Как заставить человека продать долю в квартире
Перейти к содержимому

Как заставить человека продать долю в квартире

  • автор:

Можно ли заставить собственника продать долю, разбирался Верховный суд

Можно ли заставить собственника продать долю, разбирался Верховный суд

Верховный суд рассмотрел спор о принудительном выкупе четверти квартиры, пишет портал Право.ru. С этой проблемой нередко сталкиваются люди, которые не хотят жить в одной квартире. Собственник меньшей части помещения не хочет ее продавать.

Женщина обратилась в суд, чтобы получить долю в квартире бывшего мужа. Местные суды ей отказали. Верховный суд разбирался, можно ли признать незначительной долей четверть квартиры и назначить «квадраты» к принудительному выкупу.

Собственниками двухкомнатной квартиры были двое взрослых и двое детей — у каждого по четверти доли. После развода женщина попросила признать долю бывшего супруга «незначительной» и передать ей. Она отметила, что бывший супруг не оплачивает содержание недвижимости. Поскольку отношения у супругов плохие, женщина не хочет делить жилплощадь с бывшим мужем. Она объяснила, что определить порядок пользования квартирой невозможно. Супруг пользуется всей жилплощадью, владея лишь небольшой долей. Женщина предложила признать за ней право на спорную долю, а бывшему мужу выплатить компенсацию в размере около 500 тыс. рублей.

Три местных суда отказали истице, отметив, что мужчина владеет такой же долей, как и другие собственники, поэтому ее нельзя признать незначительной. Кроме того, мужчина заявил, что потерял работу и не может купить другое жилье.

Спор дошел до Верховного суда, где выяснились новые подробности. Истица отметила, что мужчина проживает по другому адресу, имеет долги по алиментам, трудоспособен, но не работает. Иногда он бывает в квартире, но не пускает туда бывшую супругу. Сейчас женщина с детьми проживает у родителей. Представитель мужчины объяснил, что ранее он предлагал бывшей жене выкупить его долю, но стороны не договорились о цене. Мужчина согласен продать свою долю только по рыночной цене.

ВС отметил, что деньги, предложенные на выкуп доли, не были внесены на депозит суда, что является значительным нарушением. Кроме того, в деле не было экспертной оценки рыночной стоимости жилья.

Верховный суд отменил решения местных судов и направил спор на новое рассмотрение.

ВС объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Как принудительно выкупить долю в квартире

Если квартира находится в общей собственности, то владение, пользование и распоряжение осуществляется с согласия всех владельцев.

Иными словами, единолично сдать в аренду или продать квартиру будет затруднительно. Другие собственники в последующем могут оспорить подобные действия.

Однако закон предусматривает выход из спорной ситуации.

Если 1 к.кв. распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, то мажоритарный владелец с долей 3/4 вправе обратиться в суд с требованием принудительного выкупа 1/4 доли. Суд удовлетворит иск при одновременном наличии следующих условий:

  • доля собственника незначительна
    это значит, что доля собственника, у которого мы будем ее выкупать, мала. На примере с 1 к.кв., которая распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, нас интересует миноритарный владелец с долей 1/4.
  • в натуре долю выделить нельзя
    это значит, что нельзя обеспечить автономность 1/4 доли квартиры, то есть организовать и отделить пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями, работа которых не будет поставлена в зависимость от воли иного собственника.
  • собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
    это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.

Для успешного разрешения спора необходимо произвести подготовительные мероприятия:

  • собрать доказательства
    начиная от писем о предложении выкупить долю, заканчивая показаниями свидетелей и ответами третьих лиц об отсутствии интереса в использовании квартиры
  • оценить квартиру и выделяемую долю
    обратиться в оценочную компанию или провести оценку в суде для определения стоимости доли
  • внести деньги на депозит суда
    после определения стоимости доли внести денежные средства на депозит суда или договориться с оппонентом об ином способе расчетов.

Остальное — это ведение дела и умение использовать обстоятельства в нужном для Клиента ключе. О том, какие доказательства помогли нам выиграть подобный спор, чуть ниже.

Аналогичные действий мы предприняли с Клиентом и добились принудительного выкупа 1/4 доли в 2 к.кв.

Из-за семейного конфликта стороны никак не могли прийти к решению относительно судьбы квартиры, в которой никто из них не жил, но при этом и не уступал друг другу.

Клиент, будучи юристом и зная, как важны всякого рода бумажки и справочки, заблаговременно начал готовиться к процессу: собрал инфо от гос. органов и третьих лиц:

  • Полиция пояснила, что в спорной квартире оппонент не живет
  • Управляющая компания — что квартира ввиду запустения не соответствует санитарным нормам и правилам, в ней перекрыты газ и вода
  • Компания по установке счетчиков — что именно благодаря действиям Клиента квартира приводится в порядок и пр.

С учетом того, что оппонент не ответил ни на одно из предложений о выкупе квартиры или ее совместной реализации, мы обратились в суд. В иске мы заняли позицию, которая была нам наиболее выгодна:

  • оппонент злоупотребляет правом, в частности, позволяет жить в квартире третьим лицам, не оплачивает коммунальные платежи, топит соседей, не позволяет Клиенту полноценно пользоваться квартирой и при этом не идет на контакт
  • Клиент наоборот действует добросовестно, в частности, погашает коммунальные долги, обновляет счетчики, меняет трубы, неоднократно мирно пытается решить спор, но оппонент не идет на контакт, что в конечном итоге нарушает права Клиента как собственника

В итоге суд удовлетворил иск, а мой Клиент стал единственным собственником спорной квартиры.

В завершении отмечу, что я на деле использую то, о чем рассказываю.

Номер дела будет? Чтобы прочитать подробнее?

Это суд общей юрисдикции.
Могу выслать Вам на почту или сообщением.

Пришлите, если нетрудно, через сообщения.
А почему не указываете в статье сразу? В чем тайна?

Не считаю нужным раскрывать дела доверителей. Судебное постановление, естественно, будет обезличено. Но суть уловить это не помешает.

У вас такая профессия, что без раскрытия информации, которую можно проверить, поверить в вашу профессиональность будет тяжело.
Вы же пишите статьи, скорее всего, для того, чтобы прорекламировать себя и свои услуги (или свой сайт).

Но без фактов, которые можно проверить в других источниках, ценность данной статьи для вас (да и для читателей) невелика.

Артем, а если вот это условие

* собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.

не соблюдается, то есть, владелец 1/4 проживает в квартире, оплачивает ЖКУ, не допускает ухудшения и вообще объективно заинтересован в использовании, то это нивелирует шансы владельца 3/4 на принудительный выкуп?

В общем такие обстоятельства уменьшают шансы, верно.
Однако не могу сказать, что полностью исключают разрешение спора в пользу собственника с долей 3/4. Нужно смотреть на конкретную ситуацию.
Как минимум, инициирование подобного процесса может помочь достичь договорённостей и сдвинуть дело с мертвой точки.

Мне кажется принципиально важным, единственное ли это жилье у собственника 1/4 жилья. И если это единственное его жилье, то продать эту долю, и выселить этого жильца — не представляется возможным.

Верно, это важный момент.
В описываемом кейсе оппонент проживал у своего сына, поэтому проблем с этим не возникло.

Господи, у нас ужасно похожая ситуация и мы не можем её решить, тоже хотим подавать в суд. Может вы нам подскажете как быть??

Да, конечно.
Свяжитесь со мной.
Отправил сообщение.

Здравствуйте! Немного иная ситуация. Большая квартира, 115 кв.м, в ней мне принадлежит 1/2 доли. Проживать и пользоваться как-то иначе своей долей не могу, т.к. другой собственник захватил всю квартиру. Есть 2 испол. производства на вселение и нечинении препятствий, бесполезно, сразу после акта о вселении снова меняют замки, невозможно попасть. Есть решение суда о невозможности определения порядка пользования квартирой из-за планировки. Тянется ситуация довольно долго. Ни продавать всю квартиру или свою долю, ни выкупать мою не желают. С меня высчитывают коммуналку, а живут они. Можно ли воспользоваться статьей о принудительном выкупе доли?

Здравствуйте.
Площадь квартиры и 1/2 доли, конечно, не лучшие данные для принудительного выкупа, но обстоятельства по делу, которые Вы описали, позволяют обосновать позицию. Более того, риск лишиться доли в квартире, вероятно, поможет достичь неких договорённостей и, например, размерять квартиру.
Обращайтесь, если нужна более детальная консультация с учётом всех обстоятельств.

Здравствуйте, у девушки (совершеннолетней) умер отец и осталось в наследство (кроме прочего) 1/3 небольшой квартиры. Также 1/3 принадлежит этой девушке и 1/3 ее матери (бывшей жены умершего, но после развода они продолжили проживать вместе, она и сейчас там живет).

Скажите пожалуйста, может ли на эту долю наследства претендовать мать умершего (которая проживает в своей квартире)?
Наверняка может, но может ли девушка принудительно выкупить у бабушки ее долю?
И как устанавливается в таком случае стоимость? по желанию продавца или по рыночной или по оценочной стоимости?

Здравствуйте.
Мать умершего может претендовать на эту долю наследства, так как все они являются наследниками первой очереди.
В теории выкупить такую долю можно, но чтобы ответить наверняка нужно погружаться в детали.
Стоимость устанавливается посредством оценки, в том числе судебной.

А как быть если имеется 2 к.кв, 1/2 в моей собственности, 1/4 собственность матери, но по состоянию здоровья ни продать, ни подарить она не может. И 1/4 еще один собственник, с которым не получается договориться. Был суд его обязали оплачивать услуги ЖКХ, но он уклоняется. В данной квартире никто не проживает. Расход за коммуналку на мне. Возможно ли выкупить принудительно его долю?

В теории да. У него меньшая доля. Нужно изучать документы, чтобы наверняка сказать.

Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире

Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ⅙ квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.

Сын женился и тоже разделил свою долю с женой и дочкой. Получилось шесть собственников, у каждого по ⅙ доли в трехкомнатной квартире в Москве.

Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.

Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Основание — п. 4 ст. 252 ГК . Запомните эту статью. Это действующая норма гражданского кодекса.

