Отличие апартаментов от отеля
Апартаменты в гостиничном бизнесе — это сдаваемое в аренду жилое помещение квартирного типа, которое помимо спальной комнаты, санузла и коридора обязательно включает полноценную кухню. Несмотря на то, что в популярных среди туристов городах подобные объекты недвижимости располагаются в курортной зоне (например, рядом с морским побережьем) или в престижном районе (с живописным видом на горы или памятники архитектуры), есть одно существенное отличие между ними и традиционными отелями и гостиницами. Оно заключается в том, что все бытовые хлопоты, включая питание и уборку, ложатся на плечи постояльца.
Часто туристы делают выбор в пользу апартаментов, желая сэкономить. Действительно, разница между арендной платой за меблированную квартиру и бронированием проживания в номере гостиницы по системе «все включено» будет существенной, что говорит в пользу первого варианта. Однако в этом случае нужно учитывать ряд сопутствующих факторов. Например, если вы планируете снять жилье в туристический сезон, лучше заранее выяснить, есть ли поблизости, помимо кафе и ресторанов, рынок, магазин или супермаркет с хозяйственными товарами и продуктами питания, цены в котором не увеличены с расчетом на приезжих. Если нет, вас ожидают непредвиденные расходы. Еще один важный аспект — транспортная доступность. Развитая инфраструктура многих отелей позволяет получать все самое необходимое для комфортного пребывания прямо на территории комплекса, включая прачечные, пункты питания, зоны для отдыха и развлечений. Даже экскурсионные поездки предполагают трансфер прямо к порогу гостиницы. Выбирая апартаменты, вы предоставлены сами себе, поэтому не забудьте учесть дополнительные траты на такси или общественный транспорт.
Что касается уровня оснащенности, том между апартаментами и номерами отеля, рассчитанными на гостей со средним бюджетом, нет существенной разницы. Жильцов ожидает прихожая со шкафом, столы, стулья, мебель и спальное место, а также такая бытовая техника, как телевизор, холодильник и кондиционер. Доступ в интернет тоже стал обязательным атрибутом для всех направлений гостиничного бизнеса. Но все же есть и отличия. Они продиктованы упомянутыми выше особенностями жилья квартирного типа. В апартаментах обязательно есть плита (или другая варочная поверхность) и стиральная машина.
Кроме того, существует вариант, который объединяет особенности рассматриваемых в данной статье типов размещения. Речь идет об апарт-отелях. Туристическая недвижимость подобной категории частично или полностью состоит из помещений квартирного типа, но при этом постояльцы получают стандартный гостиничный сервис. Основная разница состоит в том, что классические апартаменты передаются в свободное пользование (например, арендатор может приводить гостей в любое время), в то время как постояльцы номеров квартирного типа обязаны соблюдать строгие правила проживания в гостинице.
Что такое апартаменты и как они отличаются от квартиры и отеля?
Планирование поездки в другой город начинается, как правило, с выбора комфортного места для ночлега. И тут предлагается несколько вариантов – это может быть номер в сетевой гостинице или мини-отеле, хостел, аренда квартиры и др.
Каждый сам выбирает для себя подходящий вариант, учитывая личные предпочтения и финансовые возможности. Популярностью пользуется отель «Седьмое небо» в Киеве – это апартаменты 7sky стандартного, семейного или «люкс» типа. Следует подробнее ознакомиться с тем, чем они отличаются от обычного отельного номера или квартиры.
Что значит слово апартаменты?
Слово «апартаменты» означает объект нежилой недвижимости, который может быть расположен в любом здании. Как правило, это помещение, предназначенное для аренды, например, в апарт-отеле. Следовательно, апартаменты и квартира отличаются только принадлежностью к жилому или нежилому фонду.
Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?
Апартаменты имеют такие отличительные особенности, по которым их отличают от квартиры:
защита капиталовложений и др.
Разница между квартирой и апартаментами также заключается в стоимости.
Чем апарт-отель отличается от обычного?
По сравнению с обычным в номере апарт-отеля есть все необходимое для комфортного краткосрочного или длительного проживания. Это полноценная ванная комната, часто со стиральной машиной, компактная кухня для самостоятельного приготовления еды и др. Стоимость проживания в апартаментах ниже, чем в гостинице, поэтому они пользуются заслуженной популярностью.
Плюсы и минусы апартаментов
Апартаменты в мини-отеле имеют свои плюсы и минусы, с которыми стоит ознакомиться заранее. Главные преимущества – доступная цена, небольшое количество номеров, индивидуальное отношение к каждому гостю, комфорт и тишина, высокий уровень сервиса, место на охраняемой парковке и др.
Есть и минусы. Это отсутствие расширенного перечня дополнительных услуг, как в крупных сетевых гостиницах. С другой стороны, для некоторых это вовсе и не минус, если человек приехал в командировку и ему нужен просто отдых, а не дополнительные сервисы (фитнес, спа, салон красоты, бассейн, сауна и т.д.).
Как выбрать хорошие апартаменты?
Выбирая апартаменты посуточно Киев, стоит обратить внимание на апарт-отель «Седьмое небо». Это известная столичная сеть, которая предлагает комфортные номера с современным ремонтом.
При выборе апартаментов следует обратить внимание на такие моменты:
тип здания, в котором расположен апарт-отель;
комфорт и качество ремонта;
наличие завтра и дополнительных сервисных услуг;
расположение в городе (удобство транспортной развязки, уровень развития социально-экономической инфраструктуры и др.);
стоимость за сутки проживания;
время заселения/выезда и др.
Забронировать апартаменты лучше заранее, так как мини-отелях небольшой номерной фонд, и номера могут быть просто заняты постоянными клиентами. Сделать это можно по телефону у администратора или онлайн на сайте гостиницы.
Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы
В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.
Виды апартаментов
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Отличия апартаментов от квартиры
«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.
Регистрация
Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.
Содержание общего имущества
Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.
Налог на имущество
Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.
Технические требования
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Налоговые вычеты
Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.
Государственная поддержка
Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.
Капитальный ремонт
С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.
Изъятие за долги
Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Соседи
Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.
Инфраструктура
Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
Плюсы апартаментов
Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.
Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.
Минусы апартаментов
Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.
Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Апарт-отель и апартаменты: что это такое и в чём отличие от гостиницы
Для путешественников, которых не устраивает проживание в обычной гостинице, нередко более привлекательным предложением становятся услуги апартаментов или апарт-отелей. Что значит это слово? Если в номере имеется полноценная кухня, оснащённая всем необходимым – посудой, плитой, холодильником, другой бытовой техникой – то его принято называть апартаментами. Он может состоять из одного большого помещения-студии либо из нескольких комнат разного назначения, как полноценная квартира. Гостиничный комплекс, состоящий только из апартаментов – это и есть апарт-отель.
В чём отличия от гостиницы
Проживание в обычном отеле или гостинице обеспечивает гостя удобным спальным местом и снимает с него множество забот. Ему не нужно заботиться о чистоте, так как номер убирает горничная. Не приходится стирать постельное бельё, а при длительном проживании и собственную одежду. В крупных отелях для этого имеется прачечная, в небольших – аутсорсинговая организация, которая принимает вещи в стирку. Но и ограничений для гостя немало: например, чтобы поесть, приходится идти в ресторан или заказывать блюда в номер, нельзя привезти с собой домашнее животное и т.д.
Основное отличие апарт-отеля от обычного формата отелей – это структура номеров. Все они представляют собой, по сути, отдельные квартиры, полностью подготовленные для проживания гостей. Соответственно, и жить в таком номере гораздо удобнее и свободнее, чем в обычной гостинице. Не нужно отдавать кому-то свою одежду для стирки и ждать несколько дней её возврата, так как стиральная и сушильная машина является обязательным элементом оснащения апартаментов. Можно готовить себе еду, как в обычной квартире, для чего предусмотрена полностью оборудованная кухня.
Впрочем, если заниматься всем этим нет времени или просто не хочется – достаточно обратиться к сотрудникам сервиса, которые возьмут на себя бытовые обязанности. Как правило, в холле установлена стойка администратора, к которому можно в любое время суток обратиться для решения своих бытовых проблем.
Апарт-отель и апартаменты
Начнём с определения, что такое апарт-отель в России и за рубежом. Его правовой статус – коммерческая недвижимость, т.е. он приносит владельцу определённую прибыль, которая облагается налогом, а регистрация в нём не может быть постоянной даже для собственника. Это отель, состоящий из квартир вместо номеров. Каждая из этих квартир называется апартаментами, хотя может состоять всего из одной комнаты-студии. В законодательных нормах указано минимальное оснащение апартаментов мебелью и бытовой техникой.
В странах Европы определение апартаментов используется более широко: так могут называть номера в апарт-отеле и меблированные жилые квартиры, предназначенные для длительной аренды. Различаются они уровнем гостиничного сервиса, который в жилых объектах практически отсутствует, а в коммерческих варьирует в широких пределах, зависящих от класса и размеров оплаты.
Следует отметить, что и в нашей стране, и за рубежом постояльцы и инвесторы могут выкупать отдельные апартаменты в собственность и использовать в качестве личного жилья или для сдачи в аренду.
Плюсы и минусы апарт-отеля
Многие путешественники предпочитают селиться в апартаментах, а не в гостинице, пользуясь преимуществами этого вида временного жилья. Среди достоинств Apart Hotel можно выделить:
- возможность пользоваться услугами гостиничного сервиса;
- удобное расположение в престижных районах, деловом или историческом центре;
- развитая внутренняя инфраструктура – наличие ресторана, бассейна, тренажёрного зала, парикмахерской, спа-салона и т.д.;
- удобная планировка, полноценное оснащение номеров всем необходимым для комфортной жизни;
- более высокий уровень конфиденциальности и приватности, чем в обычном отеле;
- возможность поселить с собой домашнего любимца.
Инвесторов этот вид коммерческой недвижимости привлекает стабильностью дохода, возможностью приобретения в ипотеку, отсутствием хлопот, связанных с содержанием объекта.
Оформить апартаменты в аренду сложнее, чем заселиться в гостиничный номер. Для этого придётся заполнить гораздо больше документов. К тому же из-за высокого спроса на такую недвижимость бронировать подходящее жильё придётся за месяц или два до вселения.
Особенности размещения и бронирования
Правила проживания устанавливаются индивидуально, в соответствии с решением владельцев. Поэтому необходимо предварительно изучить, что предлагает апарт-отель, в чем отличие от других апартаментов, а главное – подходят ли вам ограничения, установленные для проживающих. К примеру, может быть установлен запрет на содержание крупных собак или на проведение многолюдных вечеринок.
Популярная услуга – предоставление временной регистрации, срок которой ограничен пятью годами, согласно требованиям закона. Она не является прямым аналогом прописки, но практически везде служит основанием для оформления нужных документов и является её альтернативой во многих других случаях. По истечении срока регистрация без проблем возобновляется. Обычно апартаменты в гостинице предоставляются не менее, чем на неделю, максимальный же срок действия услуги не ограничен.
Апартаменты как объект инвестирования
Многие состоятельные россияне с удовольствием вкладывают средства в апарт-отель, потому что такое вложение приносит неплохой, а главное – стабильный доход. Минимальный размер прибыли, по оценкам экспертов, составляет 7-8% годовых, а верхняя планка доходности варьирует в зависимости от сезона и рыночной конъюнктуры. В отличие от обычных отелей, заполняемость апартаментов составляет 80-90% в течение года. Именно этим объясняется высокая прибыльность вложений. Поскольку большинство арендаторов живут на долговременной основе, сезонные колебания дохода выражены намного слабее, чем в обычных отелях.
Владельцу одного или нескольких апартаментов не нужно принимать непосредственное участие в управлении, так как текущими делами занимается управляющая компания. Качество её работы существенно повышается при использовании системы управления и менеджера каналов. С их помощью упрощается контроль многих процессов: уборки, учёта рабочего времени сотрудников, продвижение апартаментов, составление шахматки бронирований и т.д. Но главное достоинство заключается в повышении уровня продаж благодаря размещению объекта на различных площадках и исключение проблемы овербукинга. Чем меньше времени апартаменты пустуют, тем выше уровень доходности инвестиций.