о доверии к застройщику. Как и в ситуации, когда объекты аккредитованы малоизвестными банками.

Резюме

Анализ приведенных выше сведений показывает, что сам факт совместной деятельности застройщиков с банками является достаточным индикатором их надежности. С другой стороны, наличие либо отсутствие аккредитации не должно служить основным критерием для покупателя – может быть упущена действительно выгодная сделка. Достаточно лишь порекомендовать потенциальному покупателю — выждать некоторое время, необходимое кредитным организациям и самому застройщику. И вдобавок вовсе нелишне предварительно поинтересоваться у застройщика о том, как он относится к договоренностям с банками о будущих ипотечных предложениях.

Тем, кто имеет собственные средства, и не планирует привлекать заемные средства в целях приобретения квартир в новостройке, можно посоветовать воздержаться от попыток самостоятельных проверок застройщика, как и прислушиваться к доводам, касающимся временного отсутствия у объекта аккредитации или ипотечных предложений. Лучше дождаться реакции банков, и уже после принимать решение о покупке.

Не верь аккредитации застройщика в банке и регистрации договора участия в долевом строительстве (по мотивам изучения одного ДДУ)

Недавно ко мне обратилась знакомая, которая планирует приобрести квартиру в новостройке. Знакомая попросила изучить Договор уступки и Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) .

При изучении ДДУ мое внимание привлек способ определения срока передачи участнику объекта, который был указан в договоре следующим образом:

«5.1. Передача участнику долевого строительства объекта и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту не позднее 4 (четырех) месяцев с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе исполнить обязательства по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства досрочно.

В случае составления одностороннего акта о передаче квартир датой передачи квартир является дата составления акта.

5.2. Передача квартир осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.»

Действующие законодательство и сложившиеся практика* заключения ДДУ предусматривают такой способ определения срока, но при условии, что в тексте ДДУ будет определен срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (далее – разрешение). В представленном ДДУ срок получения Разрешения не указан. Получается, что в ДДУ не определено одно из существенных условий договора. Регистрация ДДУ должна была быть приостановлена в соответствии с п.п. 7 п.1 ст.26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а в случае не устранения замечаний Росреестра в регистрации ДДУ должно было быть отказано, т.е. ДДУ не должен был быть зарегистрирован, но увы у Россреестра иное мнение.

Знакомая обратилась с вопросом о порядке указания в ДДУ срока передачи объекта к застройщику и банку. Застройщик дал ожидаемый ответ, о том, что Договор зарегистрирован в Росреестре и содержит все существенные условия.

Ответ банка: «Уважаемая…, банк не отвечает за срок сдачи объекта, данный вопрос решается между Вами и застройщиком с учетом условий прописанных в ДДУ, перед подписанием кредитного договора обсудите с застройщиком все условия ДДУ».

Ответы застройщика и банка в данной ситуации считаю нормальными, так как ожидать иного было бы наивно.

В ситуации указанной выше меня огорчает следующее:

Регистрация договора в Росреестре не гарантирует, что он будет содержать все необходимые условия, предусмотренные действующим законодательством.
Наши люди верят в волшебное «данный Застройщик аккредитован в Банке…», они думают, что Банк проверил полностью Застройщика и его документы и при наличии недостатков заставил внести исправления.

К сожалению, не все понимают, что «застройщик аккредитован в банке……», это означает, что в банке проведена некая процедура по итогам, которой он принял решение о представлении кредитов под залог недвижимости, реализуемой застройщиком. Процесс аккредитации Застройщика в каждом Банке свой и не направлен на защиту интересов потенциального Клиента/Заемщика/Залогодателя.

Я хочу верить реестру и хочу, чтобы регистрация договора подтверждала, что он содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, но как показывает практика на Росреестр надейся, а сам не плошай.

*Обычно в ДДУ, когда указывают, что передача недвижимости происходит через __ месяцев после ввода в эксплуатацию в договоре указывают следующую фразу: «Срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) ЖК комплекса/дома – не позднее ___первого квартала 201__г./ «__»__20_г.».

Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика

Фото: maradon 333/shutterstock

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

Форма договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

Сайт застройщика

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Дом не аккредитован что это значит