Кто платит за отсутствие ИПУ в квартирах муниципального жилфонда
Наниматели социального жилья обязаны платить за потребляемые коммунальные ресурсы, а собственник – оснастить помещения ИПУ. Рассказываем о позиции ВС РФ по вопросу, кто должен платить за КУ, если из-за отсутствия счётчика при расчёте платы за услуги исполнитель услуг применяет повышающий коэффициент.
При отсутствии ИПУ в расчётах применяется норматив и повышающий коэффициент
Согласно ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, п. 80 ПП РФ № 354, плата за коммунальные услуги рассчитывается на основании показаний установленных индивидуальных приборов учёта, а при отсутствии счётчиков – исходя из нормативов потребления, которые утверждает субъект РФ.
Установить ИПУ должен собственник помещения (п. 81 ПП РФ № 354). В случае, если в квартире есть техническая возможность это сделать, но владелец квартиры такую обязанность не исполнил, то исполнитель коммунальной услуги при расчётах применяет к нормативу повышающий коэффициент 1,5 (абз. 3 п. 42 ПП РФ № 354).
Если жилое помещение в многоквартирном доме, принадлежащее муниципальному жилфонду, сдано по договору социального найма, то муниципалитет обязан выполнять возложенные на него ЖК РФ как на собственника обязанности, в том числе оснащать квартиры ИПУ (ч. 3 ст. 65 ЖК РФ). Наниматель соцжилья со своей стороны обязан вовремя и в полном объёме оплачивать коммунальные и жилищные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Получается, что, если собственник муниципального жилья не исполняет обязанность по установке ИПУ, то наниматель такой квартиры получает квитанции с завышенными суммами платы за коммунальный ресурс и обязан её оплатить.
Муниципалитет отказался платить за последствия неустановки ИПУ в квартирах
С такой ситуацией столкнулась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО, рассудив, что муниципалитет несёт ответственность за неустановку приборов учёта, выставила в адрес казённого жилищного агентства, которое отвечает за муниципальный жилфонд, счёт на 615 тысяч рублей.
Эта сумма являлась разницей между стоимостью объёма электроэнергии, рассчитанного исходя из норматива с применением повышающего коэффициента, и стоимостью ресурса, которая была рассчитана только исходя из норматива, и выставлен к оплате нанимателям социальных квартир.
Жилищное агентство, равно как и муниципалитет, оплатить счета отказалось, сославшись на то, что с момента подписания договора соцнайма плату за коммунальные услуги обязаны вносить наниматели жилых помещений.
Обеспечить установку ИПУ в социальном жилом фонде должен его собственник
Управляющая организация подала в суд иск с требованием взыскать с казённого учреждения, которое представляет интересы администрации города как собственника многоквартирных домов, сумму задолженности (дело № А56-18735/2018).
Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации. Поскольку муниципалитет является собственником помещений в многоквартирном доме, то именно он должен был обеспечить установку в жилых помещениях ИПУ. Ответчики не смогли предоставить документы, подтверждающие, что это технически невозможно.
Управляющая организация имела право вести расчёты с применением повышающего коэффициента, и именно муниципалитет должен оплатить разницу в начислениях с применением повышающего коэффициента и без него.
Суд решил, что казённое учреждение, отвечающее за социальный жилфонд и представляющее администрацию Санкт-Петербурга, обязано оплатить задолженность.
За ЖКУ с момента заключения договора социального найма платят наниматели
Жилищное агентство не согласилось с решением суда и подало апелляцию. В жалобе учреждение указывало на то, что не является собственником помещений или потребителем коммунальных услуг. Выставление в его адрес счетов за КУ неправомерно.
Также агентство утверждало, что нельзя выставить такие счета в адрес публичного собственника – города Санкт-Петербурга, так как у него нет обязанности оплачивать коммунальные услуги в помещениях, сданных по договорам социального найма. При этом администрация ежегодно выделяет средства на установку в муниципальных квартирах ИПУ.
Апелляционный суд, рассматривая доводы сторон, указал на то, что обязанность платить за ЖКУ возникает у нанимателя соцжилья в момент заключения договора соцнайма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
До заселения такой квартиры расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут органы госвласти или местного самоуправления, в том числе уполномоченные ими лица. Поскольку спорные многоквартирные дома полностью заселены, то за коммунальные услуги в жилых помещениях обязаны платить наниматели квартир (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).
Также суд отметил, что при применении в расчётах платы повышающего коэффициента УО была обязана указывать это в платёжных документах и направлять такие счета в адрес жилищного агентства (пп. «г(1)» п. 69 ПП РФ № 354). Управляющая организация не смогла доказать суду, что выполняла эту обязанность.
К тому же, как отметил суд, РСО не предъявляла управляющей организации требования к оплате поставленного ресурса с применением повышающего коэффициента из-за отсутствия в жилых помещениях ИПУ. Ответчик же предоставил суду доказательства того, что агентство запрашивало бюджетные средства на установку в МКД приборов учёта, то есть предпринимало меры по выполнению требований закона.
