Что такое рыночная стоимость объекта недвижимости

Как правильно оценить свою квартиру

Существует кадастровая и рыночная оценки недвижимости. Первая учитывается при расчете налогов и для пары организационных моментов, а вторая используется непосредственно в сделках.

В случае с продажей квартиры правильная рыночная оценка нужна, чтобы быстро и выгодно ее продать. Очень часто продажу начинают с указания более высокой цены, чем квартира стоит в действительности. Объясняется это просто: на рынке есть покупатели, которым важна локация (предположим, в том же доме у них живут пожилые родители или в соседнем дворе находится школа, куда ходит ребенок). Как правило, такие покупатели готовы переплачивать за комфорт, поэтому рассматривают исключительно определенные микрорайоны и даже конкретные дома.

Бывают и исключения. Так, иногда продавцы практикуют значительное завышение цены. По их мнению, это привлекает дополнительный интерес потенциальных покупателей: все квартиры стоят примерно одинаково, а эта (вроде бы такая же) — гораздо дороже, что в ней особенного? Пусть и нечасто, но способ рабочий: при повышенном интересе к объекту шансов найти покупателя больше. Кроме того, у продавца есть пространство для маневра: даже если он предоставит скидку, он все равно реализует квартиру выгоднее, чем без завышения цены.

II. Из чего складывается оценка квартиры?

1. Состояние квартиры и дома:

— район расположения дома: чем ближе к центру, тем дороже, но есть и исключения (например, в Новой Москве жилье дорожает быстрее , чем в старых районах внутри МКАД; рейтинг районов Москвы по стоимости квадратного метра можно посмотреть здесь );

— год его постройки: чем моложе дом, тем дороже квартиры в нем, хотя и тут бывают и исключения (квартиры в «сталинках» стоят дороже, чем в более новых панельных, хотя «сталинки» обычно старше).

О самых удачных и неудачных сериях типовых домов читайте подробнее.

— состояние подъезда (как давно сделан капремонт, есть ли консьерж, установлен ли мусоропровод, чисто ли и не является ли подъезд прибежищем маргиналов);

— материал стен дома: традиционно квартиры в панельных домах дешевле кирпичных (подробнее об этом читайте тут );

— есть ли двор (дети смогут гулять самостоятельно, зелень радует глаз и легкие, да и шансов на тишину больше — всё это плюсы);

— наличие парковки (наличие мест для автомобиля — всегда большой плюс).

2. Характеристики квартиры:

— планировка ( Примеры неудачных планировок: на что обращать внимание при выборе жилья? ), а еще учтите, что студия при равной площади с однокомнатной квартирой будет дешевле примерно на 10%;

— раздельный или совмещенный санузел (обычно раздельный предпочтительнее: не придется стоять в очереди под дверью);

— наличие ремонта (эксперты не советуют делать полноценный ремонт перед продажей: новые собственники все равно всё переделают, но привести квартиру в приличный вид стоит — подклеить обои, вставить лампочки, убраться);

— этаж (квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле в среднем на 10%).

3. Инфраструктура:

— транспортная доступность (шаговая доступность в пределах 15 минут пешком до метро — несомненный плюс, но лукавить и округлять 15 до 5 минут не стоит: обман выяснится при просмотре, а доверие покупателя будет утрачено);

— наличие поблизости социальных объектов (поликлиник, школ, детсадов);

— близость к парку и другим важным для качества жизни объектам (необязательно благополучным: допустим, соседство со свалкой или заводом снижает стоимость).

4. Срочность продажи: чем быстрее вы хотите продать квартиру, тем больший дисконт потребуется. Почему это так, объясняется здесь .

5. Юридические аспекты продажи:

— прямая (свободная) продажа ценится покупателями выше, чем продажа с поиском альтернативы: такие сделки проходят проще и быстрее;

— число собственников и есть ли среди них несовершеннолетние дети, недееспособные и продающие квартиру по доверенности (чем больше собственников и чем они сложнее, тем сложнее и сделка — всё это снижает привлекательность квартиры, а компенсировать недостаток придется скидкой);

— свободна ли квартира физически (или покупателю придется ждать переезда бывших хозяев);

— юридический статус (апартаменты имеют больше недостатков по сравнению с квартирой);

— основание получения права собственности (если вы продаете квартиру, полученную по договору ренты, или если она является свежим наследством, часть покупателей сочтет, что сделка рискованная).

