Выбор и правовой статус совета МКД
В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не нужен вовсе и достаточно лишь инициативной группы или собрания собственников помещения для решения вопросов повестки дня?
Правовой статус совета МКД
Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).
Полномочия совета МКД
- обеспечивать выполнение решений ОСС;
- предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
- контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
- предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
- утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).
Как выбрать совет МКД
Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.
Шаг 1 Инициировать проведение общего собрания
Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД. Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственников целесообразно создать инициативную группу.
Шаг 2 Проинформировать собственников о проведении общего собрания
За 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
Шаг 3 Проведение общего собрания собственников
Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).
При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).
Если кворум не набран, то проводится заочное голосование. Каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).
При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).
Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного голосования с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).
Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).
Шаг 4 Подведение итогов голосования и уведомление собственников о принятом решении
После подведения итогов голосования и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).
Правовой статус совета МКД
Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.
Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКД перечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.
Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.
Но в этом случае необходимо указать в бюллетенях голосования по выбору совета дома возможность передоверия полномочий и нотариальное его заверение (п.3 ст.187 ГК РФ). Однако каждый факт передоверия функций члена совета дома заверяется нотариально от каждого собственника помещений в МКД. Кроме того, по закону нельзя исключить одного из членов совета. При том, что свои функции совет МКД выполняет только в полном составе.
Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа голосов
- о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
- о проведении общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности голосования (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
- о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
- о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);
- о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
- о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
- об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);
- об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
- о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
- о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
- о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
- о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);
- о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
- об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).
Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов
- о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
- о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
- о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). А юридически правильно провести общее собрание собственников по выбору совета МКД поможет сервис «ОСС на 100%».
Для чего нужен Совет дома
В статье обсуждаем порядок создания Совета дома, круг его полномочий и задач. Председатель – как представитель жильцов. Вникаем в основные отличия от ТСЖ.
Вы идете с работы, зашли в магазин, накупили продуктов для ужина, заходите в подъезд, а там все как обычно: лужи неизвестного происхождения, разбитые лампочки, росписи непризнанных «художников», а может и еще что похуже.
Кто же может исправить эти проблемы? Совет дома! Для чего и как его создать – рассказываем в статье.
Совет дома и интересы проживающих
Если в вашем доме более четырех квартир, то вы как собственники можете назначить Совет дома. Правовые аспекты создания, деятельности и полномочий СД освещены в статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации . Если перевести сложный юридический язык на более понятный, получится:
- в СД могут входить только собственники квартир;
- это коллегиальный орган, все его члены избираются на общем собрании владельцев;
- в состав СД могут избираться только собственники квартир и помещений дома;
- количество членов строго законом не регламентируется, их число определяет общее собрание;
- создается один совет на один многоквартирный дом;
- СД действует на общественных началах и не регистрируется как юридическое лицо в каких-либо органах;
- если для управления избран ТСЖ или кооператив, то СД не формируется, так как они предназначены для выполнения одинакового функционала ( п.1. ст. 161.1 ЖК РФ );
- если в течение года на общем собрании собственники самостоятельно так и не назначили СД, этот процесс организует муниципалитет на обязательной основе.
При этом закон не регламентирует, в течение какого срока необходимо быть собственником, чтобы вы могли участвовать в общем собрании. Можно сегодня купить квартиру, даже в ипотеку, и на ближайшем собрании принимать участие в голосовании, выдвинуть свою кандидатуру в члены Совета или на пост председателя.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
Кто достоин быть в Совете дома
На общем собрании собственников избирают членов СД. Обычно это граждане с активной жизненной и гражданской позицией или представляющие интересы определенной группы жильцов.
Рекомендуют избирать нечетное количество участников, чтобы исключить случаи, когда голоса при рассмотрении спорных вопросов делятся 50/50 и нет возможности прийти к однозначному решению.
Максимальный срок работы одного состава работы СД – два года. Однако если новый состав не будет переизбран, то срок полномочий действующего пролонгируется автоматически на такой же срок.
Причинами досрочного прекращения полномочий могут стать некачественное или несвоевременное исполнение обязанностей и избрание ТСЖ.
Круг полномочий Совета дома
Круг полномочий СД подробно изложен в п. 5 ст. 161.1. ЖК РФ . На практике это полный контроль за обеспечением функционирования жизнедеятельности дома:
- СД сотрудничает с управляющей компанией. Именно этот орган как представитель всех жильцов направляет УК свои пожелания по ремонту подъездов, фасадов, благоустройству дворовой территории;
- контролирует качество коммунальных услуг, предоставляемых жильцам;
- следит за уборкой территории;
- организует ремонт лифтов через подрядные организации или контролирует соблюдение гарантий установщиков;
- проверяет ремонт мусоропроводов и обеспечивает наличие договоров с операторами по вывозу мусора;
- контролирует подготовку к отопительному сезону;
- ведет бумажную работу по заключению договоров, оплате предоставленных работ и услуг, подготовке отчетности для собственников квартир.