Апелляционный суд посчитал, что жилищное агентство нарушило требования законодательства об установке ИПУ, поэтому решение первой инстанции было отменено.
Публичный собственник не обязан оплачивать ЖКУ после заключения договора соцнайма
Спор перешёл в суд кассационной инстанции, но и тут управляющая организация не смогла доказать, что именно муниципалитет или его представитель, а не наниматели помещений, обязан оплатить предъявленную сумму задолженности.
Суд поддержал выводы, сделанные апелляционной инстанцией, а также подчеркнул, что законодательство не предусматривает начисление повышающего коэффициента отдельно от начисления платы за коммунальную услугу (п.п. 42, 69 ПП РФ № 354).
Вся сумма к оплате начисляется в адрес потребителя коммунальной услуги. После заселения социального жилья платить за КУ обязан наниматель помещения, а не орган государственной власти или муниципалитет, которые являются собственниками помещений (ч. 3 ст. 153, ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). Взыскание повышающего коэффициента с публичного собственника в такой ситуации невозможно, ведь он не пользуется жилым помещением и коммунальными услугами.
При отсутствии ИПУ наниматель оплачивает норматив, а собственник соцжилья – повышающий коэффициент
Точку в споре управляющей организации и муниципалитета об оплате повышающего коэффициента поставил Верховный суд РФ, куда УО подала жалобу.
- Собственники помещений должны были установить в них ИПУ до 1 января 2011 года (ч. 4 ст. 13 № 261-ФЗ, п. 81 ПП РФ № 354). Такая обязанность возложена на всех владельцев помещений в МКД независимо от того, относится ли оно к государственному (муниципальному) или частному жилфонду и использует ли собственник это помещение для проживания или сдает это помещения внаём.
- Повышающий коэффициент применяется при расчётах платы за коммунальный ресурс для помещений, в которых не установлены ИПУ. Исключение – наличие акта обследования об отсутствии технической возможности поставить счётчик (п. 42 ПП РФ № 354).
Жилищное агентство, против которого подала иск УО, является представителем собственника спорных помещений. Учреждение не представило суду доказательств, что в жилых помещениях нет объективной возможности установить ИПУ.
ВС РФ согласился с выводами суда первой инстанции о том, что нельзя возложить последствия за неустановку счётчиков на нанимателей жилых помещений: они не обязаны оснащать квартиры приборами учёта и не уполномочены самостоятельно принимать об этом решения. Следовательно, управляющая организация не может в силу закона возложить на них обязанность по оплате повышающего коэффициента.
ВС РФ отменил решения, принятые судами апелляционной и кассационной инстанций, и определил, чтобы жилищное агентство выплатило в адрес управляющей организации сумму задолженности согласно решению суда первой инстанции.
Запомнить
- помещение не оснащено индивидуальным прибором учёта коммунальных ресурсов;
- отсутствует акт, подтверждающий, что установить ИПУ технически невозможно.
Если помещение входит в государственный или муниципальный жилищный фонд, то обязанность оснастить помещения счётчиками лежит на собственнике – органе государственной или муниципальной власти.
Следовательно, как отметил ВС РФ, именно публичный собственник должен оплатить разницу между стоимостью ресурса, рассчитанной с применением повышающего коэффициента, и суммой, начисленной нанимателям помещений исходя из норматива потребления. Жители муниципальной квартиры не должны нести материальной ответственности за невыполнение собственником жилфонда его обязанностей.
Кто устанавливает тарифы, если в квартире нет счетчиков воды и тепла
Разбираемся, откуда берутся суммы в платежках, если в доме нет счетчика, что такое «средние показания» и как их рассчитывают.
За что платят ЖКХ
В каждой платежке указаны несколько строк, подлежащих оплате, из которых составляется общая сумма за месяц. В 2022 году большинство собственников жилья платят за:
- содержание и текущий ремонт. Сюда входят вывоз мусора, уборка подъездов, управление домом, ремонт и благоустройство придомовой территории. Тариф устанавливает управляющая компания;
- коммунальные услуги. Это холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, электричество и газ;
- дополнительные услуги, например радиоточка и ТВ.
Ставки на услуги рассчитываются, исходя из квадратных метров площади жилья и числа прописанных в квартире людей.
Как платить за воду без счетчика
В соответствии с ч. 2 ст. 157 ЖК РФ, нормативы и тарифы устанавливаются на государственном уровне в зависимости от региона, города, поселения, где находится дом [1]. Ежегодно нормативы и тарифы пересматриваются и повышаются. Итоговая сумма рассчитывается по разным формулам, в зависимости от того, стоят счетчики или нет.
Когда счетчики не установлены, цена за воду рассчитывается так:
- Сначала умножают тариф (T) на норматив потребления (H);
- Затем результат умножают на число зарегистрированных в квартире жильцов (N).
То есть перемножаются количество лиц, проживающих в квартире (частном доме), норматив по водоснабжению в каждом конкретном регионе и действующий тариф, меняющийся ежегодно. Таким образом рассчитывается и горячее, и холодное водоснабжение.