6. Конкурентное окружение: продаются ли по соседству квартиры, похожие на вашу, — если они дешевле, это серьезная конкуренция:

— оцените, чем лучше или хуже квартиры, продающиеся рядом с вашей;

— обратите внимание, как долго они продаются, сколько у объявления ежедневных просмотров и какова динамика цены;

— обзвоните продавцов квартир-конкурентов и узнайте насчет торга: высокая готовность к торгу намекнет, что дела с продажей идут не очень успешно;

— обращайте внимание на проданные квартиры (можно даже специально отслеживать их судьбу): если такие квартиры снимаются с публикации, позвоните по заранее записанному номеру и узнайте, «чем дело кончилось».

7. Риелтор может как помочь, так и помешать:

— Если риелтор опытный, хорошо ориентируется в рыночных реалиях и всей душой болеет за сделку, он наверняка поможет максимально объективно оценить квартиру.

— Иногда риелтор отпугивает потенциальных покупателей (таких меньшинство — ориентироваться на эту категорию мы не рекомендуем, поскольку реальной помощи от риелтора гораздо больше, чем потенциального вреда), но знать об этом стоит. Вот основные страхи таких покупателей:

• торговаться будет сложнее;
• в цену будет заложен гонорар риелтора, поэтому сделка выйдет дороже.

Помимо перечисленных параметров есть еще несколько важных факторов, которые способны сыграть важную роль в ценообразовании: это история квартиры и дома (вдруг дом является памятником истории или архитектуры — некоторые готовы переплатить за такую уникальность), соседи, наличие поблизости определенных объектов инфраструктуры (рейтинговая школа, парк).

III. Как оценить рыночную стоимость квартиры?

Проще всего обратиться за помощью к опытному риелтору, который знает рынок, понимает экономическую повестку и легко увязывает эти знания с обстоятельствами конкретно взятой квартиры. Другой вариант — оценить самостоятельно, просмотрев по базам стоимость схожих квартир, но без опыта легко прогадать:

— не факт, что квартиры-конкуренты уйдут за указанную в объявлении стоимость;

— не исключено, что квартир-конкурентов вообще не существует:

а) возможно, объявления об их продаже опубликованы для того, чтобы завысить предполагаемую стоимость в этой локации и в итоге продать подороже одну-единственную квартиру (как только ее продадут, остальные объявления просто пропадут);

б) объявления об их продаже опубликованы ради того, чтобы занизить предполагаемую стоимость недвижимости в конкретной локации (так поступают недобросовестные покупатели) и использовать эту липовую статистику при торгах с продавцом понравившейся им реальной квартиры;

в) фейковые объявления о продаже несуществующих квартир могут публиковаться ради получения ипотечного кредита или при бракоразводных процессах — во всех этих случаях люди заинтересованы или в завышении, или в занижении средней цены в определенной локации.

Для правильной оценки квартиры воспользуйтесь бесплатным сервисом Циан.Оценка

А еще понять, как правильно установить цену, поможет вот этот материал

IV. Важна ли кадастровая оценка?

Безусловно, важна, но при продаже жилья ее роль сводится к тому, насколько дорого будет обходиться уплата налогов новому собственнику. Вдруг налог окажется настолько значительным, что этот факт станет барьером для покупки? Ведь налог на имущество — ежегодная трата.

Есть и другие моменты, когда пригодится кадастровая оценка:

— при приватизации квартиры (иначе ее просто не продать);

— при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;

— при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;

— в имущественных судебных спорах.

Если в договоре купли-продажи стоимость квартиры окажется ниже кадастровой на 30%, налог будет взыскиваться именно с кадастровой стоимости.

Правительство давно пытается приравнять кадастровую стоимость жилья к рыночной, но пока разница все же есть, причем различия бывают как в меньшую, так и в большую сторону. Кадастровая оценка учитывает усредненные рыночные показатели и игнорирует индивидуальные особенности конкретной квартиры. При этом кадастровая стоимость жилья определяется раз в три-пять лет, а цены на реальном рынке меняются гораздо динамичнее.

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы» (пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», а в нем «Кадастровая стоимость»), а также при визите в офисы Росреестра, Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

V. Что лучше: быстро или дорого?

Многое зависит от особенностей ситуации на рынке недвижимости. В кризисные периоды (в последние несколько лет они следуют один за другим) для выгодной продажи важно успеть поймать волну. Так, в феврале–марте 2022 года цены и спрос на вторичном рынке были высокими, а затем и то и другое снизилось — кризис. Те, кто планировал сделку и был тверд в своих намерениях, успел продать по выгодной цене. Те, кто решался дольше, в итоге продешевили. О том, как ведет себя рынок недвижимости в кризис, подробно рассказано в этой статье .

В остальном главное правило звучит так: если хотите продать выгодно — ставьте рыночную (или чуть более высокую) цену и ждите своего покупателя, а если быстро — с ходу делайте скидку. При этом играть с ценой не стоит: изменчивые настроения продавца отпугивают потенциального покупателя (его логика: вдруг продавец начнет менять условия сделки уже по ходу пьесы — это ненадежно).

VI. Пять лайфхаков для оценки квартиры

1. Если после публикации объявления — шквал звонков, это верный признак того, что вы продешевили, и предложение слишком привлекательно для покупателей. Повышайте цену.

2. Если после публикации объявления звонков, наоборот, нет — значит, переоценили. Можно подождать своего покупателя (рано или поздно он, скорее всего, появится), но если вы хотите продать квартиру в обозримом будущем — лучше снизить цену. Снижая цену, лучше переопубликовать объявление, чтобы покупатели не могли отследить динамику цены: так они поймут, что претендентов не очень много и воспользуются этим козырем.

3. При анализе квартир-конкурентов имеет смысл завести таблицу и заполнять ее данными: характеристики квартиры, динамика цены, готовность к торгу и конечный результат.

4. На основе своих изысканий придумайте для своей квартиры уникальное достоинство, которое позволит подать объект в более выгодном и запоминающемся свете.

5. Заранее проработайте минусы квартиры. Скрывать их бесполезно, зато можно обыграть. Например, трасса под окнами (с точки зрения покупателя, это повод для снижения цены) является общим недостатком всех квартир в этой локации, к тому же романтики будут воспринимать ее как красивую вечернюю подсветку для романтиков. Вопрос подачи!

Быстро оценить квартиру поможет сервис Циан.Оценка — онлайн-калькулятор для точного и быстрого расчета рыночной стоимости или уровня арендной ставки вашей квартиры. В основе оценки Циан лежит набор методов машинного обучения. Сервис вычисляет наиболее близкую к рыночной цене стоимость квартиры для прямой продажи в стандартные сроки.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Что такое рыночная стоимость объекта недвижимости

Сколько стоит квартира? Этот вопрос волнует и продавца, и покупателя: никто не хочет упускать свою выгоду. С одной стороны, продавец может оценить недвижимость так, как считает нужным, и запросить за неё любую сумму. С другой стороны, вряд ли найдутся желающие купить, к примеру, однушку в спальном районе по цене элитной квартиры в центре столицы. Так что объективные ограничения цены всё-таки существуют.

Но как покупателю понять, стоит ли выбранное жильё тех денег, что за него просят? Чтобы не прогадать, нужно сориентироваться в рыночных ценах на недвижимость в выбранном районе. Как завышенная, так и чересчур заниженная стоимость квартиры — повод задуматься и задать продавцу дополнительные вопросы.

Чтобы было ясно, с чем же сравнивать указанную в объявлении цену, придётся разобраться, что такое рыночная стоимость недвижимости, от чего она зависит и как её определить. Расскажем, откуда эти цифры берутся, как рассчитать их самостоятельно и в чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.

Что такое рыночная цена квартиры и от чего она зависит

Если объяснять простыми словами, то рыночная цена — это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель согласен приобрести недвижимость в конкретном месте и в конкретное время. То есть это стоимость, которая формируется рынком в условиях конкуренции и меняется в зависимости от разнообразных факторов.