При желании весь круг полномочий и обязанностей собственники могут подробно описать и утвердить в специальном положении. Приведем несколько для примера: вариант из Москвы , так сделали в Екатеринбурге , так – в Кемеровской области .
Кстати, работа членов СД, как и их председателя, может оплачиваться, если общее собрание утвердит порядок и суммы оплаты. Конечно, размер вознаграждения определяется индивидуально, каких-либо законодательных ограничений или рекомендаций по этому вопросу нет.
Председатель совета – компетенция, полномочия
На том же общем собрании, где избирают состав СД, выбирают и председателя. Это уполномоченный представитель или, как его еще называют, старший по дому.
Полномочия председателя обширны, но и обязанности велики:
- согласовывает и подписывает договор с управляющей компанией;
- отчитывается о заключении договора, его условиях, выполнении этих условий сторонами;
- заключает договоры с «коммунальщиками» (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, вывоз мусора);
- следит за исполнением вышеуказанных договоров, а также договоров по ремонту имущества, оказанию различных услуг;
- при необходимости представляет интересы собственников квартир в суде.
Совет дома лучше или хуже товарищества собственников
Если рассуждать относительно правовой формы существования, то здесь различие есть. ТСЖ – это юридическое лицо, а СД – всего лишь группа инициативных граждан во главе с председателем.
ТСЖ в деталях: кто управляет нашим домом и как улучшить качество услуг
А если сравнивать по кругу обязанностей, ответственности перед жильцами на общих собраниях и полномочиям – различий вы не найдете.
Однако правоведы относят СД к чему-то, что может существовать лишь временно, до избрания собственниками более привычных форм управления – Товарищества собственников жилья и кооператива.
Очевидно, это связано с тем, что не так много граждан могут найти достаточное количество свободного времени для выполнения всех поставленных задач. Фактически это полноценная работа, которая требует и специализированных знаний, и полноценного рабочего дня, и достаточного уровня оплаты.
А еще вспомните, когда вы в последний раз говорили «спасибо» управляющему вместо очередной жалобы на недостаточно горячие батареи или невесть как посчитанную цифру в квитанции? Эта должность требует и основательной моральной выдержки.
Вывод
Независимо от того, какую форму управления изберете на общем собрании со своими соседями, главное, все причастные должны быть неравнодушны к тому, что происходит вокруг вас. Будь то мусор, который оставили возле бака, перегоревшая лампочка в подъезде или излишне начисленные суммы для оплаты в квитанциях собственников.
Все вопросы и проблемы решаются быстро и качественно, когда за дело берутся ответственные специалисты, а нуждающиеся в помощи потребители относятся к проделанной работе или оказанной услуге с уважением.
А главная задача Совета – обеспечить это взаимодействие! Помните фильм «Бриллиантовая рука»? «Управдом – друг человека!».
Совет дома
Совет многоквартирного дома – СМД – помогает взаимодействовать жильцам и управляющей компании, являясь своеобразным посредником между ними. Иногда его называют домовым комитетом.
Это общественный орган – представитель владельцев квартир. Он не является юридическим лицом и регистрировать его нигде не нужно, в отличие от управляющей организации – юридического лица, которое решает задачи по обслуживанию дома. Совет дома руководствуется мнением большинства жителей, тесно работает со своей управляющей компанией и контролирует ее деятельность.
Создание и осуществление деятельности совета основывается на законах:
Указ Президента России №600 от 07.05.2012 о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг
Федеральный закон России №209-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ (ГИС)
Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам
Предложить собрать совет дома может управляющая компания. Вопрос по выбору совета дома может содержаться в повестке общего собрания. На собрании представитель УК предлагает собрать совет дома, желающие выдвигают кандидатуры. Кандидаты сообщают свои данные – ФИО, квартира, номер телефона, их записывают. И потом проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против конкретной кандидатуры.
Членами совета становятся те собственники, которые были выбраны на общем голосовании. Арендаторы и наниматели не могут находиться в составе совета.
Согласно статье 161.1 Жилищного Кодекса многоквартирный дом может иметь только один орган управления. Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Поэтому совет не может быть создан в ТСЖ – товариществе собственников жилья или ЖСК – жилищно-строительном кооперативе, поскольку они уже сами являются органом управления.
Совет дома – совещательный орган (п. 11 статьи 161.1 ЖК РФ), а председатель – официальный представитель совета.
Совет заявляет о существующих проблемах и контролирует деятельность организации, обслуживающей дом. Председатель передает все данные в УК, осуществляет прямое взаимодействие с управляющей организацией.
Совет дома должен решать задачи:
подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;
контроль над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.
Взаимодействие совета дома и управляющей организации важно, потому что УК нужно получать обратную связь от жителей, а жильцам – контролировать работу управляющей организации. При этом совет дома должен отражать активность жителей и действовать в целях улучшения содержания дома, а не для войны с управляющей компанией.
Совет дома может помочь управляющей организации:
донести пожелания собственников по текущему ремонту,
выдвинуть предложения по благоустройству,
организовать проведение общего собрания,
распространить важную информацию.
Совет контролирует, как содержится и ремонтируется общее имущество многоквартирного дома; представляет интересы жителей при взаимодействии с управляющей организацией.
У совета и управляющей компании одна общая цель – надлежащее содержание дома.
Причины, почему совет дома может работать неэффективно:
Формальность существования совета.
Выбор неактивных людей в состав совета.
Незаинтересованность в изучении современного жилищного законодательства.
Совет в конфронтации с управляющей компанией.
Большое число членов совета. Законом их число не регламентировано, но согласно практике, совет из более 7-8 человек не эффективен.
Отсутствие диалога совета с остальными жителями, совет не интересуется мнением всех жителей.
Лоббирование интересов отдельных групп жителей (например, только отдельных подъездов или только автомобилистов).
За весь совет работает только председатель в одиночку, «выгорает» и совет перестает работать эффективно.
Рекомендации для организации эффективной работы совета дома:
оптимальное количество людей в совете – от 3 до 7 человек;
лучшее количество человек – нечетное: при голосовании, разделении мнений всегда будет большинство;
нормально, что наиболее активно будут работать 1-2 человека, которые будут ставить вопросы и выносить информацию на обсуждение всего совета.
Как выбирают совет дома
Подойдите к созданию совета дома ответственно:
Подготовьте жильцов дома, оповестите их о собрании по теме выбора совета дома за 10 дней до даты. Жильцы могут собрать инициативную группу и предложить кандидатуры в совет и на должность председателя из числа собственников.
Подготовьтесь к проведению общего собрания. Как это сделать, читайте в статье.
Избрание членов совета с помощью голосования (за, против или воздержался). Если форма проведения собрания заочная, подготовьте опросники и раздайте их жильцам (или сделайте голосование на сайте ЖКХ). Для очного собрания позаботьтесь о явке собственников на собрании.
Оформите результаты голосования протоколом. Протокол разместите в общедоступных местах для ознакомления с ним всех собственников.
Составьте устав и положение о совете дома, где будут закреплены основные полномочия совета.
По истечении 2-х лет (на такой срок избирается совет дома) назначаются новые выборы членов совета. Срок может быть установлен другой, если это оговорено на общем собрании и занесено в протокол. Но жильцы могут провести дополнительное внеочередное собрание, чтобы выбрать новый совет дома ранее установленного срока, если их не устраивает работа текущего состава совета.
Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома
Права и обязанности совета дома собственники могут прописать в Положении о совете многоквартирного дома. Положение составляют на общем собрании в соответствии с Жилищным кодексом. Нельзя взвалить на совет дома полномочий больше, чем указано в кодексе.
Права совета дома:
Налаживать взаимодействие между жильцами и органами управления, что является основной целью создания совета.
Выступать посредником между собственниками и представителями управляющей компании.
Помогать жильцам принимать решения по сохранению общего имущества.
Контролировать действия управляющей компании при исполнении этих решений.
Прежде чем приступать к выполнению обязанностей, председатель получает нотариально заверенную доверенность от собственников помещений многоквартирного дома. С этим документом он становится официальным посредником между собственниками и управляющей компанией.
Обязанности совета дома:
Контроль над выполнением соглашений управляющей организацией:
предоставление коммунальных услуг,
проведение уборки дворовой территории,
подготовка дома к отопительному сезону,
прочих видов работ по поддержанию общего имущества.
Председатель совета дома подписывает акт приемки после завершения работ сотрудниками управляющей организации.
При некачественном выполнении работ или несоблюдении условий предварительного соглашения председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей. После этого председатель от лица совета направляет протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.
Председатель представляет интересы жильцов в органах государственной власти, суде в случае разногласий между жильцами и управляющей компанией по вопросам управления дома и предоставления услуг ненадлежащего качества.
