Особенности взыскания неустойки с застройщиков в период действия моратория
Согласно Постановлению Правительства от 26.03.2022 г. № 479 изменены правила начисления неустойки за нарушение сроков передачи квартир в новостройках. Текст Постановления доступен по ссылке: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202203290014?index=0&rangeSize=1.
В частности, установлено, что при исчислении неустойки не включается период с 29.03.2022 г. по 31.12.2022 г. Кроме того, приостановлено взыскание по исполнительным документам в указанный период. Наглядно это представлено на схеме.
Что это означает для участников долевого строительства, которым застройщик задержал передачу квартиры?
1.Во-первых, следует отметить, что Постановление не устанавливает мораторий на подачу исковых заявлений о взыскании неустойки, изменения касаются лишь порядка исчисления неустойки и срока выплат. Суды продолжают рассматривать дела и выносить по ним решения. После 31.12.2022 г. эти решения будут исполняться в части выплат.
2. Если Вам должны были передать квартиру до 29.03.2022 года — Постановление коснётся Вас незначительно, поскольку за весь период будет начислена неустойка.
3. Если Вам должны были передать квартиру, начиная с 29.03.2022 года и позднее, из общего периода просрочки будет исключён период с 29.03.2022 года по 31.12.2022 года.
Означает ли принятие Постановления, что следует отказаться от обращения в суд до 31.12.2022 года? Здесь следует вспомнить, что начисление неустойки приостановлено не впервые, мы уже сталкивались с подобной ситуацией в 2020 году, когда началась пандемия коронавируса. На наш взгляд, с учётом предыдущего опыта, в тех случаях, когда задержка образовалась до 29.03.2022 года, не следует отказываться от обращения в суд или переносить обращение в суд на следующий год, поскольку в судебное разбирательство в Москве занимает в среднем от 4 месяцев до года. Получается, что в текущий период как раз можно успеть провести судебное разбирательство и получить исполнительный лист! А с начала нового года уже можно будет получить выплату. Стоит ли говорить, что после 31.12.2022 года выстроятся очереди из желающих обратиться в суд?
Как взыскать неустойку с застройщика?
Сдача нового объекта с нарушением сроков, указанных в договоре участия в долевом строительстве, встречается достаточно часто. Застройщики обвиняют в срыве планов плохую погоду, партнеров, поставляющих материал, и находят множество других причин для обоснования своей вины. Но мало кто из дольщиков знает, что вправе требовать компенсацию за нарушение сроков соглашения. Еще меньше клиентов доводят дело до суда.
Между тем размер неустойки, который можно взыскать с застройщика, может быть существенным. Дополнительно в требование дольщики вправе включить другие расходы, которые были понесены из-за нарушения условий договора. В статье рассмотрим, как взыскать неустойку с недобросовестной строительной компании в судебном и досудебном порядке. Если вам нужна помощь в подготовке документов и искового заявления, запишитесь на консультацию к опытному юристу.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Как в судебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Застройщику предоставляется 10 дней, чтобы ответить на претензию о неустойке. Если заявление было отправлено почтой, то период начинают отсчитывать с даты вручения письма адресату. Организация может удовлетворить запрос, проигнорировать его или отказать заявителю. Если по истечении срока, обозначенного в претензии, на банковский счет дольщика не поступила денежная компенсация, следует обратиться за взысканием неустойки с застройщика в суд.
Как составить иск к застройщику?
На первом этапе требуется составить исковое заявление. У дольщика часто возникает вопрос, кому адресовать претензию. Следует знать, что ответчиком всегда выступает застройщик, даже если в договоре в качестве второго участника фигурирует посредник, агент или ПИФ (паевой инвестиционный фонд). Именно на строительную компанию возложена обязанность вовремя передать жилую площадь клиенту.
Исковое заявление практически идентично требованию о добровольном возмещении убытков. Но в него можно включить дополнительные позиции, предусмотренные Федеральным законом «О защите прав потребителей»:
- возмещение морального вреда;
- взыскание штрафа, равного 50% от размера неустойки, назначенного судебными органами, если до суда к компании предъявляли требование о добровольной выплате компенсации;
- арендную плату за жилую площадь, которую снимал истец до получения собственной квартиры;
- все судебные издержки, которые в случае завершения дела в пользу истца оплачивает ответчик.
В расходы можно включить доказанную упущенную выгоду и подтвержденные расходы. Например, часто объект оплачен за счет заемных средств банка, и договор ипотеки предусматривает повышенные проценты в период до подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать с компании вместе со штрафом сумму, равную разнице между стандартной и повышенной процентной ставкой.
Исковое заявление оформляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального кодекса. Претензия к застройщику должна содержать следующую информацию:
- наименование судебного органа, в который направлено дело;
- сведения о заявителе;
- данные об ответчике;
- факты нарушения условий договора с указанием конкретных пунктов соглашения;
- требования взыскать неустойку и другие убытки с недобросовестной строительной компании.
Сумма неустойки, предъявляемая к застройщику
Требование с документами необходимо подавать мировому судье или в районный судебный орган общей юрисдикции по месту проживания заявителя, заключения договора или нахождения офиса строительной компании. Выбор судебного органа зависит от взыскиваемой суммы неустойки с застройщика.
В результате рассмотрения дела судья может принять положительное решение в пользу дольщика, но уменьшив размер штрафа. Такая ситуация возможна, если после анализа заявления и документов суд придет к выводу, что указанная в требовании сумма неустойки больше фактически понесенных убытков. Застройщик может составить ответное заявление и предъявить мотивированное требование об снижении размера штрафа.
Обстоятельства, которые учитывает суд при определении суммы денежной компенсации:
- полнота исполнения обязательств по договору;
- фактический размер убытков, которые понес дольщик в результате нарушения сроков сдачи жилья;
- причины несвоевременного оказания услуг и другие важные факторы.
Если суд выносит положительное решение о взыскании неустойки с застройщика, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. По истечении указанного периода дольщик получает исполнительный лист. С этим документом необходимо обратиться в банковскую организацию, в которой зарегистрирован счет строительной компании, или в районный отдел судебных приставов. На основании заявления и решения суда сотрудники должны возбудить исполнительное производство.
Правила расчета неустойки с застройщика
Главный пункт искового заявления, адресованного застройщику — сумма компенсации, которую планирует взыскать дольщик. Она может включать в себя не только неустойку за нарушение условий договора, но и другие расходы, которые понес истец из-за действий недобросовестной строительной компании. Важно доказать платежными документами, что указанные убытки действительно имели место быть у дольщика.
На первом этапе следует определить временной период, на который строительная компания задержала передачу квартиры. Если в соглашении долевого участия указано, что ввод дома в эксплуатацию будет произведен 12 июня 2019 года, а по факту акт подписан 18 августа 2019 года, необходимо посчитать количество дней с 13 июня до 18 августа. За каждый просроченный день сумма штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на два.
Особенности судебного процесса
Не стоит надеяться на быстрое взыскание неустойки с застройщика. Обычно процесс рассмотрения дела в судебном порядке затягивается на 2-3 месяца. Первое слушание — это подготовка к разбирательству. На этом этапе дольщик и строительная компания приглашаются судьей на собеседование. Чтобы отложить процесс на неопределенное время, ответчики начинают писать прошения о привлечении к делу третьих лиц, переносе слушания и оформляют иные ходатайства. Единственное, что в этой ситуации может сделать истец — убедить судью, что застройщик любым способом хочет затянуть дело.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Как взыскать неустойку с застройщика?
В этой статье мы подробно разберем, что такое неустойка и что нужно сделать для её получения (и что делать не нужно).
Многие дольщики оказываются в ситуации, в которой застройщик по тем или иным причинам срывает сроки передачи квартиры, нарушая условия заключенного с ним договора. В такой ситуации у дольщиков есть два основных способа защиты своих прав: взыскание неустойки и расторжение договора долевого участия (в случае, если просрочка составляет более 2-х месяцев). Расторжение договора долевого участия мы рассмотрим в следующих статьях, сейчас подробнее остановимся на взыскании неустойки.
План статьи:
1. Что такое неустойка?
2. Как правильно рассчитать неустойку за задержку передачи квартиры?
3. Как правильно направить застройщику претензию?
4. Как обратиться в суд за взысканием неустойки с застройщика?
5. Что такое штраф по Закону о защите прав потребителей и как его взыскать?
6. Почему в суде снижают неустойку?
7. Что такое исполнительное производство?
8. Полезные ссылки.
1.Что такое неустойка?
ГК РФ Статья 330. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В нашем случае неустойка определяется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
п. 2 ст. 6. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, неустойка является своеобразной штрафной санкцией для застройщика за задержку передачи квартиры.
2. Как правильно рассчитать неустойку за задержку передачи квартиры?
В первую очередь важно определить, имеется ли просрочка на самом деле. Для многих дольщиков это оказывается не так просто, как может показаться на первый взгляд. Дело в том, что многие застройщики ведут себя недобросовестно и формулируют срок передачи квартиры таким образом, что дольщику сложно разобраться, когда он получит квартиру на самом деле (а не как утверждает менеджер в отделе продаж). Рассмотрим классический пример:
Изучая договор долевого участия, мы часто сталкиваемся с такой формулировкой. Это первый лист договора, из пункта 1.4. дольщик узнает, что срок ввода объекта в эксплуатацию — 31.03.2017 г., при этом он убежден, что квартиру должен получить именно 31 марта. Это заблуждение, в пункте 1.4. указан планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию, но никак не срок передачи квартиры. А настоящий срок передачи квартиры указан в пункте 5.2.4. и сформулирован следующим образом:
В данном случае застройщик счел возможным сформулировать срок передачи таким образом: срок передачи квартиры это срок введения в эксплуатацию + 12 месяцев. Таким образом, вопреки мнению дольщиков, срок передачи квартиры по рассматриваемому договору — 31.03.2018 г.
Закон определяет следующую формулу для расчета:
Одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Другими словами формула расчета неустойки выглядит следующим образом:
X / 300 * Y * Z * 2 = неустойка
X — стоимость квартиры
Y — ставка рефинансирования
Z — количество дней просрочки
Мы рекомендуем воспользоваться специальным калькулятором для расчета неустойки, ему можно доверять.
3. Как правльно направить застройщику претензию?
Первый этап взыскания неустойки — направление претензии застройщику.
Очень важно направить застройщику претензию перед обращением в суд, в последствии это позволит нам привлечь застройщика к дополнительной ответственности в виде штрафа за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке (к штрафу мы вернемся позже).
Претензию можно составить в свободной форме, указав в ней требования о выплате неустойки. При этом, очень важно соблюсти несколько важных правил, которые мы сейчас рассмотрим.
1) Необходимо верно определить адрес застройщика.
Нельзя направлять претензию застройщику просто по адресу, по которому расположен офис застройщика. Адрес в договоре также не всегда является актуальным на день направления претензии. Для определения актуального адреса застройщика вам необходимо проверить его на сайте налоговой службы. Достаточно ввести ОГРН или ИНН юридического лица (данные реквизиты обязательно указаны в вашем договоре), сайт автоматически найдет вам информацию. К примеру:
Адрес необходимо указать в полном соответствии с информацией на сайте налоговой. Данным способом также необходимо проверять и наименование юридического лица, которое может поменяться. Если допустить ошибку в адресе или наименовании, суд может счесть, что досудебный порядок вами не соблюдался.
2) Следует указать реквизиты вашего банковского счета.
Существуют редкие застройщики, которые выплачивают неустойку добровольно. Кроме того, в некоторых случаях застройщик уже в суде пытается доказать, что он предпринимал попытки выплатить неустойку, однако не мог это сделать в силу отсутствия реквизитов банковского счета дольщика. Этот аргумент застройщика достаточно легко переломить в ходе процесса, однако не будет лишним перестраховаться и указать свои реквизиты.
3) Письмо с претензией следует направлять с описью вложения.
Это поможет доказать, что в отправленном вами письме находилась именно претензия, а не любая другая корреспонденция. Опись вложения — стандартный бланк, который вам выдаст сотрудник почтового отделения, заполняется в 2-х экземплярах.
4. Как обратиться в суд за взысканием неустойки с застройщика?
Второй этап взыскания неустойки — обращение в суд.
Часто после получения претензии застройщики пытаются под любым предлогом склонить дольщика к заключению дополнительного соглашения к договору, в котором пункты о передаче квартиры излагаются в новой редакции с новыми датами, что чаще всего исключает возможность взыскания неустойки. Следует внимательно отнестись ко всем предложениям и не заключать дополнительные соглашения.
На досудебное урегулирование обычно отводится 3-4 недели, после чего можно обращаться в суд. Данный этап является наиболее сложным и состоит из составления и подачи в суд искового заявления, а также участия в судебных заседаниях (в среднем 2-3 заседания). Чаще всего дольщики не могут самостоятельно провести судебный этап, в данном случае стоит обратиться к юристам. В любом случае, на нашем сайте вы можете получить бесплатную консультацию, мы подробно расскажем о разных тонкостях процесса и посоветуем, что лучше делать на разных этапах. Также вы можете доверить нам полное ведение вашего судебного процесса, для этого необходимо оставить заявку в специальной форме.
После обращения в суд с исковым заявлением, входящему материалу присваивается свой номер, а на сайте суда появляется карточка дела. Пример такой карточки:
После поступления искового заявления судья принимает решение о принятии иска к производству. В случае, если исковое заявление составлено правильно и в нем нет ошибок, судья выносит определение о принятии иска к производству.
Сам судебный процесс чаще всего состоит из предварительного заседания и основного, на котором выносится решение.
5. Что такое штраф по Закону о защите прав потребителей и как его взыскать?
п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Так к отношениям между дольщиком и застройщиком применяются положения закона «О защита прав потребителей». Пункт 6 статьи 13 содержит правила, при котором на изготовителя (исполнителя) накладывается штраф за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке. Застройщик в данном случае вынудил дольщика обратиться в суд, отказавшись выплачивать неустойку после получения претензии. Именно для взыскания штрафа мы направляем застройщику претензию, это очень важный этап. Штраф высчитывается исходя из неустойки, которую суд взыскал, а именно в размере 50%. К примеру, если суд взыскал неустойку в размере 150 000 рублей, штраф составит 75 000 рублей.
6. Почему в суде снижают неустойку?
Часто основная сложность в судебном процессе связана со снижением судами неустойки:
ГК РФ Статья 333. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Другими словами, закон позволяет снизить неустойку в том случае, если по мнению судьи она слишком большая и последствия от задержки квартиры не являются столь значительными по сравнению с суммой неустойки. Правила статьи 333 ГК РФ могут применяться только в том случае, если застройщик самостоятельно попросит суд такие правила применить, что и происходит на практике повсеместно. Большая удача, если застройщик не заявит ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, в таком случае у суда не будет оснований для снижения и вы получите неустойку в полном объеме.
Суд достаточно редко приходит к выводу, что размер заявленный истцами неустойки соответствует характеру допущенного ответчиком нарушения обязательства перед истцами и принципу разумности и справедливости.
В большинстве случаев неустойку снижают и с этим трудно бороться даже самым опытным юристам, в некоторых случаях даже невозможно. К примеру, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сложилась практика, при которой неустойку снижают на 50%. Таким образом, если неустойка составляет 100 000 рублей, скорее всего в результате мы получим 50 000 рублей в качестве неустойки, 25 000 рублей в качестве штрафа, 5 000 рублей в качестве компенсации морального вреда.
7. Что такое исполнительное производство?
Заключительный этап взыскания неустойки — исполнительное производство.
После вынесения решение изготавливается в окончательной форме. В соответствии с процессуальным законодательством, суд должен изготовить такое решение в течение 5 дней. К сожалению, на практике в эти сроки укладываются достаточно редко.
После вынесения в окончательной форме решение вступает в законную силу в течение одного месяца. Этот период дается сторонам для обжалования решения суда в случае несогласия.
Однако, само по себе решение суда ещё не означает, что застройщик выплатит вам неустойку. Решение суда нужно исполнить, это отдельная и часто самая сложная часть процесса взыскания неустойки — исполнительное производство.
Для возбуждения исполнительного производства нам необходимо заказать в суде исполнительный лист — специальный документ, обязывающий исполнить решение суда. Пример исполнительного листа:
Исполнительный лист вместе с заявлением и реквизитами счета подается в службу судебных приставов по месту нахождения должника, после чего и осуществляется фактическое взыскание денежных средств приставами. Также законом предусмотрена возможность подачи исполнительного листа в банк, в котором у должника имеется открытый счет. Это самый быстрый и удобный способ осуществления исполнительного производства, поскольку банк списывает денежные средства автоматически в течение 7 дней.
Это общие положения о процессе взыскания неустойки с застройщика. Пожалуйста, если у вас остались вопросы или возникли новые, обязательно обращайтесь к нам. Мы регулярно проводим бесплатные консультации для граждан по самым разным вопросам.
Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания
Правительство РФ с 1 апреля 2020 года уполномочено принимать решения об «особенностях применения» неустоек и иных финансовых санкций в сфере долевого строительства (ч. 3, 4 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Всего пара дней понадобилась Правительству для разработки и публикации Постановления от 02.04.2020 № 423, которым эти особенности утверждены.
Предлагаем обзор и оценку новых правил начисления и взыскания неустоек по Закону № 214-ФЗ, действующих в 2020 году.
1. Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)
Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423). Это практически 9 месяцев.
От неустойки освобождены все застройщики. Не имеют значения: причины и количество дней просрочки, наличие/отсутствие препятствий к передаче квартиры до/после введения карантина и какие-либо иные обстоятельства.
Считаем такое решение спорным.
Во-первых, 9 месяцев – не слишком ли много, учитывая, что сегодня никто не знает сколько продлится карантин, каковы будут его последствия для отрасли и конкретного застройщика.
К примеру, в отношениях с бизнесом государство не продлевало сроки уплаты налогов на 9 месяцев и, тем более никого не освобождало от их уплаты.
Во-вторых, зачем такая радикальная мера? Существуют же законные правила, позволяющие в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств снижать неустойку. Причины, по которым решено отказаться от их применения, неочевидны.
Пресловутый баланс интересов сторон, о котором регулярно вспоминают застройщики, ходатайствуя о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, отодвинут на задний план. Проблемы отрасли будут решать за счет дольщиков. Хотя многие из них тоже в непростом положении, вынуждены обслуживать кредиты и, дожидаясь своей квартиры, жить в арендуемой.
Кстати, расходы на вынужденный наем квартиры за апрель-декабрь 2020 года с застройщиков не взыскать. От возмещения убытков, причиненных дольщику в этот период, застройщики также освобождены.
В-третьих, недобросовестные застройщики непременно воспользуются «периодом безнаказанности» и не будут спешить с завершением строительства и/или передачей квартиры.
Вот примеры ситуаций из нашей практики. Дом достроен, своевременно сдан, но в одной квартире недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. В другой не завершены работы по «чистовой» отделке. Сроки передачи истекли полгода назад. Возможность устранить недостатки (недоделки) была, но застройщик сосредоточился на строительстве очередного корпуса ЖК. Теперь же ему и вовсе незачем торопиться, можно смело ждать нового года.
Пример определения периода начисления неустойки (с учетом Постановления 423).
Срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31 декабря 2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.
2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ
Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком — нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года.
Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ — не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика.
Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев.
Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени — большой вопрос.
3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020
До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.
Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:
«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».
Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.
Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?
Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.
Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года.
Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?
Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.
Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.
Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.
То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.
Весь этот год нам предстоит работать в условиях действия наспех составленного и крайне неоднозначного 423-го Постановления. Уже сейчас видны возможные негативные последствия заложенных в нем решений для участников долевого строительства. Остается надеяться, что правительственные меры поспособствуют тому, чтобы все или большинство реализуемых застройщиками проектов будут завершены.