Так, например, в удалённом районе города обычная трёхкомнатная квартира стандартной планировки обычно стоит меньше, чем квартира такой же площади в центральной части города, где более развита инфраструктура. Двухкомнатная квартира в Москве обойдётся дороже, чем такая же жилплощадь в Вологде или Туле. За жильё в современной новостройке покупатель готов заплатить больше, чем за недвижимость в старом жилом фонде, требующем капремонта.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры? Вот некоторые параметры, от которых она обычно зависит :

• базовые характеристики конкретной недвижимости :площадь, планировка, количество комнат, высота потолков, этаж, есть ли балкон (лоджия) и подсобные помещения и другие;
• характеристики дома: год постройки , материал, этажность, наличие газоснабжения, лифта, мусоропровода и так далее;
• общее состояние квартиры и дома: отделка, сантехника, встроенная мебель; проводился ли капремонт; есть ли видимые дефекты конструкций, коммуникаций — например, следы протечек или ржавые трубы и подобное;
• придомовая территория и окружающая среда: как выглядит двор, есть ли парковка или детская площадка, куда выходят окна квартиры; нет ли поблизости промышленных предприятий; в каком районе расположена недвижимость и прочее;
• инфраструктура: есть ли поблизости школа, детский сад, магазины, поликлиника; какова транспортная доступность;
• социальные факторы: кто соседи, насколько благополучная обстановка в районе/городе;
• юридические нюансы: сколько собственников у недвижимости, есть ли среди них несовершеннолетние; кто прописан в квартире; история сделок; другие факторы.

На рыночную стоимость жилья также влияет конкуренция . Когда выставленных на продажу квартир больше, чем желающих их приобрести, цены на недвижимость могут снижаться. Если же у продавца нет конкурентов, он легко повысит цену, не опасаясь потерять покупателя — ведь тому просто не из чего выбирать.

Выбирая жильё для покупки, важно понимать реальную ситуацию на рынке недвижимости — это поможет объективно оценить стоимость предложенных квартир. И как бы ни хотелось сэкономить, не стоит гнаться за слишком дешёвыми вариантами: причины, побудившие продавца выставить цену существенно ниже рыночной, могут вам не понравиться.

Почему продают квартиру дешевле рыночной стоимости

На цену недвижимости влияют даже такие факторы, которые напрямую с ней, вроде бы, не связаны — например, экономическая или экологическая ситуация в регионе. К примеру, дешёвые квартиры могут означать, что люди не хотят жить в этой местности, потому что здесь сложно найти работу или поблизости расположен мусорный полигон. Продать жильё в неблагополучном районе сложнее, поэтому продавцы снижают его стоимость, чтобы привлечь покупателей. И тут только вам решать, насколько экономия окупает возможные риски.

То же можно сказать о приобретении любого иного проблемного жилья. Если квартира продаётся значительно дешевле рыночной стоимости, всегда полезно задаться вопросом, что не так с этой конкретной недвижимостью либо местом (домом, районом), в котором она расположена. Очень важно выяснить причины такой «благотворительности» продавца и оценить возможные перспективы.

Дешёвая квартира нередко таит сюрпризы, которые в случае покупки на долгие годы станут уже вашей проблемой и головной болью: например, неузаконенная планировка, буйные соседа или предстоящее строительство автомагистрали, которая вскоре пройдёт прямо под окнами дома.

Конечно, бывает, что снижение цены связано с объективными (и в целом безобидными) причинами — например, необходимостью срочно продать квартиру в связи с отъездом. Но и тут не стоит терять бдительность: таким предлогом нередко пользуются мошенники, которые сперва привлекают покупателя низкой ценой, торопят со сделкой, а затем исчезают, получив аванс.

Всё это не означает, что покупать дешёвые квартиры нельзя. Возможно, вам действительно повезло, и никакого подвоха нет — но это непременно стоит тщательно проверить до заключения договора (лучше при помощи опытного юриста или риелтора). И в любом случае, чтобы верно оценить заявленную продавцом стоимость жилья, нужно соотнести её с рыночной ценой.

Щербинка 25 мин.

Котельники 21 мин.

Белокаменная 43 мин.

Тропарёво 14 мин.

Стрешнево 10 мин.

Подольск 30 мин.

Некрасовка 41 мин.

Павелецкая 11 мин.

Некрасовка 55 мин.

Где узнать рыночную стоимость недвижимости

Общее представление о рыночных ценах на жильё в выбранном районе нетрудно получить, полистав объявления о продаже — например, на Яндекс Недвижимости . Выберите предложения, примерно соответствующие вашему запросу, а затем сравните и проанализируйте их цены. Это сравнительно простой способ, но у него есть недостатки :

• на такой мониторинг потребуется немало времени;
• легко ошибиться в оценке (например, подобрать объявления для сравнения без учёта факторов, ощутимо влияющих на рыночную стоимость);
• указанная в объявлении цена ещё не означает, что найдётся покупатель, готовый приобрести квартиру за эти деньги (то есть, вполне возможно, цена отражает запросы продавца, но не является рыночной);
• подходящих вариантов может не оказаться в продаже, либо предложений будет слишком мало, чтобы делать выводы.

Минусы этого способа :

• такой сервис обычно использует для анализа только базу самой площадки (то есть выборка вариантов ограничена);
• заявленные продавцами цены не обязательно соответствуют рыночным;
• подходящих вариантов для сравнения может не найтись.

Плюс таких методов в том, что они бесплатны. Минус самостоятельной оценки рыночной стоимости — её приблизительность, хотя сориентироваться в ценах и уточнить свои пожелания к будущей покупке таким способом вполне реально.

Если вы обратитесь за консультацией к специалисту, его услуги придется оплатить. Зато опытный риелтор или оценщик, постоянно работающий на рынке недвижимости и хорошо знакомый с динамикой цен на жильё, сможет дать более точные и конкретные данные по вашему запросу.

К риелтору есть смысл обращаться, если вы не готовы тратить время на самостоятельный мониторинг рынка, изучение цен и подбор подходящих вариантов. Кроме того, покупка квартиры через надёжного, проверенного риелтора помогает снизить возможные риски сделки.

К оценщику чаще обращаются, когда нужно официальное заключение (отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры). В этом случае подразумевается, что с выбором вы уже определились и планируете брать ипотечный кредит на покупку. Для ипотеки оценка рыночной стоимости приобретаемого жилья — обязательное условие.

Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка, выполненная специалистом, будет максимально объективной и точной. Оценщик обязательно запросит документы на квартиру, по которой заказан отчёт (выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, технический план и т.д.), лично проведет её осмотр и фотосъёмку.

Для оценки жилой недвижимости обычно применяется сравнительный метод : сходные объекты сравниваются по множеству показателей, которые оценщик вносит в специальную таблицу. Все данные в ней подразделяют на:

• общие — сведения о текущем состоянии рынка недвижимости по аналогичным объектам, характеристики инфраструктуры, социальных, экологических и иных факторов окружающей среды;
• основные — это все данные, которые непосредственно характеризуют оцениваемую квартиру: метраж, количество комнат, планировка, год постройки дома, его этажность и т.д.;
• второстепенные — это те сведения, которые влияют на рыночную стоимость жилья, но не являются значимыми, решающими критериями для большинства покупателей — например, высота потолка в квартире или вид из окна.

Затем на основе этого анализа специалист выполнит расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости и подготовит отчёт об оценке. Такой документ может понадобиться не только покупателю для оформления кредита в банке, но и владельцу недвижимости, который хочет оспорить её кадастровую стоимость.

В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

У любой квартиры, помимо рыночной цены, есть ещё и «официальная» — кадастровая стоимость, которую устанавливает государство. Как её считают и зачем она нужна, мы подробно рассказывали в отдельной статье .

Несложно понять, почему кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной: её рассчитывают сразу для целой группы сходных объектов, без учёта индивидуальных особенностей, от которых зависят рыночные цены. Это некая усреднённая величина, необходимая главным образом для расчёта налогов и госпошлин.

Но именно из-за такого обобщённого подхода кадастровая стоимость иногда оказывается выше рыночной — тогда её можно оспорить, снизить до рыночной цены (тут как раз и потребуется подготовленный оценщиком отчёт). Кадастровую стоимость устанавливают раз в 4 года, и всё время от одной оценки до другой она остаётся неизменной, тогда как рыночная цена той же недвижимости за этот период может произвольно меняться.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — не одно и то же. Разница между ними по-прежнему существует, хотя государство стремится свести этот разрыв к минимуму.

Зато узнать кадастровую стоимость проще, чем рыночную — достаточно найти нужный объект на публичной кадастровой карте или воспользоваться справочным сервисом Росреестра . Также можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости — это бесплатная услуга.

Подведём итоги

Знать рыночную стоимость недвижимости нужно, чтобы при покупке не ошибиться: не переплатить и не попасть в неприятности, погнавшись за слишком низкой ценой. На рыночную стоимость влияет очень много факторов, и если вы знаете, как она формируется, то сможете сэкономить без риска — за счёт грамотного выбора подходящей квартиры.

Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.