Подготовка тем для рассмотрения на общем собрании.
Контроль за выполнением решения вопросов, поднятых на общем собрании.
Сообщение о нарушении договоренностей собственников и управляющей организации в вышестоящие органы власти.
Отслеживание, чтобы жильцы получали коммунальные услуги в полном объеме.
Решение проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности, их ремонт и обслуживание.
Освещение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией объектов общей собственности.
Проработка вопросов, которые выносятся на обсуждение на общем собрании.
Внесение рациональных предложений по решению проблем, вынесенных на общем собрании.
Налаживание взаимодействия между жильцами и управляющей компанией.
Совет должен руководствоваться решениями общего собрания в своей деятельности. На общее собрание совет дома должен выносить вопросы:
какие затраты предстоят на обслуживание и ремонт общего имущества,
правила использования имущества дома,
рассмотрение новых проектов договоров на предоставление коммунальных услуг,
расширение полномочий совета.
Кто входит в совет дома
На общем собрании собственников проходят выборы председателя и его секретаря. Во время голосования обязательно ведется протокол собрания, который потом подписывают председатель и секретарь. Протокол отдают управляющей компании. Управляющая организация в течение месяца выдаст председателю документ, подтверждающий его права и обязанности.
В совет дома входят:
председатель, который аккумулирует работу совета и общается с управляющей организацией,
несколько членов совета дома из числа наиболее активных и заинтересованных жильцов.
Удобно, если в составе совета будет секретарь, с его помощью будет легче проводить общие собрания. Секретарь – тот член совета, который может правильно оформлять протоколы собраний, формулировать и фиксировать принятые решения.
Остальные члены совета предлагают идеи по улучшению обслуживания дома, контролируют работу организаций, налаживают взаимодействие управляющей компании и жильцов, и в целом выполняют обязанности, описанные выше.
Председатель совета дома
Председатель совета на официальном уровне:
общается с большим количеством людей,
занимается деловой перепиской,
контролирует выполнение работ.
От человека, занимающего пост председателя, зависит состояние дома, это должен быть ответственный житель. Председателю совета дома важно обладать знаниями и навыками:
организаторские и управленческие способности,
знания в области обслуживания многоквартирных домов.
Должностные обязанности председателя совета МКД:
регулярная проверка состояния объектов общего имущества (лифт, крыша, подвал, электросети, водопровод и тому подобное),
переговоры с управляющей организацией,
уточнение условий договора на управление домом,
информирование собственников о соглашениях, достигнутых в результате переговоров,
подпись документа об управлении домом после того, как убедился в его соответствии с оговоренным на собрании,
контроль выполнения условий соглашения со стороны управляющей компанией,
отслеживание услуг или работ, выполненных в неполном объеме или некачественно,
составление и направление соответствующего акта о некачественных работах,
право выступать в суде (на основании доверенности) от имени всех собственников дома – в случаях слушаний об управлении домом и уклонении управляющей организацией от выполнения обязанностей,
представление интересов собственников помещений жилого дома в местных органах власти,
принятие окончательного решения по вопросам, обсуждаемым на общем собрании (в случае, если эти полномочия были переданы ему решением всего совета),
устранение нарушений по содержанию дома и привлечение к ответственности виновных собственников,
участие во всех мероприятиях совета, направленных на благоустройство дома.
Для подтверждения полномочий председатель может предъявить выписку из протокола собрания, где его выбрали председателем. Эта выписка будет иметь юридическую силу, если в ней указаны:
решение о назначении одного из собственников председателем совета,
дата проведения собрания,
срок, на какой избран председатель.
Документ подписывают секретарь собрания и представитель органа местного самоуправления, который был на собрании во время назначения председателя.
План работы председателя
Деятельность работы председателя будет эффективна, если он будет работать согласно ежемесячному плану мероприятий. План работы содержит список дел, рутинные и новые обязанности.
Наиболее важное из дел председателя – осмотр дома, оценка состояния общей собственности. Если состояние какого-то из объектов неудовлетворительно, председатель сообщает в управляющую компанию.
Председатель составляет отчет о проделанной работе и знакомит собственников с его результатами.
Председатель работает на общественных началах без оплаты. Собственники могут назначить материальное вознаграждение председателю (и остальным члена совета – п. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса), если посчитают, что он справляется со своей работой очень хорошо. Такое решение о премировании принимают на собрании жильцов, поскольку расходы ложатся на плечи собственников. Это может быть оформлено включением в квитанцию на оплату за содержание общего имущества отдельной строки «сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД». Если большинство голосов «за», составляется документ с указанием данных о председателе и суммой вознаграждения.
