Какой налог при продаже апартаментов
Перейти к содержимому

Какой налог при продаже апартаментов

  • автор:

Налог на апартаменты – «кот в мешке»

Налог на апартаменты – «кот в мешке»

На этапе покупки обещания застройщиков относительно ставки налога на имущество часто расходятся с реальностью, которая приходит позже к жильцам в виде уведомления из налоговой службы. Неразбериха с законодательством, наличие нескольких реестров для нежилых помещений, загадочные для обывателя акты обследования объектов Госжилинспекцией, – все это лишь усложняет поиск базовой, в общем-то, информации –налогообложение апартаментов.

Налоговые горки

Апартаменты сложно отличить от квартир: похожи планировки, метраж, отделка. Однако в первом случае – это нежилые помещения, во втором – жилые. Соответственно, и налоги на апартаменты нужно платить, как на коммерческие помещения. То есть, существенно больше.

Минимальный размер налога на апарты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Если для квартир стоимостью до 10 млн рублей установлена минимальная ставка 0,1 % от кадастровой стоимости, то за апартаменты придется отдать как минимум 0,5%, максимум – 2%. Минимальная ставка действует в отношении апартаментов гостиничного типа и тех объектов, которые попали в определенный льготный перечень (о нем – ниже).

В отличие от квартир, где есть налоговый вычет (20 кв. м площади), налогом облагается вся площадь апартаментов. При этом минимальный размер сбора (0,5%) уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Для дорогих апартаментов, как и для квартир, действует «налог на роскошь»: апартаменты общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн руб. обкладываются максимальным налогом (в 2018 году — 1,5%).

Круто, ты «попал».

В Москве создан реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. В него уже занесено более 25 тыс. объектов, полный список опубликован на сайте столичной мэрии.

Объект попадает в реестр, если по данным акта Госинспекции, более 20% его площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания. Госинспекция определяет вид фактического использования объекта и на этом основании он включается или исключается из реестра.

Если объекта нет в реестре, на апартаменты действует налог 0,5%.

«На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть он живет в «гараже».

Новостройка попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится. Отсюда и недопонимание между девелоперами и покупателями. Например, на форуме жителей ЖК «Водный» Антон Е. пытается узнать ставку налога на апартаменты в другом проекте MR Group – «Савеловский сити»: «Пишу вам на форум как владелец апартаментов в комплексе. Очень волнует тема ставки налога на апартаменты. Я так понимаю, требования об уплате налога многие уже получили. Пожалуйста, подскажите, какая ставка там указана, 0,5% или 2%?». Комментарий другого форумчанина прозвучал неожиданно: «На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть, он живет в «гараже».

В компании MR Group сообщили, что на всех объектах, включающих апартаменты, действует налоговая ставка 0,5%.

Пусть кому-то повезет

Впрочем, в Москве есть и другой снижающий сборы реестр, который ведет департамент экономической политики и развития. По сути, это список, куда вошли объекты из первого реестра, но на которые власти разрешили применять понижающие ставки.

Вместо максимальной ставки объекты из реестра облагаются пониженной – в 0,5%. По условиям, общая площадь апартаментов, на которые распространяются льготы, не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость «квадрата» не может быть больше 100 тыс. рублей (по состоянию на 1 января, предшествующего году включения здания в реестр). По адресу объекта не должно быть зарегистрированных юрлиц, в апартаментах не может вестись предпринимательская деятельность. Пониженная ставка действует только на единственные апартаменты и на 150 кв. м в них. Если площадь помещения больше 150 кв. м, то оставшиеся метры облагается по налоговой ставке действующей в данный налоговый период для объектов офисно-торгового назначения. Например, в 2017 г. – это 1,4% от кадастровой стоимости.

Согласно подсчетам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Point Estate, собственнику апартаментов площадью 150 кв. м с кадастровой стоимостью 5 млн руб. без льгот пришлось бы заплатить налогов на 25 тыс. руб., со льготами – 16 тыс. руб.

На данный момент в реестре всего восемь объектов. Среди них три высотки ММДЦ «Москва-Сити», комплекс «Звезды Арбата» и др.

