Общая долевая собственность как оформить?
Общинная собственность — это собственность, которая принадлежит всем вместе, но каждому в отдельности. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще всего она идеальна. Другими словами, она абстрактна.
Такие доли существуют только на бумаге и обозначаются дробью: 1/2, 1/3. Согласно Гражданскому кодексу, доли равны, но по соглашению пропорции могут быть изменены любым способом. В конфликтных ситуациях размер долей определяет суд.
Регистрация собственности в Росреестре означает, что собственность зарегистрирована и ваши права на нее зафиксированы. В рамках упрощенного процесса они могут быть сделаны одновременно. Чтобы зарегистрировать недвижимость, необходимо выполнить три условия.
Во-первых, необходимо заручиться согласием всех будущих владельцев или получить его в суде. В некоторых случаях по закону можно получить только нотариальное согласие. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от мая 2019 года, участие нотариуса не требуется для многих сделок с долями.
Во-вторых, недвижимость должна быть зарегистрирована в Земельном кадастре с присвоением уникального номера. Если его нет, его необходимо зарегистрировать. Многоквартирные дома там регистрируются, а вот деревня или коттедж, доставшийся вам в наследство, может не подойти.
В этом случае необходимо подать заявление и вызвать агента по недвижимости. Вы не можете получить право собственности на недвижимость, не зарегистрировав ее в Земельном кадастре.
В-третьих, необходимы правоустанавливающие документы. Другими словами, они формируют право на приобретение собственности на недвижимость (известное как «титул собственности»). Они зависят от того, каким образом вы приобретаете собственность. Возможно:
- Договоры купли-продажи,
- договоры о приватизации — акты дарения,
- Акты дарения,
- Намерение,
- Судебные решения, признающие право собственности.
Право собственности также не может быть оформлено в общую собственность путем раздела на места. Это может быть сделано по соглашению собственников (добровольно или через суд) или путем расторжения договора. При разделе имущества супругами.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
ОДС покупателя не может быть осуществлен без нотариуса, если они являются супругами. Это связано с тем, что, согласно закону, все имущество является общим. Если они хотят заявить о праве собственности на доли, они должны сделать это с помощью частного договора, который может быть подписан только нотариусом.
Что касается продажи общей собственности, то ограничения касаются в первую очередь продавца, т.е. отчуждения имущества.
С 31 июля 2019 года в законе о государственной регистрации недвижимости действует новая редакция, которая отменяет обязательное нотариальное удостоверение некоторых сделок. Таким образом, теперь можно продавать недвижимость в рамках ЕТА без нотариуса. Однако существует одно условие — продажа недвижимости должна быть совершена в рамках одной сделки, т.е.
все должны продавать свои доли одновременно.
Нотариус должен быть в состоянии удостоверить все сделки, связанные с дарениями, договорами и актами наследования, а также с несовершеннолетними и недееспособными лицами.
Нотариус не требуется, если акции просто перераспределяются между теми же владельцами существующих акций. Например, два человека владели 1/2 и теперь хотят сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях можно договориться о приобретении акций и без присутствия нотариуса. Например, в следующих случаях.
- Приватизация недвижимости отдельными членами семьи,
- Покупка недвижимости отдельными собственниками,
- покупка супругами, владеющими квартирой совместно.
Если в вашем случае без нотариального разрешения не обойтись, этот документ добавляется к общему списку документов, необходимых для регистрации ОДС. Остается только оплатить государственную пошлину и приложить заверение к пакету документов.
Как платить госпошлину?
Все лица, регистрирующие право собственности на недвижимость, обязаны уплатить государственную пошлину. От уплаты пошлины освобождаются только малообеспеченные лица, признанные таковыми по закону; в случае несовершеннолетних детей до 14 лет за них платят родители, а если ребенку 14-18 лет, то оплата производится от его имени.
В настоящее время государственная пошлина составляет 2 000 рублей для всех покупателей. Вы должны оплатить ее в соответствии с вашей долей в собственности. Например, если ваша доля составляет 1/4, то при умножении, стоимость составит 2000*1/4 = 500 рублей.
При покупке дома на участке требуется отдельное подтверждение на каждый объект. Размер государственной пошлины за участок зависит от категории. 350 рублей для участков, участков под дом и жилых участков; 2000 рублей — колонизационные участки.
Существуют отдельные пошлины за приобретение имущества в порядке дарения и наследования. Например, каждый наследник платит 2 000 рублей. Подтверждением уплаты пошлины по каждой составляющей должен быть общий пакет документов.
Оплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. По закону вы имеете право ждать оплаты до пяти дней. Вы имеете право отказаться от получения документа, но сама регистрация не начнется до тех пор, пока не будет произведена оплата.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией вашего права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе есть его филиал, вы можете подать заявление туда. Можно даже сделать это в электронном виде через сайт службы. Однако мало кто пользуется этим способом, так как сложно самостоятельно найти все необходимые документы. Обычно вся бюрократия проходит через МФЦ.