Собственники могут расширить полномочия членов совета дома, и председателя в том числе. В этом случае подписывается соответствующий договор с управляющей компанией, подрядной организацией, государственными органами. Расширенный список обязанностей совета не должен противоречить Жилищному Кодексу.
При расширении списка полномочий председателю выдается доверенность с указанием собственников, согласных на это.
Иногда стоит передать полномочия другому лицу:
председатель хочет покинуть пост по собственному желанию,
жильцы недовольны работой нынешнего председателя.
Для перевыборов председателя жильцам нужно составить петицию и собрать подписи минимум 25% собственников для проведения досрочных выборов, на котором будут переизбраны члены совета (или только председатель). На собрании составляется протокол по итогам повторных выборов членов совета, который передают в управляющую организацию. Сотрудники УК изучают его и аннулируют полномочия прежнего председателя совета.
Взаимодействие совета дома и управляющей компании
Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании.
С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.
Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.
Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.
Как управляющей организации работать с советом дома:
Постарайтесь привлечь в совет дома жильцов разного возраста и с разным образованием.
Обращайте внимание на качественный состав совета, а не на численный.
Пенсионеры-активисты приветствуются – у них больше времени и они неравнодушны к судьбе дома.
Дополните совет теми членами, которые разбираются в нюансах законов, сметах, технических сторонах. Чудесно, если в совете будет юрист, талантливый человек для переговоров с жителями и управляющей компанией, человек с техническим образованием.
Если такие жители не хотят быть полноценными членами совета дома, договоритесь о консультациях с ними по необходимости. Можно найти сторонних консультантов, например, в числе не собственников помещений, а арендаторов.
Проведите с составом совета первое собрание-знакомство. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.
Обсудите функции совета дома, обязанности председателя и остальных его членов.
Ознакомьте совет дома с финансовой и хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления, состав общего имущества дома.
Предоставьте актуальную информацию о фонде капремонта, о размере платы за жилое помещение.
Ознакомьте совет дома с перечнем услуг и работ, которые оказывает управляющая компания, покажите стоимость и сметы.
Организуйте совместный осмотр общего имущества дома вместе с советом. Фиксируйте дефекты и замечания в акте осмотра. Так вы совместно определите, что нуждается в ремонте прежде всего, сможете подготовить информацию для собственников и провести внеочередное собрание, утвердить на нем перечень работ по текущему ремонту и откуда будут браться средства.
Наладьте общение с советом дома, так вы будете получать обратную связь и от остальных жителей.
Наладьте интерактивное и современное общение с собственниками (через интернет посредством сайта, мобильного приложения, мессенджеров).
Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.
Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах.
Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.
При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.
Как выйти из состава Совета дома: правовые аспекты и регламент
В соответствии с законодательством Российской Федерации о регулировании отношений в многоквартирных домах, право на выход из состава Совета дома регулируется нормами закона об общественных организациях. Любой член Совета дома имеет право на добровольный выход из его состава на основании существующих правил, которые регулируют выход участника из состава общественной организации. В случае смерти одного из участников Совета дома, не происходит нарушения численного состава Совета дома, необходимо проведение процедуры замены участника в соответствии с установленными правилами. Отмечу, что никто не может быть принужден находиться в составе Совета дома и выход из его состава должен иметь заявительный характер. При этом, выход члена Совета дома не может быть запрещен, если это не предусмотрено законодательством Российской Федерации и регламентами деятельности общественных организаций.
Для выхода из состава Совета дома на основании законов и норм регламентирующих выход человека из состава общественной организации, необходимо обратиться к уставу общественной организации (в данном случае — Совета дома) и к закону «Об общественных организациях». Устав Совета дома должен содержать положение об условиях и порядке вступления в Совет дома и выходе из него. Таким образом, член Совета дома может добровольно выйти из его состава, если соответствующие условия и порядок предусмотрены уставом Совета дома. Если устав не содержит таких положений, то можно обратиться к закону «Об общественных организациях», который также регулирует условия и порядок вступления в общественные организации и выхода из них. Однако, если Совет дома был сформирован решением общего собрания собственников помещений, то член Совета дома может выйти из его состава только при условии проведения нового общего собрания и принятия решения об этом большинством голосов.
Для решения вопроса выхода человека из состава Совета дома на основании законов и норм регламентирующих выход человека из состава общественной организации, следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ, в частности статье 52, где указано, что член гражданского общества имеет право выйти из общества в любое время по своему усмотрению путем направления обществу уведомления о своем выходе. Также следует обратиться к Уставу Совета дома и правилам, устанавливающим порядок выхода членов организации из нее.