Как платить за отопление без счетчика
Цены на отопление без общедомового счетчика вычисляются на основе тепловой нагрузки прошедшего года. Она зависит от часов поставки тепловой энергии и температуры воздуха: чем холоднее на улице, тем активнее котельная поставляет тепло — и наоборот.
Суммы за период отопления получаются довольно серьезные, они могут стать непосильными для бюджета отдельных слоев населения, например пенсионеров. Поэтому было принято решение распределить их на весь год. УК делит тепловую энергию, которую по показаниям счетчика получил дом в прошлом году, на 12 месяцев. Из полученной цифры вычитаются нежилые помещения, а разницу делят на площадь жилых и умножают на общую площадь вашей квартиры и на действующий тариф. Именно поэтому мы платим за отопление круглогодично. В дальнейшем УК производит перерасчет на основании фактического потребления за год, а корректировку указывают в соответствующей графе платежки. Так может появиться как переплата, так и долг по отоплению.
Что значит коммунальные платежи без счетчиков
Коммунальные услуги может оплачивать собственник квартиры или арендатор по квитанциям, но если возложить ответственность на жильца, он может накопить долги. Чтобы подстраховаться, важно прописать размер платежей за коммунальные услуги и порядок их возмещения в договоре.
В статье рассказываем, как правильно требовать компенсацию стоимости коммуналки с арендатора и нужно ли платить налоги с этой суммы.
Перед тем, как погрузиться в тему, сделаем ремарку: когда жильё снимают или сдают физические лица, то это называется «наймом», а не «арендой». В аренду имущество берут только юридические лица, то есть организации. Все вопросы по найму регулируются главой 35 ГК РФ, а если в ней есть пробелы — следует руководствоваться нормами закона об аренде. В этой статье мы используем понятия «аренда», «арендатор» и «арендодатель», потому что их чаще используют в обычной речи.
Какие услуги входят в коммуналку
К коммунальным услугам относится снабжение дома ресурсами. Обычно их предоставляют монополисты, замену которым выбрать нельзя: например, только городской водоканал может поставлять воду, а единственная в муниципалитете сбытовая компания поставляет электричество.
Потребители (ими могут быть и собственники, и арендаторы квартиры) оплачивают следующие коммунальные услуги:
- газоснабжение;
- электроснабжение;
- водоснабжение — холодное и горячее;
- систему водоотведения — канализацию;
- централизованное отопление;
- вывоз мусора.
Получателями этих платежей являются предприятия ЖКХ — организации, поставляющие ресурсы и предоставляющие услуги, без которых ведение быта и эксплуатация помещений не представляются возможными.
Также есть жилищные услуги, которые включают в себя управление домом, его содержание и ремонт. Сюда относятся, например, уборка лестницы, ремонт почтового ящика или замена труб. Собственники квартир могут выбрать, кто именно будет предоставлять им жилищные услуги — управляющая компания или ТСЖ. К коммунальным платежам часто добавляют следующие жилищные издержки:
- взносы на капитальный ремонт;
- вносы по содержанию жилья, проведению текущего ремонта и управлению многоквартирным домом.
Вне зависимости от количества получаемых счетов, цены на ЖКУ формируются на основе тарифов, которые устанавливаются на уровне региональных энергетических комиссий (РЭК) и зависят от издержек на содержание и обновление сетей, затрат на персонал, прибыльности и других факторов. Для тех случаев, когда в квартире отсутствуют счётчики, РЭК также устанавливает нормативы потребления ресурсов.
Они, в свою очередь, могут отличаться и включают в себя множество факторов: наличие электроплиты, газового котла, размер ванны и даже необходимость использования воды для полива огородов, если это касается деревенской местности.
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
Кто оплачивает коммунальные услуги
В законодательстве нет чёткого разделения, кто должен платить за коммунальные услуги в съёмном жилье — собственник или арендатор . Стороны могут договориться о любых условиях. Но ГК РФ закрепляет обязанности по содержанию арендованного имущества: согласно п. 2 ст. 616 , арендатор обязан бережно относиться к жилью и нести расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором аренды .
На арендатора зачастую возлагаются обязанности по оплате именно тех услуг, которые непосредственно потребляются во время пользования помещением и напрямую связаны с эксплуатацией арендованной жилплощади по назначению. Иначе говоря, по договору арендатор чаще всего оплачивает потребление газа, электричества, воды, а также компенсирует расходы на водоотведение, отопление, вывоз мусора и интернет.
Что касается так называемых жилищных затрат — содержания и капитального ремонта многоквартирного дома — то эти расходы обычно оплачиваются самим собственником, поскольку хозяину жилья всё равно пришлось бы вносить эти платежи, даже если бы он не сдавал квартиру. Так указано и в законе : по умолчанию, текущий ремонт жилплощади должен оплачивать арендатор, а капитальный — собственник квартиры. Именно поэтому в арендных отношениях чаще всего разделяют жилищные затраты и фактически потреблённые коммунальные услуги.
Однако стороны могут договориться о любому порядке оплаты коммунальных издержек:
- арендатор самостоятельно оплачивает выставленные счета, а соответствующие банковские квитанции (чеки) предоставляет арендодателю для надлежащей отчётности;
- арендодатель лично погашает обязательства перед предприятиями ЖКХ, получая от арендатора необходимые денежные суммы — то есть возмещение.
Собственник помещения вправе переложить указанные издержки на арендатора, так как именно он пользуется коммунальными благами.
Возмещение коммунальных расходов арендатором может осуществляться только по договорному соглашению сторон, подробно оформленному на бумаге, и быть включено в счёт арендной платы либо числиться отдельным платежом.
Можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать компенсацию коммунальных платежей по договору аренды, а прописать только плату за аренду, но так делать небезопасно. Документально за жильцом не закреплена оплата КУ, а значит, он может уклоняться от оплаты и накопить долг, который при долгосрочной аренде может составить десятки и даже сотни тысяч рублей, а заставить жильца оплатить долги будет практически невозможно.
Если получать от жильца деньги на оплату коммуналки, но не указывать эту сумму в доходе, при налоговой проверке у органов могут возникнуть проблемы. О том, нужно ли платить налоги с возвращённой суммы за коммунальные платежи, рассказываем дальше.
Как рассчитать возмещение коммунальных услуг арендатором
Обычно договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает собственник помещения, а в квитанциях стоит его имя. Для правильного начисления платы за коммунальные платежи службы могут запрашивать данные о количестве проживающих в квартире. Если временные жильцы отсутствуют, плату начисляют только на собственников, поэтому коммуналка меньше в квартирах, где прописан только один собственник.
На размер ежемесячных платежей за коммунальные услуги влияет множество факторов. Среди них могут быть:
- наличие общедомового прибора учёта;
- утечки в системах;
- различия в тарифной политике региона.
Если собственник сдал квартиру в аренду, он обязан сообщить о том, что в помещении теперь проживает больше людей, и тогда коммунальщики будут начислять плату в соответствии с новым количеством проживающих. Логично, что если квартиру сдают, то за коммуналку должны платить квартиранты, так как именно они пользуются коммунальными услугами. Сложность расчётов может возникнуть, если в квартире сдают одну комнату, так как в счетах на оплату включены расчёты по оплате услуг на всю квартиру. Как в этом случае считать размер коммуналки в арендуемом помещении и взыскивать оплату с арендатора, решать арендатору и арендодателю.
В таком случае расчёты возмещения коммунальных платежей арендаторами могут производиться на следующих основаниях.
- Показания счётчиков. В таком случае сумму за КУ делят на всех проживающих.
- Площадь арендуемого помещения. Например, если площадь всей квартиры 60 кв. м, а арендатор снимает комнату 20 кв. м, то он будет платить треть от всей коммуналки.
- Суммарная мощность находящихся в нём энергопотребляющих приборов. Для этого нужно сложить мощность всех приборов в арендуемом помещении — например, микроволновки, лампы, телевизора и тостера.
- Числа проживающих в этом помещении людей. Очевидно, что если комнату снимают два человека, а не один, они будут тратить больше воды, света и так далее. В таком случае общая сумма коммуналки делится на всех жителей квартиры или дома.
Также может использоваться смешанный подход: одна часть совершаемых платежей выражается фиксированной суммой, а другая часть — плавающей величиной, зависящей от реального объёма потребления.
Как прописать возмещение коммунальных услуг по договору аренды
Чаще всего используется два способа возмещения арендатором расходов по оплате коммунальных услуг.
В первом случае арендодатель вносит в договор найма жилого помещения пункт о размере арендной платы, состоящей из 2 частей:
- фиксированная часть — оплата за арендуемое помещение;
- плавающая часть — оплата коммунальных услуг. Также во второй части этого пункта могут быть учтены и расходы на интернет, телевидение, телефон и другие составляющие по согласованию с арендатором.
Второй способ — это составление соответствующего приложения к договору аренды либо отдельного договора на возмещение коммунальных услуг. Прописывать коммуналку отдельно от главного арендного договора предпочтительнее, так как такой вариант позволяет сторонам подробно изложить все требования, регламентирующие погашение обязательств по ЖКХ-услугам.
Дополнительное соглашение об оплате арендатором услуг ЖКХ: образец
Дополнительное соглашение — это документ, который заключают обе стороны по предварительной договорённости. Его используют, когда нужно дополнить или изменить условия договора. Допсоглашение имеет такую же юридическую силу, как и основной договор. Если стороны решили регламентировать оплату коммунальных услуг, заключать новый договор не нужно, это можно сделать, оформив дополнительное соглашение к главному арендному договору.
В соглашении о возмещении коммунальных услуг арендатором структура почти не отличается от стандартного соглашения.
- Предмет соглашения — оплата арендатором определённых услуг ЖКХ за конкретный период эксплуатации арендованного помещения. При этом конкретизируется список оплачиваемых услуг — например, энергоснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, интернет.
- Стоимость возмещаемых услуг или порядок её определения. Например, на основании счетов энергоснабжающих организаций и поставщиков иных услуг.
- Сроки и способы совершения обусловленных платежей. Обычно прописывают, до какого числа арендатор должен оплатить услуги.
- Возможные санкции за несоблюдение сторонами оговорённых условий.
- Условия и процедура прекращения данного соглашения.
Если на момент заселения жильца есть текущая задолженность по оплате ЖКХ-услуг, арендатора следует вовремя предупредить об этом и прописать сумму в соглашении.
Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором: образец
Вместо дополнительного соглашения также можно составить отдельный договор — это позволит детально описать все условия погашения обязательств. В данном случае в основном договоре аренды нужно прописать, что арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. После этого стороны заключают отдельный договор на оплату коммунальных услуг. Согласно Налоговому кодексу , такой договор называют агентским.
Предмет заключенной договорённости. В данном случае это будет возмещение расходов на коммунальные услуги арендатором второй стороне договора. Здесь же нужно перечислить услуги, за которые будет полагаться компенсация.
Плата. Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:
- постоянной — в договоре указывается фиксированная сумма, не зависящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
- переменной — в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определённый период.
Права и обязанности сторон . Список прав и обязанностей составляется по договорённости сторон.
Например, можно прописать, что арендодатель обязан в оговорённые сроки выставлять нанимателю счета за коммунальные услуги, составленные по расчётам. Также собственник обязан предупреждать жильца об изменении тарифов на поставляемые услуги, а ещё — содержать инженерные сети в надлежащем состоянии.
Арендатор в свою очередь обязан вовремя оплачивать счета, выставленные арендодателем, а также не производить никаких перепланировок помещений и не вносит изменения в действующие коммуникации без письменного согласия владельца помещения.
Стоимость услуг и порядок расчётов . Здесь должен быть обозначен период, который является расчётным по заключённому договору. Общепринятым временным отрезком для таких расчётов является один месяц. Также указывается число каждого месяца, не позднее которого арендатором должна быть произведена оплата в счёт возмещения затрат на коммунальные услуги.
Срок действия документа . Здесь нужно указать дату подписания договора и срок, на который он заключён.
Порядок решения возможных споров между сторонами. Чаще всего это происходит путём переговоров или написанием досудебной претензии, а в случае, если «мирные» методы не сработали — в суде.
Условия расторжения договора. Здесь можно указать срок, за который одна из сторон должна предупредить вторую о расторжении, если участники договорились, что документ можно расторгнуть досудебно. Чаще всего это 30 дней.
Платёжные реквизиты обеих сторон, подписавших документ.
Образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором можно скачать здесь . Договор составляется в двух экземплярах и наделяется полной юридической силой в момент, когда обе стороны поставили свои подписи.
Нужно ли платить налоги с возмещенных расходов на коммуналку
Услуги по сдаче жилых помещений в аренду по закону являются объектом налогообложения. Это значит, что собственник обязан задекларировать доход с аренды и уплачивать налог в размере 13% от полученной суммы, если квартиру сдаёт физическое лицо, или 4% в случае оформленной самозанятости . При этом можно подумать, что плата за коммуналку не считается доходом собственника, так как вся отчисляется коммунальным службам. Но это не совсем так. Налоговый кодекс признаёт два варианта оплаты КУ.
С коммунальных платежей без счётчиков нужно платить налоги
Когда наниматель компенсирует такие платежи, это является доходом собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги, а если ему кто-то компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода. Она облагается подоходным налогом, ставка НДФЛ — 13%.
Допустим, жилец платит 2000 рублей в месяц за содержание дома, текущий ремонт и отопление — ровно по квитанции. Для собственника эти 2000 рублей — доход, с которого нужно отдать в бюджет 13%, хотя фактически всю сумму он отдаст управляющей компании.
Сюда же относятся ситуации, когда в договоре закреплена фиксированная сумма за коммунальные услуги. Например, собственник сдаёт квартиру по договору за 25 000 рублей в месяц, и отдельно наниматель платит фиксированную сумму в 3000 рублей за коммунальные услуги ежемесячно. В данном случае закон признает 3000 рублей, оплату за «коммуналку», доходом собственника, поэтому эту сумму тоже нужно декларировать и платить с неё налог.
Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом
Обратная ситуация получается, когда в договоре аренды прописано, что собственник сдаёт квартиру за 20 000 рублей в месяц, а дополнительно наниматель ежемесячно оплачивает стоимость объёма потреблённой воды, электроэнергии и отопления по счётчикам от поставщика.
Часть коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления, — это не доход наймодателя: даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог на доходы, ведь это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы нанимателей не было, воду и свет бы не расходовали.
Эта сумма не признаётся доходом собственника, а значит, фиксировать её в декларации и платить налог не нужно. В таком случае в основном или дополнительном соглашении указывают, что расчёт оплаты за коммунальные услуги идёт по счётчикам, а квитанции сохраняются одной из сторон. В декларации эти суммы не заявляют. При этом оплачивать коммуналку может как собственник, так и жилец.
Что с НДС
Налоговый кодекс признаёт реализацию услуг по предоставлению имущества в аренду объектом налогообложения и подразумевает уплату соответствующего налога в бюджет. То есть арендодатель, занимающийся самостоятельным возмещением коммунальных услуг, обязан оплачивать НДС, который увеличивает размер услуги.
В целом НДС на услуги принадлежит к налоговому вычету, если принимается к учёту. При этом, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 . арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации. В случае аренды арендодатель не производит услуги, а лишь принимает оплату коммунальных платежей от арендатора и перечисляет их организациям, оказывающим коммунальные услуги. Такие операции не являются объектом налогообложения НДС. Соответственно, арендодатель не может получить вычет с НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг.
Арендодатель не должен выставлять арендатору счета на суммы потреблённых им коммунальных услуг. Арендатор компенсирует стоимость услуг с учетом НДС. При получении квитанций от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потреблённые непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в письме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.
Но по данному вопросу существует и другая позиция, отражённая в судебной практике. Суды указывают, что арендодатель в рассматриваемой ситуации вправе принять к вычету всю сумму входного НДС, предъявленного поставщиками коммунальных услуг, и в этом случае к возмещению арендатор и арендодатель предъявит стоимость коммунальных услуг без учёта входного НДС.
Кроме того, в арбитражной практике отражена ещё одна позиция по данному вопросу: согласно ей, арендодатель вправе выставить счета арендатору в порядке возмещения расходов на коммунальные услуги, а арендатор имеет право на вычет суммы НДС, уплаченного по таким счетам.
Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации коммунальных платежей, поступивших арендодателю от арендатора, является неоднозначным.
По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответствии с положениями ст. 250 НК РФ ( письма Минфина России от 24.03.2009 № 03-03-05/47 , от 27.12.2007 № 03-0306/4/158 ). Расходы учреждения по оплате коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ , также учитываются в целях налогообложения прибыли.
Квитанция за коммунальные услуги: что входит в платежку и как сделать перерасчет
Как оплачивается квартплата и где взять квитанцию ЖКХ
Квитанция за ЖКУ — это платежный документ, счет от управляющей компании за коммунальные услуги и содержание общедомового имущества. Раньше приходило несколько платежек — отдельно за газ, электричество, водоснабжение и так далее. Сейчас, как правило, во всех регионах приходит единый платежный документ (ЕПД), в который включены все ЖКУ.
Квитанция приходит раз в месяц до 15 числа каждого месяца в почтовый ящик. Электронная версия приходит раньше. Как только управляющая компания формирует платежный документ, он приходит в ваш личный кабинет на федеральном и региональном порталах «Госуслуги», а также в банковском приложении. Но только в том случае, если вы привязали к своей учетной записи номер плательщика.
Получить платежный документ можно также в любом МФЦ своего города — дубликат квитанции выдают по паспорту любому, кто зарегистрирован по адресу.
Вы платите за ЖКУ за предыдущий месяц по фактическому потреблению. Это значит, что в марте оплачивается квитанция за февраль, а за март платежка придет в апреле и так далее. У вас есть время до 10 числа месяца, следующего за расчетным. То есть у вас есть чуть меньше месяца, чтобы проверить, правильно ли вам начислили суммы.
Что входит в квитанцию ЖКХ
Платежи делятся на три категории:
- Коммунальные услуги. Сюда входит электроэнергия, горячая и холодная вода, отопление, газ, водоотведение. Если на поставку какого-то из этих ресурсов у вас заключен договор напрямую, без участия управляющей компании, то в общую платежку эти услуги не войдут. Такое чаще всего бывает с газом и электроэнергией.
- Содержание дома. Сюда входят услуги, которые оказывает управляющая компания. Это, например, содержание лифта, уборка, вывоз мусора, взносы на капитальный ремонт и так далее. Здесь же расходы на общедомовые нужды — электроэнергия для лифтов и лампочек, которые горят на этажах, вода, которой моют подъезд или сбрасывают в стоки, отопление в подъезде и так далее.
- Прочие услуги. Сюда входит, например, оплата охраны или консьержа, содержание и ремонт шлагбаума или ворот, домофон, радиоточка, телевизионная антенна и так далее.
Как рассчитываются коммунальные услуги
Если у вас есть счетчики и они прошли поверку, то формула простая:
Плата за водоснабжение = Vв × тариф
Vв — это объем использованной воды в кубических метрах по показаниям прибора учета. На счетчике не менее 9 цифр. Последние три, как правило, красные — это литры, а черные — кубические метры.
Получается, показание счетчика 02198354 нужно читать так: 2 198 кубов и 354 литра. При передаче показаний счетчиков во время оплаты квитанции (или напрямую в УК) нужно указывать именно черные цифры, а не красные.
Далее, чтобы посчитать, сколько вы потратили в прошлом месяце, нужно данные этого месяца вычесть из показаний, указанных в прошлой квитанции. Например, в апреле на счетчике 2 198 кубов, а в прошлом месяце вы потратили 2 191 куб воды. Это значит, что по этой квитанции вы заплатите за 7 кубических метров воды.
Тарифы на горячую и холодную воду разные. Их, как правило, указывают в квитанции, но если нет, зайдите на ГИС ЖКХ в раздел «Информация для граждан» → «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» → «Тарифы на оплату коммунальных ресурсов». Либо найдите их на сайте местного водоканала.
Пример расчета. Москвич Вячеслав по показаниям счетчиков потратил 12 кубов холодной воды и 7 кубов горячей воды. Тариф в столице равен 50,93 рубля и 243,16 рубля соответственно. Итого он должен заплатить:
- 611,16 рубля за холодное водоснабжение: 12 кубов × 50,93 рубля;
- 1 702,12 рубля за горячее: 7 кубов × 243,16 рубля.
Итого — 2 313,28 рубля за водоснабжение. В квитанции, как правило, отдельно указывается плата за горячую и холодную воду.
Если счетчика нет, то формула чуть сложнее:
Плата за водоснабжение = количество зарегистрированных × норматив × тариф.
Норматив — это утвержденный местной властью среднемесячный объем потребления. В этом случае вы платите не за фактическое потребление. Это сложная система расчетов в отдельных городах, но платить по нормативу невыгодно. Как ни экономь, платить все равно придется больше, чем вы потратили.
К примеру, в Санкт-Петербурге норматив в домах с центральным водоснабжением — 4,90 куб. м за холодную и 3,48 куб. м за горячую воду независимо от возраста. При этом в среднем одному человеку в месяц достаточно не больше 5 кубических метров как горячей, так и холодной воды.
Пример расчета. Мария вместе с ребенком живет в Петербурге в многоквартирном доме, она не успела сделать поверку нового счетчика, поэтому заплатит за прошедший месяц по нормативу:
- 353,19 рубля за холодную воду: 2 зарегистрированных человека × 4,90 куб. м по нормативу × 36,04 рубля (тариф в Петербурге);
- 878,49 рубля за горячую воду: 2 × 3,48 куб. м × 126,22 рубля (тариф).
Итого — 1 756,98 рубля.
Водоотведение
Водоотведение — это не только канализация. В тариф также включают:
- отвод использованной воды;
- транспортировку до очистных сооружений;
- очистку;
- утилизацию;
- отвод сточных вод.
Однако считать плату за эту услугу тоже нужно по счетчикам на горячую и холодную воду.
Если есть счетчик, формула такая:
Плата за водоотведение = (V горячей воды × тариф) + (V холодной воды × тариф).
Пример расчета. По показаниям счетчика Вячеслав потратил 12 кубов холодной воды и 7 кубов горячей воды. Тариф за водоотведение в Москве — 39,97 рубля. Поэтому за эту услугу он заплатит:
- 759,43 рубля: (7 кубов × 39,97 рубля) + (7 кубов холодной воды × 39,97 рубля)
Если счетчика нет, то платить нужно с учетом зарегистрированных и норматива, вот формула:
Плата за водоотведение = количество зарегистрированных × норматив × тариф
Пример расчета. Норматив на водоотведение в Санкт-Петербурге в домах с центральным водоснабжением — 8,38 куб. м, а тариф — 36,04 рубля. Значит Мария с ребенком заплатят:
- 604,03 рубля: 2 зарегистрированных в квартире × 8,38 куб. метра × 36,04 рубля.
В многоэтажных домах в расчете водоотведения есть отдельный нюанс: в этом случае вычисление производится по показателю общедомового счетчика, а не по каждой квартире отдельно. Если такового прибора нет, управляющая компания рассчитывает по актуальным нормативам и выставляет счет жильцам.
Отопление
С отоплением сложнее — на расчет влияет не только установка счетчика в квартире, но и наличие такого прибора во всем доме. Рассмотрим три ситуации.
Пример расчета без счетчиков. Формула простая: норматив × площадь квартиры × тариф. В качестве примера возьмем квартиру площадью 35,8 кв. м в Казани. Норматив для пяти-девятиэтажных домов до 1999 года постройки — 0,02223 Гкал/кв. м, а тариф — 2 006,23 рубля. Итого:
- 1 596,63 рубля за отопление в квартире: 0,02223 (норматив) × 35,8 кв. м (площадь квартиры) × 2 006,23 рубля.
Пример расчета с общедомовым счетчиком. В этом случае формула следующая: объем потребленной энергии по счетчику × (площадь квартиры / площадь дома) × тариф. Квартира из примера выше находится в доме общей площадью отапливаемых помещений 5 000 кв. м, а показания по счетчику — 72 Гкал. Тариф тот же. Итого:
- 1 034,25 рубля за отопление в квартире с общедомовым счетчиком: 72 Гкал тепловой энергии по показаниям прибора учета × (35,8 кв. м / 5 000) × 2 006,23 рубля.
Пример расчета с общедомовым и квартирным счетчиком. Самая непростая формула для расчета отопления: (показания индивидуального счетчика + расход тепла на общедомовые нужды × (площадь квартиры / площадь дома)) × тариф. Общедомовые нужды в этом случае — это еще одна сложная формула: показание общедомового счетчика — горячее водоснабжение на общие нужды — сумма тепла, потребленного всеми квартирами. Узнать все эти параметры практически невозможно, поэтому в этом вопросе придется довериться управляющей компании.
В среднем расход тепла на общедомовые нужды в типовом доме до 1999 года постройки не должен превышать 15 Гкал. Возьмем эту величину как условную. За отопление в той же квартире в Казани с показаниями индивидуального счетчика в 2 Гкал придется заплатить 4 227,93 рубля.
Электроэнергия
В этом случае проще — счетчики на электричество стоят во всех жилых домах без исключения. Без их установки сетевая компания просто не подключит вас к сети. Но есть нюанс: бывают многотарифные приборы учета.
Как и в случае с водой, при передаче показаний счетчиков указывать нужно только черные цифры, а если прибор электронный — все цифры до запятой. Эти показания — общее количество израсходованных киловатт-часов с того момента, когда установлен счетчик. Если первые цифры на счетчике нули, их можно не записывать. Например, на передней панели отображаются показания 05012. Можно записать 5 012. Красные цифры и цифры после запятой — это одна десятая киловатт-часа. Их можно округлить или не учитывать вообще.
Если в день оплаты в апреле счетчик показывает 5 012 киловатт-часов, а в марте — 4 840, то за предыдущий месяц вы потратили 172 киловатт-часа. Иногда в квитанции сбытовая компания может указать свое значение — вы не обязаны оплачивать по этим сведениям, платите строго по тому, сколько израсходовали.
Тариф указан на сайте сбытовой компании. Как правило, в регионе это монопольная компания, поэтому найти тариф будет нетрудно.
Пример расчета для однотарифного счетчика. Формула простая: показания счетчика × тариф. Лилия из Хабаровска потратила 172 киловатт-часа. Тариф в Хабаровске для однотарифного счетчика — 5,54 рубля. Итого — 952,88 рубля.
Пример расчета для двухфазного счетчика. Формула: (показания «День» × тариф) + (показания «Ночь» × тариф). Из 172 киловатт-часов Лилия потратила 102 киловатт-часа днем и 70 ночью. Тариф в ее городе — 7,42 рубля и 2,07 рубля соответственно. Итого — 901,74 рубля.
Пример расчета для трехфазного счетчика. Формула: (показания в пиковое время × тариф) + (показания в полупиковое время × тариф) + (показания в ночное время × тариф). У Лилии на пиковое время пришлось 72 киловатт-часа, на полупиковое — 56, а на ночное — 44. Тариф в Хабаровске по такому счетчику — 7,75 рубля, 5,54 рубля, 2,07 рубля соответственно. Итого за электроэнергию она заплатит 959,32 рубля.
Газоснабжение
За газ в России большинство платят по нормативу, однако в новых домах при подключении газа теперь ставят счетчики, а в домах с газовым отоплением он вовсе обязателен. Приведем формулы и примеры расчета.
Пример расчета со счетчиком на газ. Здесь все просто: показания счетчика × тариф. Юрий из Ростова-на-Дону живет в квартире с газовым водонагревателем, за месяц он израсходовал 14 кубов. Тариф в его городе для такого типа потребления — 7,46 рубля. За газ он заплатит 104,44 рубля.
Пример расчета без счетчика. В этом случае все зависит от того, как используется газ. Если он расходуется и на отопление, и на подогрев воды, и на приготовление пищи, то формула такая:
Оплата за газ = ((площадь квартиры × норматив расхода на отопление) + (количество зарегистрированных × норматив расхода на подогрев воды) + (количество зарегистрированных × норматив расхода на приготовление пищи)) × тариф.
Если вы не используете газ на одну из функций, ее можно просто убрать из расчета суммы в квитанции. В многоквартирных домах с центральным горячим водоснабжением применяется лишь функция приготовления пищи на газу, но у Юрия газовый водонагреватель, поэтому в его случае по нормативу он заплатит:
- 365,84 рубля: ((2 зарегистрированных × 8 кубов по нормативу в Ростовской области на приготовление пищи) + (2 зарегистрированных × 16,52 куба по нормативу на нагрев воды) × 7,46 рубля по тарифу.
Содержание жилья и текущий ремонт
Сюда входят такие услуги:
- техобслуживание конструктивных элементов здания и внутридомового инженерного оборудования;
- обслуживание внутридомового газового оборудования;
- уборка и поддержание порядка придомовой территории;
- борьба с грызунами и насекомыми;
- озеленение двора и прилегающей территории;
- приведение в порядок мест общего пользования;
- своевременный вывоз мусора;
- электрическое освещение мест общего пользования;
- содержание дымоходов и вентиляционных каналов;
- содержание лифта.
- содержание мусоропровода.
В перечень услуг могут вноситься коррективы и дополнения, которые должны принять жильцы на общем собрании.
Тарифы на содержание жилья тоже устанавливает местная власть. Как правило, для первых этажей он ниже, чем для квартир выше. На тариф также влияет наличие лифта и мусоропровода, а также их износ. Вот такие тарифы в Москве: