Границы эксплуатационной ответственности
Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Границы эксплуатационной ответственности
Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
- помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Внешние границы эксплуатационной ответственности
Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.
Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.
А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).
Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.
Внутренние эксплуатационные границы
- для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
- для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
- для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
- для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.
Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.
Судебная практика
Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.
Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).
Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).
А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Стояки системы отопления относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов
Указывается, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.
При этом указывается, что состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений в таком доме. Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.
Кто должен менять стояки в многоквартирном доме
Вопрос замены стояков в квартире волнует многих. Разбираемся, чья это ответственность и что по этому поводу говорит закон.
В каждой квитанции за квартплату есть пункт, касающийся технического обслуживания и ремонта общедомового имущества — формулировка может отличаться. Также мы ежемесячно делаем взносы за капремонт в .
Несмотря на это, необходимость замены стояков в квартире (планово, в результате технической неисправности или аварии) вызывает массу вопросов.
Главные из них: кто и за чей счет будет это делать?
Ситуации, когда управляющая компания (УК) отказывается выполнять некоторые работы, возникают нередко. Обратная сторона медали — когда собственника квартиры обвиняют в том, что он полез «куда не следует» и произвел ремонт коммуникаций, которые к его имуществу не относятся. Хорошо, если все хорошо закончилось. А если привело к протечке — кто будет нести ответственность?
Частная собственность и общедомовое имущество
Для начала определимся с понятиями. Имущество в многоквартирном доме (МКД) бывает двух видов:
- собственность владельца квартиры; , которое принадлежит всем собственникам жилья.
К первому относится квартира и техническое оборудование в ней, включая канализационную, отопительную и газовую трубы, а также трубы водоснабжения (но только после их соединения с радиатором, плитой или разводкой для воды — это важный нюанс).
Общим имуществом считаются все общедомовые коммуникации (трубы, проводка) и общие помещения (лифт, подъезд, крыша, подвал).
За содержание частной собственности в исправном состоянии ответственность лежит на владельце. За ремонт и обслуживание общедомовой — на УК. При этом все работы компания производит за счет собственников — для этого мы ежемесячно вносим платежи по квартплате.
Объяснить разницу проще всего так: частное имущество обслуживает только одно помещение владельца, а общедомовое — от одной квартиры и более. Например, стояк отопления идет ко всем квартирам — это общее имущество, включая небольшой участок трубы, которая подведена к радиатору. А вот батарея внутри квартиры принадлежит собственнику жилья. Ремонтировать стояк и отходящую от него трубу должна УК, а батарею — владелец квартиры.
Не переживать за имущество поможет страховка от Совкомбанка. Выбирайте удобную программу страхования и не волнуйтесь по пустякам.
Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с «Совкомбанк Страхование».
Кто и за чей счет должен менять стояки в квартире
Если все так просто, почему возникают споры по замене стояков в квартирах МКД? Дело в том, что ремонт оборудования и его замена — разные вещи. Одно дело починить лифт, другое — установить новый.
За текущее содержание общедомового имущества действительно отвечает УК. Коммунальщики обязаны устранять протечки, ремонтировать износившееся оборудование и коммуникации, ликвидировать аварии.
Когда речь заходит о таких масштабных вещах, как обновление кровли, лифтов, ремонт фасада или замена стояков в МКД, вопрос перетекает в плоскость капитального ремонта.
Отсюда вывод:
- если требуется починить стояк — это бесплатно делает УК за счет средств, которые мы платим за текущий ремонт;
- если требуется замена стояка — нанимают подрядчика, работы которого оплачивают за счет средств из ФКР.
Таким образом, замена стояков в МКД происходит в рамках капитального ремонта с привлечением подрядной организации через ФКР. Управляющая компания капитальный ремонт не делает.
Рассмотрим на примерах.
Виктор Петрович живет в старенькой хрущевке 1979 года постройки. За всю историю дома трубы в доме ни разу не меняли, но периодически коммунальщики ремонтировали их.
Мужчина обратился в УК с вопросом о том, что срок эксплуатации стояков давно вышел и хорошо бы их заменить — взносы за капремонт все жильцы вносят исправно, должников нет.
В ответ получил отказ, потому что протечек в трубах нет, а за перенос сроков капремонта по трубам отвечает ФКР.
Винить УК в бездействии в этом случае нельзя. Как и предписано законом , общедомовое имущество обслуживают исправно; об этом свидетельствует хорошее состояние труб и отсутствие протечек.
Возьмем другой пример.
В квартире Нины Ивановны вот уже несколько месяцев протекает стояк с холодной водой. Течь не слишком сильная, но требует ремонта. Женщина обратилась с проблемой в УК.
Пришел сантехник и натянул на трубу «хомут» — на этом ремонт закончился. Протечка уменьшилась, но не была ликвидирована полностью — вода продолжает капать. Плюс к этому упал напор воды; это причиняет пенсионерке неудобства.
Такая же ситуация произошла у соседей — там живет молодая пара с детьми. Результат аналогичный: по заявке пришли сантехники и кое-как залатали дыру.
Жильцы решили объединить усилия и потребовать от УК замены стояков, не дожидаясь планового капремонта, пока дело не дошло до аварии.
О том, как им действовать в сложившейся ситуации, расскажем дальше.
Как принимается решение о замене стояков
Как бы бережно жильцы и коммунальщики ни заботились о доме, рано или поздно возникает необходимость в капитальном ремонте.
Сведения о каждом доме хранятся в ФКР. Его сотрудники оценивают степень износа и составляют планы ремонта. Сроки могут приближать или отодвигать.
Решить проблему ветхого жилья поможет переезд в новый дом. Не откладывайте комфортную жизнь на потом — выберите новостройку и оформите ипотеку от Совкомбанка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Решение о проведении как планового, так и внепланового капремонта принимают на основании обследования общедомового имущества и оценки износа в процентном соотношении. В каждом регионе этот показатель свой.
Инициировать капремонт могут собственники жилья, ФКР либо управляющая компания.
Допустим, собственники настаивают на том, что их дому требуется внеплановая замена старых стояков.
Алгоритм действий будет следующий:
- Сначала нужно обратиться в УК. Заявку можно оставить по телефону горячей линии, на сайте организации, лично в секретариате или отправить заказным письмом на имя руководителя. Суть обращения — попросить провести осмотр коммуникаций и дать заключение об их состоянии и степени износа.
- Дождаться прихода комиссии из УК. Обычно в подъезде заранее вешают объявление с просьбой к собственникам предоставить доступ в квартиры для осмотра коммуникаций.
Что происходит дальше:
- После осмотра комиссия от УК обязана составить акт обследования и дать письменное заключение о состоянии коммуникаций.
Как найти управу: куда жаловаться на управляющую компанию
- Если степень износа общего имущества превысила установленные в регионе нормы, обязанность УК — передать сведения в вышестоящую инстанцию и поставить дом в очередь на внеплановый капремонт. Для этого акт и заключение, а также фотографии с места осмотра собирают вместе и направляют в администрацию города.
- Далее подключаются жилищный комитет и ФКР. Оценивается стоимость предстоящих работ, проводится голосование собственников, чтобы утвердить расходы, и назначается аукцион.
- Получившая тендер подрядная организация приступает к работе по замене стояков.
- По завершении подписывают акт выполненных работ.
Подытожим
За исправное содержание общедомового имущества несет ответственность УК. Она обязана своевременно и качественно ремонтировать трубы, крышу, лифты, заботиться о состоянии подъездов и придомовой территории. Перечисленные услуги все жильцы ежемесячно оплачивают.
Когда текущий ремонт не помогает содержать общедомовое имущество в хорошем состоянии, возникает необходимость капитального. Ответственность за его проведение ложится на ФКР.
Трубы в квартире: где граница ответственности жильцов и УК?
Многие считают, что за все трубы в квартире отвечает УК, ну или до счетчиков. Это не так. Счетчики воды, как правило, размещаются уже в зоне ответственности жильцов и не относятся к общедомовому имуществу (УК отвечает только за него).
«Признак общедомового имущества — данный объект обслуживает более одной квартиры. Например, батарея без запирающих устройств (кранов), если вы ее срежете, вы затопите всех и система отопления перестанет работать. (Такая) батарея — часть системы отопления и общедомового имущества», — прокомментировал председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.
Что касается труб горячего и холодного водоснабжения, границей балансовой принадлежности между собственником и эксплуатирующей организацией является первый запорный кран на отвороте от стояка. То есть, кран, перекрывающий поступление воды в конкретную квартиру. Само запирающее устройство (кран) также общедомовое имущество.
Таким образом, стояки холодной и горячей воды до первого крана — общее имущество на балансовой ответственности УК, а ответвления после крана — уже ответственность собственника квартиры.
С канализацией похожее разделение. Унитаз принадлежит собственнику квартиры, а тройник, которым он подключается к системе — часть общедомового имущества.
Это регулируется пунктом 5 Постановления Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
«Иное по поводу ответственности за имущество в договоре с УК прописано быть не может. УК не вправе ухудшать положение жильцов, перекладывая на них свою ответственность за содержание общедомового имущества», — прокомментировала Sibnet.ru доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Кто отвечает за счетчики?
«Оснащение жилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого помещения», — говорится в Постановлении Правительства РФ № 354.
Но опломбирует счетчики УК, то есть подтверждает, что они исправные.
«Если счетчик вышел из строя, то следует сразу об этом сообщить УК, запомнить последние цифры на нем. Если еще есть гарантия, то лучше обратиться к продавцу, требовать ремонта или замены прибора», — посоветовала Васильева.
Но если же владелец квартиры сам виноват в поломке, то он должен будет самостоятельно установить новый счетчик за свой счет. А затем вызвать специалиста из УК для опломбирования.
Кто чинит и оплачивает ущерб?
«Если с общедомовым имуществом случилась поломка, управляющая компания должна его чинить. За счет тарифа, в который включено содержание и текущий ремонт этого общего имущества», — сказала эксперт.
Брать плату с собственника квартиры (на территории которой случилась протечка) за починку общего стояка, который относится к балансовой принадлежности УК, по закону нельзя.
Если человек затопил соседей по причине выхода из строя общедомовых труб, то ответственность, по сути, несет управляющая компания. УК должна провести ремонт и возместить ущерб соседям, которых затопили, так как потоп произошел по ее вине.
«Если соседей затопили из-за того, что вышли из строя трубы уже владельца квартиры, то ремонт, как и компенсация затопленным соседям, происходит за его счет», — заключила Васильева.