Продавец гарантирует что не находится в процессе банкротства

Заверения и гарантии продавца в договоре купли-продажи

Дополнительная информация

• Форма: Простая письменная

Не всегда можно положится на государственную систему для получения сведений о гражданине. В таких случаях прибегаем к заверениям сторон (да и с документом тоже прибегаем). Наиболее популярные заверения продавцов ниже.

Заверение продавца об отсутствии супруги на момент приобретения объекта недвижимости

Продавец гарантирует, что на момент приобретения Объекта недвижимости в браке не состоял и не имеет супруга имеющего право претендовать на любую долю в праве собственности на Объект недвижимости.

Заверение продавца об отсутствии иных наследников

Продавец подтверждает отсутствие иных наследников на Объект недвижимости. При предъявлении требований третьих лиц на Объект недвижимости к Покупателю, Продавец обязуется компенсировать Покупателю все понесенные убытки.

Заверение продавца о банкротстве

Продавец гарантирует, что не является банкротом, не находится на стадии банкротства, не является лицом обязанным в силу закона совершить действия по признанию себя банкротом. Сделка не носит признаки подозрительной сделки согласно ст. 61.2 Закона «О банкротстве».

Заверение продавца по снятию лиц с регистрационного учёта

4.2. На момент заключения Договора на основании предоставленных документов в Объекте недвижимости на регистрационном учёте состоит/ят:

4.3. Продавец гарантирует снятие лиц, указанных в п. 4.2. Договора, с регистрационного учета не позднее _________________________________.

4.4. В случае, если лица указанные в п. 4.2. Договора, не произведут в срок, указанный в п. 4.3. Договора, действий по снятию с регистрационного учета, Продавец компенсирует Покупателю затраты понесенные при снятии данных лиц с регистрационного учета и неустойку в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.

Общая гарантия продавца по объекту недвижимости

Продавец гарантирует, что до заключения Договора вышеуказанный Объект недвижимости никому другому не продан, не подарен, в споре под арестом или запрещением не состоит, а также в нём не проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника Объекта недвижимости, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ. Продавец гарантирует, что не пользовался средствами материнского капитала и не имеет в отношении указанно Объекта недвижимости не исполненного обязательства по выделению доли несовершеннолетним детям и иным членам семьи.

Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем

Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем не много.

Главное — указать точно предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если таковые имеются — например, наниматели, которые снимают квартиру на дату сделки).

Но этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Приведу ряд дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре во избежание проблем в дальнейшем.

1. Что именно продается и за сколько

Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).

От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.

К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.

Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.

2. Порядок расчета

Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).

При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.

Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.

Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).

3. Заверения продавца

Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.

В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).

Этот пункт поможет покупателю доказать, что он являлся добросовестным приобретателем, и получить от государства компенсацию в случае изъятия судом жилья из-за признания сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.

За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.

Если на момент сделки в квартире есть зарегистрированные жильцы, также устанавливается срок для их выселения и выписки.

Бухгалтеры постоянно сталкиваются с договорами.

На курсе повышения квалификации «Работа с договорами: правовые навыки для бухгалтера» мы даем самые нужные бухгалтеру знания: как использовать и формулировать условия договора , определять подсудность, избегать вопросов налоговиков и обезопаситься от претензий контрагентов и силовых структур.

Супер-акция до 13 августа: обучение с удостоврением ФИС ФРДО за 4990 руб. Успейте записаться со скидкой

Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.

Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

ЗАВЕРЕНИЯ ОБ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Когда речь заходит о гарантиях, я вспоминаю анекдот про серьезного человека, с которым можно иметь дело. Здесь дерзкий юмор не совсем уместен, но тема гарантий актуальна как никогда.

Так какие гарантии может дать собственник недвижимости? Вы же понимаете, что покупаете не только объект, но и чистые документы, т.е. право собственности на этот объект. Следовательно, обязанность продавца передать не только недвижимость, но и полноценный правовой титул является ключевой.

Лично я блоку заверений об обстоятельствах в договоре купли-продажи выделяю особое место, а не один хилый пунктик как рекомендуют в интернете создатели шаблонов.

Перечислю некоторые из них:

1. Продавец утверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении него не ведётся исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего, на квартиру может быть наложен арест и/или обращено взыскание, и/или конфискация в пользу государства или третьих лиц.

2. Стороны заверяют, что на момент подписания настоящего договора не имеют неисполненных денежных обязательств, которые могут повлечь возбуждение дела о банкротстве гражданина; в отношении них не применяются процедуры банкротства (реструктуризация долгов, реализация имущества гражданина, мировое соглашение), не принято решение о признании гражданина банкротом; отсутствуют любые основания для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 61.2, 61.3, ст. 213.32 ФЗ 127 от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)»

3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами иных обязанностей по договору, а также за сообщение другой стороне заведомо ложных сведений, виновная сторона несёт ответственность, включая уголовную, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Друзья, если пункты в ваше договоре купли-продажи не похожи на то, что я описала выше, то вынуждена вас огорчить. В случае оспаривания сделки, со слабеньким договором вам сложно будет достичь успеха. Достичь успеха=сохранить право собственности. Не экономьте на договоре купли-продажи. Это ювелирная работа, за которую лучше заплатить профессионалу.

6 пунктов, которые стоит включить в договор при продаже квартиры

Однако особый характер предмета сделки, его стоимость и важное значение для граждан диктуют необходимость максимально сократить все возможные риски сделок с недвижимостью. Для этого в стандартный договор купли-продажи квартиры рекомендуется включать не только привычные общие условия, но и некоторые дополнительные.

�� Какими условиями стоит дополнить договор купли-продажи квартиры

• Гарантия продавца в отношении юридической чистоты недвижимости.
• Гарантия продавца о добровольном характере сделки.
• Пункт о том, что продавец не является банкротом.
• Указание на семейное положение продавца.

• Вид и размер дополнительной ответственности продавца на случай признания договора недействительным.
• Иные пункты, которые могут вводиться в договор в зависимости от специфики сделки.

Гарантия юридической чистоты недвижимости

Суть. Продавец гарантирует, что продаваемая недвижимость не имеет никаких обременений, которые могут быть предъявлены третьими лицами после совершения сделки и нарушить права покупателя.

Основные и очевидные опасности для покупателя жилья можно обнаружить в выписке из ЕГРН. В ней обязательно будут указаны обременения в виде залога по ипотеке, ареста на недвижимость, ренты.

Но существуют и неочевидные обременения, которые могут впоследствии сильно испортить жизнь покупателю. Самым распространённым является факт продажи квартиры продавцом, который вложил в неё деньги материнского капитала и не позаботился о выделении долей детям. Даже для добросовестного покупателя это может означать, что дети продавца сохранят право на доли в этой недвижимости.

Аналогичной будет ситуация, если в квартире зарегистрирован гражданин, отказавшийся в своё время от приватизации жилья. Закон позволяет таким гражданам пожизненно пользоваться жилым помещением, в котором они прописаны.

Третий случай – человек по завещанию получил возможность проживания в квартире. В этом случае даже смена владельца не даст право его выселять.

• Как сформулировать. Например, так: «Продавец гарантирует, что право собственности на квартиру не обременено правами третьих лиц, которые могут предъявить свои требования к добросовестному приобретателю и владельцу жилого помещения вне зависимости от смены собственника».

• Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы получить подтверждение от продавца, что подобные скрытые обременения его права собственности отсутствуют.

Чтобы снизить риски стоит указать в договоре необходимость предоставления соответствующих справок или выписки из домовой книги. В частности, справки из Пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала, или справка о прошлых собственниках жилья и т.п.

Гарантия продавца о добровольном характере сделки

Суть. На основании статей 177 и 179 ГК РФ договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по таким основаниям, как совершение сделки:

• недееспособным лицом, неспособным в силу обстоятельств осознавать свои действия (например, продажа квартиры в момент тяжёлой болезни);

• под влиянием обмана, насилия или принуждения.

После заключения сделки продавец может осознать последствия своих действий и подать иск в суд. Это грозит расторжением договора и обязанностью сторон возвратить всё, приобретённое по такой сделке. Надо ли объяснять, насколько неприятным будет требование к покупателю освободить уже обжитую квартиру?

• Как сформулировать. Например, так: «Продавец совершает сделку, не находясь в сложных жизненных обстоятельствах, мешающих осознать последствия своих действий; в здравом уме и полностью руководствуясь собственной волей; при отсутствии угроз, насилия или иного принуждения».

• Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы пресечь возможную подачу продавцом такого иска в будущем. Если он признаёт, что совершает сделку по собственной воле и осознаёт последствия своих действий, то сослаться на нормы ст. 177 и 179 ГК РФ впоследствии не сможет.

Гарантия отсутствия статуса банкрота

Суть. Статья 213.32 №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет оспорить сделку, которую провёл гражданин, признанный банкротом, особенно в том случае, если встречное предоставление оказалось неоправданно низким. Иными словами, если гражданин-банкрот продал свою квартиру за полцены, суд может усмотреть в этом признаки фиктивного банкротства и признать сделку недействительной.

• Как сформулировать. Например, так: «Продавец гарантирует, что не был признан банкротом по решению суда или во внесудебном порядке, и в его отношении отсутствуют действующие процедуры банкротства». Дополнительно к договору можно приложить выписку из Единого реестра сведений о банкротстве.

• Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы получить подтверждение о том, что продавец не был признан банкротом, а также не находится в процессе процедуры банкротства.

Семейное положение продавца

Суть. Необходимо установить, какие права имеют на недвижимость все члены семьи продавца. Часто второй супруг имеет такие же права на квартиру, как и сам продавец, поэтому при продаже необходимо получить его согласие, заверенное нотариально.

А если у продавца есть несовершеннолетние дети, то для оформления сделки необходимо будет и разрешение органа опеки и попечительства на основании требований ст. 20 №48-ФЗ от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве».

• Как сформулировать. Положение договора можно сформулировать так: «Со стороны (в составе семьи) продавца отсутствуют третьи лица, имеющие право на долю в собственности, что подтверждается справками (свидетельствами)». Продавцу следует запросить и приложить к договору справку из домоуправления или выписку из домовой книги о составе семьи. Что касается семейной собственности, то нужно внимательно отнестись к основанию приобретения квартиры в собственности, дате этого события и даты регистрации брака.

• Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы обезопасить покупателя от возможных исков со стороны второго супруга и детей.

Ответственность продавца на случай признания договора недействительным

Суть. Установить меры ответственности для продавца на тот случай, если он утаит какие-либо факты, на основании которых впоследствии добросовестный покупатель лишится квартиры. Ст. 461 ГК обязывает продавца возместить покупателю понесённые убытки в случае изъятия квартиры. Для её правильного применения в договоре необходимо определить размер ответственности продавца.

Например, указать, как будут рассчитаны понесённые убытки, какие меры должен будет предпринять продавец в случае предъявления претензий к покупателю и т.п.

• Как сформулировать. Например, так: «В случае признания договора недействительным по вине продавца, либо при предъявлении прав третьими лицами к покупателю, либо изъятия квартиры у покупателя по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю денежные средства, полученные по договору, в полном объёме, а также компенсировать понесённые в связи с этим убытки».

• Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы гарантировать покупателю, что в том случае, если он по вине продавца лишится купленной квартиры, получит адекватное и справедливое возмещение причинённого ущерба.

Иные возможные пункты

В договоре могут быть и иные условия в зависимости от специфики сделки. Например, если в стоимость квартиры включена цены мебели и бытовой техники, стоит составить список предметов, передаваемых вместе с квартирой.

Или на случай, если продавец предусмотрел право проживания в квартире в течение определённого периода после продажи нужно не только указать точную дату его выселения, но и меры ответственности, если тот не выполнит обязательство.

В любом случае такие нормы в договоре должны защищать права покупателя и гарантировать отсутствие ущерба, причинённое им действиями продавца.

☝️ Что делать, если договор купли-продажи был нарушен

При возникновении каких-либо юридических проблем с недвижимостью все вопросы придётся решать в судебном порядке. Во многом решение суда будет зависеть от содержания подписанного договора.

В 2019 году №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» дополнен Главой 10.1, которая регулирует вопросы выплаты государством компенсации добросовестному приобретателю жилья при его утрате.

Если покупатель по вине продавцов-мошенников лишится квартиры, то он может через суд получить единовременную денежную выплату. Но для этого ему придётся доказать свою добросовестность, в том числе и за счёт грамотного составления договора.