На данный момент в реестре апартаментов (утвержден постановлением правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП) всего восемь объектов.

  1. Три высотки в «Москва-Сити» – «Башня Федерация»;
  2. «Империя»;
  3. «Город Столиц»;
  4. комплекс «Звезды Арбата» на ул. Новый Арбат, д. 32;
  5. клубный особняк на Таганке по адресу: 4-й Крутицком пер., д. 14;
  6. комплекс «А-48» на Алтуфьевском шоссе, д. 48, корп. 2;
  7. здание в Марьино на ул. Братиславская, д. 6.;
  8. здание в Тверском районе Москвы по адресу: Б. Каретный пер. д. 24.

Мария Борисова аналитик ЦИАН

Налог против цены

Апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир аналогичного метража. И по мнению риэлторов, эта разница вполне компенсирует бОльшие налоги.

Например, по расчетам «Метриум групп», налог на квартиру в 38 кв. м стоимостью 5,67 млн руб. составит в этом году 1613 руб. (с учетом налогового вычета). Апартаменты той же площади в аналогичном месте будут стоить 4,1 млн руб., а налог при ставке 0,5% составит 12 190 руб. (налоговый вычет в данном случае не применяется). При покупке апартаментов хозяин сэкономил 1,57 млн руб. При нынешней ставке налогообложения этих денег хватит на оплату налога на имущество почти на 130 лет.

Это при идеальном варианте. При неидеальном ставка может быть и 1,5%, да и налоги на месте не стоят, ставки, однозначно, будут расти.

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Многие покупатели недвижимости делают выбор в пользу апартаментов, стоимость которых в большинстве случаев меньше стоимости обычных квартир. Но налог на имущество для апартаментов выше налога для квартир. Еще для апартаментов установлены более высокие тарифы на коммунальные услуги, а при покупке недвижимости нельзя вернуть налоговый вычет.

Рассказываем, как считают налог на апартаменты, сколько денег придется потратить на их содержание и почему нельзя вернуть налоговый вычет, как это делают покупатели обычных квартир.

Налог на апартаменты рассчитывается не так, как на квартиру. Фото: profiz.ru

Налог на апартаменты рассчитывается не так, как на квартиру. Фото: profiz.ru

Что такое апартаменты — к чему их приравнивают при определении налога

Понятие апартаментов существует, но оно не закреплено законодательно. С юридической точки зрения апартаменты относят к нежилым помещениям, хотя фактически в них можно проживать, даже оформлять временную регистрацию.

Закон приравнивает апартаменты к гостиницам. Из этого следует, что такая недвижимость не рассматривается в качестве объекта первой необходимости, как предусмотрено для жилых объектов. В связи с этим есть отличия в налогообложении — перечисления в бюджет для апартаментов определяются не так, как для квартир или домов.

Когда нужно платить налог — виды налогов для собственников апартаментов

Вопрос о налогообложении апартаментов возникает в трех ситуациях:

  • при продаже объекта;
  • при сдаче недвижимости в аренду;
  • при владении имуществом.

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц должен платить тот, кто указан в качестве собственника в Едином государственном реестре недвижимости. Расчет налога начинается со дня, когда данные о новом владельце были внесены в реестр.

Законодательно апартаменты не приравнены к жилым помещениям, поэтому налог на имущество для их собственников рассчитывается исходя их того, что это нежилое помещение. Сумма налога будет зависеть от:

  • региона, в котором находится объект недвижимости;
  • типа здания, в котором расположены апартаменты, вида их разрешенного использования;
  • присутствия в здании, где находятся апартаменты, офисных помещений, общепита и других площадей, которые заняты под ведение предпринимательской деятельности;
  • величины кадастровой или инвентаризационной стоимости.

При определении суммы, которую нужно заплатить за владение имуществом, используют налоговую базу. Налоговая база для апартаментов может устанавливаться на основании:

  • величины кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, за который собственник платит налог на апартаменты. Такой показатель используют при условии, что региональные власти успели его установить на начало года. Для этого по требованиям Налогового кодекса РФ сведения о кадастровой стоимости должны быть внесена в ЕГРН. Посмотреть кадастровую стоимость апартаментов в Москве, как и расположенных в другом городе, можно в выписке из ЕГРН. Она стоит 350 рублей. Бесплатно посмотреть кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра;
  • инвентаризационной стоимости объекта. Такой показатель используется при условии, что кадастровая стоимость не была определена. Инвентаризационная стоимость реже используется при расчете налоговой стоимости. Но она более выгодна для собственников объекта недвижимости, потому что в большинстве случаев инвентаризационная стоимость ниже кадастровой. Когда ее используют при определении величины налога на апартаменты, собственник платит меньше.

Информацию о кадастровой стоимости объекта можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Фото: regionoperator.ru

Пример расчета имущественного налога на апартаменты

В качестве примера рассмотрим порядок расчета налога на имущество для апартаментов, которые расположены на территории Москвы. Налоговая ставка по Москве в отношении объектов, которые не относятся к жилому имуществу, составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Но она может быть больше, если в здании располагаются офисные помещения, общепит или другие площади, используемые для ведения бизнеса.

Предположим, нужно рассчитать налог на имущество для апартаментов, кадастровая стоимость которых составляет 8 млн рублей. Назначение здания не предусматривает размещения в нем офиса, общепита или других аналогичных объектов. Право собственности на апартаменты принадлежит супругам. Они владеют недвижимостью в равных долях – каждому принадлежит половина объекта.

При проведении расчетов сначала устанавливают налоговую базу. Для ее расчета умножают кадастровую стоимость на величину доли в собственности. Для доли каждого из супругов налоговая база составит:

Налоговая база = 8 000 000 х 1/2 = 4 000 000 рублей.

После определения налоговой базы вычисляют сумму налога к уплате. Для этого налоговую базу делят на 100 и умножают на размер налоговой ставки:

Сумма налога = 4 000 000/100 х 0,5 = 20 000 рублей.

При обозначенных условиях каждому из супругов за отчетный год нужно уплатить 20 тыс рублей.

Если бы супруги владели квартирой, размер имущественного налога для нее был бы меньше. При таком же размере кадастровой стоимости налоговая ставка составит 0,1%. Если пересчитать сумму налога для квартиры при аналогичных условиях, то она составит для доли каждого из супругов 4000 рублей.

Если здание, где расположены апартаменты, будет отнесено к другой категории, то сумма налога может быть больше для ее собственника. Например, если в помещениях расположены офисы, сумма налога будет считаться как 2% от кадастровой стоимости объекта.

Чтобы проверить информацию о величине налоговой ставки на конкретный вид апартаментов, нужно зайти в раздел справочной информации на сайте ФНС.

Данные о налоговых ставках на имущество есть в справочной информации на сайте ФНС. Фото: moezhile.ru

Данные о налоговых ставках на имущество есть в справочной информации на сайте ФНС. Фото: moezhile.ru

Налогообложение при продаже и покупке апартаментов

При покупке апартаментов новый собственник объекта недвижимости не платит налог. Его нужно платить в случае, если собственник получил доход, когда продал недвижимость. Необходимость его перечисления определяется в зависимости от срока владения объектом:

  • если право собственности оформлено на объект 5 лет назад или ранее, то налог на доход от продажи апартаментов платить не нужно;
  • если право собственности оформлено менее 5 лет назад, продавец должен заплатить налог. Его величина определяется как 13% от разницы между стоимостью при его покупке и суммой, полученной от покупателя при продаже.

Сумму налога рассчитывают как 13% от полученного дохода. Но такой процент установлен только для тех лиц, которых относят к налоговым резидентам России. Налоговые резиденты — это те, кто проживают на территории страны более 183 дней в течение календарного года. Те, кто живет в России менее 183 дней в течение календарного года, считаются налоговыми нерезидентами. Для них налоговая ставка составляет 30%.

Величина налоговой ставки при продаже апартаментов индивидуальными предпринимателями будет отличаться и зависеть от системы налогообложения, на которой находится налогоплательщик.

Особенности налогообложения при продаже имущества

Налоговый кодекс РФ определяет, что по общему правилу доход от реализации объекта должен быть перечислен продавцом при условии, что срок владения объектом – менее 5 лет. Но есть исключения. Такой срок может составлять 3 года при соблюдении условия:

  • право собственности на объект получено в результате оформления дарственной. Но человек, оформивший дарственную, должен быть близким родственником нового владельца. Категории лиц, которых можно отнести к близким родственникам, указаны в Семейном кодексе РФ;
  • право собственности возникло в порядке наследования;
  • право собственности получено на основании подписанного между бывшим и настоящим владельцем договора ренты;
  • право собственности получено после приватизации объекта.

Обозначенные условия действуют только для жилых объектов. В случае продажи апартаментов срок владения помещением для освобождения от уплаты налогов должен быть более 5 лет.

Доступен ли налоговый вычет на апартаменты?

Налоговый вычет позволяет покупателям возвращать часть потраченных на покупку средств. Это доступно для тех граждан России, которые имеют официальный доход. Вернуть можно 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Максимальный размер вычета, который можно вернуть по состоянию на 2021 год – 260 тыс рублей.

При покупке квартиры можно вернуть 13% от потраченной суммы, но не больше 260 тыс. рублей. Фото: kineshemec.ru

При покупке квартиры можно вернуть 13% от потраченной суммы, но не больше 260 тыс. рублей. Фото: kineshemec.ru

Право возврата налогового вычета закреплено Налоговым кодексом РФ. Кроме земельных участков, при приобретении или застройке которых новые собственники получают деньги из бюджета, средства возвращают за покупку:

  • жилых домов,
  • квартир,
  • комнат.

Чтобы получить налоговый вычет, собственники недвижимости могут самостоятельно обращаться в отделение ФНС. Предусмотрено и автоматическое оформление вычета. Это возможно, если банк, через который проводились средства при заключении сделки, выступает в качестве налогового агента. В таком случае собственнику объекта в личный кабинет на сайте ФНС приходит заполненное заявление, которое нужно подписать.

Налоговый кодекс РФ не содержит информации о том, что налоговый вычет положен за покупку апартаментов. Собственники нежилых помещений не могут его получить.

Закон не запрещает изменять статус объектов недвижимости. При определенных обстоятельствах апартаменты могут быть переведены в статус жилого помещения. Но даже в таком случае налоговый вычет не положен. Его можно получить только при условии, что объект имел статус жилого на дату приобретения.

Налоговый вычет предполагает возврат не только части средств, потраченных покупателем на приобретение жилья, но и процентов за использование кредитных средств. Такое право возникает, если для покупки объекта использовали ипотечный кредит. Максимальная сумма, которую можно вернуть в счет средств, потраченных на оплату процентов по кредиту — 390 тыс рублей. Но для этого нужно, чтобы кредит был потрачен на покупку земельного участка или объекта недвижимости, который относят к жилым помещениям. Если ипотечный кредит брали для покупки апартаментов, получить налоговый вычет нельзя.

НДФЛ при сдаче апартаментов в аренду

Те граждане, которые сдают недвижимость и получают доход от такой деятельности, должны платить налог. В обычных случаях сумма налога составляет 13% от суммы дохода. Задекларировать доход нужно до 1 мая года, который следует за отчетным. Перечислить налог необходимо до 15 июля.

Сумму налога можно уменьшить. Для этого собственник объекта должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Если выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН), с полученного дохода нужно платить 6%. Но если не подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения, налог будет больше, чем для физических лиц — 20% от полученного дохода.

Цена апартаментов и расходы на их содержание

Цена апартаментов при аналогичной площади помещения в большинстве случаев ниже, чем цена квартир. Например, апартаменты экономкласса без проведения отделочных работ могут обойтись на 30% дешевле квартиры. Средняя разница в цене составляет 10-15%.

Но сэкономив на приобретении апартаментов, их собственник потратит больше при оплате налогов — налог на имущество для владельцев жилых помещений ниже.

Регистрация в апартаментах — можно ли в их прописаться?

В домах и квартирах можно оформить как временную, так и постоянную регистрацию. Для апартаментов также доступна регистрация, но только временная. Постоянно прописаться в них нельзя. На это не влияет, кто хочет зарегистрироваться – собственник помещения или другой человек. Максимальный срок временной регистрации по закону не превышает 5 лет. Для апартаментов действуют общие правила – прописаться в них можно только на 5 лет.