Что решил суд по поводу принудительной продажи долей?

Сначала иск рассматривал районный суд. Он не нашел оснований лишать женщин права собственности на часть квартиры и отказал семье.

Потом была апелляция в городском суде. Там решение первой инстанции отменили и полностью удовлетворили иск. Семью обязали выплатить женщинам рыночную стоимость их долей.

Женщины с таким решением не согласились. Они не хотели продавать свои доли и были против того, что их принудительно лишают права собственности, хоть и с компенсацией. Они подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд решил по справедливости?

Дело рассматривала коллегия из трех судей. Вот какая логика была в их решении.

По закону, если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Любой собственник доли может попросить выделить ему часть имущества в натуре. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.

А теперь самое интересное. По закону собственника доли можно заставить ее продать. Вот какие должны быть условия:

  • доля собственника незначительна;
  • ее нельзя выделить в натуре;
  • собственник не заинтересован в использовании имущества.

Все три условия Верховный суд нашел в этой истории. Он посчитал, что апелляция ничего не нарушила и законно лишила женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не сыграл: стоимость доли определили по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна эта квартира и они хотят пользоваться долями, не помогли.

Верховный суд отказал женщинам в пересмотре обстоятельств дела. Их лишили права собственности, а ⅓ квартиры отдали семье. Деньги за долю семья положила на депозит в пользу собственниц.

⅙ в трехкомнатной квартире — не так уж и мало. Получается, Верховный суд может любого человека принудительно лишить законной доли?

Теоретически это может сделать любой суд, даже районный. В этой истории стороны дошли до Верховного, но так бывает не всегда.

Суды могут принимать такие решения в исключительных случаях. Каждую ситуацию они должны рассматривать индивидуально. Учитывают все обстоятельства: возраст, состояние здоровья, профессию и состав семьи. Важно понять, эта доля действительно нужна человеку или ему подойдет денежная выплата.

Четкие критерии, по которым суд решает, нужна человеку доля или нет, в законе не прописаны. Многое зависит от аргументов сторон, поэтому нужно хорошо готовиться: вовремя заявлять ходатайства, собирать доказательства и быть в курсе вот таких историй.

Да ладно вам нагнетать. Это какой-то частный случай. Может, даже единственный.

Это не единственный случай. Пока мы готовили этот материал, Верховный суд принял еще одно такое решение.

Краткое содержание для информации.

Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники — брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК . Сестре достанется вся квартира, брату — немножко денег.

А ведь это не чужие люди, а близкие родственники. И брат жил в квартире, а не просто владел долей. Более того, он в судах боролся за проживание. Ему принадлежали почти 15 квадратных метров — даже больше, чем учетная норма жилья в регионе. И другого жилья у брата не было. Ничего не помогло.

Обложка статьи

У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?

Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК . Сделайте так, чтобы суд их не нашел.

Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.

Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.

Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?

Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.

Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.

Загрузка

"Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК. Сделайте так, чтобы суд их не нашел." Какое отношение ВЫДЕЛ В НАТУРЕ, описанный в статье ГК, на которую ссылается автор статьи и ВС в решении по ссылке, имеет отношение к долям в квартире? Выдел в натуре в квартире невозможен в принципе (для выдела в натуре должны быть, как минимум, отдельные входы в каждое выделяемое в натуре помещение), возможно только определение порядка пользования жилым помещение.

Судьи не понятно из каких соображений принимают решения. В моём случае: владею 1/2 долей 3-х комнатной квартирой и из за упёртости второго собственника подал в суд на раздел в натуре. С натурой не получилось и вместо этого разделили квартиру в пользование (2к мне) и с меня взяли рыночную стоимость (151.500 руб) лишних 4-х метров и в том числе 1 м лоджии, что незаконно. В решении суда отражены мои три варианта решения вопроса. Но ни на один вариант в суде от второго собственника ответа не получено. Молчание. И вот уже седьмой год квартира висит на нас. А второй собственник ждёт когда я ему продам свою долю за бесценок или перехватит как первый покупатель. Что можно сделать в такой ситуации. Готов на все три варианта: продать совместно, продать свою долю и купить вторую. Обращался в суд за разъяснениями, но судья отказалась вообще отвечать.

Сергей, а у нас счёт на миллионы. и нас вытесняют. в таких квартирах только жить. нормально продать/выкупить- нереально.

Марина Ковалева

Как потом продавать такую квартиру, где ранее был принудительный выкуп доли по суду?
Надо ждать 3 (или иное количество) лет после судебного приказа, чтобы покупатель такой квартиры не придрался и не боялся, что тот бывший собственник доли может возникнуть и оспорить сделку ?!

Юлия Георгиева

А что такое незначительная доля? Например, 1/2 доля значительная по логике, вроде ж половина. А 1/3? С какой дроби начинается незначительность?

Лена Паначёва

Юлия, если например квартира 1 комнатная и в ней живет семья с ребенком, а другая доля принадлежит постороннему человеку. В таком случае нельзя выделить место для этого человека, а так же он будет посторонним. Так как закон нам не даёт четких цифр, значит таким раскладом могут (можно) воспользоваться.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *