Идентификация земельного участка
Идентификация осуществляется на основе почтового адреса, описание характерных признаков объекта, его площади, местоположения, конфигурации и других индивидуальных показателей.
Для земельных участков важнейшими индивидуальными показателями являются границы и кадастровый номер. Координированные границы однозначно и точно определяют территориальные пределы прав и обязанности собственника, а также площадь земельного участка. Межевание земельных участков необходимо для постановки на кадастровый учёт и регистрации прав.
Кадастровый номер – это уникальный неповторяющийся во времени и на территории РФ номер, который присваивается земельному участку, как объекту недвижимости в установленном законом порядке.
Схема построения кадастрового номера построена на системе кадастрового деления РФ и имеет следующую иерархическую структуру:
1. Кадастровый округ (КО)
2. Кадастровый район (КР)
3. Кадастровый квартал (КК)
Кадастровый квартал делится на кадастровые блоки, кадастровые массивы, кадастровые кварталы. (КБ, КМ, КК)
4. Номер земельного участка
Кадастровое деление территории осуществляется посредством кадастрового зонирования т.е. разграничения на иерархически соподчинённые кадастровые единицы. Линиями разграничения являются базовые линии, которые устанавливаются на специальных картах земельно-кадастрового зонирования.
В качестве границ кадастровых округов принимается граница субъектов РФ. Их кадастровые номера соответствуют перечню субъектов конституции РФ. Например: Ленинградской области присвоен номер 47, Санкт-Петербургу 78, Новгородской области 53.
Территория каждого кадастрового округа делится на кадастровые районы, границами которых признаются установленные границы муниципальных образований. Муниципальные образования представляют следующие административно-территориальные единицы:
1. Административный район
2. Поселения, подчинённые субъекту РФ
3. Закрытые административно-территориальные единицы
Номера кадастровых районов устанавливаются специальными органами в субъекте РФ. Например: муниципальному образованию (Кингисепский муниципальный район) присвоен номер 21, Лодейнопольский -06, Низинское с/п -14. Номера кадастровых округов и районов представляют собой двузначные числа.
В Самостоятельные кадастровые блоки выделяются территории населённых пунктов, а также обширные межселенные территории.
В качестве кадастровых массивов могут выступать садоводческие товарищества, дачные кооперативы или части населённых пунктов. Нумерация блоков массивов и кварталов производится с севера на юг и с запада на восток.
Кадастровое зонирование муниципального образования предполагает выделение кадастровых блоков, КМ, КК. При этом учитывается ряд обязательных требований:
1. Все кадастровые единицы должны иметь замкнутые границы
2. Каждой кадастровой единице присваивается номер. Номер представляет собой двухразрядное десятичное число.
3. Земельный участок может располагаться только в одном кадастровом квартале
4. Базисные линии между кадастровыми единицами могут совмещаться с естественными урочищами (естественное деление).
Номер земельного участка – это порядковый номер земельного участка в пределах кадастрового квартала. Это четырёхразрядное десятичное число.
Кадастровый номер земельного участка может иметь следующий вид- 47:06:010201:0198
47- номер кадастрового округа;
06 – номер кадастрового района (Лодейнопольский район)
01 – кадастровый блок,
02- кадастровый массив
01 – кадастровый квартал
0198 – номер земельного участка.
1. Для регистрации прав является необходимым условием ведение кадастрового учёта земельных участков и технической инвентаризации
2. Кадастровый учёт земельных участков предполагает их описание и индивидуализацию в едином государственном реестре земель (ЕГРЗ)
3. Государственный кадастровый учёт является основным механизмом описания земельного участка в качестве объектов права и налогообложения.
Данный вопрос опирается на федеральный закон «о кадастре недвижимости»
Кадастровый учёт осуществляется трёх случаях:
1. Образование объекта недвижимости
2. Прекращение существования объекта недвижимости
3. Изменения уникальных характеристик объекта недвижимости
С заявлениями о кадастровом учёте могут обратиться собственники, землевладельцы, землепользователи или их представители.
Состав документов следующий:
1. Документ, подтверждающий оплату госпошлины за осуществление кадастрового учёта.
3. Технический план здания, сооружения, помещения, либо объекта незавершённого строительства.
4. Копия документа, удостоверяющее право заявителя на соответствующий объект недвижимости.
5. Копия документа, подтверждающее принадлежность земельного участка к определённой категории земель.
6. Копия документа, подтверждающее разрешённое использование земельного участка.
Кадастровый учёт осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в настоящее время кадастровые палаты.
Документы могут быть предоставлены тремя способами:
1. Лично представителем
2. Почтовое отправление
3. В форме электронных документов.
На схеме представлен порядок постановки на кадастровый учёт
| Приём документов |
| Формирование учётного дела |
| Проверка сведений и документов |
| Формирование протокола и проекта решения |
| принятия решения |
решения о приостановлении решения об осуществлении
и отказе кадастрового учёта
| Послать уведомление |
| Внесение сведений |
| Подготовка и удостоверение документов | Формирование кадастрового дела |
| Выдача документов |
Осуществление кадастрового учёта приостанавливается в следующих случаях:
1. Не представлены все документы.
2. Одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка.
3. Имеются противоречия между сведениями, предоставленными заявителем и кадастровыми сведениями о данном земельном участке.
Решения о приостановлении или отказе можно обжаловать в судебном порядке.
Решения об отказе принимаются в следующих случаях:
1. Имущество не является объектом недвижимости. Законодательство устанавливает перечень объектов недвижимости: земельные участки, здания/строения/сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства, участки недр, водные объекты, космические объекты, предприятия, как имущественный комплекс, многолетние насаждения.
2. Заявления/документы оформлены не по установленной форме.
3. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо.
4. Размер земельного участка не соответствует минимальным, либо максимальным размерам земельных участков.
5. Доступ к земельному участку не обеспечен.
6. Одна из границ земельного участка пересекает границу муниципального образования, либо населённого пункта.
7. Истёк срок приостановления.
8. Земельный участок образуется в результате преобразования земельных участков и эти преобразуемые земельные участки не относятся ни к одной из категорий земель.
Решение об отказе может быть обжаловано в суде.
Вывод: орган кадастрового учёта в случае принятия положительного решения об осуществлении кадастрового учёта обязан выдать заявителю: кадастровый паспорт объекта недвижимости – при постановки на кадастровый учёт; кадастровая выписка – при учёте произошедших изменений; кадастровая выписка, содержащую информацию о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии его с учёта). Данные документы оформляются не более 20 рабочих дней.
Идентификация земельного участка как объекта недвижимости
Статья 5. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости
1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.
3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее — единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав.
4. Границы зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границы территории, в отношении которой устанавливается публичный сервитут (далее — границы публичного сервитута), границы территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), особо охраняемых природных территорий, лесопарковых зеленых поясов, особых экономических зон, созданных в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее — особые экономические зоны), охотничьих угодий, территорий опережающего развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, Государственная граница Российской Федерации, границы между субъектами Российской Федерации, границы муниципальных образований, границы населенных пунктов, береговые линии (границы водных объектов), границы Байкальской природной территории и ее экологических зон, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеют неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации идентификационный реестровый номер (далее — реестровый номер границ), присваиваемый органом регистрации прав.
(в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 538-ФЗ, от 18.07.2019 N 194-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 14.07.2022 N 271-ФЗ, от 14.07.2022 N 284-ФЗ, от 18.03.2023 N 66-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
6. Содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровые номера, номера регистрации, реестровые номера границ обязательны для использования в иных государственных информационных ресурсах, а также при межведомственном информационном взаимодействии.
Идентификация земельного участка как объекта недвижимости
ганизациям в качестве имущественного взноса Российской Федерации» не применяются.
16. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в течение 5 рабочих дней со дня получения декларации в соответствии с пунктом 131 настоящего документа направляет в коллегиальный орган предложение об отнесении имущества, указанного в декларации, к федеральной собственности и согласовании его учета в качестве имущества Центрального банка Российской Федерации. После получения указанного согласования учет такого имущества в качестве имущества Центрального банка Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение пунктом — Постановление Правительства Российской Федерации от 17.05.2023 № 768)
____________
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 к особенностям управления и распоряжения отдельными объектами имущества, расположенными на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также разграничения имущества между Российской Федерацией, каждым из указанных субъектов Российской Федерации и его муниципальными образованиями
ПЕРЕЧЕНЬ имущества, которое подлежит отнесению к федеральной собственности
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2023 № 768)
1. Имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться исключительно в федеральной собственности.
2. Объекты, необходимые для обеспечения обороны страны и безопасности государства, включая:
имущество, необходимое для обеспечения деятельности войск, других воинских формирований, органов безопасности и правоохранительных органов;
запасные пункты управления органов государственной власти, объекты связи и инженерной инфраструктуры, предназначенные для использования в особый период;
государственные запасы и мобилизационные резервы;
имущество предприятий, имеющих стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства;
имущество предприятий, производящих системы и элементы вооружения, взрывчатые и отравляющие вещества, расщепляющиеся и радиоактивные материалы, летательные аппараты, военное снаряжение;
имущество предприятий, производящих лекарственные средства и медицинские изделия.
3. Имущество предприятий, обеспечивающих стабильное бесперебойное функционирование отраслей экономики и поддержание занятости, по перечню, определяемому коллегиальным органом, образованным распоряжением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2022 г. № 542-р.
4. Особо опасные и потенциально опасные объекты, за исключением опасных производственных объектов, на которых ведутся горные работы, работы по обогащению полезных ископаемых, потенциально опасные биологические и химические объекты.
5. Инфраструктура и иные объекты производственно-технологического комплекса железнодорожного транспорта.
6. Имущество, необходимое для обеспечения осуществления функций и полномочий Центрального банка Российской Федерации, полномочий федеральных органов государственной власти, деятельности подведомственных им организаций, в том числе деятельности в области промышленной безопасности, геологического изучения, геодезической и картографической деятельности, аэронавигационной деятельности, деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, деятельности по осуществлению навигационно-гидрографического обеспечения условий плавания судов, деятельности в сфере правовой охраны и использования результатов интеллектуальной деятельности гражданского, военного, специального и двойного назначения, а также деятельности в сфере стандартизации и деятельности по обеспечению единства измерений. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2023 № 768)
7. Иное имущество, необходимое для осуществления деятельности федеральных органов государственной власти, подведомственных им организаций, а также организаций, осуществляющих публично значимые функции, по перечню, определяемому коллегиальным органом, образованным распоряжением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2022 г. № 542-р.
____________
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 к особенностям управления и распоряжения отдельными объектами имущества, расположенными на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также разграничения имущества между Российской Федерацией, каждым из указанных субъектов Российской Федерации и его муниципальными образованиями
ПЕРЕЧЕНЬ имущества, которое может относиться к федеральной собственности, государственной собственности Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, муниципальной собственности их муниципальных образований
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2023 № 768)
1. Опасные производственные объекты, на которых ведутся горные работы, работы по обогащению полезных ископаемых.
2. Объекты гражданской обороны.
3. Имущество, используемое для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
4. Автомобильные дороги общего пользования, объекты трубопроводного транспорта, речные и морские суда с обслуживающей инфраструктурой.
5. Аэропорты и входящие в их имущественный комплекс машины и оборудование для обслуживания и ремонта воздушных судов, другие критически важные объекты транспортной инфраструктуры, за исключением объектов железнодорожного транспорта общего пользования.
6. Объекты, необходимые для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, объекты связи, включая радиовещание и телевизионное вещание, необходимые для обеспечения жизнедеятельности населения, стабильного и безаварийного функционирования предприятий.
7. Гидротехнические сооружения (за исключением судоходных гидротехнических сооружений) .
8. Объекты обработки, утилизации, обезвреживания, размещения и захоронения твердых коммунальных отходов.
9. Жилищный фонд, имущество жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных предприятий.
10. Объекты социально-культурного и бытового назначения.
11. Объекты здравоохранения, образования, культуры и спорта.
12. Земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, и иные объекты, необходимые для осуществления деятельности на особо охраняемых природных территориях, в том числе объекты природного наследия, имущество, необходимое для осуществления контроля за состоянием и охраны окружающей среды и природных ресурсов, деятельности по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения, ветеринарной деятельности и защиты растений.
13. Иное имущество, необходимое для обеспечения жизнедеятельности населения, осуществления полномочий или осуществления деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, подведомственных им организаций, а также организаций, осуществляющих публично значимые функции, по перечню, определяемому коллегиальным органом, образованным распоряжением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2022 г. № 542-р. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2023 № 768)
____________
ПРИЛОЖЕНИЕ № 21 к особенностям управления и распоряжения отдельными объектами имущества, расположенными на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также разграничения имущества между Российской Федерацией, каждым из указанных субъектов Российской Федерации и его муниципальными образованиями
ПЕРЕЧЕНЬ показателей эффективности деятельности лица, которому передается имущество, отнесенное к государственной собственности Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области или переданное в государственную собственность указанных субъектов Российской Федерации, которые включаются в концессионные соглашения, договоры и соглашения, предусматривающие передачу такого имущества в безвозмездное пользование, аренду, доверительное или иное управление, заключаемые органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2023 № 768)
1. Объем инвестиций в основной капитал (в том числе объем инвестиций за счет собственных средств, объем инвестиций за счет заемных средств) .
2. Среднесписочная численность работников (без учета работников, занятых на сезонных работах) .
3. Объем выпуска (реализации) товаров (работ, услуг) собственного производства в натуральном и стоимостном выражении (без налога на добавленную стоимость и акцизов) .
4. Объем налогов и сборов, уплаченных в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (по видам налогов и сборов) .
Примечание. Наряду с показателями, предусмотренными настоящим документом, в заключаемые органами государственной власти Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области концессионные соглашения, договоры и соглашения, предусматривающие передачу имущества, отнесенного к государственной собственности указанных субъектов Российской Федерации или переданного в государственную собственность указанных субъектов Российской Федерации, в безвозмездное пользование, аренду, доверительное или иное управление, могут включаться иные показатели эффективности деятельности лиц, которым передается такое имущество, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(Дополнение приложением — Постановление Правительства Российской Федерации от 17.05.2023 № 768)
____________
ПРИЛОЖЕНИЕ № 3 к особенностям управления и распоряжения отдельными объектами имущества, расположенными на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также разграничения имущества между Российской Федерацией, каждым из указанных субъектов Российской Федерации и его муниципальными образованиями(в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 17 мая 2023 г. № 768)
Правильная индивидуализация недвижимости в договорах
Сделки с недвижимостью занимают далеко не последнее место в нашей жизни и имеют ряд особенностей. Одной из них является необходимость государственной регистрации таких сделок (например, договор ипотеки, договор аренды на срок не менее 1 года), либо прав, возникающих на их основании (в частности, при продаже, дарении и т.д.). Однако, говоря об особенностях, присущих только сделкам с недвижимостью, не стоит забывать и об общих требованиях, касающихся согласования предмета договора.
Так, в договоре продажи недвижимости обязательно должны быть указаны сведения, позволяющие конкретизировать, какое именно недвижимое имущество продается. При отсутствии этой конкретизации условие о предмете договора является несогласованным, а сам договор, как следствие, — незаключенн ым. То же самое касается и иных сделок с недвижимостью, в том числе, пользующегося большой популярностью договора аренды.
Ненадлежащая идентификация объекта недвижимости, даже если стороны договора фактически прекрасно понимают, что за объект они имеют в виду, тем не менее, препятствует регистрации либо самого такого договора, либо прав, переходящих на его основании, в ЕГРН. Причина тому очевидна – договор попросту не считается заключенным, а права по нему не могут быть «засилены» государством в лице Росреестра.
Какие идентификаторы недвижимости существуют?
Прежде чем разбираться в вопросе надлежащей индивидуализации того или иного объекта недвижимости в договоре, необходимо понимать, какие идентификаторы недвижимости в принципе существуют. И здесь имеются особенности в зависимости от того, о каком виде объекта недвижимости идет речь. Действующее законодательство выделяет несколько видов объектов недвижимости, среди которых можно смело выделить такие как: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс и предприятие как имущественный комплекс.
Для всех видов недвижимости общим идентификатором является кадастровый номер – неизменяемый и не повторяющийся во времени и на территории РФ номер недвижимости, присваиваемый органом регистрации прав. Формирование кадастрового номера происходит с учетом местонахождения объекта недвижимости и строится по принципу «субъект РФ : район : кадастровый квартал : порядковый номер в кадастровом квартале».
Отсюда возникает и второй идентификатор недвижимости — адрес, по которому также имеется возможность провести ее индивидуализацию.
Все необходимые идентификаторы и характеристики можно увидеть в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него.
Так, в отношении земельного участка такая выписка должна содержать:
- вид объекта недвижимости (земельный участок);
- кадастровый номер и дату присвоения этого номера;
- сведения о площади;
- сведения о его кадастровой стоимости;
- кадастровые номера расположенных в пределах участка объектов недвижимости;
- сведения о категории земель и о разрешенном использовании земельного участка;
- сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях земельного участка и др.
В отношении здания выписка должна содержать информацию о его назначении и наименовании, количестве этажей, годе постройки, используемых при его строительстве материалах, перечне помещений и (или) машино-мест, входящих в состав этого здания, а также о кадастровом номере земельного участка, на котором оно расположено.
Соответственно, выписка из ЕГРН на помещение или машино-место также содержит кадастровый номер здания, в состав которого входит это помещение или машино-место.
Выписка в отношении сооружения в зависимости от его типа (в случае, если это линейный объект) содержит сведения о его протяженности или объеме в кубических метрах, если такое сооружение не измеряется в квадратных метрах. Особенностью выписки из ЕГРН на объект незавершенного строительства будет являться указание в ней на степень его готовности в процентах.
Что признается надлежащей индивидуализацией объекта недвижимости в договоре?
Стоит отметить, что в вопросе идентификации недвижимости в договоре ГК РФ довольно категоричен, а судебная практика на протяжении долгого времени как бы пытается смягчить подход законодателя. Еще в 2011 году ВАС РФ, разъясняя положения ст. 554 ГК РФ, указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии) . И этот подход представляется верным, ведь уже сам по себе кадастровый номер – это уникальный номер объекта недвижимости, исключающий всяческие сомнения относительно того, какой именно объект недвижимости стороны действительно имеют в виду.
Но тут же возникает новый вопрос – а во всех ли случаях достаточно только кадастрового номера? На практике может оказаться не все так просто. Так, в некоторых случаях регистраторы при анализе условий договора в отношении помещения со ссылкой на ст. 554 ГК РФ просят стороны указывать кадастровый номер здания, в состав которого входит такое помещение, и приостанавливают регистрацию на этом основании. Такое требование можно назвать сугубо формальным и не отвечающим тенденциям судебной практики, но во избежание подобных ситуаций советуем не пренебрегать таким указанием в тексте договора.
Еще одной особенностью обладают договоры купли-продажи зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства относительно указания в них сведений о земельном участке, на котором они расположены, и о правах продавца на этот земельный участок. Указание в договоре продажи недвижимости сведений о земельном участке под ней и о правах продавца на такой земельный участок направлено на избежание правовой неопределенности между сторонами договора.
Ярким примером обоснования такого требования является одно из дел Арбитражного суда города Москвы. ДГИ г. Москвы обратилось в суд с иском к ООО (покупателю) о взыскании задолженности по договору купли-продажи здания. Компания обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным. Суды трех инстанций в удовлетворении первоначального иска отказали, встречный иск ООО удовлетворили, признав договор незаключенным. Причиной такого вывода судов стало именно отсутствие в договоре указания о том, на каком земельном участке расположено здание, и о правах продавца (ДГИ г. Москвы) на этот земельный участок. Доводы продавца, что между сторонами был заключен договор об отчуждении здания без передачи в собственность земельного участка под ним, и что земельный участок в силу закона является федеральной собственностью (т.е. продавец не является его собственником), судами были отклонены. Отсутствие такого указания в тексте договора, по мнению судов, порождает правовую неопределенность между сторонами относительно предмета договора.
Противоположную и, как видится, более обоснованную позицию занял Арбитражный суд Уральского округа в 2017 году по аналогичному спору. На сей раз ответчиком выступило Управление Росреестра по Свердловской области, отказавшее в регистрации перехода права собственности на несколько объектов недвижимости по той же причине – неуказанию в договоре купли-продажи сведений о земельном участке и о правах продавца на этот земельный участок.
В рамках этого дела также было установлено, что у продавца отсутствовали права на землю под проданным зданием. В этой связи суды констатировали незаконность отказа регистрирующего органа, отметив, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако, учитывая отсутствие безоговорочного единообразия судебной практики в данном вопросе, советуем включать сведения о земле и о праве продавца на нее в договоры продажи зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.
Особенности индивидуализации в договорах будущей недвижимости и частей объектов недвижимости
Особого внимания требуют случаи, когда стороны заключают договор в отношении недвижимости, которая по тем или иным причинам не имеет кадастрового номера либо конкретных характеристик, подлежащих отражению в ЕГРН. Это актуально, например, для договоров в отношении недвижимости, которая будет создана в будущем, или же для целей представления части недвижимости в аренду. Применительно к будущей недвижимости в 2011 году ВАС РФ дал разъяснения, что ее индивидуализация может быть проведена, например, путем указания ее местонахождения, ориентировочной площади либо согласно данным проектной документации.
При этом даже если такие условия о предмете договора не позволяют с достаточной степенью точности установить конкретное имущество, стороны могут уточнить ее характеристики постфактум. Например, в акте приема-передачи во исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости (т.е. после того, как она будет создана и готова к передаче покупателю).
На практике нередко возникали вопросы относительно индивидуализации части объекта недвижимости для целей передачи этой части в аренду. В частности, зачастую при регистрации таких договоров аренды регистраторы просили представить технический план соответствующей части земельных участков, зданий, сооружений или помещений для их постановки на кадастровый учет. Такие требования регистраторов суды, тем не менее, признавали и признают незаконными.
В свое время еще ВАС РФ указывал, что на государственную регистрацию договора аренды можно представить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимости, пользование которой будет осуществляться арендатором. В 2016 году Президиум ВС РФ также поддержал данную позицию и дополнительно указал, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Многочисленная судебная практика учитывает данные правовые позиции высших судов и встает на сторону арендодателей и арендаторов.
Таким образом, для целей представления в аренду не всего объекта недвижимости, а лишь его части подготавливать и представлять регистратору технический план на нее не нужно, а достаточно лишь отразить графически и (или) текстуально такую часть в договоре аренды и обозначить ее площадь. Тем не менее, вне зависимости от особенностей того или иного объекта недвижимости и во избежание недопониманий со стороны органов Росреестра в договорах с недвижимостью рекомендуем максимально полно отражать все ее характеристики, а не ограничиваться только кадастровым номером.