Там каждый потенциальный владелец должен иметь при себе пакет документов, в том числе
- Паспорт (для лиц старше 14 лет) или свидетельство о рождении (для детей до 14 лет),
- Комфорт.
- Нотариально заверенный договор (если требуется)
- Справка из суда по праву справедливости (при наличии судебного дела).
- Подтверждение уплаты государственных налогов.
Само заявление составляется и подписывается в МФЦ. Сотрудник получает документы (за исключением документов, удостоверяющих личность) по описи и выдает удостоверение. Вы получаете их, когда приходите за выпиской из ЕГРП, подтверждающей регистрацию на вашу недвижимость.
По закону срок выдачи выписок из ЕГРП составляет до девяти дней. Если заявление подается в филиал Росреестра, то семь дней, а при предварительном заверении у нотариуса — от трех до пяти дней.
Выписки выдаются всем участникам процесса. После регистрации в едином государственном реестре собственности каждый становится законным владельцем своей доли общего имущества. В зависимости от своей доли в воронке, каждый человек должен платить налог на личную собственность.
Поручите проект специалисту. Юрист выполнит работу за установленную вами плату. Вам не нужно самостоятельно изучать законодательство, читать статьи и разбираться в теме.
Продажа доли в квартире: ЗАКОН
По закону сделки по продаже доли в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если вы заключите договор в простой письменной форме, то Федеральная регистрационная служба его не зарегистрирует.
Вторая особенность. Прежде чем продать долю третьему лицу, необходимо предложить выкупить ее сособственнику (ст. 250 ГК РФ).
Если доля в квартире продана с нарушением установленного порядка без предложения выкупа сособственнику, чьи права нарушены, можно обратиться в суд и потребовать перевода на него прав покупателя. Другими словами, он не требует признания сделки недействительной — это невозможно, — а просит суд выкупить саму долю на тех же условиях и за ту же сумму.
Это можно сделать и в том случае, если доля продается за меньшую цену, чем та, которая была предложена совладельцам. Закон ясен. Вы можете продать акцию третьему лицу по цене ниже той, которая указана на акции в пакете акций.
Зависит ли схема продажи доли от ее размера?
Нет. Закон не ясен. Условия и процедуры одинаковы в каждом случае доли в доле, будь то 1/3, 2/3, 1/32 или 9/10.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да, они могут сделать это с согласия органов Комиссии. Ребенок должен получить эквивалентные доли в другом доме в обмен на выделенные доли. В противном случае органы Комиссии не одобрят сделку.
При совершении сделок купли-продажи и рыночных сделок нет необходимости оформлять как продажу, так и уступку имущества несовершеннолетнего. Также можно продать долю несовершеннолетнего и самому несовершеннолетнему и получить эквивалентную долю в качестве пожертвования. Задача Комиссии состоит в том, чтобы несовершеннолетний не остался без имущества, чтобы его доля не уменьшилась и чтобы условия его жизни не ухудшились.
Сделки с участием органов Комиссии всегда сложны и требуют много времени. В среднем органам Комиссии требуется от 1 до 1,5 месяцев для рассмотрения заявления. Однако органы Комиссии не всегда выносят положительные решения.
Если они не дают разрешения на сделку, есть один путь — обжалование в суде, но это очень медленный процесс. В среднем дело длится более шести месяцев. Большой вопрос, будет ли покупатель ждать так долго.
Можно ли помешать соседу продать его долю?
Если соблюдены все условия: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил выкупить их долю, а в результате их отказа или бездействия продал ее за третью часть той же цены, и вы не можете помешать соседу продать свою доля была продана.
Можно ли продать долю от доли?
Нет, можете. Это можно сделать в отношении права предпочтения.
Кто чаще всего становится покупателем доли?
На рынке недвижимости существует спрос на акции. Конечно, он не сравним со спросом на другой дом, но опять же будет покупаться. Основным заблуждением владельцев является оценка стоимости их акций.
Например, цена 1/2 доли в квартире или рыночная стоимость всей недвижимости — это совершенно разные вещи. В данном случае цена доли всегда будет ниже из-за ухудшения условий, которые могут помешать новому владельцу извлечь максимальную выгоду из недвижимости. Для определения рыночной стоимости доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.
Лично по моему мнению, рыночная стоимость акции всегда стремится к нулю. Это объясняется тем, что она представляет собой ручку без ручки.
(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической фирмы PG Partners)
Например, если долю можно хоть как-то распределить, то речь идет о 1/3 в трехкомнатной квартире, но собственника можно рассчитать в другой комнате.
Получите юридические советы по продаже доли в квартире
Например, если речь идет о доле в комнатной квартире, например, если в ней только одна комната и ничего нельзя разрешить, то владение долей не гарантирует, что собственник сможет жить в этой квартире.
Другое заблуждение — считать, что размер доли пропорционален праву собственника занимать определенную площадь квартиры. Доля — это совместная собственность.
Однако даже владельцы больших долей не могут занимать меньшие комнаты или проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других совладельцев.
Предположим, имеется двухкомнатная квартира с размерами комнат 10 или 19 квадратных метров. У квартиры два собственника. Первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, а вторая женщина с детьми — 1/3 доли.
В этом случае, если совладельцы не могут договориться, порядок пользования жильем не может быть определен через суд. Женщины с детьми получают большую комнату, несмотря на меньшую долю. Поэтому им не стоит ждать, что они получат такую же площадь в квартире, как при покупке долевой собственности.
Для среднего покупателя совместное пользование квартирой не представляет особого интереса. Даже самая маленькая студия, скорее всего, будет рассмотрена. Акции представляют большой интерес в основном для черных маклеров, которые систематически вытесняют других жильцов и заставляют их продавать свои доли за копейки.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, они могут пожертвовать своей долей в квартире. В этом случае, разумеется, мнение по этому вопросу не имеет значения. Единственное условие — сделка также должна быть нотариально заверена.
Это своего рода окно в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли без необходимости уведомлять несчастного сособственника. Популярной практикой является приобретение доли через закон о дарении. В этом случае все документы оформляются как дарственная, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.
С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо докажет в суде, что продавец получил деньги по договору дарения, он может поставить вопрос о признании сделки недействительной. Кроме того, такая система очень опасна для продавца.
Деньги перевозятся неофициально, и если что-то пойдет не так, никто ничего не сможет доказать. Как юрист, я бы никому не рекомендовал такую форму.
Дарение — одна из самых сложных сделок для оспаривания в суде, но при определенных обстоятельствах это возможно.
Акции несовершеннолетних не могут быть переданы в дар. Комиссия не разрешит этого.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю можно, несмотря на волю соседа, но разделить ее на виды невозможно, так как доля незначительна (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.) и собственник в ней не проживает.
Например, у двухкомнатной квартиры два собственника: один с долей 7/8, другой — 1/8. Если владелец меньшей доли не проживает в квартире и не имеет интереса в собственности, вы можете обратиться в суд и потребовать, чтобы совладельцев заставили продать их доли по рыночной стоимости. Для этого необходимо провести оценку долей и представить в суд полную сумму.
Такая практика не является редкостью. Суды охотно разрешают приобретать более чем миноритарную долю ни собственникам, ни совладельцам, которые не могут полностью выделить свою собственность.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
К продаже применяются все требования статьи 250 Гражданского кодекса, «право предпочтения». Если сосед не пускает потенциальных покупателей в квартиру для ее просмотра, продавайте без просмотра. Можно найти и такие предложения, но цены на такие варианты ничтожно малы.
Вам также может быть интересно:
Узнать о ценах на доли в московских квартирах — здесь
Как заставить продать долю?
На вопрос отвечает Викторияс Волова, руководитель семейно-правовой компании «Суворов и партнеры» (Пятигорск)
Жил-был человек в трехкомнатной квартире, одной комнатой пользовался Саша, он был трехкомнатным, он был трехкомнатным, он был трехкомнатным, он был трехкомнатным, он был трехкомнатным, он был трехкомнатным, он был трехкомнатным, он был трехкомнатным. Ну, как пользовался — у него там была своя мебель, а что не нужно, короче, кладовка. В двух других комнатах жила бывшая жена Света с дочкой.
Света очень хотела купить комнату у Саши, но больше не видела ни его, ни его вещей.
Саша жил отдельно, но продавать комнаты не хотел. Деньги ему были не нужны, и он позволил себе 1/3 квартиры, как говорится, Господь есть Господь, и если он хочет, то может оставить себе мебель, а если хочет, то и лагерь поставить.
Сеста подумал-подумал и решил обратиться в суд. Иск касался признания доли Саши незначительной и ее приобретения.
Однако он проиграл и свой первый судебный процесс, и апелляцию. Дело было обжаловано, и к делу подключился Верховный суд (главный суд в нашей стране).
Долевая собственность: особенности продажи
Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.
Что такое долевая собственность?
Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.
В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Как сделать выдел доли в квартире
Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.
Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.
Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?
Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.
При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.
Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.
Как продать квартиру в долевой собственности?
Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.
По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).
Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.
Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.
Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.
Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.
Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.
Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.
За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.
Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.
Как продать долю в квартире?
Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.
Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
- При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
- Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
- Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.
Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.
Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.
Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.
Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.
Как выкупить долю?
К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?
Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.
После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.
Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.
Можно ли обойтись без нотариуса?
Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.
1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.
2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.
Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.
3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.
Как организовать выкуп незначительной доли?
С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.
Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.
Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.
Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.
Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.
То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.
Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?
Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.
Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.
Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.
Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).
Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.
Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Общая долевая собственность: как оформить?
Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).
Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности. Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
После регистрации одс что делать дальше
ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.