Детей тоже можно зарегистрировать в апартаментах. Но как и при прописке в жилых помещениях, нужно, чтобы в апартаментах был зарегистрирован один или оба родителя ребенка. Для несовершеннолетних максимальный срок временной регистрации также составляет 5 лет.

В апартаментах можно зарегистрироваться, но только временно. Фото: savingleb.com

В апартаментах можно зарегистрироваться, но только временно. Фото: savingleb.com

Содержание апартаментов и оплата коммунальных услуг

В среднем тарифы на коммунальные услуги для апартаментов на 15% больше, чем для квартир.

Стоимость содержания апартаментов будет зависеть от типа здания, оказываемых услуг и тарифов управляющей компании, которая будет обслуживать его. Это может быть невысокая стоимость содержания при обычной уборке, вывозе мусора, оплате работы сантехника и электрика. Если это апартаменты бизнес-класса, элит-класса, где дополнительно оплачивают охрану, консьержа, садовника, то их содержание обойдется дороже.

Как заранее узнать налоговую ставку на имущество для строящегося объекта

Сведения введенных в эксплуатацию московских апартаментах, по которым определены максимальные тарифные ставки, размещены на сайте столичной мэрии. Объект попадает в такой перечень, если больше 20% его площади используется с целью размещения офисов, объектов торговли, предприятий общественного питания.

Часть владельцев апартаментов регистрируют право собственности на основании заключенного с застройщиком договора долевого участия. Это схема, аналогичная покупке квартир на стадии котлована. Но в таком случае редко можно заранее узнать — какая будет налоговая ставка по конкретному объекту. Это связано с тем, что при строительстве застройщик не всегда знает, какие помещения будут в возводимом здании. Но есть застройщики, которые сразу определяют категорию помещений строящегося здания. Если компания дает такую информацию, можно сразу определить, какая будет ставка при расчете имущественного налога.

Об использовании вычетов по НДФЛ при приобретении и продаже апартаментов

Минфин неоднократно обращал внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с этим апартаменты не признаются жилым помещением (Письмо от 17.09.2021 № 03-04-05/75585).

Право на имущественный вычет со стоимости приобретенного жилья закреплено пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, в котором указано, что в целях предоставления вычета учитываются фактически произведенные налогоплательщиком расходы на новое строительство либо приобретение на территории РФ:

жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них;

земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства;

земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

На основании абз. 3 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Следовательно, физлицо вправе получить имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры, комнаты или доли (долей) в них. В связи с приобретением апартаментов право на имущественный налоговый вычет не возникает. Последующий перевод нежилого помещения (апартаментов) в жилое помещение (квартиру) также не влечет возникновения права на использование вычета по НДФЛ.

Такие выводы содержатся в Письме Минфина России от 03.02.2020 № 03-04-05/6583.

Обратите внимание: Мнение финансового ведомства совпадает с правовой позицией КС РФ, согласно которой законодатель поощряет налоговой льготой именно строительство и приобретение гражданами жилья, а не перевод уже принадлежащих им нежилых помещений в объекты жилой недвижимости, который не равнозначен строительству жилых помещений или приобретению их по договору (Определение от 06.06.2017 № 1164-О).

Предположим, для оплаты апартаментов использовались кредитные денежные средства. Можно ли заявить в качестве имущественного вычета проценты, уплаченные по ипотеке?

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) предоставляется, если денежные средства израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, а также на приобретение земельных участков (долей в них), которые предоставлены для индивидуального жилищного строительства или на которых расположены приобретаемые жилые дома (доли в них).

Как видим, речь идет только о жилых объектах недвижимости. В связи с этим при приобретении апартаментов не возникает права на имущественный вычет по расходам на уплату процентов банку.

Далее поговорим о налогообложении доходов от продажи апартаментов.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ по общему правилу доходы от продажи объекта недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Исключения из этого правила предусмотрены п. 3 данной статьи, в котором указано: минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с СК РФ;

право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в нем).

Продажа апартаментов, ранее приобретенных по договору долевого участия в строительстве или купли-продажи, не подпадает ни под один из перечисленных случаев-исключений (помним, что апартаменты – нежилые помещения). Поэтому минимальный предельный срок владения для апартаментов составляет пять лет. Соответственно, при продаже апартаментов до истечения названного срока доход признается объектом налогообложения.

Можно ли уменьшить указанные доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, или на величину документально подтвержденных расходов на приобретение апартаментов?

Согласно названной норме имущественный вычет при продаже недвижимости предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков либо долей в указанном имуществе, но не более 1 млн руб.;

иного недвижимого имущества, но не более 250 тыс. руб.

При этом вместо получения имущественного налогового вычета продавец может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на размер фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества.

Отметим, положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 названной статьи).

Таким образом, при продаже апартаментов, которые находились в собственности меньше минимального предельного срока владения и не использовались в предпринимательской деятельности, налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на 250 тыс. руб. или на величину своих расходов, связанных с приобретением апартаментов.

Подведем итог. В связи с тем, что апартаменты не признаются жилым помещением, при их покупке и продаже не применяются предусмотренные для квартир и жилых домов нормы гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц», регулирующие порядок применения налоговых вычетов и налогообложения доходов. При приобретении апартаментов нельзя воспользоваться имущественными налоговыми вычетами ни в части их стоимости, ни в отношении сумм уплаченных банку процентов. Последующий перевод апартаментов в жилое помещение (квартиру) также не влечет возникновения права на использование названных вычетов.

Минимальный предельный срок владения для апартаментов составляет пять лет. Если продать их по истечении этого срока, полученные доходы будут освобождены от обложения НДФЛ. В случае продажи апартаментов до истечения пятилетнего срока доходы признаются объектом налогообложения.

Сумму облагаемых НДФЛ доходов налогоплательщик может уменьшить на величину своих расходов, связанных с приобретением апартаментов. При отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение, доходы могут быть уменьшены только на 250 тыс. руб.

Как не платить налог при продаже апартаментов?

Аватар автора

Купил апартаменты в 2018 году. Это единственная недвижимость, которая есть у меня в собственности и где можно жить. Когда пройдет ровно три года, хочу продать.

Знаю, что минимальный срок владения считается с момента, когда полностью оплатил стоимость по ДДУ. Но это правило распространяется исключительно на жилые помещения или и на апартаменты тоже? Какой налог мне придется заплатить при продаже?

Аватар автора

Увы, расстрою вас — минимальный срок владения в вашем случае будет не три, а пять лет. Но если вы захотите продать свои апартаменты раньше, чем истечет минимальный срок владения, вы можете воспользоваться вычетами. Расскажу подробнее, почему такой срок и как применить вычет.

Какой минимальный срок при владении апартаментами

При продаже недвижимого имущества граждане освобождаются от уплаты НДФЛ, если они владели недвижимостью в течение минимального предельного срока.

По общему правилу такой минимальный срок — пять лет. Но в некоторых случаях он может уменьшаться до трех лет: если человек получил такую недвижимость по наследству или по договору дарения от члена семьи, в результате приватизации, по договору ренты, а также если гражданин продает свое единственное жилье.

Поскольку вы не получили апартаменты в наследство или по договору дарения, то под эти пункты вы не подходите.

То, что это ваше единственное жилье, роли тоже не играет. По закону апартаменты не относятся к жилым помещениям: в жилищном кодексе указан закрытый перечень — жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната. Апартаментов там нет. А значит, это нежилые помещения, как, например, гараж или баня. И этим основанием для срока в 3 года вам тоже нельзя воспользоваться. Минимальный срок владения апартаментами, чтобы не платить НДФЛ, в вашем случае — 5 лет.

Срок владения будет считаться с даты, когда вы зарегистрировали право собственности на апартаменты. Поправка, согласно которой срок отсчитывают от даты полной оплаты по ДДУ, тоже касается лишь жилых помещений.

Обложка статьи

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Какими вычетами можно воспользоваться

Необязательно ждать, когда истекут пять лет. Вы можете воспользоваться вычетами, и если не полностью освободиться от налога, то, по крайней мере, его уменьшить.

Например, вы можете получить налоговый вычет в размере 250 000 ₽. Такой налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу, то есть размер дохода гражданина от продажи имущества, с которого он обязан уплатить налог.

На практике это значит, что, допустим, вы продаете апартаменты за 5 млн рублей и должны заплатить НДФЛ с продажи:

  • (5 000 000 ₽ − 250 000 ₽) × 13% = 617 500 ₽.

На следующий год после продажи вы подаете декларацию и платите налог. Вычет ежегодный, можно пользоваться несколько раз. Но применяется он ко всем сделкам купли-продажи . Например, продал апартаменты за 5 млн рублей и машину за 1 млн рублей ранее минимального срока владения — вычет единый. Налог будет такой:

  • (6 000 000 ₽ − 250 000 ₽) × 13% = 747 500 ₽.

Обложка статьи

Еще вариант — уменьшить доход от продажи имущества на расходы, которые связаны с его приобретением. Эти расходы нужно будет подтвердить документами: договорами купли-продажи , выписками из банка и пр.

Допустим, вы купили свои апартаменты за 3 000 000 ₽, а продаете за 5 000 000 ₽. Ваш доход — 2 000 000 ₽, с него вы и будете платить налог. То есть вам придется заплатить 260 000 ₽.

Не советую занижать стоимость объекта при продаже, чтобы уйти от налога. При определении налоговой базы учитывают кадастровую стоимость недвижимости, которую умножают на коэффициент 0,7. И даже если вы продадите дешевле, НДФЛ все равно посчитают исходя из минимальной цены. Проверить, какая кадастровая стоимость вашей недвижимости, можно на публичной кадастровой карте или заказать бесплатную выписку о кадастровой стоимости объекта на госуслугах — выдадут через несколько минут или в течение трех дней.

Что с налогами на продажу апартаментов

  1. Лучше выждать минимальный срок владения, прежде чем продавать апартаменты — пять лет.
  2. Срок считается не с момента полной оплаты по ДДУ, как в случае с жилой недвижимостью, а с момента регистрации права собственности.
  3. Вы можете воспользоваться вычетами, но поскольку это нежилая недвижимость, то уменьшить НДФЛ намного не получится.

Загрузка

ilya, еще один тип недвижки. Там нельзя прописаться в отличие от обычной квартиры.

Здравствуйте, а если сдавать апарт как ИП УСН 6%, и зарегистрировать ОКВЭД 68.10 "покупка и продажа собственного недвижимого имущества", то налог при продаже не будет 6% от общей стоимости?

Странно, вот здесь https://journal.tinkoff.ru/nezhiloe/ верно написано, что нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения для вычета ссылаясь на https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/400613281/ , в этой же статье уже появляется вычет за 5-ти летнее владение. Где-то явно ошибка, исправьте, пожалуйста.

Виктор, статьи рассматривают разные ситуации.
В этой автор просто пассивно владеет апартаментами, не используя их в коммерческой деятельности. И потому минимальный срок владения работает.
А тут: https://journal.tinkoff.ru/nezhiloe/ предпринимательская деятельность налицо и в результате срок становится недоступным — такова оговорка в подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК.
Вот как звучит норма:

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы. от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
Положения настоящего пункта не распространяются. на доходы. от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

В общем, ошибки нет.

Антон, тогда заголовок слишком хайповый, из статьи не совсем очевидно, что хоть Апарт и единственное жилье, что он использовался исключительно для собственного проживания и никогда не сдавался. В целом рынок сервисных апартаментов сейчас довольно активен, нужна статься для таких инвесторов: Как платить налог при продаже апартаментов!

Елена, добрый вечер.
Что-то не совсем поняла, можно ли с апартаментов получить налоговый вычет?

В письме ФНС РФ от 14.01.2014 N БС-4-11/231 разъяснено, что в случае продажи нежилого помещения, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. В Письме МФ РФ от 15.03.2013 N 03-04-05/4-232, сказано, что в целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».

Так это же коммерческая недвижимость, на неё не распространяется минимальный срок владения. Откуда вы взяли 5 лет?

Наталья Семкина

Можно ли уменьшить налог при продаже апартаментов на сумму процентов по кредитному договору

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *