Что делать с ипотекой если потерял работу

Что делать с ипотечной квартирой, если нечем платить кредит? Три сценария

В кризисные времена одна из самых незащищенных категорий — это заемщики: каждый может остаться без работы, а должникам, помимо основных расходов, приходится как-то обслуживать кредиты. Вспомнить хотя бы валютных ипотечников, долги которых в 2014 году взлетели вдвое из-за девальвации рубля.

Что можно сделать с ипотечной жилплощадью, если обслуживать кредит не получается? АиФ.ru узнал у экспертов.

Продать

Когда у заемщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, он может продать ее. Для этого нужно обратиться в банк за разрешением. Практически всегда финансовые учреждения идут навстречу и дают согласие на сделку по продаже залогового жилья. Единственное, банк может запросить деньги за такое разрешение. А еще этот документ не бессрочный: за два-три месяца придется найти покупателя или получать новое разрешение.

Как говорит партнер юридической компании, юрист Светлана Петрикова, возможен такой вариант: собственник жилья сам находит деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру как свободную. «Это наиболее простой вариант для всех сторон сделки: продавца, покупателя и банка. Плюс заключается в том, что продавец может рассчитывать на рыночную цену объекта недвижимости с учетом его состояния, месторасположения и т. д. Минус — в том, что продавцу надо найти сразу достаточно большую сумму денег. Такая возможность есть не всегда», — подчеркивает эксперт.

Самый популярный вариант — это когда продавец берет краткосрочный потребительский кредит для погашения остатка по ипотеке, а получив деньги от продажи квартиры, его закрывает. Здесь надо просчитать рентабельность, ведь потребительский кредит выдается под гораздо более высокий процент, чем ипотека. Продавец должен понимать, что все то время, пока квартира будет продаваться (а это может занять несколько месяцев), ему придется платить проценты по новому кредиту.

Есть также вариант, когда продавец берет потребительский кредит уже после того, как найден покупатель на квартиру и между ними заключен договор аванса или задатка. «Но здесь надо учитывать такой момент, что обременение с залоговой квартиры будет снято в течение 30 календарных дней после погашения ипотеки. Только после снятия обременения можно будет приступить к оформлению сделки.

При этом переход права собственности на недвижимость через Росреестр может занять до двух недель. Не факт, что покупатель согласится ждать столько времени», — говорит Петрикова.

Еще один возможный сценарий: когда покупатель дает продавцу деньги на погашение ипотеки, которые потом зачитываются в стоимость квартиры.

Чисто теоретически такой вариант выглядит простым, логичным и понятным, но юридически является самым рискованным для покупателя, предупреждает юрист. Опасность заключается в том, что после передачи денег покупателем продавцу, тот может отказаться от сделки. Тогда покупателю останется только ходить по судам и возвращать деньги, переданные продавцу. «Именно деньги, а не квартиру, потому что на нее покупатель никаких прав не приобрел. Вряд ли недобросовестный продавец добровольно захочет возвращать деньги по исполнительному листу, если дело дошло до суда. Долг придется взыскивать через судебных приставов, скорее всего, частями. Таким образом, возврат всей суммы может занять несколько лет.

Безусловно, далеко не все продавцы являются недобросовестными, существуют сделки, проведенные именно таким способом. Но риск есть, и я бы настоятельно рекомендовала о нем подумать», — указывает она.

Уйти на каникулы

У заемщиков есть возможность взять ипотечные каникулы. «Банковские клиенты, попавшие в трудную жизненную ситуацию (их перечень есть в законодательстве), имеют право на ипотечные каникулы (льготный период), в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотечного кредита на срок до шести месяцев. Потеря работы входит в перечень трудных жизненных ситуаций. Но для получения права на льготный период будет необходимо представить подтверждающие документы», — поясняет доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина.

Как говорит эксперт по недвижимости Станислав Галкин, даже если желания оставлять квартиру нет, то кредитные каникулы могут помочь выгоднее продать ее. Дело в том, что во время действия кредитных каникул, платежи по ипотеке будут заморожены, поэтому не будут начисляться проценты, копиться пени и штрафы.

Стать банкротом

А если цена продажи квартиры окажется меньше остатка по ипотеке, то остаток по кредиту заемщику все равно придется возвращать. В таком случае лучше подать иск о банкротстве, считает руководитель федеральной юридической компании Валентина Зебницкая. В процедуре банкротства квартиру продаст арбитражный управляющий (не нужно нести расходы на поиск покупателя), а остаток долга спишется в конце процедуры.

Как платить ипотеку, если остался без работы?

По прогнозам аналитиков, только в Москве работу из-за карантинного кризиса могут потерять до 1 млн человек. Как выжить в таких условиях ипотечникам? Власти предложили выход — кредитные каникулы. Ранее Ранее правительством были утверждены максимальные размеры ипотечных займов для получения каникул — сумма кредита не может превышать 1,5 млн рублей. Для крупных городов — это настолько мало, что почти ничто. И две трети ипотечных займов оказались «отрезаны» от кредитных каникул, писал Forbes. Поэтому планируется все-таки этот предельный размер увеличить.

Что нужно сделать, чтобы получить помощь, независим от того, какой установят порог кредита?

Каникулы для взрослых

Что такое кредитные каникулы? Это льготный период, в течение которого вы можете уменьшить или приостановить выплаты кредитного обязательства на срок до 6 месяцев.

А претендовать на каникулы вы можете, если:

1. ваш официальный, облагаемый налогом доход снизился на 30% или больше за месяц до даты обращения по сравнению со среднемесячным доходом за 2019 год;
2. вы можете подтвердить снижение дохода документами;
3. размер кредита на этапе выдачи не превышает максимальный размер, установленный правительством РФ — то есть все те же 1,5 млн руб.

Каникулы — это не навсегда. Льготный период пройдет, и вы должны будете заплатить и сам кредит, и проценты по нему. Да-да, проценты все эти 6 месяцев продолжат начисляться.

Без штрафных санкций

Чего в кризисной ситуации категорически нельзя делать: сидеть и ждать, пока все образуется. Если работодатель отправил вас в неоплачиваемый отпуск или вы остались без работы, надо максимально быстро обратиться в банк с заявлением, в котором следует описать ситуацию и попросить предоставить ипотечные каникулы или уменьшить сумму платежа.

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-супермаркет недвижимости»

Президент России Владимир Путин в своем обращении от 25 марта заявил о том, что человек, оказавшийся сегодня в трудной ситуации (если его среднемесячный доход уменьшился более чем на 30%), должен иметь возможность приостановить выплаты по кредитам без штрафных санкций. Многие банки, не дожидаясь, пока правительство завершит работу над соответствующим законом, уже предлагают меры поддержки клиентов, пострадавших из-за пандемии коронавируса.

Заявка на кредитные каникулы

Практически на следующий день после выступления президента банк ВТБ заявил о том, что с 31 марта начинает работу по программе помощи своим клиентам:

— Есть три варианта решения проблемы для клиентов, попавших в трудную ситуацию, — пояснили в пресс-службе банка.

1. Существуют ипотечные каникулы в рамках законодательства. Согласно этой программе, запущенной в июле прошлого года, клиент вправе отсрочить платеж на срок до 6 месяцев.

2. У каждого банка — своя процедура реструктуризации. В случае, когда человек потерял работу, он приходит в банк, сообщает об этом, показывает соответствующие документы и говорит, что раньше все платежи по ипотеке делал своевременно, а теперь не потянет ежемесячно ту же сумму. Но, чтобы не допускать просрочек по кредиту, готов платить меньше. И банк предложит клиенту различные варианты решения проблемы: отсрочку платежа, изменение срока кредита или ставки.

3. К этим двум существующим способам сейчас добавилась программа поддержки клиентов, пострадавших от коронавируса. Как рассказали в пресс-службе, банк уже получает заявки клиентов и работает с ними. Каждый случай разбирается индивидуально.

Помимо заемщиков, потерявших работу, ВТБ поддержит клиентов, которые ушли на больничный с диагнозом COVID-19 или находятся за границей по причине закрытого авиасообщения. Все они претендуют на отсрочку по ипотеке на срок до трех месяцев.

Банк «Открытие» запускает специальную программу поддержки для своих клиентов с 1 апреля. Как рассказали в пресс-службе, для заемщиков, получивших больничный лист более чем на 10 дней, либо для тех, кто документально подтвердит падение своего дохода более чем на 30%, предусматриваются кредитные каникулы на срок до трех месяцев.

30 марта Сбербанк заявил о том, что готов предоставить клиентам, пострадавшим от коронавируса, ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев (срок может быть увеличен до 12 месяцев). Штрафы за невыполнение обязательств по кредиту на этот период отменяются.

Ипотечные каникулы предоставляются заемщикам, которые находятся на лечении от коронавируса либо пребывают на карантине после возвращения из других стран, а также клиентам банка, которые потеряли работу из-за сокращения, вызванного эпидемией, или тем, кто находится в отпуске без сохранения заработной платы.

Чтобы подать заявку на кредитные каникулы, нужно заполнить специальную анкету . Как сообщили в пресс-службе, заявка на ипотечные каникулы подается онлайн, ее обещают рассмотреть в течение 10 рабочих дней.

В пресс-службе Райффайзенбанка отметили, что банк «предлагает гибкий набор инструментов для снижения финансовой нагрузки, включая отсрочку платежей и пролонгацию кредитного договора». Для того чтобы воспользоваться одной из программ, придется подтвердить временное снижение платежеспособности.

Все банки просят клиентов соблюдать карантин и использовать бесконтактные способы общения: в чатах или по телефону. Заявки на реструктуризацию долга также принимаются через специальные формы на сайтах банков.

Какие документы нужны для получения отсрочки?

• Копия паспорта, оригинал предъявляется при подписании документов.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (или справка по образцу госучреждения), подтверждающая финансовое состояние за три последних месяца.
• Документы, подтверждающие трудовую занятость: копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или оригинал трудовой книжки (в случае увольнения).

Дополнительно могут предоставляться:

• копия приказа работодателя об изменении условий трудового договора (в том числе о предоставлении работнику отпуска без сохранения заработной платы), заверенная работодателем;
• заверенная работодателем копия уведомления о предстоящем сокращении;
• справка из службы занятости населения с указанием размера пособия по безработице (если вас сократили).

Перечень документов в разных банках отличается, поэтому заранее уточните на сайте или у менеджера, какие справки вам понадобятся.

Поверить на слово не получится

В группе риска окажутся (или уже оказались) заемщики, которых работодатель решит на время, пока все не уляжется, отправить в неоплачиваемый отпуск и не предоставит подтверждающие это документы.

Ни в одном из опрошенных банков не подтвердили, что будут поддерживать таких клиентов. Типичный ответ: каждый случай будет рассматриваться индивидуально. Клиенту придется доказывать, что он действительно пострадал. «К сожалению, сложная жизненная ситуация должна быть документально подтверждена. На слово не поверит ни один банк», — честно ответили в одной из финансовых организаций.

Если человек официально трудоустроен в компании, справку, что он находится в неоплачиваемом отпуске, дадут обязательно, утверждает Елена Мищенко.

«Если работодатель не дает ипотечному заемщику справку для банка об изменении условий работы, но при этом отправляет его в неоплачиваемый отпуск на два–три месяца, у работника есть несколько способов защитить свои права», — комментирует ведущий юрист Европейской юридической службы Павел Кокорев.

По его словам, стоит напомнить работодателю, что на основании статьи 62 Трудового кодекса РФ сотрудник имеет право потребовать предоставления работодателем документов, связанных с работой, в том числе и приказа о предоставлении ему отпуска без сохранения заработной платы. Копии документов, связанных с работой, должны заверяться надлежащим образом и предоставляться работнику безвозмездно в течение трех рабочих дней с момента получения заявления.

После этого нужно передать документы в банк — они будут свидетельствовать о том, что у заемщика есть причина для получения кредитных каникул.

«Если не удается решить вопрос с работодателем путем переговоров, обратитесь с жалобой на него в органы прокуратуры или государственную инспекцию труда», — резюмирует специалист.

По собственному желанию

Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время участятся случаи, когда работодатели предлагают сотрудникам уволиться по собственному желанию. Павел Кокорев уточняет, что работник вправе все это зафиксировать с помощью видео- и аудиозаписи, предупредить работодателя о его незаконных действиях и негативных последствиях для него — в частности, о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 5.27 КоАП РФ.

Если работодатель продолжит настаивать на увольнении, следует подать заявление о нарушении трудовых прав в органы прокуратуры или государственную инспекцию труда.

Как я задумался об оформлении ипотечных каникул после потери работы

В 2014 году мы с женой взяли ипотеку на 10 лет и тихонечко ее выплачивали. Но тут случился мировой… сами знаете что, и работа кончилась, а ипотека осталась. Тогда я решил испытать на себе возможность взять кредитные каникулы, объявленные в марте этого года.

Итак, для начала нужно было понять, имею ли я вообще право воспользоваться кредитными каникулами. Для этого открываем статью 6 Федерального закона N106-ФЗ от 03.04.2020 (последняя редакция от 14.03.2022), посмотреть его можно здесь.

Условия кредитных каникул в 2022 году

Тут сразу оговорюсь, что должны быть выполнены все условия:

1. Кредитный договор должен быть заключен до 1 марта 2022 года (ну с этим у меня порядок).
2. Обратиться я должен в период с 1 марта по 30 сентября 2022 года (с этим тоже норм).
3. Размер кредита не должен превышать максимальный размер, установленный Правительством РФ. Так, ищем документ — Постановление Правительства Российской Федерации от 12 марта 2022 г. N352. Смотрим последние три абзаца, в которых очень много букв, но если кратко перевести с юридического на русский, то изначальный ипотечный кредит для Москвы не должен превышать 6 млн рублей, для Московской области, Питера и Дальнего Востока — 4 млн рублей, а для всех остальных — 3 млн рублей. Я живу в Ульяновске, так что как раз подпадаю под определение «классический остальной». Ипотека у меня была скромная — 1,3 млн рублей, так что тоже норм по этому условию.
4. Мой доход должен снизиться более чем на 30 процентов. Ну, думаю здесь все очевидно, я же уволен. Однако я рано радовался, ибо юридические тропинки тернисты. Во-первых, считается не только мой доход, а доход всех созаемщиков. Мы с женой были созаемщиками, получается, надо считать наш с ней совокупный доход. Правда она последние 5 лет сидела с детьми и дохода не имела (остался в воздухе только теоретический вариант «а если бы она была одна, то «0» раньше и «0» сейчас это получается доход у нее сохранился на 100%?) Это «раньше» и «сейчас» подтолкнуло ко второму юридическому ответвлению.

Продолжаем, во-вторых, снижение на 30% считается по особой схеме. Берется мой доход (а если есть созаёмщик, то и его тоже) за предыдущий месяц и сравнивается со среднемесячным доходом за предыдущий год. Этот самый среднемесячный доход считается по специальной методике, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 436, но скажу прямо, без стакана это прочитать сложно.

Вкратце, берем зарплату и делим на 12 месяцев. Я, например, обратился в марте — соответственно, сравнивается доход за февраль 2022 год и среднемесячный доход за 2021 год. И вот тут я замер. Уволен-то я был только 28 февраля. Получается, сам факт увольнения строго по этому закону 106-ФЗ не дает права воспользоваться кредитными каникулами. Придется ждать целый месяц!

Это показалось мне несправедливым и мы позвонили на специальную горячую линию (для примера, в Сбербанке это 8-800-200-8-200). Ожидание заняло порядка 10 минут, после чего робот нас вывел в раздел Федеральный закон 106-ФЗ и соединил с оператором.

Необходимые документы

Оператор уверенно заявила, что банк примет мое заявление и нужны следующие документы:

• справка из Центра занятости населения о постановке на учет в качестве безработного — получение этой справки достойно отдельной статьи. Если вы работаете, то эта справка будет, естественно, не нужна;
• справка 2-НДФЛ за 2021 год, берется на прежнем месте работы или в налоговой. Справку 2-НДФЛ за 2022 год мне милостиво разрешили не брать, но если вас не уволили, а просто снизилась зарплата, то она будет нужна;
• паспорта всех участников кредитного договора, в нашем случае — мой и жены;
• заявление (требование) специального образца (объемная форма, которая заполняется непосредственно в офисе Сбербанка). При подаче заявления обязательно личное присутствие заемщика и созаемщика.

Если вы не уволены, а ваш доход снизился из-за того, что вы долгое время находились на больничном, то можно дополнительно представить больничный. Если снижение заработка случилось по какой-то иной причине, тогда закон 106-ФЗ допускает представление любого иного документа, подтверждающего это. Дальше Банк в течение 5 дней рассмотрит заявление и примет решение, на вступление которого в силу у банка есть 30 дней в соответствии с кредитным договором. Если решение будет положительным, то на срок до 6 месяцев все выплаты по кредиту будут «заморожены», а спустя 6 месяцев будет выдан новый график платежей.

Как вы понимаете, документы я еще не подал. Если встану на учет как безработный, расскажу про этот вариант. Если найду работу, но потеряю 30% в заработке, тогда будет продолжение истории в таком ключе.

Реструктуризация

Ну а кому лень ждать, есть еще старый способ, работающий с 2019 года по Федеральному закону от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика, по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» в простонародье «Об ипотечных каникулах».

По этому закону при потере работы можно реструктуризировать свой ипотечный кредит. Для этого потребуется найти в личном кабинете на сайте своего банка соответствующий раздел и оформить электронную заявку. Если не получится, придется оформлять требование о реструктуризации лично в банке. Для этого нужно ножками прийти в офис с паспортом, выпиской из ЕГРН об имеющейся у вас недвижимости в собственности на территории РФ и справкой о регистрации в качестве безработного из Центра занятости. Если есть созаемщик, он тоже должен быть лично с паспортом и справкой безработного. Важный момент, если вы или созаемщик потеряли доход в связи с выходом на пенсию, то справку безработного заменяет трудовая книжка с записью о выходе на пенсию.

Что в итоге

Я оформлял заявку онлайн. Это заняло минут пять, и заявка позволяла выбрать вариант платить по 300 рублей в месяц в течение ближайших двух лет. Не факт, что ее бы одобрили, но подать было можно. Единственный, но существенный минус — карта, привязанная к личному кабинету, блокируется для проведения расходных операций на весь период реструктуризации.

Поэтому этот вариант я решил пока не использовать и проверяю до конца практику применения нового Федерального закона 106-ФЗ, ибо «Карфаген должен быть разрушен».

Аналитика Публикации

Финансовый кризис вылился в настоящее испытание для десятков тысяч россиян, которые в «тучные годы» стали обладателями ипотечных квартир. Многие из них лишились работы и оказались не в состоянии платить по кредиту.

Алена и Виктор взяли ипотеку под 11% годовых в долларах в 2008 году, когда курс был около 23 рублей. Радоваться пришлось недолго — после девальвации платить пришлось практически на 30% больше. «Мы переплачиваем тысячу долларов из-за падения рубля, а наши доходы сократились на 60%. Эта квартира превратилась для нас в настоящий ад! Даже если мы ее продадим, все равно останемся должны банку около 2,5 млн. рублей. А терпеть все это больше нет никакой возможности», — жалуется Алена. И таких историй — великое множество. Причем среди их героев, по иронии судьбы, большая доля сотрудников банков, которые были уволены во время кризиса или же, сохранив работу, в одночасье лишились бонусов и премий. Впрочем, эта ситуация типична для многих, кого до кризиса не пугал ежемесячный платеж в полторы-две тысячи долларов. До 2008 года валютные кредиты доминировали на рынке, поскольку ставка в 10-11% годовых была практически на 30% ниже, чем по существовавшим тогда рублевым кредитам. После девальвации все изменилось. Многие семьи, поддавшись панике, бросились переводить долларовые кредиты в рубли, опасаясь того, что доллар может подняться до 40 или 50 рублей. «В значительной степени поток заявлений о реструктуризации был связан с тем, что заемщики кредитовались в валюте. Сейчас большая часть кредитов предоставляется в рублях», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.

Сегодня ставки по ипотечным кредитам уже достигли докризисного уровня, а у некоторых банков условия по кредитам даже выгоднее, чем были до кризиса. Однако медленное восстановление экономики и высокий уровень безработицы по-прежнему делают проблему реструктуризации проблемных кредитов актуальной для банков. Существует несколько способов сохранить квартиру в собственности даже в случае временных финансовых трудностей. Во-первых, важно помнить о том, что банки до последнего пытаются помогать клиенту, чтобы не связываться с продажей его квартиры (для банка это непрофильный бизнес). Во-вторых, если заемщик сопротивляется, реализация квартиры идет через суд, что само по себе удлиняет процесс взыскания средств. Кроме того, зачастую суд ставит явно завышенную оценку квартиры, идя навстречу заемщику. И после выставления квартиры на торги возникает риск приема жилья на баланс банка. «Вопросы невозврата решаются с помощью стандартных инструментов, а именно мы предлагаем реструктуризировать долг, обратиться в АРИЖК за получением стабилизационного займа, продать предмет залога или иные активы», — говорит директор кредитного департамента банка DeltaCredit Ирина Кузьмичева.

Схема АРИЖК (агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) широко применяется крупнейшими российскими банками. «Агентство предоставляет заемщикам стабилизационные займы, с помощью которых можно рассчитываться по текущим ипотечным платежам в течение года. Кроме того, средства агентства идут и на погашение просроченной задолженности, а также штрафов и неустоек. Льготный период дает заемщикам возможность найти работу и восстановить свою платежеспособность», — говорит представитель московского отделения Сбербанка, который заключил соглашение с АРИЖК. Заемщик получает кредит от АРИЖК по стандартным условиям агентства. В течение льготного периода он платит только проценты за стабилизационный кредит, однако существуют и еще более лояльные решения. «В рамках нашего договора с АРИЖК клиент в течение первого года вообще не платит по кредиту, за него полностью расплачивается агентство», — говорит управляющий филиалом банка «Уралсиб» Денис Горбунов. Однако затем заемщикам придется расплачиваться сполна. Размер платежей заемщика после завершения периода помощи в среднем вырастет на 9-10%. В самом АРИЖК довольны результатами действия этой схемы. «65% заемщиков смогли за год восстановить свою платежеспособность после первичной реструктуризации по кредиту», — заявил первый заместитель гендиректора агентства Евгений Чепенко.

Этот факт говорит о том, что россияне смогли приспособиться к кризису и продемонстрировать неплохую выживаемость даже в условиях спада. Конечно, сайты банков пестрят объявлениями о продаже залоговых квартир, однако это явление не приняло массового характера. Кроме того, под критерии АРИЖК подходят далеко не все заемщики. Для того чтобы получить помощь от агентства, нужно, чтобы это жилье было единственным, а заемщик уже использовал все имеющиеся активы для расплаты по кредиту. И это еще далеко не полный перечень условий. Так что не стоит скрывать свое положение от банка-кредитора или уж тем более скрываться от него. Допустив несколько просрочек по выплате кредита, люди сами вынуждают банк взыскать заложенное имущество. «Банк не благотворительная организация и не может допускать неплатежи по ипотечным кредитам, ведь по сути это деньги таких же людей — это вклады населения, юридических лиц, которые банк должен обслуживать: выплачивать проценты по ним и так далее», — объясняет жесткость кредиторов старший юрист «Вегас Лекс» Виктор Юзефович .

Банки готовы идти навстречу клиенту. Например, в рамках программы реструктуризации они могут предоставить отсрочку по уплате основного долга на несколько месяцев. Еще один способ упростить себе жизнь — удлинить срок кредита (при этом уменьшается размер ежемесячных выплат). Банк Москвы может предоставить специальный режим обслуживания кредита: сначала производится выплата суммы просроченного основного долга, затем — суммы просроченных процентов и комиссий, далее — суммы начисленных штрафов и пеней. Конечно, в каждом отдельном случае этот вопрос решается индивидуально. Для сохранения квартиры все средства хороши.

Банкиры говорят о том, что худшее уже позади, и динамика невозврата по кредитам держится на стабильном уровне. В банке DeltaCredit просрочка не превышает 1,5%, а в московских отделениях Сбербанка этот показатель за полгода увеличился всего на 1,7%.

Конечно, квартиру удается сохранить не всегда. И здесь существует несколько способов реализации заложенного имущества. Одно дело, когда заемщик идет на продажу квартиры добровольно и решает этот вопрос вместе с банком. И другой вопрос, когда банк действует через суд. «Если заемщик принимает решение, что единственно возможным способом погашения задолженности по кредиту является реализация заложенного имущества, банк оказывает помощь в его реализации», — говорят в Сбербанке. Одним из способов реализации является продажа квартиры покупателю, который в дальнейшем берет на себя оплату ипотечного кредита, доставшегося от прежнего заемщика. Либо покупатель при наличии достаточного объема собственных средств полностью гасит задолженность прежнего заемщика. На рынке есть различные схемы реализации заложенного имущества — в основном банки предпочитают продать объект, не снимая обременения. «Поскольку расчеты между покупателем и продавцом происходят, как правило, после регистрации права собственности на нового покупателя, то остается риск того, что даже в случае успешной регистрации денежные средства от реализации не будут направлены в счет погашения кредита. И эта схема минимизирует риск банка остаться без обеспечения, но при этом с невыполненными обязательствами клиента», — говорит Веденисов.

Сейчас банки могут продать жилье, даже если это единственная квартира должника. При наличии маневренного фонда у администрации города заемщик переселяется в социальное жилье. Однако все эти страшилки не должны отпугнуть тех, кто собирается улучшать жилищные условия, поскольку во всем мире ипотека остается самым доступным способом покупки жилья. «Пока объем ипотечного рынка в России еще очень невелик — меньше 3% ВВП, в то время как в странах Центральной и Восточной Европы — где-то 10-15% ВВП, не говоря уже о существенно более высоких уровнях проникновения ипотеки в развитых странах», — подсчитала аналитик ФК «Открытие» Ольга Найденова. Как считает ряд аналитиков, именно сейчас на рынке благоприятный момент для покупки жилья. Банки снижают ставки, государство предлагает программу по господдержке ипотеке. «Можно обозначить две тенденции на рынке жилой недвижимости на среднесрочную перспективу: плавный рост цен и снижение первоначального взноса и процентных ставок по ипотеке. Поэтому желающим приобрести жилье рекомендую не надеяться на снижение цен на недвижимость, а брать ипотечный кредит», — советует замначальника независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Александра Лозовая. Однако при этом нужно трезво оценивать свои силы и ту валюту, в которой вы собираетесь брать кредит.