Как правильно принять квартиру у продавца после сделки? Рассказывает юрист
Привет! Сегодня мы поговорим о том, как принять квартиру у продавца после государственной регистрации сделки, чтобы в дальнейшем у вас не осталось вопросов, и вы не столкнулись с проблемами после регистрации.
С вами Realty Cloud, сервис автоматической проверки недвижимости, который предоставляет информацию для покупателя в виде отчета по интересующему объекту недвижимости.
Например, стороны договорились, что часть денежных средств передается до регистрации сделки, а часть после регистрации. У продавца есть возможность указать в договоре о праве залога, чтобы после регистрации сделки, покупатель, у которого есть теперь недвижимость, не сбежал, а доплатил оставшуюся часть продавцу.
И только после этого продавец идет в МФЦ и пишет заявление на снятие такого обременения. Правда это занимает время, поэтому рекомендуется использовать аккредитив либо банковскую ячейку, а в договоре указать, что право залога не возникает.
Ключи можно передавать как до регистрации перехода права собственности на покупателя, так и после. При передаче ключей до регистрации можно столкнуться с тем, что покупатель перевезет все вещи, а в регистрации будет приостановка либо отказ. Бывает, что нужен переезд до регистрации, если покупатель собирается продать свою недвижимость. В таком случае рекомендуем заключить договор найма с покупателем и обозначить условную сумму снятия квартиры.
Если передача ключей переходит после регистрации сделки, то в договоре прописываем сроки передачи ключей. Например, в течение 2 дней после государственно регистрации. Также в договоре купли-продажи недвижимости можно указать, что ключи передаются в день подписания акта приема-передачи.
Мы, команда Realty Cloud (Облако недвижимости), считаем, что риски при покупке недвижимости, доставшейся по наследству существенные. И если есть другие варианты покупки недвижимости, рекомендуем посмотреть на них. А если вас интересует только этот вариант, перед покупкой недвижимость проверить и обратиться к юристу, чтобы минимизировать все риски.
Друзья, мы понимаем, что в связи с недавними изменениями, проверять недвижимость стало немного сложнее. Но мы подстраиваемся под эти изменения, и хотим упростить для вас проверку по недвижимости, а именно предоставляем ОТЧЕТ ПО ОБЪЕКТУ НЕДВИЖИМОСТИ, где предусмотрены риски, предоставлены заключения и рекомендации по той или иной недвижимости.
Юридическая проверка недвижимости и собственников
Соберем данные из 15+ официальных источников и укажем все риски при покупке или аренде недвижимости
Как на войне: что делать если продавец отказывается передавать квартиру?
Эта история происходит в данный момент, по одной из моих сделок, и является прекрасной иллюстрацией того с какими сложностями могут столкнуться покупатели квартир.
Мы с клиентами достаточно долго выбирали квартиру, но в конечном итоге приемлемый вариант был найден, да еще и в свободной продаже (так уверял агент продавцов), а ипотека одобрена. Я долго торговалась за «плюшки» для своих клиентов, но в этот раз удалось договориться только о том что продавцы делают скидку 90тыс. и оставляют кухонный гарнитур с техникой.
Но когда мы обсуждали с агентом соглашение об авансе выяснилась, что продажа ни разу не прямая, а продавцы с этих денег покупают дом с участком (т.е. агент врала осознанно, в чем потом сама и призналась). Т.е. если при прямой продаже мы могли выбрать аккредитив, в качестве формы оплаты (и он был бы для нас дешевле и более удобным, потому что не нужно заморачиваться с написанием расписок), то в случае встречной сделки в этом банке была предусмотрена только ячейка.
— Хорошо, — говорю я. — тогда оплата ячейки на вас и продавце вашего дома. Согласны?
Наступает 26 марта. День сделки. И оказывается, что агент продавца дома был не в курсе, что его клиент будет оплачивать ячейку. Говорю — не наши проблемы, потому что все обговаривалось заранее, не знаю почему вас не предупредили. В итоге моих клиентов обзывают нищебродами (вот она агентская, да и просто человеческая этика…..), но ячеку оплачивают.
В ячейке лежало 2 пакета с деньгами, один из которых забирал продавец дома, а второй наш продавец. Условиями открытия ячейки было предоставление следующих документов: договор купли-продажи на квартиру (ДКП), выписка из ЕГРН на квартиру, опись из МФЦ, расписка, акт приема-передачи на квартиру (АПП), а также документы подтверждающие переход права на дом и участок — 2 выписки из ЕГРН.
Плановая дата получения документов с регистрации на квартиру была 6 апреля, а на дом 9 апреля. Договорились, что дождемся получения всех документов, нам передадут квартиру (дом с участком, кстати, передали в день сделки — ДКП был одновременно и АПП) и поедем отмечать документы в банк, чтобы продавцы забрали свои деньги.
Но вот тут случилось неожиданное — до 1 апреля закрыли все МФЦ, в стране карантин. Неприятно, но кроме как ждать ничего не остается. Но 30 марта объявляют карантин НА МЕСЯЦ. Все в шоке.
Я сидела и каждый день мониторила ситуацию с МФЦ, и случилось чудо 8, 9, 10 апреля открывают МФЦ для выдачи документов, но правда только по записи. Я быстро записываю клиентов на получение документов на 9 апреля. Потом звоню агенту продавца квартиры, говорю «записывайтесь на получение, ваши документы 100% готовы».
В итоге, мои приехали на получение, а им говорят, что еще ничего не готово, но я то вижу что регистрация прошла 2 апреля. Предлагаю настаивать и просить чтобы сотрудники МФЦ проверили пачку документов, которые еще не успели разобрать. Как и ожидалось, все документы отдали.
10 апреля (последний день выдачи документов из МФЦ), звоню агенту продавцов квартиры. Спрашиваю как у них дела с документами, мне говорят что ничего не получили, документы не готовы, хотя регистрация прошла (вижу на сайте). Уточняю, ходили ли они туда ногами или только звонили. Уверяли что ходили.
По договору, эти чудо-продавцы должны были передать квартиру до 17 апреля (а так-то, на минуточку, мои клиенты снимают квартиру за 30 тыс и платеж по ипотеке у них 57тыс, поэтому каждый день ожидания переезда — на вес золота)
Я начинаю настаивать, чтобы квартиру нам передали в срок, потому что наша часть документов получена и ничего не мешает продавцам, после снятия карантина забрать документы и получить деньги. Они пытаются меня убедить что не знают прошла ли регистрация на самом деле или нет, потому что по информации на сайте это не понятно. Хорошо, тогда я им предлагаю заказать электронную выписку из росреестра и посмотреть информацию там.
Через день мне звонят: выписку заказали, но там информация, что документы на рассмотрении. Оказалось, что выписка заказана на альтернативном сайте, но там информация обновляется примерно раз в неделю и не является актуальной.
В итоге предлагаю продавцам, что я сама закажу выписку на правильном сайте и если там будет видно, что переход права зарегистрирован, то они передают нам квартиру и напишут расписку, а мы передадим им нотариальные копии наших документов, чтобы они смогли забрать деньги из ячейки. Согласились.
Я заказала выписку 13 апреля, но пришла она только 23 апреля, но мы терпеливо ждали. В выписке черным по белому написано, что регистрация прошла. Отправляю выписку продавцам и вот тут начитаются танцы….
Квартиру они нам передавать не хотят, а начинают искать причины, чтобы потянуть время. Потому что в итоге оказалось, что дом который они купили предназначен для сноса, а на остаток денег они собирались строить новый, а в это время снимать квартиру. И за документами в МФЦ они не ходили, а только звонили по телефону, чем по сути сами усугубили свое положение….
Я вообще очень спокойный человек и меня оооочень сложно вывести из себя, но в этом случае просто закипала.
Из ситуации нужно было как-то выходить, ибо расплескивание эмоций в разные стороны, результата не принесет. Поэтому предложила следующий план:
Продавцы освобождают квартиру и передают ее нам, мы подписываем АПП, а продавцы пишут расписку. Далее мы едем в банк и арендуем ячейку на одного покупателя и одного продавца. В эту ячейку мы закладываем нотариальные копии ДКП, выписки из ЕГРН, 2 акта и расписку. Далее когда вся история с карантином закончится и зависшие в МФЦ документы будут получены, мы встречаемся в банке и каждый забирает свои документы.
В этом случае были бы застрахованы обе стороны, потому что нам нужна расписка и АПП, а им остальные документы.
Если они не соглашаются, то мы будем подавать на них в суд и взыскивать убытки, т.е. те расходы на вынужденную аренду квартиры, которые понесли из-за них покупатели. А так как суд 100% мы выиграем, то на них еще лягут сопутствующие расходы на оплату судебных пошлин и работу юриста.
И что вы думаете, они отказались и от такого варианта, мотивируя тем что деньги они не получили. Причем отговорки были фантастические: а вдруг обанкротится банк (ВТБ, ага), а вдруг упадет метеорит и т.д.
Я сказала, хорошо, тогда я буду собирать доказательную базу для суда, что они намеренно затягивали передачу квартиру.
Если вы попали в подобную ситуацию и думаете, что имея только договор с конечной датой на руках, можно легко идти в суд и его выиграть, то вы ошибаетесь. В суде нужно будет доказать, что вы предлагали продавцам передать квартир, но они проигнорировали. Доказательством этого, будет письменно оформленная претензия, которую нужно отправить ценным письмом с описью вложения, и обязательно хранить все чеки с почты.
Вот такую претензию я написала продавцам:
Отправку заказала на почте через EMS, в этом случае ее доставляет курьер и просит расписаться в получении. При этом мне на телефон приходит оповещение. На данный момент, письмо они не получили, хотя я точно знаю что они не работают и сидят дома.
В итоге прошло пару дней и мне позвонила агент продавцов с намерением решить проблему мирным путем: т.е. они были готовы предать нам квартиру на условиях, которые я предлагала ранее.
УРРРААА.
Мое предложение было следующее: они фактически передают нам квартиру и мы подписываем акт приема-передачи, после этого сразу едем и арендуем ячейку, в которую закладываем 2 акта, расписку и нотариальные копии договора и выписки. Когда откроют МФЦ продавцы получат свою часть документов, необходимых для получения денег в банке, мы опять встречаемся в ячейке и забираем каждый свою часть документов. В итоге остановились на этом варианте.
И что вы думаете, когда пришли в ячейку продавцы попытались у нас забрать нотариальные копии документов. А это было для нас черевато тем, что имея на руках нотариалки они могут опять написать расписку и подготовить акт-приема передачи, расписавшись за покупателей (в банке никто бы не стал сверять подписи, нет у них таких полномочий), и совершенно спокойно забрать деньги, оставив покупателей без расписки.
Я поставила ультиматум: или мы все кладем в ячейку или сейчас прощаемся и встречаемся в суде.
Встречаться в суде они не захотели, поэтому все разрешилось хорошо.
Вот такие случае бывают в реальной жизни, можно купить квартиру и не переехать в нее!
Продавец отказывается подписывать акт приема передачи квартиры
в ДКП прописано , что согласно статье 556 продавцы обязуются передать покупателям, а покупатели принять квартиру в течении 5 календарных дней с момента получения гос. регистрации перехода права собственности.
Но есть еще пункт, что физически квартиру продавец обязуется освободить в течении 30 календарных дней.
Деньги продавцы получили в срок, как прописано в договоре, деньги из ячейки они могли забрать и без акта.(
Продавец отказывается подписывать передаточный акт, уже сроки подошли и к физическому освобождению, что нам делать ? может письменное уведомление отправить о выселении и подписании акта? (Вредничает запрашивает справки от ПНД, что я не состою на учете, хотя не имеет никакого права запрашивать эти справки )
Что делать, если сторона уклоняется от подписания акта приема-передачи?
Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
То есть, по нашему мнению, в данном случае сторона, уклоняющаяся от подписания акт приема-передачи уклоняется от исполнения обязанностей по договору.
В данном случае Вы можете требовать исполнить обязательство в натуре (подписать акт приема-передачи).
Исполнение в натуре — реальное выполнение должником действий, которые он должен совершить в силу обязательства.
Если он их не выполнил, можно через суд обязать его это сделать. Присуждение к такому исполнению — способ защиты ваших прав как кредитора (ст. ст. 12, 308.3, 396 ГК РФ).
Чтобы успешно реализовать данное требование и получить желаемый результат, вам нужно:
1)обратиться с требованием (претензией) к вашему должнику. Направлять претензию по неденежным требованиям обязательно, только если это предусмотрено:
— законом или договором — при подаче иска в арбитражный суд (ч. 5 ст. 4 АПК РФ);
— законом — при подаче иска в суд общей юрисдикции (ч. 4 ст. 3 ГПК РФ).
Но рекомендуем обратиться с претензией, поскольку должник может добровольно исполнить обязательство. Тогда вам не придется обращаться в суд, что сэкономит время и деньги;
2)составить и подать иск в суд, если должник не удовлетворит ваше требование.
При каких условиях можно требовать исполнения обязательства в натуре Вы можете требовать исполнения обязательства в натуре, если одновременно выполняются следующие условия:
1)в договоре предусмотрена соответствующая обязанность должника;
2)должник нарушил договорное обязательство;
3)исполнение этого обязательства является объективно возможным исходя из конкретных обстоятельств дела (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
Обратите внимание, что ваша позиция будет сильнее, если вам удастся доказать, что восстановить нарушенное право возможно только путем понуждения должника исполнить обязательство в натуре, а взыскание убытков не обеспечит нужной защиты. Тогда вам не откажут в иске. Пример — должник вам должен предоставить информацию, и ни у кого больше ее нет. Или только должник может изготовить и передать вам документацию (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).